2009年房地产基本制度与政策考试试题及答案解析

2009房地产基本制度与政策精选习题一、单项选择题(共50题，每题1分。

每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1.人们通常所说的“按揭”与下列物权中的( )最接近。

A.质权B.抵押权C.留置权D.典权2.《房地产估价师注册管理办法》属于( )。

A.房地产法律B.房地产行政法规C.房地产部门规章D.技术法规3.在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待该事由消除后，诉讼时效期间重新计算，这称为诉讼时效的()。

A.延长B.中断C.暂停D.终止4.豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为( )。

A.商场、豪华住宅、私立学校B.豪华住宅、商场、私立学校C.私立学校、商场、豪华住宅D.商场、私立学校、豪华住宅5.划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由( )。

A.转让方缴纳B.受让方缴纳C.转让方和受让方各缴纳一半D.转让方与受让方协商缴纳6.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前( )向土地管理部门提出申请。

A.6个月B.3个月C.1年D.2年7.土地性质为出让的一处高尔夫体育球场欲转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为( )年。

A.60B.50C.40D.308.划拨土地的租赁时间超过( )的，应办理租赁合同。

A.3个月B.6个月C.12个月D.2年9.临时用地在征用时，( )。

A.按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿B.按该耕地前3年平均年产值的6~10倍给予补偿C.不予补偿D.按该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍给予补偿10编制城市规划，一般分()和详细规划两个阶段。

A分区规划B总体规划C区域规划D专业规划11领取以下有关法律凭证的先后顺序，正确的是()。

①土地使用权证;②建设用地规划许可证;③施工许可证;④建设工程规划许可证A④②①③B③④②①C②①④③D①②④③12质量保修书中规定的在正常使用条件下，最低保修期限为2年的是()。

2009房地产基本制度与政策精选习题一、单项选择题(共50题，每题1分。

每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1.人们通常所说的“按揭”与下列物权中的( )最接近。

A.质权B.抵押权C.留置权D.典权2.《房地产估价师注册管理办法》属于( )。

A.房地产法律B.房地产行政法规C.房地产部门规章D.技术法规3.在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待该事由消除后，诉讼时效期间重新计算，这称为诉讼时效的()。

A.延长B.中断C.暂停D.终止4.豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为( )。

A.商场、豪华住宅、私立学校B.豪华住宅、商场、私立学校C.私立学校、商场、豪华住宅D.商场、私立学校、豪华住宅5.划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由( )。

A.转让方缴纳B.受让方缴纳C.转让方和受让方各缴纳一半D.转让方与受让方协商缴纳6.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前( )向土地管理部门提出申请。

A.6个月B.3个月C.1年D.2年7.土地性质为出让的一处高尔夫体育球场欲转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为( )年。

A.60B.50C.40D.308.划拨土地的租赁时间超过( )的，应办理租赁合同。

A.3个月B.6个月C.12个月D.2年9.临时用地在征用时，( )。

A.按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿B.按该耕地前3年平均年产值的6~10倍给予补偿C.不予补偿D.按该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍给予补偿10编制城市规划，一般分()和详细规划两个阶段。

A分区规划B总体规划C区域规划D专业规划11领取以下有关法律凭证的先后顺序，正确的是()。

①土地使用权证;②建设用地规划许可证;③施工许可证;④建设工程规划许可证A④②①③B③④②①C②①④③D①②④③12质量保修书中规定的在正常使用条件下，最低保修期限为2年的是()。

第八章房地产中介服务管理制度与政策【本章历年考试情况】■本章分值一般在6分左右【本章主要内容】第一节房地产中介服务行业管理概述第二节房地产估价机构管理第三节房地产估价师执业资格制度第四节房地产经纪人员职业资格制度第五节房地产中介服务行业信用档案第六节住房置业担保管理第七节房地产中介服务行业自律第一节房地产中介服务行业管理概述1.房地产中介服务的概念及特点▴■概念▵是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动■分类▵房地产咨询▵房地产估价▵房地产经纪（注意不是经济）－是通俗意义上的中介■特点▵人员特定－具有执业资格或职业资格▵委托服务－接受当事人的委托▵服务有偿－收取报酬、佣金2.房地产中介服务行业管理内容▴（对人、对机构、对业务三方面的管理内容）2.1 人员的资格管理■房地产咨询人员－学历＋职称■房地产估价人员－房地产估价师执业资格一种■房地产经纪人员－房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种2.2 机构管理（两方面）■市场准入（设立房地产中介机构的条件）▵有自己的名称－有名▵有固定的服务场所－有场所▵有规定数量的财产和经费－有钱▵有足够数量的专业人员－有人■资质管理▵工商部门－办理营业执照▵房地产行政主管部门－领取营业执照事一个月内办理备案，办理资质2.3 业务管理（三方面）■承办业务管理▵委托业务只能与中介机构签订合同，个人不能承揽义务▵中介服务人员与委托人、相关当事人有利害关系时，应回避■行为管理▵权利与义务△中介服务人员有查阅资料与现场的权利△中介服务人员有为委托人保密的义务△中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿▵中介服务人员不当行为的责任（记四类情况）*△一般的处理是停止房地产中介业务，或吊销资质，处以1万－3万的罚款△承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金（未收财物）△中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金△严重不负责任，出具有证明文件有重在失实的，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金■财务管理▵房地产中介服务实行有偿服务▵房地产中介服务收费实行明码标价制度▵中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票【2007年真题】▴由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。

09年房地产估价师制度与政策经典例题解析（四十四）1．房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（）认定。

（2004年试题）A．拆迁人B．拆迁主管部门C．房地产权属登记部门D．规划行政主管部门答案：D解析：判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。

也就是违章建筑的认定权属于规划行政主管部门。

2．拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）。

（2003年试题）A．面积结算建设工程教育网B．货币补偿C．产权调换D．货币补偿或产权调换答案：C解析：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

3．下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有（）。

（2005年试题）A．征收集体土地的过程中对民房的拆迁B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁答案：BE解析：《城市房屋拆迁管理条例》明确了其适用范围为：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

建设工程教育网4．拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。

（）（2004年试题）答案：√建设工程教育网解析：设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性；二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行；三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可。

5．城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。

（）（2004年试题）解析：估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，井进行现场说明，听取有关意见。

6．2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。

2009年试题参考答案及解析一、单项选择题1．A 2．A 3．B 4．C 5．A 6．D 7．B 8．A 9．D 10．D11．C 12．A 13．D 14．A 15．C 16．C 17．A 18．B 19．C 20．A21．B 22．C 23．D 24．A 25．B 26．C 27．D 28．D 29．B 30．D31．C 32．B 33．B 34．B 35．C 36．B 37．B 38．D 39．C 40．D二、多项选择题1．ABCD 2．ACDE 3．ADE 4．BCDE 5．BCDE6．AB 7．ACDE 8．ABD 9．ADE 10．ABC11．ABBD 12．ABE 13．ABBD 14．ABDE 15．CDE三、判断题1．√ 2．√ 3．√ 4．√ 5．√ 6．× 7．√ 8．√ 9．× 10．√11．√ 12．× 13．√ 14．√ 15．√ 16．√ 17．√ 18．× 19．√ 20．×21．× 22．× 23．√ 24．× 25．× 26．× 27．√ 28．× 29．× 30．×31．× 32．√ 33．× 34．× 35．× 36．√ 37．× 38．× 39．√ 40．√四、综合分析题1．BD 2．C 3．A 4．AB 5．B6．A 7．C 8．BC 9．B 10．AB11．B 12．AC 13．ABC 14．B 15．BD解析一、单项选择题3．商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。

不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。

15．房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。

根据以房产为主的房地产估价收费标准，100万元×5‰+900万元×2．5‰+1000万元×1．5‰+400万元×0．8‰=4．57万元。

2009年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共40题，每题0.5分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)(1)廉租住房租金由（）构成。

A. 维修费和管理费B. 维修费和利润C. 维修费、管理费和利润D. 维修费、利润和税金(2)房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。

A. 发现地下文物B. 银行贷款未按期到账C. 相关建材供应缺货D. 更改建筑设计(3)甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年A. 38B. 40C. 68D. 70(4)拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（）确认。

A. 房地产行政主管部门B. 房屋拆迁管理部门C. 城市规划行政主管部门D. 房屋登记机构(5)房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（）。

A. 《住宅使用说明书》B. 《住宅验收说明书》C. 《住宅保修说明书》D. 《住宅保修保证书》(6)房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（）之日起计算。

A. 竣工B. 竣工验收C. 入住D. 交付(7)建设工程竣工验收由（）单位组织实施。

A. 施工B. 建设C. 监理D. 工程质量监督管理(8)在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（）。

A. 城市蓝线B. 城市绿线C. 城市紫线D. 城市黄线(9)在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。

A. 拖欠的建筑工程材料费B. 拖欠的建筑工人工资C. 抵押担保债权D. 出租房屋租金(10)下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。

A. 房地产抵债B. 房地产作价入股C. 房地产买卖D. 房地产继承(11)房地产抵押估价报告应用有效期从（）起计，不得超过一年。

房地产基本制度与政策[1] 参考答案：第1题试题答案：B知识点：第一章法律基础知识☆☆☆考点9：代理的分类；1．委托代理、法定代理和指定代理委托代理是指基于被代理人的委托而发生的代理关系。

法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。

指定代理的指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。

2．本代理和复代理本代理是指基于被代理人选任代理人而发生的代理关系。

复代理是指代理人行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。

3．单独代理和共同代理单独代理是指将代理权授予一人的代理，又称独立代理。

共同代理的指将代理权授予二人以上的代理。

4．民法上的代理和诉讼法上的代理第2题试题答案：B知识点：第一章法律基础知识☆☆☆考点9：代理的分类；1．委托代理、法定代理和指定代理委托代理是指基于被代理人的委托而发生的代理关系。

法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。

指定代理的指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。

2．本代理和复代理本代理是指基于被代理人选任代理人而发生的代理关系。

复代理是指代理人行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。

3．单独代理和共同代理单独代理是指将代理权授予一人的代理，又称独立代理。

共同代理的指将代理权授予二人以上的代理。

4．民法上的代理和诉讼法上的代理第3题试题答案：C知识点：第一章法律基础知识☆☆☆考点14：诉讼时效期间；诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。

根据法律对诉讼时效期间的规定不同，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。

普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。

特别诉讼时效期间是指只适用于特定请求权的诉讼时效期间。

《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：1．身体受到伤害要求赔偿的；2．出售质量不合格的商品未声明的；3．延付或拒付租金的；4．寄存财物被丢失或损毁的。

2009年房地产经纪人《房地产基本制度与政策》真题及详解一、单项选择题（共50题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．被撤销的民事行为，从该民事行为（）无效。

A．被撤销时B．被发现时C．开始起D．造成损害起【答案】C【解析】行为人对行为内容有重大误解或者民事行为显失公平的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。

被撤销的民事行为从行为开始起无效。

民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

2．《中华人民共和国民法通则》规定，被代理人知道代理人的行为违法而不表示反对的，由（）。

A．被代理人单独承担责任B．代理人承担责任C．被代理人承担主要责任D．被代理人承担连带责任【答案】D【解析】《民法通则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

3．延付租金要求赔偿提起诉讼的时效是（）年。

A．0.5B．1C．2D．3【答案】B【解析】诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，特殊诉讼时效期间为1年。

《民法通则》规定，下列的诉讼时效期间为1年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或者拒付租金的；④寄存财物被丢失或者损毁的。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

4．民法上的物不包括（）。

A．房屋B．土地C．矿产D．智力成果【答案】D【解析】民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。

它可以是天然的，也可以是人工创造的。

民法上的物应满足以下条件：①有体物，即应占有一定的空间而有形存在；②人力可以支配；③不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的器官。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

A、1B、2C、3D、4【答案】C【解析】耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。

耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，实行定额税率，具体规定为：①人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元；②人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；③人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6～30元；④人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5～25元。

7、（）是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。

A、个人商业用房贷款B、个人住房贷款C、住房公积金贷款D、个人住房组合贷款【答案】B【解析】个人贷款产品从货款的目的可分为：①个人住房贷款；②个人商业用房贷款；③个人消费贷款；④个人经营贷款等。

其中，个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。

8、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收的一种税。

A、交易的任何一方B、产权承受人C、交易双方D、卖方【答案】B【解析】契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

9、房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由县级以上房地产行政主管部门处以（），责令停止销售，并可处以罚款。

A、警告B、没收违法所得C、停业整顿D、吊销营业执照【答案】A【解析】房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：①未按照规定的现售条件现售商品房的；②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；③返本销售或者变相返本销售商品房的；④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；⑤分割拆零销售商品住宅的；⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；⑧委托没有资格的机构代理销售商品房的；⑨房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

云南省2009年房地产经纪人协理从业资格考试《房地产基本制度与政策》试卷一、单项选择题（每题的备选答案中，只有一个最符合题意。

每题1分，共30分）1、民事法律关系包括主体、客体和（）三个要素。

A、内容B、载体C、标的D、行为2、民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的（）。

A、合法行为B、非法行为C、违法行为D、代理行为3、诉讼时效消灭的是一种（）。

A、物权B、债权C、抗辩权D、请求权4、土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。

A、市人民政府B、县人民政府C、省人民政府D、市、县人民政府5、我国民法体系中规定的物权主要有（）。

A、所有权、用益物权、担保物权B、自物权、他物权C、动产物权和不动产物权D、主物权和从物权6、基本农田以外的耕地超过（）公顷的，由国务院审批。

A、100B、50C、35D、407、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人就未解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）。

A、面积结算B、货币补偿C、产权调换D、货币补偿或产权调换8、房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由（）认定。

A、拆迁人B、拆迁主管部门C、房地产权属登记部门D、规划行政主管部门9、城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和（）两部分。

A、实施监察管理 C、实施修编管理C、实施处罚管理 D、临时性建设规划管理10、城市规划分为总体规划和（）。

A、分区规划B、详细规划C、控制规划D、修编规划11、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在（）㎡以下的建设工程，可以不申请办理施工许可证。

A、30B、100C、300D、100012、某房地产开发项目预计总投资3000万元，则该项目最低资本金为（）万元。

A、600B、900C、1050D、120013、《住宅使用说明书》的内容不包括（）。

A、开发单位、设计单位、施工单位B、结构类型C、保修期限D、有关设施、设备安装预留位置的说明14、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为（）。