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广州市太古汇项目调研报告2011年11月7日⏹报告说明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。
但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。
下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：⏹新的政府法令⏹公司政策的变化⏹对当地房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调珠江商业地产策划研究中心的任务只局限于提供详尽的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。
这份报告仅为贵方使用，具有保密性。
我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。
我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。
对这些主要因素做出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于2011 年第4季度市场信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。
该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。
物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特征、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。
该报告并没有包括上述这些因素。
因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。
对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。
⏹目录⏹项目背景 (5)⏹项目概况 (8)⏹项目所在商圈特征和价值 (12)⏹购物中心功能区分析 (23)●业态布局..................................................................................................... (25)●动线设计 (35)●空间建筑装修设计 (48)⏹写字楼功能区分析 (69)⏹酒店功能区分析 (74)⏹文化中心功能区分析 (77)⏹目录⏹项目背景 (5)⏹项目概况 (8)⏹项目所在商圈特征和价值 (12)⏹购物中心功能区分析 (23)●业态布局..................................................................................................... (25)●动线设计 (35)●空间建筑装修设计 (48)⏹写字楼功能区分析 (69)⏹酒店功能区分析 (74)⏹文化中心功能区分析 (77)项目背景项目简介⏹太古汇位于广州市天河中央商务区核心地段，是广州的大型综合体项目，由太古地产开发建设并运营管理。
市场调研报告广州太古汇1. 背景介绍太古汇是广州市的一家知名高-end购物中心，集购物、餐饮、娱乐、文化等多种功能于一体。
位于珠江新城中央商务区，周边高档住宅、商务写字楼林立。
本次市场调研将重点关注广州太古汇的目标客户群体、竞争对手以及市场前景，并提出相关建议。
2. 目标客户群体分析广州太古汇主要面向年轻且消费能力较强的白领阶层。
根据调研数据显示，目标客户群体具有以下特征：- 年龄分布主要集中在25-40岁之间，这一年龄段的人群工作稳定，收入相对较高；- 客户群体中的女性比例较大，她们注重个人形象和品味，消费倾向于时尚品牌和高端餐饮；- 大部分客户群体具备高学历和专业背景，对于文化和艺术有较高的兴趣。
3. 竞争对手分析广州太古汇的竞争对手主要包括珠江新城周边的其他购物中心和商圈。
通过对竞争对手的调研以及市场分析，我们发现以下几个竞争对手的特点：3.1 天河城天河城位于广州市的商业中心区域，是中国南方最大的购物中心之一。
天河城拥有众多国际奢侈品牌和中国知名品牌，吸引了许多消费者。
该购物中心设施完善，引进了多样化的娱乐项目和美食餐厅。
3.2 高德置地广场高德置地广场位于广州市珠江新城核心区域，也是一个高端购物中心。
该购物中心引进了多个国际奢侈品牌和高端餐饮品牌，吸引了众多消费者。
高德置地广场注重打造优质的购物环境和高品质的服务。
3.3 太古里太古里是一家以时尚、艺术和文化为主题的购物中心，位于广州市珠江新城CBD核心区。
购物中心的建筑风格与周边环境相融合，为消费者提供独特的购物体验。
太古里聚集了众多国际奢侈品牌、设计品牌和文化艺术展览。
4. 市场前景与建议广州太古汇作为一个位于珠江新城核心区域的高-end购物中心，具备良好的市场前景。
通过深入了解目标客户群体和竞争对手，可以提出以下几点建议：- 优化商家结构：进一步引进国际奢侈品牌、设计师品牌，并提供各类时尚、高品质的餐饮服务，满足目标客户群体的需求。
基于STP战略理论的商业地产营销应用研究一、本文概述本文旨在探讨STP战略理论在商业地产营销中的应用研究。
STP战略理论，即市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）是企业制定营销策略的核心框架。
随着商业地产市场的日益成熟和竞争的加剧，如何运用STP战略理论进行精准的市场分析和定位，已成为商业地产营销的关键。
本文首先将对STP战略理论进行简要介绍，包括市场细分的原则和方法、目标市场选择的依据和策略，以及市场定位的方法和步骤。
随后，文章将分析商业地产市场的特点和发展趋势，探讨STP战略理论在商业地产营销中的适用性。
接着，文章将重点研究如何在商业地产营销中运用STP战略理论。
具体而言，包括如何进行市场细分，确定目标客户群体；如何选择目标市场，制定差异化的营销策略；以及如何进行市场定位，塑造独特的品牌形象。
文章还将结合具体案例，分析STP战略理论在商业地产营销中的实际应用效果。
文章将总结STP战略理论在商业地产营销中的应用价值，提出未来商业地产营销的发展趋势和建议。
通过本文的研究，旨在为商业地产企业提供有益的营销策略参考，推动商业地产市场的健康发展。
二、STP战略理论概述STP战略理论是现代市场营销的核心战略之一，由市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）三个部分组成。
这一理论为企业在竞争激烈的市场环境中制定有效的营销策略提供了指导。
市场细分是指将整体市场划分为若干个子市场或消费者群体的过程。
每个子市场都具有相似的消费者特征、需求和购买行为。
市场细分有助于企业更好地了解消费者，发现市场机会，以及优化资源配置。
在商业地产领域，市场细分可以基于地理位置、消费者群体、购物需求等多个维度进行。
目标市场选择是指企业在细分后的市场中，根据自身资源和能力，选择一个或多个子市场作为营销活动的重点。
本科生毕业论文（设计）过程管理手册（2015）届论文（设计）题目：广州太古汇商业地产STP策略研究学院：经济管理学院专业：工商管理学号：姓名：指导老师姓名及职称：目录【内容摘要】 (3)【关键词】 (3)一、商业地产的发展现状及趋势 (3)二、相关概念与理论基础 (6)三、太古汇商业地产STP分析 (7)（一）基于Segmenting分析太古汇商业地产 (9)（二）基于Targeting分析太古汇商业地产 (10)（三）基于Positioning分析太古汇商业地产 (12)（四）太古汇STP策略的成功及不足之处 (13)四、基于太古汇STP分析的商业地产开发提升与启示 (14)（一）基于STP分析的太古汇提升策略 (14)（二）基于STP分析的太古汇启示 (15)5.结论 (15)【注释】 (16)【参考文献】 (16)广州太古汇商业地产STP策略研究专业：工商管理学号学生姓名：【内容摘要】本文以STP（S-Segmentation, T-Targeting, P-Positioning）营销相关理论为基础，介绍中国商业地产行业的特点及其营销现状，并着重分析和研究了广州太古汇(以下简称太古汇）的营销策略的成功之处，包括对该项目进行行业和争对手分析、市场细分分析，目标市场分析和主要定策略分析，研究了该项目取得成功的深层原因。
通过本论文的研究，能对一些类似的商业地产有借鉴和指导的作用，通过应用类似的战略，对现有市场进行细分，把握好市场目标，把有用资源聚集到一起，制定企业战略规划与有效的营销策略。
来营造良好的外部环境和获得发展机会，更好的销售其产品，以获得利益。
【关键词】中国商业地产;广州太古汇;STP策略分析一、商业地产的发展现状及趋势随着改革开放的进一步加深，市场经济快速发展，我国的商业地产行业受到广泛的关注。
不仅政府关心，就是老百姓以及行业内部的关注度也是极大的，原因在于：一是这种行业盈利过于丰厚，基本上可以说是暴力；二是近年来竞争激励加上其它的原因，商业地产行业出现危机，内部风险开始增大，很大一部分项目基本处于瘫痪状态。
广州市太古汇项目调研报告广州市太古汇项目调研报告篇一：太古汇调研报告太古汇调研报告太古汇(TaiKoo Hui)落成于2011年9月，位于天河商务区核心地带，是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。
其主题建筑分为5个部分，此次调查的主要是太古汇的购物中心。
太古汇购物中心的功能分区明确，商场部分总楼面面积逾13.8万平方米。
以中高消费市场为定位，云集国内外180多家知名品牌，由全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，到精致美食佳肴，均一一呈现，其中至少有70个品牌是首次登陆。
太古汇购物中心共有五层，包括三楼的空中花园，商城的整体以暖色调为主，内饰颜色及材料柔和，地面是大理石，反射度高，给人时尚高贵大方的购物感觉。
走廊是流线型设计，公共回廊的无柱式设计，开阔的公共走廊及足够的户外区域以找出点、线、面的空间感。
左图为太古汇的中庭，采用椭圆型设计，加以交错的扶手电梯，垂直空间感更为突出。
顶部采用玻璃顶，起到一部分自然采光的作用，使商场显得明朗，低碳，更为重要的是，有了顶部的自然采光，中庭自然而然的变成了人们聚集驻足休憩的地方。
地铁的出口之一就位于商城的负二层，在功能分区的角度，负一、二层以餐饮类消费为主，有麦当劳、大食代、星巴克和汉堡王等特色餐饮，还有部分休闲运动品牌I.T、优衣库等。
各商铺的设计都各有特色，总体负一层的商铺给人感觉主打休闲时尚，色调活泼亲切。
一层主打国际一线品牌，其正门也位于一层，一、二层的店铺都为奢侈品专卖店，其中有些专卖店是第一次于国内开业，此类专卖店专门面对高消费群体，因而设计奢华、大气、时尚，极具品牌特色和时代气息，其中有几家品牌室内采用了两层设计，内部有链接的楼梯分成男装、女装两个销售楼层。
一间优秀的专卖店从其橱窗开始就能看到其品牌主要设计产品，橱窗犹如一家品牌店的脸谱，在别人走进去之前应先给人一个强烈的感官印象；通常大多数品牌店都会把店面设计成和自己品牌概念一致，使人们通过店面就能感受的到其品牌产品的大致设计方向。
广州太古汇M层考察报告一、太古汇商业定位及周边环境太古汇是广州的一个大型综合开发项目，由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅、一个文化中心构成。
云集全球150多家国际品牌及知名食府，由世界顶级名牌时装、别致家居生活精品、各地精致美食佳肴组成，满足不同的品味需要。
所以太古汇可以说是个高端商业中心，消费群体大多数是中高端消费群体。
太古汇交通便利，APM、公交车、地铁都可以直达。
周边也是一些较为高端的国际品牌的专卖商店，从而形成一个比较统一、整体的消费区域。
二、商业区域分布及商业功能太古汇的每层都具有综合和比较完整的商业功能，而M层的运营范围包括有服装、饮食、家电、礼品和护理等，主要还是以服装为主，特别是女装品牌，占据着M层的销售市场的三分之一左右。
服装商业区域都是按几片局域成片分布的，而饮食几乎是零散的分布在几个区域里的。
三、商业空间的空间引导与组织M层连接着石牌桥的地铁出口和太古汇停车场，所以M层的人流量很大。
从M层来说，M层的活动空间很大，各间店面的门面都清楚可见，消费者可以自由的在该空间随意逛，没有特别规定的道路，让顾客体验到自由感。
从地铁口出来就很容易看到链接着MU层的电梯，吸引着消费者往太古汇的各层走，从而扩大了各层的人流量。
四、视觉关系太古汇室内空间基本采用的是流线型设计，整个设计圆滑，很少会出现棱角，使得在视觉方面让人有意种舒服感。
楼层之间的层高较高，在手扶梯连接的楼层有较大的空间可以看到各楼层的样子，从而吸引消费者，也给消费者一种敞亮的感觉，不会让人感到丝毫的压迫感。
从色调来说，太古汇室内空间采用较为高端，优雅的颜色，重色与轻色之间有很好的协调，让人映入眼帘感觉特别舒服，颜色的搭配也提升整个空间的档次。
五、人工照明的整体照明与局部照明人工整体照明方面M层采用的是大片局域的吊顶装饰灯进行照明，使整个区域有统一的色调，在M层也有吊顶灯光，这些引导灯光排成整排，照明一条比较敞亮的道路，引导消费者靠着店面行走，而这些灯光也负责了整层大部分的照明功能。
现代商业地产营销中STP战略应用浅析随着经济的不断发展和城市化进程的加快，商业地产行业正逐渐成为经济的重要组成部分。
在这个竞争激烈的行业里，营销策略的制定和执行变得至关重要。
STP战略即“分割、定位、定价”战略，是商业地产行业中常见且有效的营销策略之一。
本文将分析现代商业地产营销中STP战略的应用，以期为业内人士提供一些启发和指导。
一、分割（Segmentation）在商业地产行业中，分割是将市场和顾客分成有相似特点的群体的过程。
这一步骤的目的是找到潜在的客户群体，以便更好地满足他们的需求和期望。
商业地产行业的市场主要可以分成办公楼、购物中心、酒店、餐饮等多个细分市场。
对于不同的细分市场，需要制定不同的营销策略，以满足其特定的需求和偏好。
对于购物中心，可能需要注重购物体验和品牌吸引力；对于办公楼，可能需要注重交通便利和商业配套。
分割市场有助于商业地产企业更好地了解客户，理解他们的需求，从而制定更有针对性的营销策略。
二、定位（Targeting）定位是指在分割后，选择一个或多个具有吸引力的细分市场，并为其制定特定的营销策略。
定位的目的是使企业在所选定的市场中获得竞争优势，吸引并保留目标客户。
在商业地产行业中，定位不仅包括对特定市场的选择，还包括对于企业自身品牌和形象的定位。
商业地产企业可能选择定位为高端购物中心、高档酒店或者高品质办公楼，以吸引特定客户群体。
定位还包括如何有效地传播企业的品牌形象和核心价值观，以赢得客户的认可和忠诚。
商业地产企业需要在定位过程中充分了解自身优势和市场需求，制定相应的营销策略，并且在执行过程中不断调整和优化。
三、定价（Positioning）定价是指在分割并定位之后，为所选择的市场群体制定价格策略，以保持市场竞争力和盈利能力。
商业地产的定价策略可能涉及到物业的租金、出售价格、场地费用等多个方面。
在定价过程中，商业地产企业需要考虑到市场需求、竞争情况、成本和盈利目标等多个因素，以制定合理的价格策略。
太古汇调研报告一、调研目的和背景太古汇是一座集购物、餐饮、娱乐和办公于一体的综合性商业综合体，位于中国广州市天河区中山大道，作为该地区的核心商圈之一，太古汇吸引了广大消费者和商家的注意。
本次调研旨在了解太古汇的消费者画像、品牌及产品定位、市场竞争力以及潜在发展机会，从而帮助商家做出更具针对性的市场营销策略及产品优化方案。
二、调研方法和样本本次调研采用了问卷调查和访谈的方式进行。
问卷调查采用了随机抽样的方法，共发放问卷500份，收回有效问卷497份。
访谈对象主要包括了太古汇的商家和管理人员。
三、调研结果分析1. 消费者画像根据问卷调查的结果显示，太古汇的消费者主要集中在30-45岁之间，占比55%。
年龄分布方面，20-29岁占比25%，46-60岁占比15%，60岁以上占比5%。
性别比例相当，男性占比50%，女性占比50%。
在消费习惯方面，调研结果显示，太古汇的消费者更倾向于购买品质和服务价值高的产品，对价格敏感度较低。
他们更注重产品的品牌、质量和购物环境，认为这是购物体验的重要组成部分。
2. 品牌及产品定位太古汇吸引了众多知名品牌入驻，涵盖了时尚、奢侈品、家居、美妆、餐饮等多个领域。
太古汇将其品牌定位为高端、时尚和多元化，旨在为消费者提供独特的购物和娱乐体验。
太古汇的租户有着非常强的品牌认知度和美誉度，并且大多数租户在市场上有一定的竞争优势。
例如，时尚品牌GUCCI、Prada和Chanel等都是太古汇的重要合作伙伴。
3. 市场竞争力虽然太古汇在当地商圈中具备较强的品牌认知度和美誉度，但在市场竞争中仍面临一些挑战。
首先，太古汇周边存在其他商业中心和购物中心，与它们形成了较为激烈的竞争关系。
其次，由于太古汇定位较高，产品价格也较高，因此在价格敏感度较高的消费者中，竞争力稍显不足。
此外，线上零售和电商的快速崛起也给实体商业区域带来了一定压力。
消费者可以通过电子商务平台方便地购买产品，而不必亲自前往太古汇。
广州太古汇项目调研项目地块购物中心效果图购物中心酒店式公寓悦府（住宅）甲级写字楼柏悦酒店背景资料购物中心效果图购物中心酒店式公寓悦府（住宅）甲级写字楼柏悦酒店太古汇地点：广州市天河路与天河东路交界开发商：太古地产有限公司广州日报报业集团建筑设计：美国Arquitectonica 公司总楼面面积：●大型商场（逾13.8万平方米）●两座甲级办公楼（约16万平方米）●广州文华东方酒店（逾6万平方米）●文化中心（约5.2万平方米）停车位数量：约860项目简介购物中心效果图购物中心酒店式公寓悦府（住宅）甲级写字楼柏悦酒店太古汇是一个国际级优质综合发展项目，位于广州天河中央商务区核心地段，总建筑面积406，000平方米。
整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店。
太古地产第四代作品，主题建筑可分五个组成部分。
包括一座40层的高211米的一号塔楼，一座28层的高128米的五星级酒店，一座7层高58.7米的文化中心，一座四层高17.4米的裙楼。
太古汇东西长300米，南北长160米，占地面积5万平方，建筑面积47万平方米。
总投资50亿元人民币。
项目周边周边交通●公交车：天河路口站，途径线路包括夜10路、39路、138路、302路、302a路、185路、230路。
BRT：石牌桥站，途径路线包括B10路、B12路、B13路、B1路、B21路、B25路、B27路、B2路、B2A路等●地铁：地铁3号线石牌桥站、1号线体育中心站周边配套●学校：广州第四十七中学初中部●商场：颐高电脑城、保利丰兴广场、万菱汇广场●银行：中国银行、商业银行、工商银行、民生银行、农业银行项目定位分析奢侈品定位太古汇是定位广州高端购物中心集LV、Chanel、Prada、DIOR、FENDI、GA、EA、Hermes、COACH等150多个国际一线品牌●天台公园：位于商场三楼的街心公园颇有情调，在三楼仍能种植高达十余米的大树，全天候对外开放！厕所亦是一大特色，因为考虑到厕所的门把手是细菌的密集地，因此设计师可能故意让人去每一处厕所都要转两三个弯，弯位形成阻挡视线的门。
本科生毕业论文（设计）过程管理手册（2015）届论文（设计）题目：广州太古汇商业地产STP策略研究学院：经济管理学院专业：工商管理学号：姓名：指导老师姓名及职称：目录【内容摘要】 (3)【关键词】 (3)一、商业地产的发展现状及趋势 (3)二、相关概念与理论基础 (6)三、太古汇商业地产STP分析 (7)（一）基于Segmenting分析太古汇商业地产 (9)（二）基于Targeting分析太古汇商业地产 (10)（三）基于Positioning分析太古汇商业地产 (12)（四）太古汇STP策略的成功及不足之处 (13)四、基于太古汇STP分析的商业地产开发提升与启示 (14)（一）基于STP分析的太古汇提升策略 (14)（二）基于STP分析的太古汇启示 (15)5.结论 (15)【注释】 (16)【参考文献】 (16)广州太古汇商业地产STP策略研究专业：工商管理学号学生姓名：【内容摘要】本文以STP（S-Segmentation, T-Targeting, P-Positioning）营销相关理论为基础，介绍中国商业地产行业的特点及其营销现状，并着重分析和研究了广州太古汇(以下简称太古汇）的营销策略的成功之处，包括对该项目进行行业和争对手分析、市场细分分析，目标市场分析和主要定策略分析，研究了该项目取得成功的深层原因。
通过本论文的研究，能对一些类似的商业地产有借鉴和指导的作用，通过应用类似的战略，对现有市场进行细分，把握好市场目标，把有用资源聚集到一起，制定企业战略规划与有效的营销策略。
来营造良好的外部环境和获得发展机会，更好的销售其产品，以获得利益。
【关键词】中国商业地产;广州太古汇;STP策略分析一、商业地产的发展现状及趋势随着改革开放的进一步加深，市场经济快速发展，我国的商业地产行业受到广泛的关注。
不仅政府关心，就是老百姓以及行业内部的关注度也是极大的，原因在于：一是这种行业盈利过于丰厚，基本上可以说是暴力；二是近年来竞争激励加上其它的原因，商业地产行业出现危机，内部风险开始增大，很大一部分项目基本处于瘫痪状态。
在现有的中国经济模式下发展，在高位上就是会出现资金断裂，企业出现资金匮乏的现象。
造成商业地产的风险增大，一部分原因是在于操作这些商业地产的人员上。
一些专业水平不是很好的人，对这些项目进行管理，在一定程度限制了项目操作化水平。
这类人员主要来自市场的商业人才与原来地产商。
在他们中间有一部分人是不太懂商业地产的运作，对于地产运作的相关领域更加是不懂。
在我国真正懂这些的人太少。
以前做商业的用商业式的眼光去做地产，以前做地产的用地产式的眼光去做商业。
导致了理念上的偏差和误解。
中国的商业地产确实存在着供需结构不合理、商业业态局部不均、项目资源并未得到充分利用等问题。
目前，在大型购物中心项目上，只有摆脱过去那种传统的模式，实现金融与地产两个领域的结合，只有把这两个领域紧密结合在一起，使得购物中心同时具有两者的属性，才能彻底实现购物中心转变要求，提高其商业价值。
在我国城市化进程加快、各种产业集中以及资源区域化带来了SHOPPING MALL快速发展。
这是前三者发展带动后者发展的一种必然趋势。
商业地产的出现以及快速发展的过程中也是有着巨大的好处。
首先，商业地产的发展推动城市化的进程，在不断发展中给城市树立良好的形象，积极拓展现代化城市的功能，满足市民的需要，同时也带给我国政府在城市经营上的支持。
其次，商业具有强大的市场辐射力，它能带动其它产业的发展，积极从以前那种纯盈利角色渐渐转向社会共赢的角色，这种角色的转变，对于拉动城市经济增长，带来巨大的财富有重大推动力。
根据我国统计的数据显示，从在2006年到2010年五年当中，我国商业地产业广场的面积大幅度上升，从2006年的59.005km2 增加到2010年的79.314km2 ,每年新开发面积从63.1583km2 增加到174.6098km2 ,每年的正在建造广场建设从234.8568平方千米增加到446.1572千方米(图1)。
在近几年，受到国家用房限购令政策的影响，市场对住宅用房的投入明显减少，投资资金慢慢从住宅用房中调离，流入商业地产，随着商业地产的规模越来越大,投资也越来越多。
从2006年到2010年,中国商业地产的投资从3281.94亿元到7405.39亿元,增加率从17.1%提高到33.2%。
【1】这种明显的增长趋势会一直延续下去，国家的政策虽然会根据市场发展的情况作出小范围的调整，但是不会大幅度改变。
所以，商业地产政策会延续，这个政策也是直接导致商业房地产的转型。
商业房地产是我国房地产行业转型和突破的一个重要方向与目标。
在内部发展与国家政策发生改变的同时，商业地产外部环境也在发生巨大变化。
它从传统的旧规则慢慢进入新规则时代，在规则里，商业过度开发导致了风险机制规则改变，外国大量资金流入，加上投资者趋于理性，导致了退出规则的改变，国外大型商业地产进入我国，导致竞争加剧，改变了竞争规则。
总之，在这个竞争激烈的新规则里面，是一个弱肉强食的世界，那些发展不转，经营不当的商业地产就会退出历史的舞台。
而那些发展的比较好，实力不断增的商业正在集中一切资源，积极与国际接轨。
2011年，太古汇正式开业，就是在这个商业地产界动荡与争议的时局下。
它的成功向人们展示了如何运作一个商业地产大型shopping mall的开发与运营经验。
他选择了广州这个GDP排行全国第三，增速第一的城市。
这将给予了太古汇巨大的上升潜力，随着城市的提升，大型mall的格局也将得到提升。
并且处于珠三角区，在一个成熟的商业环境中成长。
经济的发展自然不言而喻。
他历经十年的发展，全新的设计理念，与国际接轨的工程管理。
规划决定命运，当初的项目规划就是一个精雕细刻的蓝图---以顾客为尊的规划原则，并且已经实现这一蓝图的规划。
商业设计有国际大设计师领衔设计，让卖场更有活力和神采，像蝴蝶般五彩缤纷。
招商行动一样让人钦佩，围绕主力店，打造了国内超一流的奢侈品卖场，同时兼顾了中高端市场的合作伙伴。
并且坚持只租不售的运营模式，从一开始就为太古汇的发展打下了基础。
这些都是太古汇给我国内商业地产注入的新活力，让大家看到了商业地产的正确规划与运营模式。
二、相关概念与理论基础营销大师菲利普·科特勒认为：当代战略营销的核心，可被定义为STP。
这是取三个单词的首字母组成的一个简称，S即英文Segmenting，中文意思就是市场细分。
T即Targeting，中文意思就是市场目标，P即Positioning。
中文意思就是市场定位。
STP的意义在于明确的市场细分帮助商业地产明确市场横纵深浅，后在目标市场的大环境中发现并定位营销机会，从而实现市场开拓和创新。
最后将市场定位确立后经过整合将给予商业地产开发与运营一个非常明朗的指引。
这种有步骤的进行分析，可以给企业制定一个正确目标，根据这个目标制定出有实际操作性的市场营销策略。
市场是一个复杂多变的是市场，不进行细分无法对消费者的需求做出准确的判断。
只有把大市场逐步细化分成一系列的子市场，这些分出来的子市场就比较具体，从子市场去判断消费者的需求的准确度要远远大于大市场。
根据消费需求，企业可以根据自身的情况，运用营销思想、战略方针以及技巧来确定市场目标。
同时，细分市场还有一个好处，在小的子市场里可以迅速准确的得到信息反馈，随时掌握消费者的需求，一旦消费者需求发生改变，企业可以根据这种变化来制定策略，提供新的服务，这样可以增强企业的市场应变能力，可以在激烈的竞争中处于不败之地【2】。
（一）市场细分的概念市场细化的理论是由美国的营销学家温特尔·史密斯在1956年提出的。
进行市场细分是很有必要的，是每一个成功企业必须做的事。
这种细分是有两个矛盾运动来决定的。
一个是市场消费者的需求的相似度与差异性；一个是市场需求差异与企业销售能力。
消费者的需求是无限的，一般不能全部满足，特别是在有限的资源情况下，这种满足程度更小。
不能用传统的薄利多销的营销思维去满足消费者的需求，这个思维已经不适应现代商业的发展了。
企业在发展中必须对市场进行细化，深入了解市场，才是进企业的发展最后有效的办法。
（二）目标市场的概念目标市场就是指当一个企业在对市场进行细化后，根据企业发展的需要以及能力，被企业所选定的，准备以相应的产品和服务去满足其现实的或潜在的消费需求的子市场。
这些目标子市场可以是一个，也可以是多个，但目标肯定不是全部的子市场。
因为在现实中没有企业也可以在有限的资源下去满足所有消费者需求，追求过大的市场目标，对于企业来说并不是一个好的战略。
企业只有认清楚市场的实际情况，根据自身能力，积极运用企业的优势，找到一个合适的目标。
在企业确定目标时需要考虑产品、市场、存在的竞争对手等几个重要因素。
（三）市场定位的概念经过市场细分与确定目标后，最后一个环节是市场定位。
市场定位就是指针对选定好的市场目标，结合企业发展的实际以及追求的差异化优势，在目标客户群体的心中占有特定位置的过程。
有下面几个定位方法：①属性利益定位法。
就是把产品利益放在首位，首先考虑利益的定位方法。
②价格性能定位法。
就是通过物业的性价比来定位，把性价比好的物业作为企业产品定位。
③目标客户绣球定位法。
就是一种根据目标市场需要来开发个性产品的方法。
④竞争者定位法。
就是根据竞争对手来定位的方法，在实际市场中企业把自己物业产品在某一特殊方面比现存竞争对手定位的更加合理。
⑤复合定位法。
在项目定位时，巧妙的将商业地产领域的各种技术手段和商业地产以外的其它手段相结合，通过复合地产开发唤醒并满足目标客户群的潜在需求。
三、太古汇商业地产STP分析太古汇坐落于广州的一家大型综合项目，位于天河中央商务区，由太古地产开发，占地约五万m2 ，建筑面积约四十万m2，由世界着名建筑公司Arquitectonica设计。
这个项目主体是由一座购物中心，两座写字楼，一个酒店等四个方面组成。
太古汇汇集了世界一百五十多家国际知名名牌。
我们先看看太古汇目前所具有的优势、劣势以及面对的机会和威胁。
①优势（Strengths）：在太古汇里最明显的优势就是聚集了世界上多种高端奢侈品。
正是这些第一次登陆广州的奢侈品给了太古汇一个巨大的噱头，让所有的镁光灯都打在了太古汇的招牌上。
一瞬间让天河区其他的Shopping Mall黯然失色。
同时，太古汇是经过十年时间磨练出来的，这十年中中国的商业地产发生了巨大的变化，他同时也在这巨大的变化中孕育而生。
也就就是说，一个太古汇，涵盖了这十年中商业地产变迁的适应能力，不惧怕任何难题与挑战。
②劣势（weaknesses）：由于发展过快，太古汇发展空间处于一种极限，面临发展饱和的困境。
