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2008北京房地产市场年终回顾与2009年度预测1.宏观经济环境分析2008年，北京经济增速回落，1-3季度GDP同比增长9.1％数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）受国际金融危机影响，外部需求明显减弱，在国家宏观调控政策等因素的影响下，北京’自2008年以来，经济一直呈下降趋势；北京’从2000年到2007年，该地区的GDP同比增长了10％以上，但在2008年下半年，北京’经济不景气；2008年前三季度，全市实现地区生产总值7586.3亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1％。
其中，第一产业实现增加值73.9亿元，增长0.9％。
第二产业实现增加值1927亿元，增长4.1％，其中第二产业实现增加值1630亿元，增长4.9％。
第三产业实现增加值55853亿元，增长11.1％。
人均可支配收入继续增加，但消费者支出同比下降数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）随着北京的不断发展’经济上，人均可支配收入持续增长。
2008年1月至9月，北京市城镇居民人均可支配收入为18577元，同比增长12.2％。
扣除价格因素，实际增长5.8％；城镇居民人均消费支出12101元，比上年增长5.7％。
扣除价格因素的影响，实际下降0.3％。
居民’人均可支配收入同比增长，而人均消费支出同比下降。
可以看出，城市居民’2008年对消费的热情下降，他们对未来经济增长的信心不足；自下半年以来，该国不断引入扩大内需以促进经济可持续性。
稳定增长的政策有望逐步恢复消费者的信心。
2.房地产开发经营2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势，导致固定资产投资下降数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）2008年1月至11月，北京’全社会固定资产投资3051亿元，同比下降5.10％。
房地产开发投资对于1510.810亿元，占全社会固定资产投资的49.52％；自2008年以来的房地产投资总体趋势正在下降，更多同比下降7.1％。
2016年第一季度北京市房地产市场运行情况一、房地产开发投资完成情况1季度，全市完成房地产开发投资667.8亿元，同比下降2.1%。
其中，住宅投资完成307.2亿元，同比增长0.7%;写字楼投资完成156.3亿元，增长21.3%;商业、非公益用房及其他投资完成204.3亿元，下降17.6%。
二、房地产市场供给情况截至3月末，全市商品房施工面积为10661.5万平方米，同比下降0.4%。
其中，住宅施工面积为4871万平方米，下降7.3%;写字楼为2166.3万平方米，增长11.9%;商业、非公益用房及其他为3624.2万平方米，增长3.3%。
1季度，全市商品房新开工面积为518.4万平方米，同比增长1.3%。
其中，住宅新开工面积为146.2万平方米，下降33.1%;写字楼为154.5万平方米，增长65.6%;商业、非公益用房及其他为217.7万平方米，增长8.7%。
全市商品房竣工面积为421.4万平方米，同比增长4%。
其中，住宅竣工面积为204.5万平方米，下降8.9%;写字楼为89.3万平方米，下降31.7%;商业、非公益用房及其他为127.6万平方米，增长13.2%。
三、房地产市场销售情况1季度，全市商品房销售面积为252.4万平方米，同比增长23.7%。
其中，住宅销售面积为158.7万平方米，下降8.2%;写字楼为59.8万平方米，增长293.4%;商业、非公益用房及其他为34万平方米，增长113.8%。
图全市商品房销售面积同比增速单位：%四、保障性住房和自住型商品房建设情况1季度，全市保障性住房完成投资120.2亿元，比上年增长35.6%。
保障房施工面积为2872.1万平方米，其中新开工面积为60.9万平方米，下降43.5%。
保障房竣工面积为64.8万平方米，下降66.8%。
1季度，全市自住型商品房完成投资41.3亿元，同比下降66.6%。
自住房施工面积为604.4万平方米，同比增长31.9%，其中新开工面积为21.1万平方米，同比增长63.2%。
我爱我家2008年北京二手房买卖市场报告1、2008年北京二手房买卖市场政策热点梳理 (2)1.1 2008年北京二手房买卖市场相关政策列表 (2)1.2 2008年北京新增两限房及限价地块列表 (11)1.3 2008年北京房地产市场六大关键事件 (12)1.3.1 新政出台扩大内需，减税托市力促增长 (12)1.3.2 百日巨变兑现拐点，楼市调整尚未结束 (13)1.3.3 二手经适房收益受限，建立层次促流转循环 (13)1.3.4 存量房买卖全面网签，交易透明度加速提升 (14)1.3.5 缓解观望扩大内需，央行降息幅度罕见 (14)1.3.6 营业税调整推动回暖，第二套房贷暂无变化 (15)2、2008年北京二手房买卖市场状况回顾 (15)2.1 2008年北京二手房买卖市场有史以来首次出现负增长 (15)2.2 2008年北京二手房买卖市场成交价格明显回落 (17)2.3 2008年北京二手房买卖市场二手商品房“异军突起” (18)2.4 2008年北京二手房买卖市场城八区依旧是“主战场” (19)2.5 2008年北京二手房买卖市场中小户型依旧“交投两旺” (21)2.6 2008年北京二手房买卖市场单套总价整体提升明显 (22)2.7 2008年北京二手房买卖市场成交客群外地人群增量明显 (23)2.8 2008年北京二手房买卖市场客户需求状况分析 (24)3、2009年北京二手房买卖市场状况展望 (27)3.1 2009年全年市场交易总量约在7-8万套之间 (27)3.2 2009年上半年北京二手房交易价格持续下降，年中有望得以企稳 (28)3.3 中小户型依旧主流，受政策优惠户型成交比例有望增大 (28)3.4 轨道交通的快速发展令区域内的购房和出行成本得以平衡 (29)3.5 降利率扩额度提速度，公积金应用将不断升温 (29)3.6 一手打折促销力度加剧，市场交易主体出现反复 (30)3.7 改善性住房和第二套房贷的界定标准尚有放宽余地 (30)3.8 涉及范围相对有限，营业税减免仍存较大调整空间 (31)3.9 房价或达阶段性底部，自住投资量力而行 (31)1、2008年北京二手房买卖市场政策热点梳理1.1 2008年北京二手房买卖市场相关政策列表图表：2008年北京二手房买卖市场相关政策数据来源：我爱我家1.2 2008年北京新增两限房及限价地块列表图表：2008年北京新增两限房及限价地块列表数据来源：我爱我家2007年面对商品房价格的过快上涨，保障性住房供应的不足，两限房作为廉租房和经济适用房的补充而登上市场舞台。
2008年北京房地产市场分析报告2008年北京房地产市场进入全面深度调整期房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。
北京房地产市场，多年来受宏观调控政策累积效应和全球金融危机的影响，2008年进入了全面深度调整期。
统计数据显示，2008年全市房地产市场呈现出五个方面的特点：一是房地产投资增幅回落；二是市场观望气氛浓厚、销售低迷；三是房价涨幅虽有松动，特别是二季度以来，同比涨幅几乎是逐月回落，但总体仍在高位运行；四是相关行业受到影响，如钢铁、水泥等产量的增幅迅速下滑或出现负增长；五是受2008年上半年土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，全市商品房新开工面积前涨后跌，竣工面积大幅减少。
一、房地产开发投资总体呈下降趋势（一）房地产开发投资增幅呈逐月下降2008年，全市房地产市场受多方面因素的影响，开发投资缺乏增长后劲。
全年累计完成房地产开发投资1908.7亿元，由上年同期增长16%翻转为下降4.2%。
特别是8月份以后，连续5个月全市房地产开发投资呈现负增长（图1）；占全社会固定资产投资比重由七年来保持过半的格局降至为49.6%，比上年下降0.7个百分点。
（二）各类商品房开发投资均呈现负增长2008年，在全市房地产开发投资中用于住宅建设投资940.6亿元，由上年同比增长14.8%转为同比下降5.2%；占全部房地产开发投资比重为49.3%（见图2），同比低0.4个百分点。
办公楼（写字楼）投资170.5亿元，由上年同比增长11.8%转为同比下降29.6%；商业营业用房投资240.4亿元，由上年同比增长18.3%转为同比下降10.1%；占全市房地产开发投资的比重为8.9%和12.6%，同比分别降低3.2个和0.8个百分点。
二、年度土地供应计划未按预期完成，年末土地供应速度明显加快2008年以来，随着房地产市场的低迷，土地市场也遇到冷静。
为完成全市年度土地供应计划，进入四季度以来政府有关部门加快推出地块供应，特别是1 2月份，全市成交宗地33块，成交面积261.5万平方米，分别占全市土地成交量的22.3%和17.8%。
2008年北京市房地产市场运行情况来源：北京市统计局国家统计局北京调查总队2008年下半年以来，在国内外宏观经济下行的背景下，我市房地产市场进入全面下调的深度调整期：开发投资下行，建设步伐放缓，开发面积全面下降，市场观望情绪浓厚，价格虽然松动，但仍在高位运行。
一、开发投资逐步回升，但总体仍呈下降趋势2008年，我市房地产开发投资经历了增长、放缓、下降、恢复四阶段。
其中，一季度完成开发投资315.3亿元，比上年同季增长22.5%；二季度完成479.1亿元，增长5.9%，增速回落16.6个百分点，投资呈现下行趋势；三季度受施工限制影响，完成开发投资342.5亿元，下降35.1%；四季度各月开发投资逐步回升，完成771.8亿元，同比增长1.8%。
图1 2007年以来我市房地产开发投资各月累计增速图单位：%2008年，全市房地产开发投资总体仍呈下降趋势，累计完成开发投资1908.7亿元，比上年下降4.4%，降幅比1-11月缩小2.7个百分点。
二、项目建设步伐放缓，开发面积全面下降从全年趋势看，随着房地产市场调整程度加深，商品房施工面积从5月份开始由同比增长转为下降，新开工面积增速从快速增长至逐步放缓，9月份后开始下降，并且降幅逐渐扩大。
截至12月末，全市商品房施工面积10014.3万平方米，比上年下降4.1%。
其中，住宅施工面积5538.2万平方米，下降6.4%。
2008年，全市商品房新开工面积2337.2万平方米，同比下降8.6%。
其中，住宅新开工面积1565.3万平方米，下降4.5%。
竣工面积连续下降。
由于先行指标新开工面积2007年降幅较大，同时，销售市场形势低迷影响开发项目建设进度，2008年竣工面积持续下降。
全年全市竣工面积2558万平方米，比上年下降11.5%。
其中，住宅竣工面积1399.3万平方米，下降24.5%。
图2 2008年我市住宅开发面积各月累计增速走势图单位：%三、销售量有所回升，但整体形势依然低迷2008年以来，房地产销售市场观望情绪浓厚，前11个月住宅销售面积持续下降过半。
2008上半年北京整体房地产市场状况2008年7月目录一、房地产投资情况 (3)二、房地产市场供给情况 (4)三、房地产市场需求情况 (4)四、房屋销售价格情况 (5)五、房地产开发企业资金来源情况 (6)六、现象分析 (6)1.六环外期房7760元/m2 (7)2.房价6月涨幅比上月降1.2% (7)3.其他 (7)七、全国参考 (8)1.土地价格大幅下降 (9)2.银监会支持房地产健康发展 (10)3.房价走势 (10)4.量缩导致价升 (11)5.反弹迹象隐现 (12)6.地震影响有限 (12)八、未来影响北京房价走势的因素 (13)1.房地产市场低迷 (13)2.本市经济增幅回落 (13)由于四环路以内可开发商品住宅的土地减少，造成部分高档楼盘均价较高，拉动了四环路以内住宅期房价格上涨较快，上半年均价为每平方米１８３９８元。
这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队２２日联合对外发布的消息。
上半年，北京四环至五环的房价为每平方米１６４０９元，五环至六环的房价为每平方米９８２５元，六环以外的房价也达到每平方米７７６０元。
由此看，上半年北京的房价仍在持续上涨，但房价的涨幅已经出现回落趋势，房价的环比涨幅达到２００５年以来最低点。
６月份，北京市房屋销售价格同比上涨１１．２％，涨幅比上月回落１．２个百分点；从房价的环比涨幅看，仅上涨０．１％，涨幅比上月回落０．３个百分点，为２００５年以来的最低涨幅。
北京房地产开发投资增速逐月放缓。
上半年，北京市完成房地产开发投资７９４．４亿元，同比增长１１．９％，增速较上月回落３．７个百分点，较一季度回落１０．６个百分点。
据了解，土地购臵费用增速放缓，是影响北京市房地产开发投资增速放缓的主要原因。
统计显示，上半年房地产开发企业购臵土地费用为２３１．６亿元，同比增长１１％，增速比一季度回落２８．３个百分点。
受部分工程于奥运前集中施工建设和建安工程价格上涨等因素影响，建安工程投资仍保持１１．７％的增速，比一季度提高１．３个百分点。
2008年北京房地产市场研究2008年美国次贷危机升级为全球性的金融海啸，全球经济下滑；国内经济拐头下行，经过2002至2007年繁荣的房地产市场首当其冲。
从2007年第四季度到2008年第三季度，楼市调整态势越来越明显，基础泡沫、价格回归理性成为市场的关键词。
从宏观调控严控房地产业到各种救市政策出台，北京房地产市场未来走势，成为全国的焦点。
北京市总体市场状况2001～2007年，北京市房地产投资额逐年增长。
2008年房地产投资首次出现下降，同比降幅为4.4%。
2008年6月份后，北京市房地产投资额首次出现下降，8月份受到奥运会影响，房地产投资额68.7亿元，达到历史最低点，不及前一年同期的1/2；10月份投资有所增加，但仍低于2007年同期；受到加大保障性住房投资建设政策的影响，未来房地产投资不会出现大幅度增加或减少，将平稳运行。
2005年以前，北京市房地产处于发展初期，年度新增供应量增幅大；2005年之后供应量呈下降趋势，虽然2008年环比略有上涨，但依然难改新增供应下行趋势，且受到金融危机、宏观调控、社会舆论、市场观望情绪浓厚等多种因素影响，房地产销售市场受阻，销售回款速度慢、开发商融资难并进入“现金为王”的时代，企业资金链偏紧，大部分开发企业下调2009年度新开工面积、延缓土地开发。
预计2009年市场新增供应量将出现较大幅度下降。
2008年度北京商品住宅市场上市面积1476.8万平方米，新增140242套；较2007年供应面积减少11.6%，供应套数减少18.6%；2008年新增供应呈现双高峰分布，9月出现本年峰值265.4万平方米。
从区域分布分析，海淀、朝阳、昌平总供应量为791.5万平方米，占总供应量的56%。
2008年，北京商品住宅成交面积824万平方米，相比2007年下降53%之多；11月前，市场观望情绪浓厚，8月成交量跌入谷底，同比下降80.6%，“金九银十”以销售惨淡收场；直至国家出台降息、降低首付款比例、减少交易税费等利好政策后，成交量出现小幅回升，但仍低于去年同期30%以上，短期内政策效果不明显，难挽市场颓势。
北京市02-10年房地产数据2002年房地产业：房地产业健康发展。
全年实现增加值129.8亿元，比上年增长16.7%，占第三产业增加值比重达到6.8%，占国内生产总值的比重为4.1%。
全市完成房地产开发投资989.4亿元，比上年增长26.2%，房地产投资占全社会投资的比重达到54.5%。
全市商品房施工面积达7510.8万平方米，竣工面积2384.4万平方米，销售1708.3万平方米，分别是上年的125.9%、139.7%和141.8%。
全年实现商品房销售额813.8亿元，比上年增长33.4%。
房地产开发热点是商品住宅。
全年商品住宅投资586.7亿元，比上年增长26.4％，占房地产投资的比重达到59.3%。
商品住宅开复工面积5397.6万平方米，增长24.1％；竣工面积1926.2万平方米，增长38.2％。
2003年房地产业：房地产业稳步发展。
全年实现增加值185.9亿元，比上年增长11.8%，占第三产业增加值比重达到8.4%，占全市生产总值的比重为5.1%。
全市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%，比上年增加1.2个百分点。
全市商品房施工面积达9070.7万平方米，竣工面积2593.6万平方米，销售1895.8万平方米，分别比上年增长20.8%、8.8%和11.0%。
全年实现商品房销售额898亿元，比上年增长10.4%。
房地产开发热点是商品住宅。
全年完成商品住宅投资633亿元，比上年增长7.9%，占房地产投资的比重达到52.6%。
商品住宅开复工面积6352.9万平方米，增长17.7%；竣工面积2080.8万平方米，增长8.0%。
2004年房地产业：房地产业保持较快发展。
全年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。
全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。
2008北京房地产市场分析报告09房地产预测-31DOC08北京房地产市场分析报告一、国际宏观经济环境变化次贷危机蔓延美、英等发达国家房地产行业面临大考由美国次贷危机引发的全球经济波动还在深化，各国陆续采取积极的措施自救，并在美国的主导下，全球六大央行于10月8日同宣布降息，以期通过协同效应更加有效的抵御金融危机，然而这一切措施的出台未见对市场产生显著作用。
随着美国金融危机的升级，美国政府宣布接管“两房”，10月3日，美国财政部提出的7000亿美元拯救计划终于获得国会通过，开始正式启动。
此外，美联储还采取了一系列的救市措施，包括加大流动性、连续降低基准利率，甚至直接购买企业商业票据，以阻止美国金融体系的崩溃。
受银行收紧信贷、抵押贷款利率攀升等不利因素影响，美国房价一路下跌，据报道，美国第二季度住宅价格的跌幅创下至少20年来之最，房价已从2006 年高位下调了约23%。
房价的调整提升了买家的负担能力，美国房地产商协会（National Association of Realtors，下称NAR）10月8日公布报告显示，8月，美国成屋签约销售指数环比上升7.4%，较去年同期上升8.8%。
8月成屋签约销售指数的意外跃升，为阴冷的住房市场带来一缕暖意。
英国房价在全国范围内持续下跌，8月，英国房价较一年前下跌达10.5%，创下自1998年来的最大跌幅，9月房屋销售创30年新低。
为了对付18年来英国最严重的房价下滑，避免经济衰退，英国财政大臣达林（Alistair Darling）宣布了一个耗资10亿英镑的政策，主要内容是减少征收印花税，并向首套房购买者和抵押贷款者提供帮助。
此外，次贷所造成的损失严重冻结了信贷市场的活跃程度，银行纷纷收紧消费信贷，导致英国抵押贷款发放额跌至1999年以来的低位。
受此影响，英国政府于10月13日宣布执行救市方案，向三大银行注资370亿英镑以充实资本金。
在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。
2016年北京房地产市场报告北京世联行出品2017.1.13目录：12016年市场回顾22017年市场展望年度全国整体市场表现：商品房销售量价齐升，增速加快；投资增速触底反弹16年1-11月，全国商品房销售延续15年的量价齐升趋势，且增速加快。
面积同比增长24.3%，增速加快17.8%；金额同比增长37.5%，增速加快23.1%；均价同比增长11.1%，增速加快3.7%2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年2016年1-11月销售面积（万平米） 104765 109367 111304 130551 120649 128495 135829 销售额（亿元）52721 58589 64456 81428 76292 87281 102503销售均价（元/平米） 50325357579162376323679375462000 4000 6000 8000 04000080000 120000 160000 2010年-2016年1-11月全国商品房销售量价指标同比 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年1-11月面积同比 10.6% 4.4% 1.8% 17.3% -7.6% 6.5% 24.3% 金额同比 18.9% 11.1% 10.0% 26.3% -6.3% 14.4% 37.5% 均价同比 7.5%6.5%8.1%7.7%1.4%7.4% 11.1%2016年1-11月，全国商品房销售延续15年的量价齐升趋势，且增速加快。
销售面积135829万平米，同比增长24.3%，增速加快17.8%；销售额102503亿元，同比增长37.5% ，增速加快23.1%；销售均价7546 元/平米，同比增长11.1% ，增速加快3.7% 。
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年2016年1-11月房地产开发投资（亿元） 48259 61797 71804 86013 95036 95979 93387 住宅投资（亿元） 34026 44320 49374 58951 64352 64595 62588 房地产投资同比 33.2% 28.1% 16.2% 19.8% 10.5% 1.0% 6.5% 住宅投资同比32.8% 30.3% 11.4% 19.4%9.2%0.40%6.0%0%5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 02000040000 60000 80000 100000 120000 2010年-2016年1-11月全国房地产开发投资及住宅投资2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1-11月住宅投资占比70.5% 71.7% 68.8% 68.5% 67.7% 67.3% 67.0% 房地产开发投资占比 17.4%19.8%19.2%19.3%18.6%17.1%17.3%15% 16% 17%18% 19% 20%21% 64%65% 66% 67% 68% 69% 70% 71% 72% 2010年-2016年1-11月全国房地产开发及住宅投资占比 2016年1-11月，全国房地产开发投资和住宅投资同比增长，增速触底反弹。
２００８上半年北京楼市分析及后市展望作者：黄星来源：《中国集体经济·上》2008年第07期摘要：文章从北京上半年房地产市场情况入手，分析其影响因素，并对后市走向做出了预测，力求对我国房地产及相关市场能有所借鉴。
关键词：北京楼市；影响因素；预测一、房地产市场交易情况根据北京市2008年上半年房地产的销售情况统计，与2007年同期比，销售套数、面积、金额都呈下降趋势，而由于销售面积的降幅略高于销售金额，说明在价格上仍有微幅增长。
北京市18区县与开发区共19区2008年上半年的销售均价如图1所示。
其中，西城区的均价最高（31023元/平方米），这与西城区房地产主要业态集中在以办公（33055元/平方米，45023.28平方米）、车库（30657元/平方米，13412.87平方米）、其他（31001元/平方米，9770.63平方米）、公寓（28815元/平方米，8709.04平方米）等为主有一定关系；销售均价最低为平谷区（4357元/平方米），以普通住宅（4320元/平方米，31290.83平方米）为主。
二、房地产市场运行及环境分析（一）供应分析2008年1～6月北京市房地产开发情况汇总如表1所示（销售情况见前一部分）。
（二）土地交易分析据北京市土地整理储备中心的数据显示，2008年上半年北京市土地成交面积为676.5万平方米，比去年同期增加了107.5%。
土地成交总金额为324.2亿元。
折算后，楼面均价为3541元/平方米，比2007年的3799元/平方米下跌了7%。
2008年上半年地价下跌是近3年来楼面均价首次下跌。
（三）2008年上半年北京房地产市场特点成交量和成交金额齐跌，销售市场惨淡；观望是2008上半年北京房地产市场的主基调；房价有所松动，但依然保持了两位数的增幅，有价无市比较明显；资金因素决定房企未来命运；成交锐减，降幅可观；保障性住房受到国家关照。
（四）北京房地产金融市场对房地产市场的影响宏观调控执行“上紧下松”政策，银根紧缩；2008年上半年房地产个贷金融市场交易，借款人观望；转按揭叫停垫资服务火爆京城，民间融资渠道“重生”；住房公积金贷款优势突出“榜上有名”。
