企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。

而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。

作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。

本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。

什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。

而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。

这部分返还款就是土地出让返还款。

进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。

•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。

•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。

•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。

掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。

首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。

此时，返还款账户应当进行增加。

这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。

接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。

这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。

开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。

在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。

2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理六种形式为企业获得政府返还的土地出让金和税收待遇经营性土地拍卖是土地市场建设的基本要求一些政府出于吸引外资、修建拆迁房屋和基础设施建设等原因。

企业通过招标、拍卖方式取得土地后，应当返还一定比例或金额的土地出让金。

由于政府与开发商约定的返还条件和形式不同，企业获得的返还资金无论是确认为财政资金还是经营收入，其税收待遇也不同。

税务机关对返还所得的涉税认定是基于实质重于形式的原则，主要依据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容。

今年以来，相关检验案例不断出现，具有不同的退款目的和不同的检验处理方式。

以下举例分析企业获得政府返还土地出让金的形式及相关税收处理，使企业能够清晰识别税务事项，规避涉税风险。

第一，政府牵头拆迁，土地出让金返还给一家通过招标、拍卖、挂牌方式购买100亩土地的房地产开发企业。

与国土部门签订的转让合同价格为1亿元，企业已经支付了1亿元。

协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的财政支持补贴，用于建设项目1万平方米的拆迁房屋，并在拆迁房屋竣工后无偿移交给被拆迁人。

相关税收处理:(1)营业税:本案实际上是政府主导的拆迁。

政府为搬迁户的安置支付购买搬迁房屋的费用。

房地产开发企业税是一种出售和搬迁房屋的行为。

鉴于房屋拆迁的特殊性，在营业税返还的计税依据中，应区分以下三种情况1年，退还的金额相当于搬迁房屋营业税中按应税价值确认的收入部分根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有《条例》第七条所述的明显低价且无正当理由，或者本细则第五条所列应税行为被视为已经发生且没有营业额的，营业额按以下顺序确定:(1)根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；(2)按近期其他纳税人类似应税行为的平均价格；(3)按以下公式确定:营业额=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)×1-营业税税率)×如果退还金额3000万元相当于被拆迁房屋确认的应纳税所得额，房地产开发企业应按出售房屋所得3000万元缴纳营业税。

⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⽬前，招拍挂制度要求⼟地以“熟地”出让，但现实中，⼀些开发商先期介⼊拆迁，政府以“⽣地”招拍挂，由开发商代为拆迁。

在开发商缴纳⼟地出让⾦后，政府部门将其部分返还给开发商，⽤于拆迁或安置补偿。

案例某房地产开发企业通过招拍挂购⼊⼟地100亩，与国⼟部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元⼟地出让⾦。

协议约定，在⼟地出让⾦⼊库后，以财政⽀持的⽅式给予⼄⽅补助3000万元，⽤于该项⽬10000平⽅⽶⼟地及地上建筑物的拆迁费⽤⽀出。

国⼟部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费。

约定返还的3000万元中，⽤于拆迁费⽤1000万元，⽤于动迁户补偿2000万元。

企业实际向动迁户⽀付补偿款1500万元。

税务处理营业税根据《国家税务总局关于政府收回⼟地使⽤权及纳税⼈代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第⼆条规定，纳税⼈受托进⾏建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊，应按照“建筑业”税⽬缴纳营业税；其代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的⾏为属于“服务业——代理业”⾏为，应以提供代理劳务取得的全部收⼊减去其代委托⽅⽀付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务的收⼊1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。

代理⽀付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。

企业所得税返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊1000万元，扣除相对应的成本费⽤后，差额应计⼊当年的应纳税所得额。

代理⽀付动迁补偿款差额，应计⼊当年的应纳税所得额。

做账实操-土地出让金返还的会计处理
企业收到政府返还的土地出让金，然后进行结转，应当通过“递延收益”科目以及“营业外收入”相关二级科目核算。

相关账务如何处理呢？下面小编就来给大家介绍。

土地出让金返还账务处理：
1、企业收到政府返还的土地出让金时：
借：银行存款
贷：递延收益
2、结转返还的土地出让金：
借：递延收益
贷：营业外收入——政府补贴
3、结转本年利润：
借：营业外收入——政府补贴
贷：本年利润
递延收益是指尚待确认的收入或收益，是权责发生制在收益
确认上的运用。

营业外收入也称为“营业外收益”。

指与生产经营过程无直接关系，应列入当期利润的收入。

土地出让金如何计算？
(1)有实际成交价的，且成交价不低于所在级别基准地价平均标准的按照成交价不低于40%的标准计算土地出让金;如果实际成交价低于计准低价平均标准，则按照40%的标准计算。

(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，应该按照基准地价平均标准40%计算土地出让金。

(3)通过以上发放计算土地出让金，如果土地使用权收到异议，需要由受托人找土地评估机构对其土地进行评估，按照评估价格的40%计算。

(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

土地出让金返还如何进行账务处理问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。

请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。

政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。

主要有以下形式：（1）财政拨款；（2）财政贴息；（3）税费返还（但不含增值税出口退税）；（4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。

根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。

之所以这样规定，其原因有三：一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。

二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。

自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。

对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。

三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。

会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。

既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。

正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。

〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。

按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？方案一：计入“营业外收入”。

返还土地出让金的财税处理的案例分析近年来，随着土地市场的火热，土地出让金成为了地方财政收入的重要来源。

然而，在某些特殊情况下，政府需要返还部分或全部的土地出让金，这涉及到一系列的财税处理问题。

本文将通过分析一个实际案例，来探讨返还土地出让金的财税处理方式。

案例背景：某地政府在过去几年中，批准了一家房地产开发商的土地使用申请。

开发商按照要求缴纳了一笔较高的土地出让金，并进行了相应的土地开发工作。

然而，由于市场经济的不稳定性和政策调整，政府决定撤销该项目，并返还土地出让金。

现在，政府面临着如何处理这笔资金的问题，既要保证合法返还给开发商，又要进行财税处理，确保公共财务的透明度和稳定性。

财税处理方式：1. 返还方式的选择政府可以选择直接返还土地出让金给开发商，或者通过其他方式进行支付，比如以其他政策支持的形式返还。

通常情况下，直接返还是最直接、最简单的方式，但考虑到该项目的特殊情况，政府可以采取多种返还方式的组合，比如一部分直接返还，一部分以补贴、税收减免或扶持政策等形式返还。

2. 税收处理对于已缴纳的土地出让金，政府需要合理安排相应的税收处理。

一方面，政府应当将开发商已缴纳的税款及时退还给其，确保其合法权益；另一方面，政府需要从退还款项中扣除相应的税费，以维护财政的平衡。

这种退税和扣税的过程需要依照相关的税收法律法规，确保合法合规。

3. 财务核算政府在处理返还土地出让金的财务问题时，需要进行精确的财务核算。

首先，政府需要清晰记录开发商已缴纳的土地出让金以及任何其他相关的金融交易，确保财务数据的准确性和完整性。

其次，政府还需要将返还操作纳入财政预算管理体系，确保返还流程的合规性。

最后，政府要对返还土地出让金的财务影响进行评估，确保返还操作对于公共财务的可持续稳定没有过大负担。

4. 透明公开政府在返还土地出让金的财税处理中，应当坚持透明公开的原则。

政府需要向公众和相关利益方清晰地说明返还的原因、方式、金额等信息，并及时公布相关的财税处理情况。

房地产拿地的8个涉税难题处理一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。

2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。

即:（一）要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。

（三）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税财税〔2004〕134号的相关规定财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

财税〔2004〕134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况:（1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

（2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

同时规定‚以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。

二、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。

9种拿地模式税费处理，全面比较（含详细案例）一、一级土地（出让方式）1、土地出让方：政府土地储备中心2、行为性质：国家让渡土地使用权3、财务关注点：不属增值税应税范围，由土储中心开具土地出让的财政票据，财务测算中按成交/1.09*9%（因销售不动产增值税有变动，以交楼时间段税率为准）计算可抵扣销项税额，契税按成交价计算（成交价不含增值税，不价税分离还原），销项税额抵扣需按收楼地上计容面积计算抵扣。

二、二级土地（村集体土地转让）1、操作方式：政府前期征收集体用地中，除给予村民货币补偿外，还有一定留用地指标，一般为征用土地15%内。

村集体获得该指标下国有划拨用地（已完成土地及控规），并采取定向拍卖方式将国有划拨用地变为国有出让用地（补交出让金及税费一般为挂账支付，税率约为土地招拍挂转让价格的20%左右，由竞得人支付后再交纳），村集体在政府公共资源交易平台以招拍挂方式转让该国有建设用地。

2、操作流程：a、国家征用集体用地—b、村集体获得一定比例国有划拨留用地指标—c、政府按供地计划安排留用地挂牌（公开招拍挂）—d、挂牌的国有划拨用地成交—e、村集体收到成交价款后申请国有划拨用地变成国有出让用地—f、村集体支付定向出让的土地出让金及税费—g、将国有出让用地转让给竞得人3、财务关注点a、票据类型：为转让无形资产的增值税专用发票，一般为税局门前代开。

b、开票税率：村委会一般为小规模纳税人，增值税开票税率为3%，进项税额可一次性抵扣，顺德区域该模式土地转让的土增税采用5.5%核定征收，企业所得税一般采用2%征收率核定。

三、二级土地（在建工程转让）1、强制性规定：《城市房地产管理法》第三十九条规定出让的国有用地，属于建设项目的，建设规模低于25%的不允许转让，达到25%可转让。

2、转让实质：属于在建工程转让3、财务关注点：a、入账票据：该行为属不动产转让，由转让方开具销售不动产的专用发票，适用税率分9%（营改增后获取施工证的）及5%（营改增前获取的按转让价款与土地及建安的差额简易征收），按不含税金额列支土地成本及计征契税。

收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准2017-11-04龚贵媛房地产纳税服务网问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。

现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。

B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。

请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。

外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。

例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。

故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。

二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

土地出让金返还政策是什么近几年来,各级地方政府对参与城镇化建设投资的房地产开发企业,在通过土地“招、拍、挂”市场化运作后,对其取得土地使用权而支付土地出让金后,政府再通过财政补贴或奖励形式给予一定比例的返还,由于目前相关税收政策对企业取得的土地出让金返还应该如何进行税务处理不够完善和明确,造成了基层税务机关在实际执行过程中各行其是。

那么土地出让金返还政策是怎样的？接下来我就来为大家介绍一下。

土地出让金返还政策是什么一是对开发企业为政府建造学校、幼儿园等公共配套设施而取得土地金返还款的处理意见。

有的认为应该视同销售处理,征收营业税、企业所得税和土地增值税;有的则认为,开发企业建造的学校、幼儿园等公共配套设施是无偿赠送给政府部门的,与土地出让金返还没有直接的联系,所以不应征收营业税。

二是对开发企业取得土地出让金返还用于“七通一平”基础设施工程的处理意见。

有的认为对开发企业应视同建筑总承包人,征收建筑业营业税和企业所得税。

而有的则认为,开发企业已将“七通一平”的基础设施工程分别承包给相关专业部门或专业施工队伍,所以对开发企业不应征收建筑业营业税。

三是对一些外来的开发企业将土地出让金返还款直接汇入集团总公司或其他关联企业的,是否计入开发企业应纳税所得额出现了不同的意见。

四是对开发企业取得土地出让金返还款计算缴纳土地增值税的处理意见。

一种意见认为,开发企业为政府建造的学校、幼儿园等公共配套设施取得的土地出让金返还款,除视同销售收入计算征收土地增值税外,对其他开发企业取得的土地出让金返还款,实质是政府给予企业土地价款的优惠折让,所以,在土地增值税清算时,应将土地出让金返还款抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

而另一种意见则认为,既然将开发企业土地出让金返还款作企业所得税的应税收入处理,那么在土地增值税清算时,也应按收入处理,就不应抵减开发成本、费用。

此外,对于将土地出让金返还款汇入集团总公司或其他关联企业的开发企业,由于未实际收到财政的返还款,所以此项收入既不能作为土地增值税的计税收入,也不能抵减开发企业的开发成本和费用。