房地产开发流程培训(ppt 45张)

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房地产基础及开发流程培训(ppt 58页)

公寓：一般为商业用地
住宅：住宅建设用地
PS：由于用地性质不同，公寓水电费按商用标准计算，住宅水电费按民用标准计算。（这样说来，公寓的水电必然会贵一些哦）
22
住宅公寓差异：落户学位问题
公寓：不能落户、无学位
住宅：可以落户，且有学位
PS：一般而言，住宅不仅可以落户还享有学区房政策，但是商业性质的公寓房，却不能落户和享有学位。
产业地产的形态：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等。
和写字楼的区别：最主要差别是产业地产的用地性质为工业用地（M），而写字楼的用地性质为商业（C），除此之外，对于建筑层高，标准层层高，里面以及购买企业资质都有不同要求。
深圳高新园：研发
李朗珠宝产业园：研发+生产
14
概念科普8：用地、建筑、道路红线
用地红线
经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。
建筑红线
建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。
道路红线
道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。
施工许可证
项目前期阶段
主要流程：2、样板区开放
样板区选址确定
样板区方案设计
样板区单位确定
样板区实施
交付验收
样板区开放
项目前期阶段
完成标志：1、预售许可证（房管局） 2、项目亮相（公司） 3、项目开盘（公司）
项目前期阶段

房地产开发流程培训讲义pptx(2024)

风险识别
通过市场调研、项目分析等手段，识别潜在风险。
风险应对策略
根据风险评估结果，制定相应的风险应对策略，如风险规避、风险降低、风险转移等。
ABCD
2024/1/27
风险评估
对识别出的风险进行量化评估，确定风险等级。
风险监控与报告
建立风险监控机制，定期报告风险状况，及时调整风险管理策略。
28
合同纠纷处理与诉讼应对
合同审查
在签订合同前，对合同条款进行仔细审查，确保合同条款明确、无歧义。
合同纠纷处理
2024/1/27
出现合同纠纷时，应积极与对方协商，寻求和解或调解；若无法协商解决
，可依法提起诉讼或仲裁。
合同履行
按照合同约定，履行各自义务，确保合同顺利执行。
诉讼应对
在诉讼过程中，应积极配合律师工作，提供必要证据材料，争取有利判决。
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CHAPTER 05
房地产开发销售与运营
2024/1/27
22
销售策略制定与执行
市场调研与分析
产品定位与差异化
深入了解目标客户群体、竞争对手和市场趋势，为销售策略制定提供数据支持。
根据市场需求和竞争态势，明确项目的产品定位和差异化策略，打造独特的市场卖点。
营销推广策略
销售团队建设与管理
附加值。
6
CHAPTER 02
房地产开发前期准备
2024/1/27
7
土地获取与选址
01
02
03
土地获取方式
了解土地出让、转让、划拨等方式，以及不同方式的优缺点和适用条件。
2024/1/27
土地选址策略
分析城市规划、交通状况、周边配套等因素，制定科学的选址策略。

房地产开发流程房培训介绍学习PPT【内容完整仅供参考】]

REAL ESTATE
1.房地产开发涉及的政府部门
3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、人防办进行人防工程建设布局审查。 (2)、国土资源局办理土地预审。 (3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 (5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。
1.房地产开发涉及的政府部门
5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、公安消防支队进行消防设计审查。 (2)、人防办进行人防设施审查。 (3)、建设局、市政部门、园林局、环保局、卫生局按
职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设
计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。
2.规划设计及获得规划许可
（二）房地产开发前期的规划管理 1、开发项目选址、定点审批阶段对应:城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》 2、申请《建设用地规划许可阶段》阶段对应:规划管理部门下发《建设用地规划许可证》 3、规划设计条件审批阶段对应:《规划设计条件通知书》 4、设计方案审批阶段 “规划设计方案审批通知书” 5、申请《建设工程规划许可证》
2.房地产开发中的一些名词
7、什么是总规、详规、法定图则？
总体规划：是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。详细规划：城市规划区内各项建设的具体安排。规划各类用地，规定建筑物高度、密度、容积率的控制指标，确定道路红线位置、断面型式、控制点坐标和标高，并确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，同时制定相应的土地使用与建筑管理细则。法定图则：法定图则是由城市规划主管部门每年根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。

房地产开发基本流程培训PPT

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2. 土地的一级开发与二级开发
2. 土地的一级开发与二级开发
③ 获取土地使用权的途径
• 城市市区的土地全部属于国家所有； • 农村和城郊土地有的属于国家所有，有的属于集体所有。属于国家的是指已经依法没收、征收、征购为国有土地； • 国家依法征收的土地； • 依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地； • 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； • 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所3. 取得项目土地使用权
6. 开工、建设、监理和竣工
5. 招标/投标.
4. 拆迁安置
7. 商品房销售
8. 物业管理
01
土地与使用权获得
① 社会主义公有制
② 全民所有制与劳动群众集体所有制
1. 土地基本制度与政策 ③ 农民集体的范围
《土地管理法》规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。
01 02 03
关键词
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04
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08 07 06 05

房地产开发流程培训【41PPT】

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房地产开发流程培训【41PPT】
一、房地产基础知识
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房地产开发流程培训【41PPT】
一、房地产基础知识
（二）相关专业术语
2. 建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
总建筑面积
城中村改造中几个问题的探讨与研究
A.土地问题从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个
瓶颈问题。郑州等城市采取依据《土地法》规定，采取确权登记的办法，转为国有划拨土地。目前，我市依据《土地法》规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得上级部门的正式认可。 B.改造资金问题
到房地产业界、司法界和学界的关注。
参考：通过股权转让获取土地收益房地产老总风险有多大.doc
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房地产开发流程培训【41PPT】
一、房地产基础知识
（一）中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场 3. 房地产转让
房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
国有土地使用权出让方式——土地二级市场 4. 联合开发房地产
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

房地产开发全流程培训资料PPT文档共38页

END
房地产开发全流程培训资料
41、实际上，我们想要的不是针对犯罪的法律，而是针对疯狂的法律。 ——马克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就像影子跟随着身体一样。— —贝卡利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进步。— —杰弗逊 44、人类受制于法律，法律受制于情理。— —托·富勒
45、法律的制定是为了保证每一个人自由发挥自己的才能，而不是为了束缚他的才活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃

房地产开发全流程培训ppt课件

推广销售
入伙交付
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用
地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所
设计部：概念规划设计方案。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）
财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。
成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
关键要素：项目可研报告。
10
10
土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付
得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这
种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
房地产项目整体开发流程
----业务关键节点与控制
1
1
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
城市基础、公用配套设施
品牌
土地
房地产开发需要整合的资源
建筑材料资金
劳动力

房地产开发流程培训【41】

•
如果一家房地产公司试图转让公司名下的土地使用权, 将面临一系列土地管
理法律、法规的制约；但如果通过转让公司股权获取土地使用权的收益, 依照公
司法的规定, 则几乎没有任何障碍。
•
在这样的制度安排下, 房地产公司一般不会选择直接出让或受让土地使用权
的方式, 而是选择转让或受让股权的路径。眼下, 这种操作的合法性问题开始受到
复式
是一层住宅但较普通住宅高, 可在局部掏出夹层, 安排卧室或书房等用楼梯联系上下, 其目的是在有限的空间里增加使用面积, 提高住宅的空间利用率。
错层
是一套房子不处于同一平面, 即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。
二、房地产开发流程
所谓联合开发房地产, 指双方当事人约定,由一方提供建设用地的使用权, 另外一方提供资金、技术、劳务等, 合作开发土地, 建设房地产等项目, 双方共担风险、共享收益的一种房地产开发模式。
参考: 房地产联合开发法律风险探讨.doc
一、房地产基础知识
（二）相关专业术语
1. 城市用地
类别代号
R C
M W TS
通过房产、地产的交易, 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32～39条规定, 签订房地产转让合同, 获得开发用地。
参考: 中华人民共和国城市房地产管理法.doc
一、房地产基础知识
（一）中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场 4.联合开发房地产
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条依法取得的土地使用权, 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定, 作价入股, 合资、合作开发经营房地产。

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Research Page 3
第二阶段：探索阶段：炒作与调整
1978 1991 1999 2007 2010
①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
Research
例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米溢价率（土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目录
一、房地产发展历程
二、房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
1979 1991 1999 2007 2010
①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
高层建筑
高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。
小高层建筑（非规范性）
介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。
点式（塔式）建筑
指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。
板式建筑
指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。
4.
报批及配套术语
一书五证
“一书”指：选址意见书；“五证”分别指：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用权证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证
总建筑面积
总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。
容积率
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。
建筑密度（建筑覆盖率）
用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
三、开发概述房地产项目的整体开发涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
土地
城市基础、公用配套设施
建筑材料房地产开发需要整合的资源
品牌
资金
劳动力
专业人员经验
土地获取
房地产项目的整体开发流程
资源流通及再流通施工建设推广销售
定位决策
产品设计项目报建
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
1.用地类术语
2.土地交易术语
楼面地价
又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价÷容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低按照可售建筑面积的单方土地成本。
《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
《商品房预销售许可证》商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
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第三阶段：房地产快速发展阶段
1978 1991 1999 2007 2010
①住房制度、居民收入水平提高，商品房成为新的消费热点。 ②1998以后，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
Research
Page 5
第四阶段：
资源获取
资源加工
入伙交付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期)——由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期)——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
用地红线
经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。
建筑红线
建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。
道路红线
道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。
1978
房地产行业全面调整阶段
1991 1999 2007 今
①2003年以来，房屋价格持续上扬 ②大部分城市房屋销售价格上涨明显。
③随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
④2010年国务院发布“新国十条” ⑤2011年 “新国八条” ⑥2013年 “新国五条”
Research
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二、房地产基础知识