房地产估价师考试-房地产基本制度与政策

第一章房地产业1.房地产中介分为：房地产咨询、房地产估价、房地产经济。

2.房地产开发经营业的特点：投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。

3.我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革、房地产生产方式改革。

（78年邓小平首次提出关于房改的问题，84年明确提出改革总体构想）4.现行城镇住房政策：商品住房、政策性住房（安置住房、限价商品房、公共租赁住房、单位建设住房）、保障性住房（廉租房、经济适用房）。

其中廉租房套均40平米，人均建面13平米；经济适用房是套建60平以内。

5.土地所有制：社会主义公有制（全民所有制）和劳动群体集体所有制。

对于镇土地的归属可以根据实际情况分别处理。

6.取得国有建设用地的途径：协议、出让、转让、租赁7.农场集体三种形式：村民集体、村内两个以上农村集体经济组织、乡镇农民集体8.宅基地、自留山、自留地属集体所有；矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属国家所有。

9.土地管理的基本制度：土地登记制度、有偿有期限使用制度、用途管制制度、耕地保护制度。

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

10.耕地：主要指种植农作物的土地。

包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地，以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地，耕种3年以上的滩地和滩涂。

11.我国法律体系：法律（全国人大编制颁布）、行政法规（国务院制定颁布）、部门规章（国务院下属相关行政主管部门制定颁布）。

另外还有地方性法规和地方性部门规章等。

第二章建设用地制度与政策1.征收集体土地的特点：强制性、补偿性、土地所有权转移2.征收集体土地应遵守的原则：珍惜耕地，合理理由土地的原则（能少占就部多占）；保证国家建设用地原则（既要贯彻落实节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必须的土地）；妥善安置原则；有偿使用土地原则；依法征地原则3.征收土地批准权限规定：征收土地实行国务院和省级人民政府两级审批；建设占用土地，涉及农用地的应办理农用地审批手续；征收基本农田、基本农田以外耕地35公顷、其他土地70公顷的由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批并报国务院备案4.临时使用土地期限最高部超过2年，到期可再提出申请5.联营使用集体土地的由县级以上人民政府审批，可以实行征收，也可部改变土地权属性质6.市县人民政府收到征收方案后10日内应以书面或其他形式公告。

7.征收集体土地补偿标准：土地补偿费（耕地为前3年均产值的6-10倍，其他土地参其省级标准）、安置补助费（耕地为前3年均产值的4-6倍，但最高没公顷部超过15倍，其土地补偿费和安置补助费最高部超过30倍，其他土地参其省级标准）、地上附着物和青苗补偿。

8.临时用地按前3年均产值逐年补偿，但最高不得超过征地补偿标准。

9.土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地供应计划。

10.出让每幅地块、面积、年限和其他条件，由市县人民政府土管部门会同城市规划、建设、房管部门共同拟定，土管部门实施。

其土地出让合同也市县人民政府签订。

11.土地使用权出让招标中，投标人少于3人的，出让人应终止招标活动。

12.招标中评标小组由出让人和有关专家代表组成，成员为5人以上的单数13.土地使用权出让拍卖中，竞买人少于3人或者最高竞价未达到底价时应当中止。

14.土地使用权出让挂牌中，挂怕时间不得少于10个工作日。

挂牌期限届满，挂牌人应询问竞买人是否愿意继续竞价，愿意竞价的转入现场竞价。

15.国有建设用地最高出让年限：商、旅、娱乐40年；工业、科教文化、体育、综合50年；居住70年16.住宅用地使用期限届满的自动续期。

非住宅建设用地应于使用期限届满前1年申请续期。

17.土地使用者应于签订土地出让合同后60日内支付全部出让金，土地管理部门应该延期超过60日交付土地的，双方各自有权解除合同并要求违约赔偿。

18.土地闲置一年的征收出让金20%以下闲置费，超过两年的无常收回土地。

19.划拨土地使用权转让：1、可办理出让手续并缴纳出让金；2、不办理出让手续但转让方获取的土地收益部分上缴国家。

20.划拨土地出租超过6个月的应签订租赁合同。

21.国有企业改制中划拨土地的处置：出让、租赁、作价出资（入股）、保留划拨方式（除作为基础设施外，其他用途保留划拨方式的不得超过5年）。

22.划拨土地未经原批准机关同意闲置2年、不按批准用途使用的应收回划拨土地使用权。

划拨土地使用权无偿收回，应对地上物依法给予补偿。

23.闲置土地认定办法：1年未动工、已动工但面积不足1/3或者投资额不足25%停工连续满1年第三章国有土地上房屋征收1.房屋征收主体：市县人民政府。

2.房屋征收部门：市县人民政府确定的房屋征收部门。

3.房屋征收实施单位：相当于拆迁公司。

4.拆迁方案征求公众意见期限不得少于30日。

5.拆迁暂停办理相关手续期限最长不超过一年。

6.房屋征收估价时点为房屋征收决定公告之日。

7.房屋征收部门、被征收人、房地产估价机构应该在实地查勘记录上签字或盖章。

8.房屋征收报告专家鉴定的内容：评估依据、估价假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确认方法等技术问题。

对专家鉴定意见不服的可以依法申请行政复议，也可行政诉讼。

第四章房地产开发经营管理制度与政策1.房地产开发设立注册资本最少100万，有4名以上房地产相关专业技术人员，2名以上2.新设立房地产开发企业应指领取营业执照之日起30日内，到所在地房地产开发管理主管部门备案。

房地产开发管理主管部门应该备案申请30日内向符合条件的核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年，视情况可延期最长不超过2年。

3.房地产开发企业分级审批：一级资质由省级住房城乡建设主管部门初审，报国务院住房城乡建设主管部门审批；二级一下资质审批办法由省级住房城乡主管部门制定。

4.房地产开发资本金要求：保障性住房和普通商品房20%；其他30%。

5.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更等级手续完毕之日30日内，持装让合同到房地产开发主管部门备案。

未按期限备案的转让行为无效。

6.房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将产权等级资料报主管部门备案。

7.房地产广告不得含分水占卜等封建迷信类容，交通干道的实际距离不得以所需的时间来表示，示意图比例要适当，涉及面积的要注明建面或使用面积，不得有融资或变相融资类容，不得含升值或投资回报等承诺，不得含入住办理户口、就业、升学等事项，涉及评估事项的要注明估价机构和估价师。

第五章规划设计及工程建设管理制度与政策1.城市规划分总体规划和详细规划。

详细规划分控制性详细规划和修建性详细规划。

2.城市总体规划内容包括：城市发展布局，功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止限制和事宜建设的地域范围、各类专项规划。

3.城市总体规划期限一般20年4.城市人民政府组织编制城市总体规划。

直辖市城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省、自治区人民政府所在地城市及国务院确定的城市宗地规划由省、自治区人民政府审查同意后报国务院审批；其他城市、县、镇总体规划报上级人民政府批准。

5.城市、县人民政府组织编制总体规划报审批前征求专家公众意见公告时间不得少于30日。

报审批前还应经本级人民代表大会常务委员会审议。

6.修建性详细规划应当符合控制性详细规划。

7.城乡规划组织编制机关委托相应资质的党委承担编制。

8.城市紫线-历史文化保护区、城市绿线-绿地、城市蓝线-水域、城市黄线-基础设施用地9.一级建筑师由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理，二级由省级注册和管理。

10.工程招标机构分甲、乙、暂定三级。

甲级能接受所有业务，乙级能接受1亿元一下的业务，暂定级只能接受6000万以下的业务。

不受行政区域限制。

11.成片开发建设的住宅小区必须实行监理。

未经监理工程师签字建筑材料、构建和设备不得使用安装；未经总监理工程师签字建设单位不拨付工程款，不经行竣工验收。

12.工程投资额在30万以下，建面在300平米以下的可以不申请办理施工许可。

13.建设工程应该领取施工许可证之日起3个月内开工。

因故不能开工的可以申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月14.施工设计文件未经审核不得使用。

15.建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包、劳务分包。

第六章房地产交易管理制度与政策1.房地产交易：房地产转让、房地产抵押、房地产租赁2.房地产交易基本制度：价格申报制度、价格评估制度、评估人员资格认证制度3.房地产转让程序：签订合同、申报、审核、缴纳税费、核发权证（土地证凭房屋所以权证领取）4.经济适用房转让：以5年为界限。

5年内的需交易的由政府按原价考虑折旧和物价水平回购；超过五年交易的应缴纳土地收益价款；购房人也可以缴纳土地收益等相关价款后取得完全产权。

5.预售条件：土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、投资总额达到25%并确定施工进度和竣工日期、商品房预售许可证。

（预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可）6.暂定资质房地产开发企业申请预算许可时，应明确企业破产、解散等清算情况发展后商品房质量承担的主体及担保函。

7.现房出售需拆迁安置已落实、配套设施已确定交付日期、物业管理方案已落实。

8.预购人取得房屋所有权之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。

9.商品房购买合同面积误差（以合同面积为基数）的出来：征服3%以内的多退少补；超过3%的购买人有权退房，或大于3%以外的部分由开发商负担，小于3%以外的部分开发商双倍返还。

10.中途变更规划设计的，开发商应以确定变更之日起10日内书面通知买受人，买受人与收到通知15日内作出书面答复。

开发商未书面通知的买受人有权退房。

11.房屋出租要求人均建筑面积不得小于当地政府的最低标准。

12.租赁期限不得超过20年。

超过20年的超过部分无效。

房屋租赁合同签订后30日内备案。

13.房地产抵押期限不得超过有经营期限的企业的经营权，也不得超过土地使用权剩余期限。

14.抵押人将已抵押的房屋出租的，如果抵押人未书面告知承租人的，由于抵押造成承租人损失的由抵押人承担责任；如果书面告知承租人的，承租人承担责任。

15.房地产抵押需办理抵押登记，未办理抵押等级的抵押权不生效，不具有优先受偿权。

16.抵押人到期无法偿还，是低保人员且无法自行决解居住问题的，人民法院不得强迁。

第七章房地产权属登记制度与政策1.房地产登记是一种物权公示方法。

2.房地产登记的原则：权利主体一致原则、权属管理原则（行政区域管理原则）3.当事人间订立合同，未办理物权登记的，不影响合同效率。

但是，处分物权时，以登记为准，未登记的不发生物权效力。