最新中原-深圳龙岗坑梓旧改项目定位策略案-69PPT

城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善
经济和社会的可持续发展 就业率的增加
教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
三版总规
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
1 要点解析 ：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行， 下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制 标准》要求。 物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定 执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规 划建设控制标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章 拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价
按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正
系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章 第四节 地价计收

工业/农民房的旧城拆迁改造
发展前景
坑梓街道3年来引进外资企业158家，实际利用外资达20多亿港元，投 资过亿元的项目就有8个 。 高新技术产业加快提升步伐。用地23万平方米、投资额8000万美元的 莹展电子科技工业园，首期工程开发10万平方米即将竣工投产，将成 为大型IT产业生产基地；租厂1.5万平方米、投资2000万美元的西铁 城科润液晶电子制品厂，用地3.7万平方米、投资1500万美元的韩国 世模铁钢有限公司等相继建成投产，使坑梓的高新技术产业迅速扩张， 如虎添翼。 优势传统产业“强势集聚”。占地56万平方米、计划总投资1.8亿美 元的震雄工业园，又投资2.5亿港元扩建二期工程，为建成全球最大 的注塑机生产基地奠定了基础；首期工程占地70万平方米、总投资40 亿元的深圳家具产业集聚基地已经进入前期开发阶段，未来2至3年内 将建成国内领先、国际一流的产业园区；占地50万平方米、总投资33 亿元的深圳自行车产业集聚基地也选址落户坑梓街道，将建成全球最 大的自行车产业基地。
寻找我们的客户
我们的客户 坑梓主要人口构成
企业员工
＋
本地居民 （原居民、私营业主、公务员）
＋
私营业主
总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万
本地居民
户籍人数约在1.2万左右，户数近3000户。 目前大多数住自建房，一般是楼下出租，楼上自己用。一 般一家人住在一起。 主要收入为物业租金+ 分红，一部分人自己做生意。2005 年人均可支配收入达到27072元。 有较好的资金实力。有部分人会购买龙岗中心城的高档物 业，但是数量较少。 比较习惯于本区域的生活环境，有一定的本地情节。
发展前景
天时达产业园，3园合一
家具及自行车产业基地，占地130万㎡

2005
深圳市GDP增长率 17.3%
17.3%
15.0%
龙岗区GDP增长率 19.7%
20.1%
20%
2006 15.0% 18.0%
2007 14.7% 15%
• 发展定位：根据《龙岗区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，未来龙岗区发 展的基本定位：到2010年，把龙岗区建设成为承载全市工业结构适度重型化的产业大区 龙岗区建设成为深圳市的新中心城区 ；
设指标
配套设施建筑面积 容积率 建筑密度（%）
绿地率（%)
规划居住户数（户）
规划居住人口（人）
配建停车位（个）
6.85 0.99 0.41
5.45 计算容积率的用地面积
88991 220000 20000 194600
5400
4.0 31% 30% 2128 6810 1200
拆建比1：2.47 计算容积率的建筑面积 包含回迁商业7000㎡ 包含回迁住宅35000㎡ 9班幼儿园、社区服务站、 社区警务室及垃圾收集站 220000 ㎡/54500 ㎡
自然生态资源 行政服务资源 商业配套资源
项目三面临路，道路平整、通达性好、生活尺度适宜但形象 不佳；碧仙路与深惠路（未来龙城的“深南大道”）近距离 接驳 近距离地铁站点
龙岗街道中心发展成熟，具有完善的生活配套 总用地约6.85万方，总建筑面积约在22万平米
地块内部老村旧景存在一定人文景观价值；外部近距离八仙 岭公园，政府将斥资打造，自然生态资源优良
•龙岗2003-2007年GDP增速均高于全市平均水平，其中在2006年GDP首次突破1000亿元 大关，但总体而言经济总量基数仍位列宝安、南山、福田之后；
•2006年龙岗区三产比例0.2：65.9：33.9，第三产业所占比例超过南山、宝安，位列福 田、罗湖之后。龙岗第三产业发达程度较高，与当地的软件业、大批发业、港口服务业 比较发达有关系；

深圳龙岗项目定位报告69p 共70页
16、云无心以出岫，鸟倦飞而知还。 17、童孺纵行歌，斑白欢游诣。 18、福不虚至，祸不易来。 19、久在樊笼里，复得返自然。 20、羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。

56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左