国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示
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国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示
住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。
通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。
标签国外住房政策；经验；教训；启示
虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。
1 国外住房保障政策的经验
1.1 强有力的法律制度的支持
住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。
20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。
1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。
1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。
1.2 完整的公共住房发展计划
新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。
20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。
新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。
1.3 随社会经济发展调整住房保障政策
随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。
英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。
80年代之前政府直接建造公房是实施住房保障的主要形式，80年代以后政府不再直接建房，而多是通过租金补贴、金融和税收等方面的政策实施住房保障。
1.4 政府对解决低收入家庭住房困难问题的重视
国外住房保障政策经验中很重要的一条，就是确立和强化政府在解决低收入住房困难家庭住房的责任。
世界上对住房保障最重视的国家当属新加坡，新加坡将实现“居者有其屋”计划摆在整个国民经济和社会发展的重要位置，据统计，公共住宅的开支约占全部政府预算的1/3，比国防开支还要多。
1964年，时任新加坡总理的李光耀说：“我们的新社会，居者有其屋是关键”，可见新加坡政府对住房保障的重视程度。
1.5 完善的保障性住房管理办法
保障性住房不同于普通的商品，是公共产品或者说半公共产品，因此必须有完善的管理方法，以确保其福利性能够为真正需要的人所享有。
为保证公平合理，新加坡政府制定了合理严格的组屋申请规定，对申请者的家庭收入情况进行严格的评估，符合政府配房条件的住户按申请的先后顺序等候政府分配住房，低收入者享受廉价租房待遇，中等收入者享受一定程度的购房优惠，对经济情况弄虚作假者，政府会给予严惩。
新加坡组屋的管理制度非常详细具体合理，对售价、补贴、付款方式、购房资金来源、装修改造、维修服务、组屋买卖等方面都有规定。
如不许改变主体结构，厨房和卫生间的地砖及墙壁瓷砖三年内不准换，装修工程必须在领到钥匙后的三个月内完成，三年不得进行两次装修等。
2 国外住房保障政策的教训
世界上大多数国家和地区的住房保障政策都包括建设公共住宅，以低廉的价格出售或者出租给中低收入家庭。
吸取国外公共住宅的建设、维护和管理的过程中的教训，对完善我国的住房保障有很大的帮助。
2.1 公共住宅社区的设计应科学合理
为了节约用地和减少建造成本，美国一些城市的公共住宅多被设计建设成高层公寓式塔楼，一些必要的配套设施和内部设施被简化和舍弃，因此尽管这些公共住宅项目耗资巨大，却是在建设未来的贫民窟，这也是公共住宅建设模式常常为人所诟病的原因所在。
其实上，正是由于公共住宅是出租或者出售给中低收入者的，所以更加需要设计方面经济周到，包括公共住宅社区的规模大小、楼层数量、建筑的维护难度、住宅配套设施的设计等都需要考虑到。
2.2 公共住宅需要大量维修资金
出租公共住宅收到的低廉租金根本不够公共住宅的维修资金，公共住宅成为政府的财政负担。
根据1992年美国“严重受损公共住宅全国委员会”的报告，有5%的公共住宅需要更新改造，每套住宅的更新改造费用超过4万美元。
这些更新改造不仅包括窗户和天花板的维修，还包括那些被认为纵火破坏的公共住宅的重建工作。
为了减轻政府维护公房的财政负担，政府采取了改革措施。
进入80年代以后，美国住房政策的市场导向更加的明显，政府减少每年新建公共住宅的
计划，鼓励出售公共住房。
3 国外住房保障政策的启示
他山之石，可以攻玉。
研究新加坡、英国和美国等国家住房保障方面的经验和教训，可以给我国的住房保障政策许多有益的启示。
3.1 不可盲目复制外国住房保障政策
英国、美国和新加坡等国家的住房保障历史较长，经过长期的探索和改革，取得了不俗的成绩，并且有各自的政策方面的特点。
在借鉴经验的同时，不能盲目复制国外成功的住房保障模式。
如新加坡的模式不可复制，一是我国人口众多并且人口流动性较强，不具备新加坡严格的人口管制下为政府全面实施住房保障提供的条件，不可能像新加坡一样通过“居者有其屋”计划，建设规模庞大的公屋，解决大部分国民的住房问题，；二是我国经济目前尚不具备这样的实力，新加坡的人均GDP已经达到世界发达国家水平，并且已经建立起来比较成熟的市场经济制度。
但新加坡模式有许多值得我国借鉴的地方，如先通过廉租屋解决严重的住房不足问题，再从廉租屋为主向出售廉价屋过渡，鼓励中低收入家庭以分期付款的方式购买政府建设的公共组屋的做法值得我国借鉴，实际上这也与我国现阶段大力发展廉租住房的政策相吻合。
3.2 多样化的住房保障政策
英国和美国初期住房保障方面的重点是大规模兴建公房或者说公共住宅，公共住宅的建设对二战后解决居民住房问题起到巨大的作用，但是随后却带来很多的问题，不仅是难以负担维修和管理的费用，而且给社会稳定造成隐患。
所以后期两国都对住房保障政策进行了调整，减少政府直接建设公共住房的数量，转为给住房困难的居民住房补贴以及税收方面的优惠政策。
通过兴建公共住宅可以较快解决住房不足和满足中低收入家庭的住房需求，短期内效果较好，但是会对长期住房问题的解决带来压力，并不能完全达到政府预期的调节目标，因此，还要配合财政、金融等手段进行配合。
除此之外，住房政策要有完整的住宅法律体系作保障，有相对成熟、多样的住房金融制度作支撑，有比较具体的、严格的和监督性较强的政策操作保证措施。
参考文献:
[1]邓卫，宋杨：《住宅经济学》，清华大学出版社2008版，第360页。
[2]赵四海：《中国城镇住房问题研究》
[3]陈志朋：《现代物业管理规范精解与运营策略》，延边人民出版社，2000
年版，[4]第1965页。
作者介绍：
牟林娜（1983.3-），青岛理工大学临沂校区财务处，助教，硕士。
