作业指导书书写模板及参考样本
一、作业指导书书写模板
×××作业指导书
1。
目的（即书写作业指导书的目的是什么，是关键）
1.1
2.适用范围（适用于那些人在哪个环节使用该作业指导书）
2。
1
3.工作职责（Who：什么样的人使用该作业指导书,各自的主要职责是什么？）
3。
1
3。
2
注意:职责尽量不要只写到部门，最好明确到具体岗位,作业指导书主要描述部门内部一个或多个岗位之间如何开展工作的，也有涉及到其它部门或其它板块的,如涉及其它部门的工作职责，应做好部门间沟通并明确接口部分的职责。
4.工作程序（可包括完成这一工作的工作步骤、工作方法指导、工作要求、内部审核、审批程序等）
4.1
4。
2
除了一些文字描述外,还可以增加一些图片或其他图例，目的就是能将步骤中某些细节进行形象化和量化。
5.支持性文件
该作业指导书支持的流程文件名称
6。
工作中形成的记录
邀请书、报告、表单等记录性文件
7。
其它注意事项
8。
完成标准(含完成时限）
在步骤中明确标准和时限的,此环节可以省略
二、作业指导书书写参考样本
项目开发策划方案制定作业指导书
1、目的
在确定开发目标的基础上,通过编制策划纲要，提出项目的开发战略，解决项目面临的主要问题，并制定具有可实施性的开发要点。
2、适用范围
适用于集团及下属开发子公司开发策划方案的编制工作
3、工作职责
3。
1策划员负责集团总部项目开发策划方案的编制,修改和审批;
3。
2策划员组织集团各部门制定专业策划实施方案；
3。
3策划员负责策划纲要的报批和修改。
4、工作程序
4。
1项目简介
4.1。
1项目地理条件：包括位置、占地面积、周边自然条件等；
4.1.2项目土地产权情况：地块性质（工业用地是否转制）、土地所有权人、拆迁土地原建筑面积及户数等；
4.1.3项目周边配套设施：包括交通、教育、医疗、商业设施等配套；
4.2市场分析
4。
2.1宏观市场分析
4。
2.1。
1宏观经济环境对房地产开发行业的影响;包括宏观经济形势对房地产整体趋势的影响及预测。
4.2.1。
2项目所在城市市场分析：城市发展规划、城市产业结构、城市经济情况、居民消费水平.
4.2.1.3城市房地产市场环境分析；包括市场供应情况、市场需求情况、房地产市场价格、房地产开发总体水平、明星企业、明星产品等。
4.2.2微观市场分析
4.2。
2.1项目区域定位及发展：包括项目区域的未来规划、主要城市功能、重要配套设施、重要产业布局、重要基础设施、未来土地供应趋势等;
4.2.2.2区域房地产市场环境分析；包括区域内市场供应情况、市场需求情况、房地产市场价格、房地产开发总体水平。
4.2。
2.3项目周边房地产市场分析：周边配套、主要竞争楼盘（开发量、开发时间、销售价格、产品形式、主力户型、剩余量、社区配套等.
4。
2。
3目标项目的swot分析；将本项目与周边竞争项目进行比较分析,寻求本项目的优势及可改进的机会因素，提升项目的竞争力。
4。
2.4市场分析结论
4。
2.3。
1市场供求结论；
4。
2.3。
2房地产开发水平；
4。
2.3。
3市场主要需求的产品；
4。
2.3.4市场价格走势预测；
4.2.3.5消费群体及消费习惯；
4.3项目定位
4.3。
1市场定位:
4.3.1.1制定竞争目标：在对市场分析的基础上制定竞争目标（为了获得最大利润、为了安全启动、为了增加公司持有资产、为了树立公司形象)等。
4。
3.1。
2选择目标市场：在目标确定的情况下,需求目标客户，分析目标客户消费心理及需求喜欢，确定目标市场.
4。
3.1。
3提出项目整体定位概念。
4。
3.1。
3.1充分挖掘项目价值，并进行归纳总结；包括项目自身的价值优势以及可以创造的价值优势；
4.3.1.3。
2形成项目的主体概念、确定项目案名、确定项目的主要推
广语；概念的提出可以以环境为概念、以服务为概念、以配套为概念、以产品为概念等等。
4.3。
2功能定位：
4。
3.2.1产品功能定位：包括住宅、公寓、商铺、商场、写字楼等；4。
3.2.2产品功能的档次定位：如属于别墅类产品中经济型别墅还是豪华型别墅、中档商场还是高档商场、3a级写字楼还是5a级写字楼、五星级酒店还是三星级酒店等等；
4。
3。
2。
3为项目提供的配套服务定位：包括停车场、园林、会所、社区中心、运动场地等服务功能;
4.4项目开发战略
4。
4.1公司自身条件分析
4。
4。
1。
1资金条件;
4.4.1.2开发水平；
4.4。
1.3项目利润水平；
4。
4.1。
4目标项目在公司项目中的主要作用；包括对项目未来的预期;
4.4。
2项目开发战略：高度概括项目开发的主体思想，重点是提出项目策划所要达到的目标和重要途径,具体包括：
4.4。
2。
1分期战略：大的楼盘分几期开发。
4。
4.2.2融资战略：团购、贷款、合作开发。
4.4。
2.3产品战略：创新产品
4。
4。
2。
4竞争战略:如何提升自身竞争力及如何安排产品的开发推
出时间及策略。
4.4.2.5营销战略：拓展营销渠道、提升展示形象等。
4.5开发策略（策划思路）
4.5。
1拿地策略：包括拆迁、土地一级市场开发、挂牌、摘牌等方面的策略；
4。
5。
2分期策略：具体的如何分期，各期推出什么产品
4.5。
3筹资策略：
4.5.3。
1销售市场预测；
4.5。
3.2项目投资计划：
4。
5.3。
3项目可靠资金来源；
4.5。
3.4项目资金缺口的解决思路
4.5.4规划策略：具体落实项目定位、项目开发战略方面的要求。
4。
5。
5产品策略：具体落实项目定位、项目开发战略方面的要求. 4。
5.6质量工期：分析评估影响工期和质量的各项因素，提出具体的解决思路；
4。
5.7营销策略:包括推广策略、价格策略、销售渠道、品牌策略、文化策略、服务策略等。
4。
5.8服务策略：包括售前服务、售中服务及售后服务（物业服务前期导入、销售服务、售后社区服务及维修保修等）
4。
6项目目标利润及现金流预测
4.6.1项目目标利润计算（参照目标利润指导书)
4。
6。
2现金流预测:根据项目分期开发及销售情况,估算项目的现金
支出和收入情况，建立现金流量
5、形成的文件
项目策划纲要
6、注意事项
1、关注沟通效率,做到准备充分、沟通充分；
2、发挥集体智慧；
3、开发要点要遵循沟通、沉淀、再沟通的过程，反复推敲；
7、工作完成标准
项目策划纲要审批完成，获得审批文件。
8、完成时限
项目立项初期，以供各个部门参照执行。
