冀地税征便函〔2014〕3号对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知

河北省财政厅、省地方税务局关于调整全省城镇土地使用税适用税额标准的通知文章属性•【制定机关】河北省财政厅,河北省地方税务局•【公布日期】2007.09.20•【字号】冀财税[2007]73号•【施行日期】2007.09.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】耕地占用税正文河北省财政厅、省地方税务局关于调整全省城镇土地使用税适用税额标准的通知（冀财税[2007]73号）各设区市财政局、地方税务局：根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）和《河北省城镇土地使用税实施办法》（省政府令［2007］第9号）的有关规定，并报经省政府同意，决定对全省城镇土地使用税适用税额标准作适当调整。

现将有关事项通知如下：一、调整全省各地地段等级城镇土地使用税适用税额标准。

《全省各市及县（市）城镇土地使用税地段等级划分及税额标准》附后。

二、具体征收事宜，按照省政府颁布的《河北省城镇土地使用税实施办法》（省政府令[2007]第9号）执行。

附件：全省各市及县（市）城镇土地使用税地段等级划分及税额标准。

二○○七年九月二十日附件：全省各市及县（市）城镇土地使用税地段等级划分及税额标准单位：元┌───┬─────────────────┬─────────────────┬──┐│地区│市区及县（市）│地段划分│税额│││││标准│├───┼─────────────────┼─────────────────┼──┤│石家庄│市区（含矿区）│一级地段│15│││├─────────────────┼──┤│││二级地段│9│││├─────────────────┼──┤│││三级地段│5││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││鹿泉市│市区│4.5 │││├─────────────────┼──┤│││建制镇、开发区│4││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││辛集市、晋州市│市区│4.5 │││├─────────────────┼──┤│││建制镇│3││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││新乐市│市区│4.4 │││├─────────────────┼──┤│││建制镇│3.2 ││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││正定县│一级地段│4.5 │││├─────────────────┼──┤│││二级地段│3││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││平山县│县城、平山镇│3│││├─────────────────┼──┤│││其他各建制镇│2.4 ││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││灵寿县│县城│3│││├─────────────────┼──┤│││镇所在的村│2│││├─────────────────┼──┤│││按行政区划镇所包含的村（镇所在的村│1.5 ││││除外）│││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││井陉县│县城（微水镇）│3│││├─────────────────┼──┤│││天长镇、小作镇、上安镇、秀林镇、南│2.4 ││││峪镇、威州镇、南漳城镇││││├─────────────────┼──┤│││苍岩山镇、测鱼镇│1.8 ││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││藁城市、栾城县│县城、建制镇│4.5 ││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││元氏县、赞皇、赵县、高邑县、深泽县│县城、建制镇│3│││、行唐县、无极县│││├───┼─────────────────┼─────────────────┼──┤│承德│双桥区│一级地段│12│││├─────────────────┼──┤│││二级地段│8│││├─────────────────┼──┤│││三级地段│3││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││开发区│二级地段│8│││├─────────────────┼──┤│││其它为三级地段。

土地增值税清算土地成本分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。

一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。

如天津。

分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

如江苏。

建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。

各地土地增值税成本分摊方法总结表扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007] 119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

河北省地方税务局关于转发国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 河北省地方税务局关于转发国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的通知（冀地税发〔2009〕34号）各市、县（市、区）地方税务局：现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）转发给你们，同时提出如下意见，请一并贯彻执行。

一、对符合本规程第九条规定清算条件的，纳税人应在符合清算条件后90日内，向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附表1），同时提供本规程第十二条（二）、（三）、（四）项所列资料。

对符合受理条件的，10日内予以受理，按规定办理土地增值税清算手续。

对纳税人符合清算条件，但报送的资料不全的，主管税务机关应要求纳税人在规定期限内补报。

在规定的期限内补齐清算资料后，10日内予以受理。

二、对符合本规程第十条规定，税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的房地产开发项目，主管税务机关应向纳税人发送税务事项通知书（附表2）。

纳税人自接到税务事项通知书之日起30日内，据实填报《土地增值税清算申请表》，同时提供本规程第十二条（二）、（三）、（四）项所列资料。

三、主管税务机关根据纳税人清算资料及本规程第三十四条规定，确定清算方式（查账征收、核定征收）。

对查账征收的纳税人，应据实填写土地增值税清算项目明细表（附表3至13）；对核定征收的纳税人，应据实填写《转让房地产收入明细表》（附表4）、《土地增值税核定纳税鉴证表》（附表15），同时报送主管税务机关审核。

四、主管税务机关受理纳税人清算资料后，应自纳税人提出清算申请之日起90日内完成清算审核工作。

土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，是一种调节土地市场的税收政策手段。

在土地发展利用过程中，土地的价值通常会有所增加，这种增值需要依法纳税，以平衡社会资源分配和促进公平竞争。

为了确定土地增值税的清算成本分摊方法及面积数据，需要考虑以下几个方面的因素：1. 成本分摊方法：土地增值税的清算成本分摊方法通常包括两种，即比例法和实际成本法。

比例法是根据土地增值与总开发成本之间的比例来确定税费的分摊，即税费的计算公式为：税费= 土地增值×（总开发成本/总土地价值）。

这种方法简单明了，适用于土地增值与总开发成本之间关系相对稳定的情况。

实际成本法则是以实际成本为基础，根据各个参与者在土地开发过程中所作出的贡献进行成本分摊。

比如，土地所有者、开发商和建设单位等相关方参与土地的开发过程，他们各自承担的风险和投入不同，因此土地增值税的分摊也会有所不同。

该方法相对较为复杂，但能更准确地反映各参与方的贡献度，适用于土地开发过程中参与者关系复杂、风险分担不均的情况。

2. 面积数据：在土地增值税的清算中，需要准确掌握土地的面积数据。

土地面积通常是通过测量和评估来确定的。

测量方法有多种，一般包括现场测量和地籍测量。

现场测量是通过实地勘测和测量工具等手段对土地进行测量，可以获得较为准确的面积数据。

地籍测量则是通过查阅地籍档案和相关资料，结合现代测绘技术，确定土地的面积。

评估方法主要有资产评估法和市场对比法。

资产评估法是通过评估师对土地进行评估，考虑土地的位置、用途、规划等因素，得出土地的估值，并以此确定土地面积。

市场对比法则是通过比较类似土地的成交价格，推断出土地的市场价值，进而确定面积。

在土地增值税清算中，面积数据的准确性至关重要。

只有通过准确的面积数据，才能准确计算土地增值税的应纳税额。

综上所述，土地增值税清算的成本分摊方法和面积数据是决定土地增值税收费公平合理的关键。

石家庄土增税清算地价款分摊根据石家庄市土地管理部门的规定，土增税清算是指对土地使用权转让过程中产生的土地增值税进行计算、核定和清算的一项工作。

在土增税清算中，一个重要的环节是地价款的分摊。

本文将介绍石家庄市土增税清算地价款分摊的相关内容，并探讨其对土地市场和经济运行的影响。

首先，石家庄市土增税清算地价款分摊是根据土地增值税的支付情况进行的。

土地增值税是我国土地使用权转让过程中征收的一项税款，由土地使用权转让方或承受方负责缴纳。

土增税清算是对土地增值税进行核算、计算和清算的过程，其中地价款分摊是核定及计算土地增值税的重要环节之一。

在石家庄市的土增税清算中，地价款分摊是根据土地增值的比例进行分配的。

土地增值是指在土地使用权转让过程中，土地的市场价值与原取得价值之间的差额。

地价款分摊的目的是将土地增值税按照转让双方实际承担的土地增值比例进行合理的分配，以达到公平、合理的结果。

具体来说，石家庄市土增税清算地价款分摊的程序如下：首先，根据土地使用权转让合同或协议的约定，确定土地增值的比例。

这个比例是由土地转让双方自行协商确定的，通常是根据土地市场价格、土地产权享有者的改造、开发和管理成本、市场需求等因素综合考虑后确定的。

其次，根据土地增值比例，计算出土地增值税的金额。

土地增值税的计算方法是：土地增值税=土地增值×税率。

最后，按照土地增值税的金额，确定地价款的分摊比例。

分摊比例是根据土地增值税金额与双方实际承担土地增值比例的乘积进行计算得出的。

分摊比例具体表明了每个转让方和承受方应承担的地价款的占比。

石家庄市土增税清算地价款分摊的具体操作和实施，需要转让双方提供相关的资料和证明材料，经土地管理部门核实后进行。

这些资料包括土地转让合同或协议、土地增值的认定依据、当地土地市场证明等。

同时，土地管理部门也会根据土地增值税清算的相关法律法规和政策规定，对土地增值税的核定和计算进行监督和管理，确保土地增值税的清算结果公平、合理。

河北省人民政府办公厅关于政府向社会力量购买服务的实施意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 河北省人民政府办公厅关于政府向社会力量购买服务的实施意见（冀政办〔2014〕3号）各设区市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门：为贯彻落实《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国办发〔2013〕96号），进一步转变政府职能、改善公共服务、促进转型升级，现就推进和规范我省政府向社会力量购买服务工作，提出如下实施意见：一、基本原则和目标任务（一）基本原则。

1 积极稳妥，有序实施。

立足全省经济社会发展状况和人民群众实际需求，因地制宜、积极稳妥推进政府向社会力量购买服务工作，看得准、拿得稳的事项先推下去，并逐步向各类公共服务领域延伸，构建起多层次、多方式的政府公共服务社会化供给体系。

对政府新增或阶段性、临时性的公共服务事项，凡适合社会力量承担的，要按照政府购买服务的方式进行。

2 竞争择优，强化绩效。

发挥市场机制作用，优先通过竞争方式选择承接政府购买服务的社会力量，实现“多中选好、好中选优”。

加强对政府向社会力量购买服务的绩效评估，发挥资金使用效益，向群众提供更加优质高效的公共服务。

3 以事定费，政社分开。

坚持费随事走，正确处理政府和社会力量之间的关系，大力推动政府职能转变和政社分开，实现政府由“养人”向“办事”的转变，凡是适宜由社会力量提供的公共服务，政府原则上不再直接举办，不再就此增设机构、增加人员，切实降低政府行政成本。

4 权责明确，统筹兼顾。

各市、县（市、区）政府负责组织开展本级政府向社会力量购买服务工作，并承担对下级政府向社会力量购买服务工作的指导和监督。

新办法在土地增值税清算中的应用摘要：随着河北省地方税务局2014年6月30日下达的文件《2014河北省关于明确地方税有关业务问题的通知》的出台,对开发项目属于河北省的房地产企业土地增值税清算办法的变革开始展开。

关键词：新办法清算应用随着河北省地方税务局2014年6月30日下达的文件《2014河北省关于明确地方税有关业务问题的通知》(以下简称“文件1")的出台，对开发项目属于河北省的房地产企业土地增值税清算办法的变革开始展开。

一、土地增值税清算新办法的主要内容（一）房地产项目产品类型的划分.文件1第三条规定:房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。

笔者认为：非赠送的储藏室和车库、车位应计算可售面积。

（二）进步明确了开发成本的分摊方法。

文件1第四条规定：对于同项目中包含不同类型房地产的，土地成本应采用占地面积法，其他开发成本应采用建筑面积法计算分摊.2014年11月5日河北省地方税务局征收管理处下发了《关于对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知》(冀地税征便函（2014）3号，以下简称“文件2”）,明确占地面积的定义以及占地面积法如何计算。

文件2规定:占地面积是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积.为便于计算，统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。

对于独立占地的不同类型房地产，土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同建筑物中包含不同类型房地产的,再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。

对于裙楼土地成本的分摊,裙楼与主楼为同一基础（即基础对裙楼和主楼均有承重作用）的,则裙楼和主楼应作为同建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊.笔者认为：在建筑工程设计中不计算容积率的地下储藏室、车库、车位和地上层高低于2.2米的架空层等部分不再分摊土地成本。

河北省地方税务局关于开展城镇土地使用税税源清查工作的通知文章属性•【制定机关】河北省地方税务局•【公布日期】2008.05.13•【字号】冀地税函[2008]122号•【施行日期】2008.05.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】耕地占用税正文河北省地方税务局关于开展城镇土地使用税税源清查工作的通知（冀地税函〔2008〕122号二00八年五月十三日）各市地方税务局：为全面掌握我省城镇土地使用税税源状况，进一步落实《国家税务总局、财政部、国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（国税发〔2008〕14号）精神，按照国家税务总局要求，省局决定在全省范围内开展城镇土地使用税税源清查工作。

现将有关事项通知如下：一、清查工作的必要性城镇土地使用税税源管理是城镇土地使用税征管的基础性工作。

近年来，各地围绕加强城镇土地使用税税源管理做了大量工作，取得一定成效。

但总体看来，城镇土地使用税的税源管理工作还存在不少问题，亟待加强。

不少地区不同程度地存在着税源信息不完整，没有根据用地变化的情况实行动态管理，对城乡结合部、新兴工业园区和部分企业的税源底数掌握不清，纳税人申报的土地面积与实际占用的面积不一致等情况。

部分地区的税源数据共享与综合利用水平不高，税源管理与科学化、精细化的要求还有一定差距。

特别是我省新修订的城镇土地使用税实施办法征收范围调整后，部分地税机关对新纳入征税范围的企业以及外商投资企业和外国企业土地使用税税源信息还没有全面掌握。

为此，有必要以贯彻落实修订后的城镇土地使用税实施办法为契机，在全省范围内开展城镇土地使用税的税源清查工作，全面摸清纳税人的税源信息，建立统一规范的税源数据库，在此基础上开展税源分析和纳税评估工作，有针对性地采取措施，堵塞征管漏洞，切实提高征管水平。

二、清查工作的范围和重点本次税源清查的范围是《河北省城镇土地使用税实施办法》规定的所有城镇土地使用税纳税人占用的土地。

土地增值税清算中成本费用分摊展开全文一、多个开发项目的利息费用的分摊土地增值税暂行条例实施细则第七条规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；在财务费用分摊不清楚、没有银行贷款利息证明的情况下，利息支出按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本计算的金额”之和的5%以内计算扣除。

上述两种扣除方法，其实给企业提供了选择的机会，企业可以根据自己的实际情况，测算一下这两种方法哪一种扣除的费用额大，费用额大，增值额就相对较小，缴纳的土地增值税就少。

怎样才算“能够按转让房地产项目计算分摊”？税法中并没有明确。

企业发生的借款是为多个房地产项目时，利息费用应当分项目核算。

企业先要确切地核算利息，进而才能正确地计算利息支出，因为土地增值税政策里面没有单独明确利息应当怎么核算。

我们通常用的办法：税法上没有特殊规定的，根据会计规定的要求处理；税法上有特殊规定的，根据税法规定的要求处理。

所以，利息费用的计算和归集应当依照《企业会计准则》中有关借款费用的规定执行。

下面举例说明：某房地产开发公司2007年1月1日向银行借入（专门借款）5000万元，贷款利率7.56%；2008年1月1日向银行借款（一般借款）500万元，借款利率为10%；2008年4月1日向银行借款（一般借款）1500万元，借款利率为8%.一号楼工程造价6500万元，其中：2007年2月1日支付1000万元，2007年5月1日支付2000万元，2008年2月1日支付1000万元，2008年6月1支付1500万元，2008年9月1支付500万。

工程于2008年竣工结算，余款500万于2008年12月底一次性付清。

假设一号楼已符合土地增值税清算条件。

根据上述资料，计算一号楼借款费用应予以资本化的利息费用金额如下：（1）专门借款利息费用资本化金额=5000×7.56%×2=756万元（专门借款金额存入银行取得的利息收入或者进行暂行性投资取得投资收益的，应从专门借款利息费用资本化金额中扣除。

各地关于土地增值税成本分摊方法的规定（截至2020.05）备注：税负测算01中央的规定关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号) 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函[1999]112号）你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。

对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。

在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。

因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

02宁夏的规定宁夏回族自治区地方税务局关于印发《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（宁地税发[2007]46号）(九)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他j金合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

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河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和
核定征收率的公告
【标 签】核定征收率
【颁布单位】河北省地方税务局
【文 号】河北省地方税务局公告2010年第1号
【发文日期】2010-08-27
【实施时间】2010-10-01
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)规定，现就全省房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率调整事宜公告如下：
除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。

《河北省地方税务局关于印发〈河北省土地增值税管理办法〉的通知》(冀地税
发﹝2006﹞37号)第十条中关于土地增值税预征率的规定、《河北省地方税务局关于明确土地增值税预征率的补充通知》(冀地税发﹝2006﹞51号)和《河北省地方税务局关于转发国家税务总局〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(冀地税发﹝2009﹞34号)第五条关于核定征收率的规定同时废止。

本公告自2010年10月1日起施行。

二○一○年八月二十七日
关联知识：
1.河北省地方税务局关于明确土地增值税预征率的补充通知。

[转载]2014年各地土地增值税清算公告2014年各地土地增值税清算公告新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号为进一步规范和推进我区土地增值税工作，提高土地增值税管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定，现将土地增值税有关政策问题公告如下：一、关于最小清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。

商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。

商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高二、关于取得土地使用权所支付的金额扣除问题（一）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家规定补交的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）以出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。

（三）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。

（四）以“招、拍、挂”等竞价方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的实际价款及按照国家统一规定交纳的有关费用。

三、关于合作建房的界定问题财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条中的合作建房，是指一方是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方提供资金，以双方名义共同立项开发，然后按照双方约定比例进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式。

四、关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。

房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。

关键词：土地成本；土地增值税；房地产开发企业1土地成本概述土地作为房地产开发企业的重要资源，是构成房地产开发成本的重要组成部分。

土地增值税中的土地成本包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用、土地征用及拆迁补偿费、为取得土地使用权所支付的契税。

2各地税收政策中的土地成本分摊方法各地方有关土地增值税的分摊政策主要源于中央下发的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，分摊方法包括占地面积法、建筑面积法和税务机关确认的其他合理方法，分摊原则是按照受益对象、采用合理方法分摊共同的成本费用。

由于不同地区不同项目差异较大，无法统一规定一个适用于所有项目的合理的分摊方法，实际工作中基本采用占地面积法、建筑面积法以及其他方法。

占地面积和建筑面积分摊方法属于常规方法，而税务机关确认的其他方式给了各地税务机关和企业较大的选择空间。

2.1占地面积法占地面积法是按清算对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

其中分期开发的，按本期成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象的占地面积占该分期的占地总面积的比例进行分配。

占地面积法主要适用于占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后分期分批开发、转让的房地产。

对于占地面积有两种理解，第一种是建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，一般按楼体底层建筑面积计算；第二种是地块总面积。

在实际操作中，由于有明确的土地合同、相关规证等文件支持，再加上抽取数据相对简单，对占地面积的理解更倾向于第二种，即地块总面积、分期总面积等。

占地面积法是实际操作中较为合理的分摊方法，房地局在办理产权过程中，将土地面积分割给各产权人时，采用的就是将所在楼栋投影占地面积分摊给该楼栋中各房间的方法。

2.2建筑面积法建筑面积法是按清算对象建筑面积占开发项目总建筑面积的比例进行分配。

其中分期开发的，按期内成本对象总建筑面积占项目总建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象的建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据来源版权声明：本文版权归属正坤财税一、成本分摊方法对土增税的影响二、成本分摊方法的相关税收政策三、成本分摊的几个热点难点问题1、道路、绿化用地问题2、地下车库成本成本分摊问题3、装修成本分摊问题四、成本分摊面积数据来源1、修建性详细规划图及相关规划文件2、房屋建筑面积测绘报告一、成本分摊方法对土增税的影响成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。

例如：某房企分两期开发项目，一期主要为普通住宅，二期主要为别墅，则土地成本按各业态占地面积分配，一期普通住宅土地增值税预清算增值率为22%，则可选择的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？将土地成本按各期项目可售建筑面积分配，则普通住宅项目比别墅项目总可售建筑面积大，分配的土地成本也会更多，整体的增值率则会下降，有可能享受20%免税优惠政策。

假设是另一种情况：按土地成本按各期项目总可售建筑面积分配，而普通住宅项目的增值率达47%，别墅项目的增值率达51%，那我们又应该要如何降低非别墅项目的增值率？将土地成本按业态产品土地面积分配？可行，但需测算，因为普通住宅项目的增值率达47%，如果增加分配给别墅项目的土地成本，降低其增值率，则相当于减少分配给普通住宅项目的土地成本，提高普通住宅项目的增值率，普通住宅项目的增值率如超过50%，土地增值税税负不降反增。

所以成本分摊方法选择的不同，造成对项目土地增值税税负亦有所差异，我们需要提前测算及重点关注。

同时关注当地税务机关是否有关分摊方法的规定出台，注意成本分摊规划方法的可行性。

例如在广州，不同清算单位的土地成本按各清算单位占地面积比分摊，不允许按建筑面积分摊，像上面的例子里，需要选择按建筑面积分摊方法，我们有什么解决方法吗？我们可以看穗地税函[2012]198号的规定：对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

土增税清算土地成本分摊方式{土地买卖网}在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。

所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。

针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。

一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。

同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。

02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。

房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。

在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。

需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。

河北省土地增值税核定四项成本
河北省土地增值税核定的四项成本包括以下内容：
1. 土地购置价款：指土地出让合同约定的土地价款,以及为取得土地而支付的其他费用。

2. 房屋建设费用：指土地上新建、改建或扩建的住房和公共建筑的建设费用,包括建筑物本体工程费、安装工程费、建筑材料费、劳务费等。

3. 基础设施配套费用：指由土地出让方按规划要求进行的基础设施配套建设所需的费用,包括道路、桥梁、排水、供水、供电、燃气、通信等设施的建设费用。

4. 税金及其他费用：指土地出让合同约定的各种税费,如土地使用税、土地增值税、印花税、契税等,以及为取得土地而支付的其他费用,如代理手续费、评估费、顾问费、征地拆迁补偿费等。