下载文档原格式
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法一：前言房地产行业的发展离不开对成本的科学管理和合理分摊。
本文旨在介绍房地产成本分摊的一般办法，并提供相关法律名词及注释，以便读者更好地理解和应用。
二：开发成本分摊办法2.1 土地成本分摊办法在房地产开发过程中，土地成本通常是最重要的成本之一。
土地成本分摊的办法包括土地出让金按面积分摊、土地性质分摊等。
2.2 建设成本分摊办法建设成本是房地产项目中的核心成本，其分摊办法主要有按照建筑面积、按照套内建筑面积、按照使用面积等。
2.3 装修成本分摊办法装修成本是指房屋的装修、改造等费用，其分摊办法可以根据房屋的不同装修程度、装修材料成本等因素确定。
2.4 公共设施成本分摊办法公共设施成本是指为满足业主共同需求而建设的公共设施，如电梯、公共区域等。
公共设施成本的分摊办法可以考虑按照建筑面积、按照业主的使用面积等。
三：税费成本分摊办法3.1 印花税、契税、增值税等成本分摊办法在房地产交易过程中，购房者需要承担一些税费成本。
这些税费成本可以根据购房者购房面积、购房价格等因素分摊。
3.2 物业费成本分摊办法物业费是指为房产提供物业管理服务所收取的费用，物业费的分摊办法可以参考房屋面积、房屋产权年限等进行确定。
3.3 其他税费成本分摊办法其他税费成本如城市维护建设税、教育费附加、契税等，其分摊办法可以根据具体情况进行确定。
四：附件本文档涉及到的附件包括但不限于相关协议、合同、表格等，具体附件请参考相关文件。
五：法律名词及注释5.1 土地出让金：指购买土地使用权所支付的费用。
公摊面积等。
5.3 套内建筑面积：指实际居住面积，不包括赠送面积、公摊面积等。
5.4 使用面积：指业主实际使用的面积，可根据契约约定进行计算。
5.5 印花税：指在一些经济行为中，按照一定标准征收的税费。
5.6 契税：指房地产交易过程中需要缴纳的税费。
...（下列相应添加法律名词及注释）六：结语附件：1. 相关协议2. 合同文件3. 表格样本法律名词及注释：1. 土地出让金：由地方出让土地使用权所收取的费用。
房地产企业土地成本分摊方法解析作者：张泽洋来源：《财经界·学术版》2015年第14期摘要：土地成本是房地产项目总成本的重要组成部分，如何准确精炼的计算出土地成本对项目整体收益及涉税情况均起着关键作用，因此在房地产二级开发项目建设过程中，要根据实际情况制定完善的土地成本分摊方法来对土地成本进行确认。
关键词：房地产企业土地成本分摊方法房地产企业近几年发展突飞猛进，而其房屋销售价格又会受到多种因素的影响，针对这种情况，对房地产企业土地成本进行确认，是房地产企业开展财务核算工作的核心内容。
而对土地成本分摊方法进行不断整改和创新，不仅能够促进房地产企业顺利实施成本控制工作，也能从根本上保证企业经济效益的持续增长。
一、房地产企业土地成本在房地产企业开发过程中对土地成本进行确认，能够充分的明确土地开发价值和项目的可行性，早在2012 年，国家财政部门相关会计司就在《企业产品成本核算制度》（试行）中做出明确规定，为了取得土地开发权和土地使用权而产生的费用支出被称为土地取得成本，包括市政土地规划建设费、土地买价（或出让金）、土地契税、耕地资源占有费用及闲置土地管理费用等。
而房地产企业在开展土地成本核算过程中，应将获得土地开发权及土地使用权过程中所产生费用支出进行集中处理，且这个过程必须根据成本项目对资金进行统筹和分配，最终实现土地成本（单位建筑面积）和总成本的有机统一。
国家推行“招拍挂”相关制度后，一定程度上为计算土地成本提供了方便，但同时也使得房地产企业面临土地成本分摊问题，这种现状也促进了房地产开发商对成本核算的重视。
二、房地产企业土地成本的主要分摊方法（一）按各期占用土地面积分摊对划入规划中的土地建筑面积实施全面性和整体性的计算，并在计算过程中明确和强化其中可能涉及到的容积率问题，并以此为主要依据，有效计算实际容积率和土地建筑面积，进而得出各个时期土地面积的实际占有量，并对这部分土地可能产生的成本进行分配。
房地产成本分摊办法引言房地产行业在经济发展过程中扮演着重要的角色。
一套完善的成本分摊办法对于房地产开发商和购房者都具有重要意义。
本文将提出一种合理的房地产成本分摊办法，以确保公平、合理的房地产交易。
现行问题目前，房地产市场存在一些不合理的成本分摊方式。
一些开发商倾向于将所有成本转嫁给购房者，导致购房者负担过重。
一些福利设施的建设和维护往往由政府负责，增加了房地产开发商的成本压力。
房地产成本分摊办法为了解决目前的问题，提出以下房地产成本分摊办法：1. 土地成本分摊按照土地使用权出让的价格，将土地成本平均分摊给每个购房者。
这样可以确保土地成本公平合理地分担给每个购房者，减轻购房者的负担。
2. 建设和维护成本分摊将一些福利设施的建设和维护成本分摊给购房者和开发商。
例如，公共绿地、停车场等设施的建设和维护费用可以按照楼栋或者住户面积的比例分摊给每个购房者和开发商。
这样可以减轻开发商的成本压力，确保购房者也承担合理的成本。
3. 可变成本分摊将一些可变成本，如外墙装饰、室内装修等费用，根据购房者的选择自愿分担。
购房者可以根据自己的需求和经济能力选择是否承担这些成本，从而灵活地进行房产交易。
优势与挑战这种房地产成本分摊办法具有以下优势：公平合理：每个购房者按照自己实际购买的房产面积，承担相应的成本，确保成本的公平分摊。
减轻双方压力：购房者和开发商都不会承担过重的成本压力，相互之间形成合理的分摊关系。
灵活自主：购房者可以根据自己的需求和经济能力选择是否承担一些可变成本，提高了购房者的选择权和灵活性。
，这种房地产成本分摊办法也会面临一些挑战：文化差异：不同地区和不同文化背景下，对于房地产成本分摊的理解和观念有差异，可能导致实施的困难。
利益分配：如何公平地确定成本分摊的比例，需要考虑到开发商和购房者的利益，并进行合理的协商和制定。
房地产成本分摊办法是确保房地产交易公平合理的关键。
通过合理分摊土地成本、建设和维护成本以及可变成本，可以减轻购房者和开发商的压力，提高交易的公平性和灵活性。
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法一、引言在房地产项目开发过程中，成本分摊是一项重要的管理工作。
本文档旨在提供一个详细的房地产成本分摊办法，以便开发商和相关方能够准确理解和执行成本分摊方式。
二、成本分摊的基本原则1.公平原则：成本分摊应根据各方的实际使用情况和受益程度进行公平合理的分配。
2.合理原则：成本分摊办法应基于充分的成本分析和理性判断，确保成本分摊结果合理可行。
3.透明原则：成本分摊应公开透明，各方有权获得分摊相关信息和决策过程。
三、成本分摊范围1.土地成本：土地成本是房地产项目最重要的成本之一，通常按照土地面积或使用权期限进行分摊。
2.建筑成本：建筑成本包括建筑物的结构、装修和设备等相关费用，通常按照使用面积进行分摊。
3.基础设施成本：基础设施成本包括道路、排水系统、供电系统等公共设施建设费用，按照实际使用情况进行分摊。
4.公共设施维护费用：按照实际使用情况和受益程度进行分摊，包括公共区域的日常维护、修缮等费用。
5.管理费用：管理费用包括物业管理和项目管理等费用，按照实际使用情况进行分摊。
四、成本分摊方式1.比例分摊法：按照各方的权益比例进行分摊，权益比例可以根据实际投资额、使用面积等因素确定。
2.依据协议确定法：通过协商确定成本分摊比例，协议应明确各方的权利和义务，并经过法律程序认可。
3.实际使用情况分摊法：根据各方实际使用情况和受益程度进行分摊，例如按照实际使用面积或销售面积进行分摊。
4.时间分段法：根据项目的不同发展阶段进行成本分摊，例如按照开发前、开发过程和运营阶段进行分摊。
五、附件本文档涉及的附件包括成本分摊表、分摊比例表、相关协议和决策文件等。
六、法律名词及注释1.房地产开发管理条例：指中华人民共和国发布的对房地产开发活动进行管理的法律法规。
2.建设用地规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的土地规划许可证书。
3.建设工程规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的建设工程规划许可证书。
建筑物用地面积成本评估建筑物用地面积成本评估是一种重要的财务分析方法，用于评估建筑物所占用的土地的成本。
本文将探讨建筑物用地面积成本评估的背景、计算方法以及其在实际应用中的作用。
一、背景介绍随着人口的增长和城市化进程的加快，土地资源越来越受到重视。
建筑物作为土地资源的一种利用方式，其占地面积成本是确定建筑物投资回报的重要指标之一。
因此，建筑物用地面积成本评估成为了投资者、开发商和政府部门的关注焦点。
二、计算方法建筑物用地面积成本评估的计算方法通常基于以下几个指标：土地成本、建筑物面积和建筑物的总成本。
1. 土地成本：土地成本是指在购买或租赁土地时所支付的费用，包括土地购买价格、土地转让税、土地租赁费用等。
2. 建筑物面积：建筑物面积是指建筑物占用的地面面积，可以根据建筑物的平面图和设计图纸来计算得出。
3. 建筑物的总成本：建筑物的总成本包括土地成本、建筑物的建设成本、建筑物的维护成本等。
可以通过对建筑物投资、建设、维护等各个方面的成本进行综合计算得出。
综合以上三个指标，可以通过以下公式计算建筑物用地面积成本：建筑物用地面积成本 = 土地成本 / 建筑物面积 + 建筑物的总成本 / 建筑物面积三、实际应用建筑物用地面积成本评估在实际应用中具有重要的作用。
首先，它可以帮助投资者和开发商评估土地投资的可行性。
通过计算建筑物用地面积成本，可以判断土地成本在总成本中所占比例，进而评估土地投资的风险和回报。
同时，建筑物用地面积成本评估还可以帮助政府部门制定土地政策和规划。
通过对建筑物用地面积成本的分析和比较，政府可以了解土地资源的利用效率，为土地开发和利用提供决策支持。
四、总结建筑物用地面积成本评估是一种重要的财务分析方法，通过计算建筑物用地面积成本可以评估土地投资的可行性，并为土地资源的开发和利用提供决策支持。
在实际应用中，投资者、开发商和政府部门都可以借助建筑物用地面积成本评估来进行战略规划和风险管理。
房地产成本详解本文将深入探讨房地产项目的成本结构和相关费用，帮助读者更全面地了解房地产行业的经济运作。
1. 引言房地产作为一种重要的投资和经济活动领域，其成本结构和相关费用对于项目的盈亏影响巨大。
了解房地产成本的组成和详解，是在项目规划和经营过程中不可或缺的一步。
本文将按照以下几个方面进行详细阐述房地产成本的各个组成部分：•土地成本•建筑成本•融资成本•运营成本•管理费用2. 土地成本土地成本是指购置或租赁用于房地产项目的土地所需支付的费用。
这其中包括土地的购买价格、土地转让费用、土地调整费用等。
土地成本通常是房地产项目中最大的一项费用，对项目盈利能力起到关键作用。
对于土地成本的评估和计算，需要考虑以下几个因素：•土地的位置和规模•土地的用途和规划限制•市场需求和供应情况•土地市场的动态变化建筑成本是房地产项目中的主要成本部分，包括房屋、建筑物、设备和基础设施等的建设和装修费用。
建筑成本的计算需要考虑以下几个方面：•建筑物的设计和规划•施工过程和材料的选择•监理和管理费用•建筑质量和安全控制费用建筑成本的精确估计和控制对于项目的成功运营至关重要，需要进行细致的计划和预测。
融资成本是指房地产项目中所需资金的融资成本，包括贷款利息、融资手续费、股权成本等。
融资成本的计算和预测需要考虑以下几个因素：•融资方式和利率水平•资金回报率和风险评估•资本结构和权益比例•资金调度和利息支付计划融资成本的合理控制和优化对于项目的经济效益和可持续性发展至关重要。
运营成本是指房地产项目在正常运营过程中所产生的各项费用，包括物业管理费、维护费用、保险费用等。
运营成本的计算和预测需要考虑以下几个方面：•物业面积和规模•运营周期和经验数据•管理人力资源和费用•运营过程中的风险和挑战运营成本的合理控制和管理对于项目的经济效益和客户满意度至关重要。
6. 管理费用管理费用是指房地产项目中的各项管理和行政支出，包括人力资源费用、办公设备费用、市场宣传费用等。
房地产项目的土地成本在房地产行业中，土地成本是一个非常重要的因素，对于房地产项目的盈利能力和发展潜力都有着重要的影响。
本文将就房地产项目的土地成本进行探讨，并分析其在项目运营中的重要性和应对策略。
一、土地成本的概念与分类土地成本是指开发商在购买用于房地产开发的土地时所支出的费用。
根据土地的性质和用途的不同，土地成本可以分为以下几个方面：1. 土地购置费用：包括土地的购买价格、土地转让税、过户费用等。
2. 土地开发费用：包括土地平整、基础设施建设、绿化美化等费用。
3. 土地使用权出让金：在中国，土地使用权归国家所有，开发商需向政府支付土地使用权出让金。
4. 土地租金：对于租赁土地的项目，开发商需要支付土地租金。
二、土地成本在房地产项目中的重要性土地成本在房地产项目中扮演着至关重要的角色，其重要性主要体现在以下几个方面：1. 成本构成的重要组成部分：土地成本往往占到整个项目成本的大部分。
控制好土地成本可以降低项目成本，增加项目盈利空间。
2. 影响项目开发周期：土地的购置和开发需要时间，而土地成本是随着时间推移而增长的。
因此，土地成本的高低将直接影响到项目的开发周期，进而影响到项目的盈利能力。
3. 影响项目规模和定位：土地成本的高低也会影响到项目的规模和定位。
土地成本较高的项目往往需要以高价售卖房屋来弥补成本，因此规模较小的高端项目更适合在土地成本较高的地区进行开发。
三、应对土地成本高涨的策略面对土地成本高涨的挑战，房地产开发商可以采取以下几种策略来应对：1. 多渠道寻找土地资源：通过多种渠道，如拍卖、招投标、协议转让等方式寻找土地资源，以获取更多选择的机会，并降低土地成本。
2. 提前规划和预算土地成本：在项目开发之前，开发商应该对土地成本进行详细的预估和规划，以避免因成本高涨而导致项目盈利能力下降。
3. 探索合作模式：与其他发展商、地方政府或金融机构等进行合作，共同开发土地，以分担土地成本。
4. 优化项目设计和开发模式：通过优化项目设计和开发模式，例如采用高效的施工工艺、节约能源的建筑设计等，减少项目的开发成本。
房地产开发成本分类及核算的具体范围一、开发成本类开发成本按用途可分为如下四类：1、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地)所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托4、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外房的其他工程(如市政工程等)所发生的各项费用支出。
以上四类开发成本,核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目：1、土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权(或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费,拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
“大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”, 按建设项目的建筑面积计征,具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。
般情况下, 如果没有足额城纳大政配套费,规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。
“土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”,依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【200９】24号)的规定征收。
“危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。
2、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。
3、基础设施建设费指项目开发过程中发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。
房企土地成本分摊方法及其适用范围随着城市化进程的快速推进，房地产市场的竞争越来越激烈。
在开发房地产项目时，土地成本往往是房企的主要支出之一。
为了降低土地成本对项目盈利能力的影响，房企通常采取土地成本分摊的方法。
本文将探讨房企土地成本分摊的常见方法及其适用范围。
一、分摊方法1. 直接分摊法：直接分摊法是指将土地成本直接均摊到项目的各个单元中。
一般情况下，房企会根据不同单元的面积比例或销售价格确定分摊比例，然后按照比例将土地成本分摊到各个单元中。
2. 按建筑面积分摊法：按建筑面积分摊法是指将土地成本按照各个单元的建筑面积进行分摊。
这种方法适用于单元之间建筑面积相对均衡的项目，能够确保每个单元分摊的土地成本相对公平。
3. 按销售面积分摊法：按销售面积分摊法是指将土地成本按照各个单元的销售面积进行分摊。
这种方法适用于销售面积与建筑面积存在较大差异的项目，可以更准确地反映土地成本分摊情况。
4. 按建筑价值分摊法：按建筑价值分摊法是指将土地成本按照各个单元的建筑价值进行分摊。
这种方法适用于项目中存在多种类型或级别的建筑物，可以更准确地反映土地成本的分摊情况。
二、适用范围1. 多层住宅项目：多层住宅项目一般由多个相对独立的单元组成，每个单元的面积相对均衡，且销售面积与建筑面积差异不大。
因此，按建筑面积或销售面积进行分摊较为合适。
2. 别墅项目：别墅项目一般由单独的别墅单元组成，每个别墅的面积和价值可能差异较大。
因此，按建筑价值进行分摊可以更准确地反映土地成本的分摊情况。
3. 商业综合体项目：商业综合体项目通常包含住宅、商业、办公等多种用途，各个单元的建筑面积、销售面积和价值各异。
因此，综合考虑各个单元的特点，采用合适的分摊方法更能满足土地成本的分摊需求。
值得注意的是，房企在选择土地成本分摊方法时需要综合考虑各个单元的特点，确保分摊的公平性和准确性。
同时，分摊方法的选择也需要考虑项目的实际情况，以及市场需求和竞争情况。
土地成本是什么房企土地成本分摊方法及其适用范围土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。
有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。
各地规定不一而足、五花八门。
土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。
房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清算的重要内容。
涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较为严格。
房企土地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。
因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。
土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。
采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。
房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。
具体操作时应按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。
因此，只要是合理的方法企业都可以采用。
并就土地成本分摊相关事项，保持与主管税务机关的有效沟通变得十分重要。
对于成本分摊方法的选择权，房企应当对土地成本分摊方法进行比较，从而择优选择自身经济利益最大化的摊销方法。
为方便房企纳税人正确履行纳税义务，准确实施纳税申报，实现企业税后利润最大化，笔者现将土地成本分摊方法及其适用范围归集总结，供房企纳税人参考和借鉴。
▊分摊方法一：占地面积法占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。
一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配；分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积；属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。
土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。
对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：1、普通住宅应分摊的土地成本=∑2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。
对于独立占地的不同类型房地产，土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。
▊分摊方法二：建筑面积法建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。
一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。
分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。
对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。
对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。
同一清算单位不同类型按建筑面积法。
具体分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
▊分摊方法三：售价比率法售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。
一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。
售价比率法需要分步骤实施：计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。
应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。
运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×各类非住宅房超额成本售价=×该类非住宅房总面积×。
计算土地成本比率。
土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本÷×100%计算不同用途房屋应分摊土地成本。
公式为：1,住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率2.非住宅房应分摊的土地成本=×土地成本率适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。
▊分摊方法四：层高系数法计算层高系数在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。
某类型用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高计算层高系数面积1.总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)2.某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积适用范围：房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法。
▊分摊方法五：其他合理方法税法规定，土地成本一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
其他合理方法，是指按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊土地成本项目的方法。
部分省市税务机关规定的土地成本分摊方法主要有：其他合理方法——直接成本法指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用。
其他合理方法——预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
其他合理方法——直接成本法是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
即按照受益对象或清算单位直接归集土地成本。
其他合理方法——销售收入比例法土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。
部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。
因此，只要是合理的方法企业都可以采用。
并就土地成本分摊相关事项，保持与主管税务机关的有效沟通变得十分重要。
