关于地下车位是否分摊土地成本的相关案例

地下停车位怎么分摊土地出让金？再不看就亏大了今天，有位广州市房地产开发公司的老板来到智慧源咨询，说他的公司准备在广州市竞拍一块地开发房地产项目。

该老板说准备竞拍的地块，规划地上住宅建筑面积约10万平方米，地下规划停车位建筑面积约4万平方米，开发完以后地下停车位也可以办理房产证，所以地下部分也要交土地出让金。

实际地上商品房和地下车位的地价是不一样的，据评估地上商品房的楼面地价约2万元/平方米，地下车位的楼面地价约2千元/平方米。

整块地地上地下综合楼面地价约1.5万元/平方米。

实际拟签订的土地出让合同不分别约定地上地下土地成本，只是约定整块地的土地出让金约21亿元，包含地上地下的建筑面积。

这位老板税务意识很好，在竞拍前对该地块的税负收益做了精细的测算分析。

由于地上地下实际楼面地价差异达10倍，地下面积占比也比较高。

所以如果按照地上地下的实际土地成本测算，则地上的普通住宅可以免缴土地增值税。

如果按照地上地下建筑面积分摊土地出让合同的土地出让金总额进行测算，则地上的普通住宅不能免交土地增值税。

这两种测算结果的土地增值税金差异超过2亿元。

测算结果出来后，这位老板有点犹豫了。

因为如果按照总地价平均分摊地上地下建筑面积进行土地增值税清算，项目就可能不赚钱了，甚至会亏钱了。

如果能够争取按照地上地下实际的土地成本进行土地增值税清算，项目才可能赚钱，竞拍土地开发该项目才是正确的决策。

但是按照目前的情况和税务机关的执行惯例，极大可能是按照总地价平均分摊地上地下建筑面积进行土地增值税清算。

到底能不能以及怎样才能按照地上地下的实际土地成本进行土地增值税清算，这是这位老板不能确定的。

那么我们要看看对土地增值税清算时土地成本分摊的问题▼首先是财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条明确规定纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

房地产企业地下车库是否需要分摊土地成本？房地产企业开发的产品一般都有地下车库，这部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在会计核算、涉税处理方面的争议。

01成本分摊的会计处理依据《关于印发《企业产品成本核算制度》的通知》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条：企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。

项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。

真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。

02容积率是土地成本归集的内在因素土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。

容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。

《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，国土主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

03地下车库（位）是否影响容积率？根据上述分析，地下车库（位）如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。

关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率。

所以，地下车库（位）面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积。

关于这个问题，在企业规划审批中可以清晰区分。

因此，我们可以得出结论：如果地下车库（位）不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。

当然，还要考虑地下车库（位）如为同时符合会计与税收定义的公共配套，则不涉及成本单独分摊问题；如为可售资产，应作为单独成本对象，分摊对应成本。

第1篇一、案情简介原告张先生与被告李女士系同一小区的邻居。

张先生拥有一套位于小区内的住宅，并拥有一处地下停车位。

李女士也居住在同一小区，但未购买停车位。

由于小区内停车位紧张，李女士经常将车辆停放在张先生的停车位上。

起初，双方并未因此产生矛盾，但随着时间的推移，矛盾逐渐升级。

张先生认为李女士占用其停车位侵犯了其合法权益，遂将李女士诉至法院，要求法院判决李女士停止占用其停车位，并赔偿因其停车造成的损失。

二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 李女士是否侵犯了张先生的停车权？2. 若李女士侵犯了张先生的停车权，其应承担何种法律责任？3. 张先生要求赔偿的损失是否合理？三、法院审理过程1. 案件受理张先生向法院提交了起诉状及相关证据，法院受理了本案。

2. 证据交换在法庭审理过程中，双方进行了证据交换。

张先生提交了以下证据：（1）房产证，证明其拥有该住宅及停车位；（2）车位使用协议，证明其与开发商签订了车位使用协议；（3）监控录像，证明李女士多次占用其停车位。

李女士提交了以下证据：（1）与张先生的通话录音，证明双方曾就停车问题进行过协商；（2）小区物业的证明，证明小区内停车位紧张。

3. 法庭辩论在法庭辩论阶段，双方就以下问题进行了辩论：（1）关于停车权的归属问题，张先生认为其拥有停车位的使用权，李女士无权占用；李女士则认为，其作为小区居民，有权在小区内停车。

（2）关于赔偿损失的问题，张先生认为李女士占用其停车位导致其无法使用，要求赔偿其因此遭受的损失；李女士则认为，其占用停车位是出于无奈，不应承担赔偿责任。

4. 法院判决法院经审理认为，张先生作为车位的使用权人，其对车位享有占有、使用、收益和处分的权利。

李女士未经张先生同意，占用其停车位，侵犯了张先生的停车权。

关于赔偿损失的问题，由于李女士的占用行为给张先生造成了实际损失，法院判决李女士赔偿张先生因此遭受的损失。

四、案例分析本案涉及的主要法律问题如下：1. 停车权的归属根据《物权法》的规定，车位属于不动产，其所有权归开发商所有。

第1篇一、案例背景近年来，随着城市化进程的加快，汽车保有量迅速增加，停车难问题日益凸显。

特别是在繁华的商业区、住宅小区等地方，地下停车位资源稀缺，停车纠纷频发。

本案例将围绕一起地下停车位纠纷展开，探讨相关法律问题及处理方式。

案例一：业主与开发商的地下停车位纠纷（一）案情简介某住宅小区于2012年开盘，开发商承诺每户业主赠送一个地下停车位。

业主李某在购买该小区房屋时，也获得了一个地下停车位。

然而，入住后，李某发现其地下停车位被开发商私自出售给了其他业主。

李某认为开发商侵犯了他的合法权益，遂将开发商诉至法院。

（二）法院判决法院经审理认为，开发商在销售房屋时，已将地下停车位作为赠送项目承诺给业主。

根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，合同依法成立，自成立时生效。

因此，开发商应履行其承诺，将地下停车位无偿提供给业主使用。

最终，法院判决开发商将地下停车位返还给李某，并赔偿李某因此遭受的损失。

（三）法律解析本案中，开发商将地下停车位作为赠送项目承诺给业主，构成了一种附条件的赠与。

根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

然而，本案中，开发商在业主入住后擅自将地下停车位出售给其他业主，违反了《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，构成违约。

因此，法院判决开发商返还地下停车位，并赔偿业主损失。

二、案例二：业主与物业公司的地下停车位纠纷（一）案情简介某住宅小区地下停车位由物业公司管理。

业主张某发现自己的地下停车位被物业公司收取了高额停车费，认为物业公司违规收费。

张某多次与物业公司协商未果，遂将物业公司诉至法院。

（二）法院判决法院经审理认为，地下停车位属于业主共有，物业公司无权擅自收取高额停车费。

根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的共有部分享有共有权。

因此，物业公司收取高额停车费的行为违反了法律规定。

最终，法院判决物业公司退还张某所交的停车费，并赔偿张某因此遭受的损失。

地下车位是否分摊土地成本问题一：房地产开发公司的某一开发项目于2011年底清算完毕，目前仅余大量地下车位未销售。

该项目清算时，用来销售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，因此未销售的地下车位将为负增值。

请问，地下车位销售时是否应该承担土地成本？答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目包括：、。

如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。

如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。

其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。

”所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。

问题三：关于你提出的公司地下产权车位是否应当分摊土地成本的问题，思考如下：1、根据公共配套设施的处理方法推导目前税总在房地产企业所得税的文件中对地下车位是否应分摊土地成本没有明确的规定，但可以根据公共配套设施成本处理原则进行推导。

国税发（2009）31号文第33条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设基于以上两点认识，税审机构要求公司对地下车位进行土地成本的调整是正确的。

地下停车场可否分摊到建造成本中的案例分析摘要：地下停车场的建造成本分摊是一个备受争议的问题。

本篇文章将通过案例分析的方式，探讨地下停车场是否可以被纳入建造成本中。

首先，我们将介绍地下停车场的优势和建造成本的构成，然后分析两个不同案例中地下停车场分摊建造成本的情况，并讨论其中的利弊和可行性。

一、地下停车场的优势和建造成本构成地下停车场作为城市交通管理的一部分，具有以下优势：减少道路拥堵、提高交通效率、节约车位、提升城市形象等。

地下停车场的建造成本主要包括土地购买费用、建筑施工费用、设备安装费用、维护管理费用等。

二、案例一：商业综合体地下停车场分摊建造成本某商业综合体的地上部分规划了购物中心、办公楼和住宅等。

为了解决停车位不足的问题，决定建设一座地下停车场。

由于地下停车场主要是为商业综合体的业主和顾客服务，因此可以将地下停车场的建造成本纳入商业综合体的建造成本中分摊。

该商业综合体的业主们共同出资建设地下停车场，并购买停车位的使用权。

停车位的数量与购买使用权的比例成正比，购买者可以根据需要购买一个或多个停车位的使用权。

这样一来，地下停车场的建造成本可以通过购买停车位的使用权来分摊，将成本负担均摊到商业综合体的业主和顾客之间。

三、案例二：居民楼地下停车场分摊建造成本某居民楼所在地区车位紧缺，停车困难。

为了解决停车问题，社区决定在居民楼下面建设地下停车场。

社区委员会提出将地下停车场的建造成本纳入居民楼的建造成本中分摊。

在居民楼建设的初期，购买住房的业主们共同出资建设地下停车场，并购买停车位的使用权。

停车位的数量与住房面积的比例成正比，购买者可以根据住房面积的大小购买停车位的使用权。

这样一来，地下停车场的建造成本可以通过购买停车位的使用权来分摊，将成本负担均摊到居民楼的业主们之间。

四、讨论与结论地下停车场分摊建造成本的做法具有一定的利弊和可行性。

利：地下停车场分摊建造成本可以减轻单一单位或个人的负担，公平合理分配成本；可以提高地下停车场的投资回报率，降低使用费用，增加地下停车场的经济效益；可以增加城市停车资源的供给，缓解交通压力，改善城市交通状况。

背景导入：某房地产开发公司于2017年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2018年9月30日竣工交付业主使用。

该项目情况如下表：该住宅项目2018年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/㎡，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数总和700个的28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。

基础假定及问题：增值税及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。

企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。

如何评估该项目实际所需要缴纳的土增税金额？在上述背景案例中，影响土增税计算的一项重要因素为地下车位的处理方式。

因此需要明确关于不同类型的地下车位在成本端与收入端的确认规则。

地下车位的分类与归属一个项目所涉及的车位类型根据其所处位置，可以分为地上车位和地下车位。

而地下车位又根据建造目的的不同分为产权车位、无产权非人防车位和人防车位三种。

如下表所示：①上述三种车位的定义分别为产权车位：是通过规划设计，专门建造的地下停车场所。

非人防无产权车位：是指测绘报告中明确为不分摊的公用面积，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确归属的车位。

人防车位：是指项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府人防办，属于国有资产。

开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；②关于地下车位的归属产权车位和人防车位，在车位的归属上通常没有争议。

而对于无产权非人防车位，由于车位的确是建在公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，目前也无明文对此进行产权界定，因此在归属问题上，一直都存在着争议和讨论。

业主地下车位的权属案例探析案例一、南京2003年1２月１1日,南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案:星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售,开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”;被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起1０日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施,其建造费用已经包含在全体业主的购房款中(开发商不能提供成本未计入房价的证据)，不可以二次出卖,根据“谁投资、谁受益”的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时,产权证书上载明了业主的分摊土地面积,因此车位所依附的土地使用权（包括地表、地上和地下）归业主所有,故车位所有权也应当属于业主。

案例二、青岛青岛太平洋中心工程地下有两层车库,约18９个车位，业主们原本每月向物业交40０元便可停车。

2003年底,开发商竟突然开始“外卖”车位,6平方米售价８万元！原来,开发商青岛四和房地产发展有限公司已于2００3年１月拿到了市国土资源和房屋管理局为地下车库核发的产权证。

●第一战业主向市南法院提起诉讼，要求撤销该产权证。

２004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置,造成产权证有重大瑕疵而撤销该证。

当年１0月２8日,开发商对车库重新登记后,市国土资源和房屋管理局再次为其发证。

●第二战200５年3月,９名业主以“地下车库不是土地上的建筑物不该发证”为由,联名将市国土资源和房屋管理局告上法庭(开发商为第三人） 2005年 8月，市南法院审理后认为，开发商申请发证的地下车库也是“土地上”的建筑物,驳回业主请求●第三战业主上诉至市中院。

市中院认为“青岛太平洋中心工程”项目,除了本案争议的停车场外,并未建有其他停车场所。

小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定「案情简介」南京某住宅小区共有59个地下车位，开发商以至少8万元的单价卖掉了37个，其余的被物业公司以每月250元的租金租了出去。

为此，业主委员会代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。

业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。

开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。

住宅小区地下车位确实属于小区业主公用的附属设施，但是，以为“公用”必然导致“共有”，因小区车位是附属设施进而认定其所有权就属于全体业主，却是一个缺乏深入分析的结论。

附属设施是为全体或部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其上的所有权状态却可分为两种：一是该附属设施只能为全体业主共有并且公用；二是该附属设施也可以单独为特定人所有，但以定期收费为条件向全体业主提供服务，或者该特定人的范围必须是业主。

在住宅小区建筑范围内，某一部分是否属于附属设施，是由其结构和功能决定的，但是该附属设施究竟必须为业主共有，还是也可以为特定人单独所有，不仅要考虑房屋及附属设施的结构与功能，还要考虑经济因素和法律技术上的因素。

附属设施的权利归属安排，首先不能影响房屋及其附属设施的结构与功能。

例如公用楼梯的一段就不能设定一个独立的所有权，因为楼梯是绝对必要的附属设施，没有楼梯的楼房是不能使用的；一个业主对公用楼梯拥有独立的所有权，将会影响其他业主对这段楼梯的使用。

一个地下车位上却可以设定一个独立的所有权，因为地下车位不是绝对必要的附属设施，没有地下车库并不影响房屋具备基本的使用功能，有的业主需要而有的业主却不需要地下车位；另外，一个业主对特定车位拥有所有权，并不会影响其他业主停车，因为其他业主可以把车停到其他车位上。

第1篇一、背景随着城市化进程的加快，汽车保有量逐年攀升，停车位不足的问题日益突出。

地下停车位作为缓解地面停车位紧张的有效手段，在我国各大城市得到了广泛的应用。

然而，由于地下停车位的权属、使用、管理等环节存在诸多法律问题，导致了不少纠纷。

本文将通过对一起地下停车位法律处理案例的分析，探讨地下停车位法律问题的处理方法。

二、案例简介某市居民张某于2018年购买了一套住宅，并办理了相应的产权证。

该住宅小区共有地下停车位100个，其中50个为住宅专用停车位，50个为公共停车位。

张某在购买住宅时，开发商承诺将其住宅对应的地下停车位作为其专用停车位。

然而，在办理产权证时，张某发现其住宅对应的地下停车位并未标注为专用停车位，而是与其他住宅共用。

张某认为开发商存在欺诈行为，遂向法院提起诉讼，要求开发商将地下停车位确认为其专用停车位。

三、案件审理过程1. 开庭审理法院在审理过程中，首先审查了张某提供的证据，包括购房合同、产权证、开发商承诺书等。

经审查，法院认为张某提供的证据足以证明其与开发商之间存在关于地下停车位的约定。

2. 调查取证法院为了进一步查明事实，委托相关部门对地下停车位的权属、使用、管理等进行了调查。

调查结果显示，地下停车位的权属归开发商所有，但开发商在销售住宅时，承诺将地下停车位作为住宅专用停车位出售给业主。

3. 争议焦点本案的争议焦点在于：开发商与张某之间关于地下停车位的约定是否有效，以及地下停车位是否应确认为张某的专用停车位。

4. 法院判决法院认为，开发商与张某之间关于地下停车位的约定符合法律规定，且双方均认可该约定的效力。

因此，法院判决开发商将地下停车位确认为张某的专用停车位，并要求开发商在判决生效后一个月内将张某的专用停车位产权证办理完毕。

四、案例分析1. 地下停车位的权属问题本案中，地下停车位的权属归开发商所有，这是符合我国现行法律规定的。

然而，开发商在销售住宅时，承诺将地下停车位作为住宅专用停车位出售给业主，这导致业主对地下停车位的权属产生了误解。

第1篇一、案件背景随着城市化进程的加快，私家车数量急剧增加，车位资源日益紧张。

在不少小区，车位短缺问题引发了诸多纠纷。

本案即是一起因车位问题引发的典型法律纠纷。

二、案情简介原告李某系某小区业主，于2015年购买了该小区一套住房。

由于小区车位不足，李某一直未能购买到停车位。

2018年，李某发现小区地下车库内有一处闲置车位，遂与物业公司协商，以每月1000元的价格租用该车位。

双方签订了为期一年的租赁合同，并约定租金每年递增5%。

2019年，李某续签了车位租赁合同，但租金上涨至每月1100元。

此时，小区业主委员会开始关注车位问题，并决定对地下车库进行改造，增加车位数量。

在改造过程中，李某发现改造后的车位中有一处与他租用的车位位置相同。

经了解，该车位原为小区开发商所有，后因开发商未售出而闲置。

李某认为，开发商未售出的车位应归全体业主共有，自己有权继续租用原车位。

但业主委员会认为，李某与物业公司签订的租赁合同无效，其无权继续租用原车位。

双方协商未果，李某遂将业主委员会和物业公司诉至法院。

三、争议焦点1. 开发商未售出的车位是否属于业主共有？2. 李某与物业公司签订的车位租赁合同是否有效？四、法院判决法院经审理认为：1. 关于开发商未售出的车位是否属于业主共有，法院认为，根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的车位、车库享有共有和使用的权利。

本案中，开发商未售出的车位属于建筑物内的车位，应归全体业主共有。

2. 关于李某与物业公司签订的车位租赁合同是否有效，法院认为，李某与物业公司签订的租赁合同在签订时是合法有效的。

但根据《物权法》第七十一条的规定，业主对共有部分享有优先购买权。

本案中，李某未在法定期限内行使优先购买权，因此，其与物业公司签订的租赁合同应视为无效。

综上所述，法院判决如下：1. 开发商未售出的车位归全体业主共有；2. 李某与物业公司签订的车位租赁合同无效。

五、案例分析本案涉及车位所有权、租赁合同效力等多个法律问题。

修建地下停车场成本分摊建造成本实例修建地下停车场成本分摊建造成本实例某房地产开发企业xx年开发建设了一个普通标准住宅小区，总可售面积为万平方米。

其中，住宅3万平方米，地下一层、地下二层停车场5000平方米。

2016年初小区开始销售，到2016年末除地下停车场所未售外，住宅全部销售完毕。

企业办结竣工结算并确认实现收入亿元，管理费用、销售费用、税金及附加等共计1862万元，项目可售面积总成本为亿元，可售面积单位计税成本为3500元/平方米。

该企业在申报缴纳企业所得税时，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第三十三条规定，把利用地下基础设施形成的停车场所作为公共配套设施进行处理，计算应缴企业所得税为172万元[×25%]。

对上述税务处理结果，税企双方存在两种观点。

一种观点认为，开发商建造的地下停车场所，在进行所得税处理时，应通过判断车库是否拥有产权、是否可售来决定车库建造成本的分摊；另一种观点认为，开发商建造的地下停车场所，作为公共配套设施进行处理，与有无产权、是否可售没有关系，其建造成本应全部分摊到其他开发产品中去。

法理分析首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类：一是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地；二是通过规划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所。

从地下停车场所权属的归属来看，分为属全体业主共有的且具有不可售性质的停车场所和经政府有关部门批准为可售的地下停车场所。

对不可售性质的停车场所，其实质是一种公建配套设施，而对于专门设计、规划建造的可售的地下停车场所，实际上是开发企业开发的一种产品类型。

其次，必须明确有关概念和本质。

地下基础设施，是指专门为业主服务的且建造于地面以下的基本公共设施，包括供水、供电、热力生产供应、排污、电信以及地下各种管、网、线等各种设施。

企业单独建造的停车场所，不是专指建造停车场所的空间位置的单独，应当是指在房地产项目开发中，在前期报批的规划、报建、设计中是否有专门的停车场所建造安排。

第1篇一、案例背景近年来，随着城市化进程的加快，汽车保有量迅速增长，停车位供需矛盾日益突出。

车位纠纷成为邻里之间、业主与物业之间常见的法律问题。

以下是一起典型的车位纠纷案例，旨在通过法律分析，为类似问题的解决提供参考。

二、案情简介原告：张某，某小区业主被告：李某，某小区业主案由：车位使用权纠纷案情概述：张某与李某均为某小区业主。

张某拥有一辆汽车，但由于小区停车位紧张，张某一直未能找到合适的停车位。

李某拥有一处地下停车位，该停车位原本由李某父亲使用，李某继承后一直使用至今。

某日，张某发现李某的停车位长期被占用，遂与李某协商，希望李某将停车位让给自己使用。

然而，李某以各种理由拒绝，双方因此产生纠纷。

张某认为，李某的停车位长期空置，应当属于公共停车位，自己有权使用。

李某则认为，停车位属于其个人财产，有权自主决定是否出租或让与他人使用。

三、法律分析1. 车位性质认定根据《物权法》的规定，建筑物区分所有权人对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。

关于车位的性质，我国法律尚未明确规定。

但在实践中，通常根据以下因素进行认定：（1）车位的具体位置和结构。

若车位位于地下或小区内部，且与业主的房屋相连，一般认定为专有部分；若车位位于小区公共区域，则可能认定为共有部分。

（2）车位的使用和管理方式。

若车位由业主自行使用，或通过租赁、买卖等方式转让给他人使用，一般认定为专有部分；若车位由物业公司统一管理，供全体业主共同使用，则可能认定为共有部分。

在本案中，李某的停车位位于地下，且与李某的房屋相连，属于专有部分。

因此，李某对该停车位享有所有权。

2. 车位使用权根据《物权法》的规定，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

在本案中，李某作为车位所有权人，有权自主决定是否出租或让与他人使用。

3. 公共停车位若车位属于共有部分，则全体业主享有平等的使用权。

但在实际生活中，由于停车位数量有限，往往难以满足全体业主的需求。

地下车位合理节税案例详解（内附答疑）房地产财税咨询2020-09-25老刘是某市一家房地产企业老板，由于房地产这几年的火爆，挣了不少，挣钱了自然少不了税收，因为国家是永恒和无形的股东。

这不刚刚结束的企业所得税汇算清缴，老刘的公司补税近6000万。

于是老刘请公司会计来到办公室，详细询问了原因，公司会计回答道：主要原因还是公司楼盘卖的火爆，利润翻倍；其次是公司许多地下车位未售，预留了很大一块成本未结转扣除。

老刘听了会计的汇报，也是合情合理。

一天，老刘前去参加行业协会会议，正巧碰到一起干地产的老张，于是两人互聊中聊到税款问题。

老刘说，我今年企业所得税补缴了近6000万，老张听完觉得诧异，咋这么多，我公司会计在今年的企业所得税汇缴才补缴了2000多万。

老刘觉得老张的盘跟自己开发的业态类似，卖价方面也接近，怎么缴税这么大差距呢？于是赶紧请教老张原因。

老张说，我公司未售的地下车位虽然没销售，但已全部作为公共配套设施，将成本分摊到其他成本对象，按已售面积结转扣除了。

老刘听完诧异了，为什么没销售的地下车位还能提前扣除成本了。

看着一脸诧异的老刘，老张自豪的说，这是有税收文件依据的。

国税发[2009]31号第33条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

那公共配套设施如何处理？国税发[2009]31号文件开发成本包括6项成本，分别为土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。

公共配套设施是成本对象的其中一项成本。

根据国税发[2009]31号第三十条“企业下列成本应按以下方法进行分配”第（二）项规定：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

也就说，公共配套设施开发成本作为过渡性成本核算对象先归集成本，最后按建筑面积法将成本分摊到成本对象。

老刘听到此处，仍一脸迷糊的追问老张，我公司车位虽然属于地下设施形成的，但是不属于人防工程，而且还能销售，我这种的车位没有销售，也能按第33条规定作为公共配套设施处理吗？老张解释到，你问的这个问题是目前疑问较多的地方，比如是否有产权的问题、是否属于人防、是否可销售等。

解决地下车库的“成本倒挂”的一个案例分享地下车库与地上房产形成建筑整体，从投入产出比来看，地下车库通常呈现实际造价成本高而市场销售价格低的特征，即“成本倒挂”，并且地下车库的销售通常从时间上滞后于地上房产，很难做到与地上房产同步。

上述原因会导致企业出现“前盈后亏”，而我国的企业所得税法对“前盈后亏”情况无法退税。

一、案例概况某企业的某楼盘商品房已销售完毕，车位尚未售出，车位成本为3000元每平方米，而当地地下车库的市场价格为1000元每平方米。

二、企业的困惑未来销售地下车库的年度就会出现卖一平方米车位亏损2000元的倒挂状态，而企业所得税只能向后弥补亏损，就会出现“前期盈利，后期亏损”，企业无法退税的现象。

三、解决思路按照国税发【2009】31号文第33条（以下简称第33条）规定进行成本分摊，即“利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施”来处理，也就是说将地下车库的成本全部分摊到地上房产中。

这样将有效解决地下车库成本与房屋成本挂钩的问题。

四、效果分析如果前期将全部商品房销售，而车位全部没有对外销售，那么车位的成本全部进入房屋销售成本扣除，以后卖地下车库的时候，只有收入没有成本。

即使极端情况下，前期由于车位的销售收入未计入，而成本全部计入，产生亏损，由于我国施行“向后5年弥补亏损”的弥补亏损制度，这部分亏损也能下未来卖车位时得到扣除。

五、合法性分析1、符合第33条立法本意第33条的立法本意，如将地下车库与房子每一平方米成本分摊的相等，有可能出现“成本倒挂”，为解决该问题，总局在31号文件草稿讨论中，曾经有过对地下车位给予成本系数（例如50%）的动议，但是由于车位所处城市不同，同一城市的区域不同，其销售收入相差悬殊，难以给出同销售收入配比的成本系数，因此总局在33条中，干脆换一种思路解决问题，利用地下基础设施形成的停车场所，一律作为公共配套设施。

2、关于地下车库是否保留成本的分析对于利用地下人防设施建造的车位，按照33条，车位无需保留成本，这一点全国税务机关已经达成共识，争议较大的是有产权的地下车位是否需要保留成本。

地下车位清算分摊土地成本问：省局领导：目前，根据法规规定，土地增值税清算地下车位需按可售面积分摊土地成本，这种分摊方式会导致车位清算成本严重倒挂，极不合理。

据悉，福州市关于地下室成本的分摊问题已明确定，对地下一层、二层、三层（包括三层以下）的地下车位（库），参照《福州市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》的规定，可分别按50%、20%、10%折算其可售面积，计算分摊取得土地使用权所支付的金额'的口径，可适用于土地增值税清算。

请问其他地市地下车位土地成本分摊如何处理，省局是否有统一指导口径，是否可以按当地住宅与车位基准地价比例计算？答复机构：福建省税务局答复时间：2020-08-24国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：对地下车位等可售面积地价款分摊区分以下情形分别处理：地下不计容可售面积按规定未计缴土地出让金的，地下不计容可售面积不分摊“取得土地使用权所支付的金额”；对地下不计容可售面积，按规定有计缴土地出让金的，应当按照受益对象，按规定归集和分摊“取得土地使用权所支付的金额”。

地下车位等土地成本原则上按照可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。

其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。

省局未有“按当地住宅与车位基准地价比例计算”的统一规定。

文件依据：根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：“五、关于同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。

其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。

”。

房地产评估案例2.5停车库评估案例案例某估价对象是位于××小区19号西地块公寓地下车库，评估时为在建工程，评估目的为向银行办理抵押贷款手续提供价格参考依据，该评估对象为可转让项目，各项手续齐全。

根据评估对象的特点和周边房地产的实际情况，评估人员选取市场比较法和成本法作为最终的评估方法，在对这两种评估方法评估结果进行加权的基础上确定最终的评估价格。

一、个别因素分析委估对象是位于某市××国际公寓地下车库的对应分摊的出让国有土地使用权及在建工程（建筑面积14700平方米，分摊土地面积3207平方米）。

××国际公寓项目主要经济技术指标如下：总规划建筑面积111700平方米，其中地上建筑面积87100平方米，地下建筑面积24600平方米。

地下建筑面积中机动车停车库建筑面积14700平方米（设计停车位共526个，其中机械车位54个，非机械车位472个），人防建筑面积9900平方米（设计人防停车位共100个，其中机械车位40个，非机械车位60个）。

本次评估对象为可销售的地下车库，建筑面积为14700平方米，共设计机动车位526个，其中机械车位54个，非机械车位472个，所有可销售的地下车位都已取得了《某市商品房预售许可证》，目前尚未对外进行销售。

自评估基准日起地下车库用地尚可使用46.5年。

委估对象目前已经取得了《建设工程施工许可证》。

在估价时点2003年2月17日，地上部分建筑已经完成主体结构施工和外装修工程；地下车库工程已基本完成，其中非机械车位已全部建成且可投入使用；机械车位主要结构已安装完毕，所需的机械车位辅助材料都已购备入库。

该宗地红线外基础设施达到“七通”，红线内达到场地平整状态。

二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和成本法作为本次估价的基本方法。