《房地产开发与经营》试卷A
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第 1 页 共 3 页 《房地产开发与经营》考试试卷A
一、名词解释（每题5分，共15分）
1、房地产开发
2、房地产开发与经营环境分析
3、房地产开发项目报建
二、单项选择题（每题3分，共15分。每题备选答案中只有一个最符合题意。）
1、下列关于房地产特性的描述中，属于房地产经济特性的是（ ）。
A、不可移动性 B、数量有限性
C、保值增值性 D、寿命长久性
2、下列计算房地产开发项目财务评价指标值的公式中，计算内部收益率的是（ ）。
tP1tt0COCIA＝＝－、 0i1COCIBtcP1ttt＝－、＝
tcn1tti1COCIC－＝－、 0IRR1COCIDtn1tt＝－、＝
3、某房地产开发公司开发了一总建筑面积为20万M2的居住小区，估计未来在市场上可以实现销售16万M2，其总开发成本为4亿元，该开发公司的目标收益率为成本利润率的15％，则该居住小区的销售价格为（ ）元/M2。
A、2300 B、2875 C、2775 D、2800
4、下列关于股票和债券的描述中，正确的是（ ）
A、股票投资是一种长期投资
B、股票持有者不需要承担企业的经营风险
C、债券持有者需要承担企业的经营风险
D、股票投资的风险程度比债券投资的风险程度要低得多
5、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于（ ）。
A、基准回收期 B、项目开发期
C、静态投资回收期 D、项目销售期
三、多项选择题（每题3分，共15分。每题备选答案中有两个或两个以上符合题意。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。） 第 2 页 共 3 页 1、房地产开发用地的取得有多种方式，下列取得方式中属于土地出让的方式有（ ）。
A、协议 B、招标
C、拍卖 D、挂牌
2、房地产开发程序分为六个阶段，第一阶段为投资决策分析阶段，其中决策分析包括（ ）。
A、环境分析 B、开发设想的形成
C、机会选择 D、项目财务评价
3、下列房地产开发项目财务评价指标中，属于动态指标的是（ ）
A、投资利润率 B、净现值
C、内部收益率 D、动态投资回收期
4、我国商品房预（销）售的管理办法中规定，房地产开发项目在进行销售时，需具备“五证”，其中有（ ）
A、《施工许可证》 B、《城市房屋拆迁许可证》
C、《建筑工程规划许可证》 D、《选址规划意见通知书》
5、按照我国的规定，房地产开发企业在实施施工招标前，需具备下列有关条件（ ）。
A、工程建设用地的使用权已有偿取得，现场具备“七通一平”（或“三通一平”）的建设条件。
B、开发工程项目已列入当地的计划部门的年度开工建设计划。
C、已取得《建设工程规划许可证》。
D、建设资金、主要建筑材料和设备供应均已落实。
四、判断改错题（每题2分，共10分。判断正误，用“√”表示正确，用“×”表示错误。）
1、开发商在办理《建设工程规划许可证》之前须取得《建筑工程施工许可证》。（ ）
2、房地产业产业关联度大，能带动其他产业的发展，即具有扩散效应。（ ）
3、敏感性分析能够明确提供某个经济因素变动引起的房地产项目盈利变化的可能性。（ ）
4、房地产开发用地可以用农村集体土地。（ ）
5、被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，还包括被拆迁房屋的使用人。（ ）
五、简答题（共24分）（要求要点简洁，并给予适当阐述）（8分）
1、简述房地产开发与房地产经营的关系。（12分）
2、简述房地产价格制定的程序（12分） 第 3 页 共 3 页 答案要点：
六、计算题（共21分。要求：画出现金流量图，列出计算公式及计算过程，计算结果保留小数点后两位）
某开发商准备于2004年10月受让一宗位于市中心并且完成“七通一平”的土地，土地总面积为5000M2，土地面积形状规则，其他资料如下：
1）城市规划允许容积率为6，建筑密度≤50%，土地使用权年限为50年；
2）根据宗地的区位条件，其最佳用途为商住用途，规划建16层，其中1～4层为商业用途，5～16层为住宅用途。总建筑面积为28000M2，其中商业用途面积为12000M2；
3）预计建设期为3年，即2007年10月完工。建筑成本为1400元/M2，管理费用为建筑成本的5%；
4）房屋建造完成后，商业楼预计可以全部售完，而住宅楼则要分期才能售完，预计25%在建造完成时即可售出，45%半年后才能售出，其余则在1年后才能售出。预计商业楼平均价格为4200元/M2，住宅楼平均价格为3000元/M2；
5）在建设期内，开发建设资金的投入情况为：第一年投入开发成本的35%，第二年投入45%，第三年投入20%，并假定开发成本在年度内是均匀投入的；
6）销售费用为销售收入的2%，销售税金（“两税一费”：营业税、城市维护建设税、教育费附加）为销售收入的5%；
7）银行贷款利率为12%（贴现率、折现率），房地产行业平均利润率为15%；
8）开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%。
用折现法测算房地产公司能承受的地价及楼面地价。
