优先购买权的法律救济

房屋承租人优先购买权的几个问题一、本文概述房屋承租人优先购买权作为一种特定的法律权利，在房地产市场和租赁关系中扮演着重要的角色。

这一权利的存在旨在保护承租人的利益，确保他们在面临房屋转让时拥有一定的购买优势。

本文旨在深入探讨房屋承租人优先购买权的几个关键问题，包括其定义、性质、适用范围以及在实际操作中的具体应用。

通过对这些问题的系统分析，我们期望能够为读者提供一个全面、深入的理解，以便更好地保护承租人的合法权益，促进租赁市场的健康发展。

我们将对房屋承租人优先购买权进行明确的定义，阐述其法律依据和性质。

在此基础上，我们将进一步探讨其适用范围，包括哪些情况下承租人享有优先购买权，以及这一权利的具体行使条件和限制。

我们将重点关注房屋承租人优先购买权在实际操作中的应用问题。

这包括承租人如何行使优先购买权、出租人和承租人之间的权益平衡、以及当优先购买权受到侵犯时承租人的救济途径等。

我们将结合相关案例和法律规定，对这些问题进行详细的分析和解读。

我们将对房屋承租人优先购买权的发展趋势和前景进行展望。

随着房地产市场的不断变化和法律法规的完善，承租人优先购买权也面临着新的挑战和机遇。

我们将探讨如何在保障承租人合法权益的促进租赁市场的稳定和可持续发展。

通过本文的论述，我们期望能够为读者提供一个全面、深入的视角，以更好地理解房屋承租人优先购买权的相关问题，并为实际操作提供有益的参考和指导。

二、房屋承租人优先购买权的法律基础房屋承租人优先购买权这一权利的存在并非偶然，而是有着深厚的法律基础。

这一权利主要源自两个方面：一方面，它体现了对弱势群体——承租人的法律保护。

在租赁关系中，承租人往往处于相对弱势的地位，优先购买权的设定有助于保护其合法权益，防止出租人滥用优势地位，损害承租人的利益。

另一方面，这一权利也是民法中公平、公正原则的体现。

在房屋交易中，承租人作为房屋的长期使用者，对房屋有着深厚的感情和依赖，优先购买权的设定有助于维护交易的公平性和公正性，确保承租人在同等条件下有优先于他人购买房屋的权利。

民法中的优先购买权制度研究[摘要]优先购买权又称先买权，是民商法中一项重要的制度，其作用在经济飞速发展的今天日益凸显，而我国对优先购买权制度的规定相对较少。

文章重点探究如何界定优先购买权的法律性质，归纳优先购买权的形式要件，总结优先购买权的法律顺位，探究优先购买权的法律救济问题，以期完善我国优先购买权制度，促进社会经济发展。

[关键词]优先购买权；法律性质；行使要件；法律顺位；法律救济民法中的优先购买权制度是一项有着悠久历史的民事法律制度。

无论是在中国古代还是在外国都有各种各样的优先购买权。

这些优先购买权着眼于社会经济发展和社会善良风俗，具有深厚的社会基础，成为一项在人们心里具有相当法理依据和独特价值的法律制度。

随着社会经济的发展和社会风俗的变迁，优先购买权制度也日臻完善，但是其中仍然有很多问题存在争议，比如优先购买权的性质问题以及优先购买权的行使要件问题等都亟待我们去探讨和研究，以便更好地完善优先购买权制度，更好地服务社会经济生活。

一、优先购买权法律性质的界定（一）优先购买权性质问题的实质优先购买权的性质是优先购买权问题中比较复杂的一个问题，学者们各执一词，没有统一的意见。

对于优先购买权性质的研究有利于我们更深刻理解优先购买权，所以我们有必要进一步探究优先购买权的性质。

所谓性质，就是一事物区别于他事物的本质属性，是事物的一般性与特殊性的辩证统一。

对于性质的研究往往需要确定一个参照物，比如对人的性质的研究是相对于其他不同的事物有不同的性质。

[1]优先购买权的性质也需要一个界定的范围。

对于优先购买权来说，应该是将优先购买权归入到一定的类别之中，然后再从优先购买权的自身为出发点，明确优先购买权的概念、特征和实践表现，进而明确优先购买权的性质。

因此，对于优先购买权的性质问题研究的前提是将优先购买权归入到什么类型的权利之中。

确定优先购买权的类型归类之后，才能结合优先购买权的本身进行自身的性质研究。

（二）优先购买权性质的学说争议对于其性质的界定历来众说纷纭，主要集中为以下集中观点：1.期待权说。

国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决1. 引言1.1 国有资产转让及承租人优先购买权的概念国有资产转让及承租人优先购买权是指在国有资产转让时，承租人拥有优先购买权的权利。

国有资产转让是国家将原属于国有单位的资产转让给其他单位或个人的过程，承租人优先购买权是指在资产转让时，承租人有权在同等条件下比其他购买者优先购买该资产的权利。

承租人优先购买权的出现，旨在保护承租人的利益，避免他们在租赁期满后丧失租赁权益的情况。

这一权利可以帮助承租人维持原有的生产经营秩序，避免因资产转让而导致生产经营中断或损失。

国有资产转让及承租人优先购买权的概念体现了对承租人权益的保护和尊重，有利于维护租赁关系的稳定和持续发展。

但在实际操作中，这一权利也容易引发一些冲突和纠纷，需要在法律和制度层面加强规范和解决机制的建立，以确保各方利益的平衡和合理保障。

1.2 冲突的来源国有资产转让及承租人优先购买权的冲突主要来源于以下几个方面：国有资产转让和承租人优先购买权之间的冲突在于权利的对立。

国有资产所有权的转让涉及到国家和个人、企业之间的权利转移，而承租人优先购买权则是对承租人在租赁关系中的特殊权利保障。

当国有资产转让时，如果承租人拥有优先购买权，就会产生权利冲突，需要权利履行方和权利享有方之间进行协调。

冲突的来源还在于法律规定和实际操作之间的不一致。

在一些法律法规中，对于国有资产转让和承租人优先购买权的规定并不明确或存在漏洞，导致在实际操作中发生冲突和争议。

有些地方在执行法律时可能存在不统一或不规范的情况，给冲突的发生埋下隐患。

冲突的来源还可能涉及到市场需求和政府政策之间的矛盾。

在国有资产转让和承租人优先购买权的实践中，政府的政策调整和市场的需求变化可能会造成双方利益的冲突。

政府对于国有资产的管理和利用需要考虑经济效益和社会公共利益，而承租人则更加关注自身利益和权益保障，因此双方在利益诉求上可能产生冲突。

2. 正文2.1 国有资产转让与承租人优先购买权的界定国有资产转让与承租人优先购买权的界定涉及到国有资产的所有权转移和承租人的购买权利。

法拍房优先购买权的行使规则一、引言法拍房指的是因房主拖欠房贷等原因，银行或法院将房屋进行拍卖出售的情况。

在购买法拍房时，一些特定的群体享有优先购买权，即优先于其他购房者购买该房产。

那么，这些优先购买权的行使规则是怎样的呢？1. 优先购买权的具体对象法拍房优先购买权的行使对象主要包括以下几类人群：(1) 直系亲属：法拍房原属房主的父母、子女享有优先购买权；(2) 配偶：法拍房原属房主的配偶享有优先购买权；(3) 继承人：房主去世后，继承人享有优先购买权；(4) 租户：在法拍房屋中居住满一定年限的租户享有优先购买权。

2. 优先购买权的行使时限为了保护优先购买权人的权益，法律规定了优先购买权的行使时限。

一般情况下，优先购买权人需要在法拍房公示期内行使其购买权利。

公示期一般为20个工作日，即将房屋挂出拍卖的公示期限。

在这段时间内，优先购买权人可以向银行或法院表达购买意向，并提供相应的证明材料。

3. 优先购买权的行使方式优先购买权人在行使购买权时，需按照一定的程序和方式进行：(1) 书面申请：优先购买权人需要向银行或法院提交书面申请，表明其行使购买权的意愿；(2) 提供证明材料：申请人需要提供与优先购买权相关的证明材料，如身份证明、亲属关系证明、租赁合同等；(3) 缴纳定金：优先购买权人需要按照拍卖价的一定比例缴纳定金，具体比例根据地方政策而定；(4) 签订购房合同：一旦优先购买权人符合相关条件，银行或法院将与其签订购房合同，确认其购买该法拍房的权利。

4. 优先购买权的限制与解释在行使优先购买权时，也需要注意以下几点限制与解释：(1) 优先购买权人不能将购房权利转让给他人；(2) 优先购买权人需要在公示期内行使购买权利，否则将被视为放弃购买权；(3) 优先购买权人在行使购买权利时，需要按照公示期内的拍卖价购买，不能以其他价格购买。

三、总结法拍房优先购买权的行使规则是为了保护特定群体的购房权益而设立的。

优先购买权的行使对象包括直系亲属、配偶、继承人和租户等。

第1篇一、引言优先购买权，是指法律规定的特定权利人在同等条件下，享有优先购买特定财产的权利。

在我国法律体系中，优先购买权主要存在于合同法、物权法、公司法等领域。

优先购买权的法律后果，即优先购买权人在行使该权利时可能产生的法律效果，是法律实践中值得关注的问题。

本文将从优先购买权的概念、法律依据、行使条件、法律后果等方面进行探讨。

二、优先购买权的概念与法律依据（一）概念优先购买权，是指法律规定的特定权利人在同等条件下，享有优先购买特定财产的权利。

在我国，优先购买权主要分为以下几种：1. 房屋租赁合同中的优先购买权；2. 股东转让股权时的优先购买权；3. 合伙人转让合伙财产时的优先购买权；4. 担保物权人行使担保权利时的优先购买权。

（二）法律依据1. 《中华人民共和国合同法》第226条规定：“在租赁期限内，出租人将房屋出租给第三人的，承租人在同等条件下享有优先购买权。

”2. 《中华人民共和国公司法》第七十一条规定：“股东转让股权，其他股东在同等条件下享有优先购买权。

”3. 《中华人民共和国物权法》第一百五十八条规定：“合伙人转让其在合伙企业中的财产份额的，其他合伙人在同等条件下享有优先购买权。

”4. 《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“担保物权人行使担保权利时，抵押权人、质权人、留置权人在同等条件下享有优先购买权。

”三、优先购买权的行使条件（一）主体条件1. 房屋租赁合同中的优先购买权：承租人、房屋共有人、法定继承人；2. 股东转让股权时的优先购买权：公司其他股东；3. 合伙人转让合伙财产时的优先购买权：其他合伙人；4. 担保物权人行使担保权利时的优先购买权：抵押权人、质权人、留置权人。

（二）时间条件1. 房屋租赁合同中的优先购买权：在出租人将房屋出租给第三人之前；2. 股东转让股权时的优先购买权：在股权转让合同签订之前；3. 合伙人转让合伙财产时的优先购买权：在转让合同签订之前；4. 担保物权人行使担保权利时的优先购买权：在担保物权人行使担保权利之前。

共有人和承租人优先购买权的冲突与协调共有人和承租人优先购买权是两种不同的权利，它们在房地产买卖过程中经常会发生冲突。

在很多情况下，共有人和承租人都有购买房产的权利，但是他们之间的优先性是不同的。

解决这种冲突需要综合考虑法律规定和双方关系，最终达到协调和平衡。

一、共有人和承租人优先购买权的定义共有人的优先购买权是指在房产交易时，如果一方共有人想要出售自己所持有的份额，其他共有人享有优先购买权，即可以在同等条件下优先购买。

这种权利通常在法律文件中规定清楚。

承租人优先购买权是指在房产出售时，如果房屋出售给第三方，房屋承租人享有与其他潜在买家同等的优先购买权。

这种权利通常在租赁协议中规定清楚。

二、共有人与承租人优先购买的冲突如果一个物业有多个所有人的话，这些所有人之间会存在矛盾，因为他们都有权力在出售时要求买家给他们优先购买权。

同样，如果房屋出售时还存在承租人，这个承租人同样享有优先购买权。

如果没有认真处理这些利益冲突，就会导致激烈的纠纷，困扰买家和卖家很长一段时间。

三、冲突处理与案例分析（一）平衡共有人和承租人的利益在解决共有人和承租人优先购买权时，需要平衡他们的利益。

例如某个物业有四个所有人，其中三个希望保持物业，而另外一个想出售。

这时如果没有规定，很可能会导致买家和卖家之间的争议。

因此，在同等清晰的法律框架下，可以考虑以维护好物业为前提，让物业保持三分之三，而剩下的三分之一出售，这可以达到一个平衡。

（二）共有人放弃优先购买权有些共有人可能因为经济原因或其他原因而不想购买他人所持有的产权。

这时，共有人可以签署一份书面声明，表示不会行使其优先购买权。

这样有利于提高其他共有人及买家的成交效率，防止因期限过长而导致失去购买机会。

（三）房屋承租人优先购买权的限制即使是具有优先购买权的承租人，也有可能出现无力购买的情况。

因此，有必要对此种优先购买权进行限制。

例如，当承租人有意购买该物业时，应当在一个设定的时间范围内向卖家提出购买要求，而在此期限内未行使购买权的话，则视为放弃。

承租人优先购买权及经典案例解读更多请登录《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

【释义】本条是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。

优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。

承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。

根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

优先购买权的基本特征是：第一，它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。

第二，它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。

第三，形成权抑或订立合同请求权之争。

一是认为，它是一种附条件的形成权，即以同等条件为前提。

二是认为，它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。

这种请求权是一种请求债权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。

优先购买权的实现需要具备下列条件：1．在租赁合同的存续期间。

2．在同等的条件下购买。

在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。

同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，一般包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。

3．必须在合理期限内行使。

如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。

这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。

《民通意见》第118条以及《城市私有房屋管理条例》第11条都规定为三个月。

但是，司法实践中亦有争议，《合同法》规定的合理期限不一定是三个月（人民法院案例选61辑第94页）最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知书承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。

１、从权利属性上讲，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，租赁权本质上是一种债权，虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力，如“买卖不破租赁”，但并不能从根本上改变其债权的性质。

共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。

按照民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力应优于债权。

２、从权利设置目的及救济上讲，共有人的优先购买权是为了保护共有人的财产而设立的，承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，设立承租人优先购买权的目的，也可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。

因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护，但如果共有人不享有优先购买权，其权利则难以获得其他保护。

３、从物价值的综合利用上讲，共有人作为共有财产的所有权人，其财产与争议财产的利害关系较之于承租人更为密切，让其享有优先购买权更能让财产归于整体和一个产权人，更有利于物权的行使和更有效地利用物的价值，同时法律上共有人对争议的共有财产比承租人负有更多的义务，让其优先行使购买权，更能体现权利与义务相对等的原则。