江苏省2016年房地产估价师《相关知识》：城市性质考试试题

江苏省2016年下半年土地估价师《管理法规》：房地产权考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指__资料的收集与调整。

A．城镇土地供应潜力B．城镇区位C．分等基本D．区域土地供应潜力2、建筑物在不能使用时还能收回的价值称为。

A：建筑物剩余价值B：建筑物残值C：建筑材料剩余值D：建筑物报废价值E：时间因素3、根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。

A：商店纯收益B：商店总收益C：商店土地纯收益D：商店出租柜台土地纯收益E：时间因素4、下列关于国家实行土地登记制度，说法不正确的是__。

A．县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册B．乡级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册C．依法登记的土地所有权和使用权受法律保护D．任何单位和个人不得侵犯依法登记的土地所有权和使用权E．县级以上人民政府对所管辖的土地进行登汜造册5、地籍按功能可分为__。

A．初始地籍、日常地籍B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍C．城镇地籍、农村地籍D．常规地籍、数字地籍6、地籍是土地的户籍，它的特性有__性。

A．空间B．法律C．精确D．自主E．连续性7、劳动力市场包括__市场。

A．普通劳动力B．专业人才C．物业管理D．土地E．技术市场8、基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的__。

A．基准时B．基准点C．基准日D．基准值9、税收是调控经济的重要方法，其主要表现在__。

A．调节供求总量之间的平衡B．调节供给在结构上的平衡C．配合价格调节生产和消费D．调节企业利润水平E．提高市场的需求量10、土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，土地使用权共有的，共有各方应按其实际分摊的缴纳城镇土地使用税。

江苏省2016年下半年房地产估价师《相关知识》：城市总体规划的主要任务考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。

A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30.16万元B：实际单价为1950元／㎡，实际总价为20万元C：实际单价为2000is／㎡，实际总价为20万元D：实际单价为2200元／㎡，实际总价为30.16万元E：工业用地的监测点评估价格2、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。

A：法律上的许可性B：要求上的准确性C：经济上的可行性D：技术上的可行性E：工业用地的监测点评估价格3、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。

A．3.6%B．4%C．36%D．40%4、影响房地产价格的环境因素不包括。

A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格5、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。

A．购房者B．承购人C．预买客户D．潜在客户6、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。

A．80%C．83%D．92%7、如要求召开临时股东会，必须由代表公司10％以上股份的若干股东提出才有效即为。

A：单独股东权B：少数股东权C：固有权D：非固有权E：执行层的组织协调8、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。

A：待开发房地产价值B：管理费用C：销售税费D：购买待开发房地产应负担的税费E：工业用地的监测点评估价格9、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。

房地产估价师试题库及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧,而引起的建筑物价值减损,属于( )。

A、功能折旧B、经济折旧C、物质折旧D、自然折旧正确答案：A2、下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )。

A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范正确答案：D3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。

A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4、下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )。

A、游乐场B、学校(学校是没有收益的)C、写字楼D、影剧院正确答案：B5、下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。

A、专业估价承担法律责任B、专业估价由专业机构和专业人员完成C、非专业估价具有公信力(专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信力)D、专业估价提供专业意见正确答案：C6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自价值时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于价值时点的价值为( )万元。

A、3752B、3806C、4128D、4830正确答案：A答案解析：使用收益还原法,A要改成R7、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。

江苏省2016年房地产估价师《相关知识》：城市规划法律体系考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。

A：国务院各部委B：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会C：国务院D：全国人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调2、房地产估价委托合同的内容可以不包括。

A：估价对象B：估价目的C：估价人员D：委托人的协助义务E：工业用地的监测点评估价格3、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。

A．生活方式B．受教育程度C．购买动机D．自我形象4、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。

A．相互影响的B．相互独立的C．相互作用的D．相互无关的5、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级．通常情况下，资信等级的企业才能获得银行贷款。

A：AA级及以上B：A级以上C：BB级以上D：BBB级及以上E：借款合同6、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．10%B．15%C．20%D．25%7、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

A：谨慎原则B：最高最佳使用原则C：合法原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。

则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．312.5B．250C．562.5D．812.59、房地产估价中的价值，一般是指__。

2015年江苏省房地产估价师《相关知识》：城市发展战略的主要内容考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对于，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。

A：居住物业B：商用物业C：工业物业D：特殊物业E：借款合同2、需求是指消费者在某特定时期內和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的。

A：总和B：水平C：质量D：数量E：执行层的组织协调3、__是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。

A．利息率B．销售利润率C．速动比率D．目标收益率4、假设某类住宅的价格从3 000元㎡下降到2 800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为．【2005年考题】A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工业用地的监测点评估价格5、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。

A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元6、__是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。

A．银行汇票B．支票C．信用卡D．银行券7、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。

A：异质性B：排他性C：替代性D：互补性E：工业用地的监测点评估价格8、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

这主要体现了房地产投资风险的__。

A．变现风险B．政策风险C．利率风险D．市场供求风险9、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。

2016年江苏省房地产估价师《相关知识》：城市规划运作体系试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。

A．独立方案B．互斥方案C．净现值法D．等额年费用法2、影响某套住房的实物因素不包括。

A：装修B：户型C：层高D：楼层E：工业用地的监测点评估价格3、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A：100B：200C：300D：500E：执行层的组织协调4、市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格(需求价格等于供给价格)为该商品的。

A：需求弹性价格B：需求价格C：供给价格D：均衡价格E：执行层的组织协调5、某地区某类房地产1999～2005年价格如下表所示：某类房地产1999～2005年价格单位：元/m2A．年份B．1999C．2000D．2001E．2002F．2003G．2004H．2005I．2006J．房地产价格K．1800L．2000M．21９0N．2410O．2620P．2810Q．3000R．？6、引起真正的房地产自然增值的原因是。

A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格7、下列法规中，规定了房地产项目转让条件的是。

A：《中华人民共和国城市房地产管理法》B：《中华人民共和国土地管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《城市商品房预售管理办法》E：房地产估价机构必须加盖公章8、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。

A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是。

2016年下半年江苏省房地产估价师《制度与政策》：国有建设用地使用权出让的需要考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。

A：0.95B：0.99C：1.01D：1.05E：工业用地的监测点评估价格2、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。

A：假设开发法B：剩余法C：市场法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格3、经济适用住房采取__的方式进行。

A．出让B．行政划拨C．有偿转让D．无偿转让4、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。

如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。

试计算该投资项目的资本金利润率为__。

A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%5、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。

A：房地产开发公司B：房地产管理机构C：被拆迁人D：拆迁申请人E：房地产估价机构必须加盖公章6、我国土地增值税是对（）行为征收的一种税。

A．转让土地使用权B．有偿转让房地产C．继承房地产D．赠与房地产7、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。

A：土地补偿费归农村集体组织所有B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人E：房地产估价机构必须加盖公章8、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为__。

A．12.55%B．12.68%C．14.75%D．15.01%9、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。

江苏省房地产估价师《相关知识》：住宅及其用地的规划布置考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。

A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性2、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的__。

A．乡人民政府B．县人民政府C．拆迁管理部门D．公安部门3、违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是__。

A．处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金B．处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金C．处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金D．处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金4、报酬资本化公式的假设前提不包括。

A：净收益A每年不变B：收益年限n为有限年C：报酬率Y不等于零D：价格y符合评估时点市场情况E：工业用地的监测点评估价格5、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。

A．产权B．使用权C．部分收益权D．经营管理权6、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。

A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值E：执行层的组织协调7、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长8、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

2016年江苏省土地估价师《管理法规》：房地产权考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、人口净密度是居住人数与的比值。

A：建筑面积B：居住面积C：居住建筑用地面积D：总居住面积E：时间因素2、在进行城镇土地基准地价评估时，土地用途的确定。

【2004年考试真题】A：以城市规划用途为主B：以土地利用总体规划确定的用途为主C：以现在实际用途为主D：以土地最有效用途为主E：时间因素3、”园地”不包括__。

A．果园B．苗圃C．桑园D．橡胶园4、权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转和管理权是指__A．耕作权B．土地承包经营权C．土地产权D．土地地权5、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3．0％～4．0％，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较．对于修正系数的确定，下列做法不恰当。

A：两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B：根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4．0%-8．0％C：不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D：同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3．0%～4．0％E：合法性6、W县国土资源管理部门组织专家对一招标建设用地使用权进行评标，并组建了评标小组，根据《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定，该评标小组成员出让人代表、有关专家人数为__人，才符合规定。

A．2B．3C．4D．57、对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以__为基础的。

A．重置价格扣除折旧B．建筑物的折旧C．重置成本D．比较案例的价格8、采用市场比较法评估土地价格，是以为基础。

A：土地的利用价值B：价格余额C：土地开发成本D：市场交易案例E：时间因素9、城镇土地定级中的综合定级是指。

江苏省2016年下半年房地产估价师《相关知识》：环境质量概述考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。

A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系2、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。

A：政策性银行B：非银行金融机构C：中央银行D：商业银行E：执行层的组织协调3、拆除未到期限的临时建筑__。

A．不予补偿B．适当补偿C．等价补偿D．收取罚款4、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是__。

A．无差异性营销B．差异性营销C．定制性营销D．集中性营销5、物业服务成本的构成一般包括__。

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A．①②③④⑤⑥⑧⑨B．①②③⑤⑥⑦⑧C．①②③④⑤⑥⑦⑨D．①③④⑤⑥⑧⑨6、某建筑物的建筑面积6 000 ㎡，坐落的土地面积为2 000 ㎡，土地价格为1500元／㎡，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1 600元／㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1 800元／㎡，则该建筑物的价格为。

A：800元／㎡B：1300元／㎡C：1100元／㎡D：1200元／㎡E：工业用地的监测点评估价格7、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

A：1978B：1982C：1986D：1987E：房地产估价机构必须加盖公章8、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和的，免征土地增值税。