第二章 资产评估价值类型

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市场价值作为评估结果的价值类型应当满足以下要求
评估对象是明确的，包括资产承载的权益； 评估师在整个评估过程中是以公开市场（假设）来设定资产评估
所依据的市场条件； 评估师是以评估对象被正常使用或最佳使用或最有可能使用，并 达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态； 评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场
保险价值 投资价值 转让价值 交易价值 拍卖价值 补偿价值
4 按资产评估所依据的市场条件与被评估资产的使用状 国际评估准则划分方法） 态（国际评估准则划分方法） ： 市场价值 市场价值以外的价值
第三节
关于资产评估中的市场价值与市场价值 以外的价值
一、市场价值 广义的市场价值， 1 广义的市场价值，是泛指经过市场（条件下）形成的 价值的统称，或者是指利用市场价格衡量各种货物或服务 的价值的总称。 狭义的市场价值， 2 狭义的市场价值，可能并无严格的定义，它只是相对 于广义的市场价值而言，是针对特定条件或在特定领域使 用的有限制条件的价值概念。
二、价值类型的合理选择是实现资产评估目的的重要手段 从逆向方面看，资产评估价值类型的合理选择也应该成 为实现资产评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要 途径和手段。 资产评估目的有一般目的和特定目的之分，资产评估的 一般目的是要对各种条件下 “交易” 中的资产的公允价 值做出判断，以及给出这些资产在各种条件下的公允价值 而特定目的是一般目的的具体化，资产评估特定目的的实 质是判断特定条件下或具体条件下资产的公允价值。
（二）资产评估特定目的对价值类型的约束
资产转让 企业联营 企业清算 债务重组 、 企业兼并 、 股份经营 、 担保 、 、 、 企理论与资产评估目的的实现
价值类型理论引入到资产评估中至少满足或实现两个目标： 1 2 为资产评估确定公允价值提供坐标或标志； 资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务,

28 November 2015
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对资产价值进行合理分类的目的
（1）为评估人员科学合理地进行资产评估提供 指引。 （2）资产评估报告的使用者能够正确理解和恰 当使用资产评估结果。
重置成本
成本途径
收益现值 估价标准形式 （3种方法+清算） 现行市价 （变现价值） 清算价格
收益途径
市场途径
公开市场价值
C.某一市场主体 D.某一类市场主体
2.2资产评估的价值类型及其分类
市场价值作为评估结果的价值类型应当满足 的基本要求 ： 1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益；
2.评估师在整个评估过程中是以公开市场（假 设）来设定资产评估所依据的市场条件的 ；
3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳使 用或最有可能使用，并达到正常使用水平和 效益水平作为评估对象在评估时的使用状态 的；
投资方向 市场价值
公开市场+最佳用途
【例题·单选题】资产评估价值类型中的投资价值， 最有可能适用的评估特定目的是（ A.资产变现 C.资产处置 B.并购重组 D.资产抵押 ）。
3.持续经营价值
局部资产的在用价值
企业整体正常 继续经营
4.清算价值 5.课税价值 6.残余价值
与财产征税价值相关的价值（税基）
有偿转让非整体资产 有偿接受其他企业产权 整体资产产权出售 资产投入联合经营体 资产所属单位股份制 在境内办合资作企业 企业终止经营 为被担保方承担连带责任 有偿转让使用权
无特别要求 三种情况 无特别要求 两种情况 无特别要求 无特别要求 不正常因素影响 两种情况 无特别要求
债务重组
债务人修
资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或 某类投资者具有的价值

单项选择题 3.在以下事项中，影响资产评估结果价值类型的直接因素是 （ A ）。 A 评估的特定目的 B 评估方法 C 评估程序 D 评估基准日 多项选择题 5.从理论上讲，决定资产评估价值的基础条件是（ AD ）。 A 资产自身的功能、利用方式和使用状态 B 资产的归属 C 资产的种类 D 评估时的市场条件 判断题 5.资产评估价值类型完全是由资产评估目的决定的。（×）

第四种划分方法不仅注重了资产评估结果适用范围与评估
所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产的市 场价值概念的提出，树立了一个资产公允价值的坐标。
三、关于资产评估中的市场价值与市场价值以外 的价值 1）市场价值 广义的市场价值，是泛指经过市场（条件下）形 成的价值的统称，或者是指利用市场价格衡量各种货 物或服务的价值的总称。 狭义的市场价值，是相对于广义的市场价值而言， 是针对特定条件或在特定领域使用的、有限制条件的 价值概念。 本节讨论的市场价值，即资产评估中的市场价值， 属于狭义市场价值范畴。
第二节

资产评估的价值类型
一、价值类型分类 资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性 及其表现形式的归类。 一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体
包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算 价格4种。


二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型， 具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等3种。

2）市场价值以外的价值 市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值。 它是泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价 值的统称。包括在用价值、投资价值、持续经营价值、 保险价值、清算价值、课税价值等一系列具体价值表 现形式。

图2-3 小王捐款的现金流量图
7
第一节 货币时间价值理论
设有一项普通年金,它的期限为n,金额为A,利率为i,则可用图2-4表示。
图2-4 普通年金终值计算图
8
第一节 货币时间价值理论
分别计算每一年收付款的终值,则：
第1年收付款终值FV1=A(1+i)n-1 第2年收付款终值FV2=A(1+i)n-2 …… 第n年收付款终值FVn=A(1+i)n-n 年金终值FVA=FV1+FV2+…+FVn
FVA(1+i)-FVA=iFVA =A[(1+i)n+(1+i)n-1+…+(1+i)2+(1+i)]-A[(1+i)n-1+(1+i)n-2+…+(1+i)+1] =A[(1+i)n-1]
FVA=A[(1+i)n-1]/i
10
第一节 货币时间价值理论
上式中,[(1+i)n-1]/i被称为普通年金终值系数,用 (F/A,i,n)表示,由于计算比较复杂,人们一般用电子计算机 编制程序计算。
内还清,每年应该等额归还( )元。
A.4 003.17 B.4 803.81 C.4 367.10 D.5 204.13
上例中,小王的9年捐款终值计算如下: FVA=A[(1+i)n-1]/i=1 000×(F/A,2%,9) =1 000×[(1+2%)9-1]÷2%=9 754.6(元)
11
第一节 货币时间价值理论
2.普通年金的现值 钱小姐最近准备买房,看了好几家开发商的售房方案。一个方案是A开发商出

中国资产评估协会关于印发《资产评估准则－－评估报告》等7项资产评估准则的通知文章属性•【制定机关】中国资产评估协会•【公布日期】2007.11.28•【文号】中评协[2007]189号•【施行日期】2008.07.01•【效力等级】行业规定•【时效性】现行有效•【主题分类】国有资产监管正文中国资产评估协会关于印发《资产评估准则－－评估报告》等7项资产评估准则的通知（中评协[2007]189号）各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：为规范注册资产评估师执行资产评估业务，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则--基本准则》，中国资产评估协会制定了《资产评估准则--评估报告》、《资产评估准则--评估程序》、《资产评估准则--业务约定书》、《资产评估准则--工作底稿》、《资产评估准则--机器设备》、《资产评估准则--不动产》和《资产评估价值类型指导意见》等7项资产评估准则，现予以发布，自2008年7月1日起施行。

请各协会将上述资产评估准则转发评估机构，组织评估机构和注册资产评估师进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

2008年7月1日起，中国资产评估协会1999年发布的《资产评估业务约定书指南》、《资产评估计划指南》、《资产评估工作底稿指南》和《资产评估档案管理指南》（评协字[1999]53号）同时废止。

附件：1. 资产评估准则--评估报告2. 资产评估准则--评估程序3. 资产评估准则--业务约定书4. 资产评估准则--工作底稿5. 资产评估准则--机器设备6. 资产评估准则--不动产7. 资产评估价值类型指导意见中国资产评估协会2007年11月28日附件：1.资产评估准则--评估报告第一章总则第一条为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则--基本准则》，制定本准则。

资产评估价值类型指导意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 资产评估价值类型指导意见（中评协[2007]189号2007年11月28日）第一章引言第一条为规范注册资产评估师选择、使用和定义价值类型行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则--基本准则》，制定本指导意见。

第二条本指导意见所称资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。

第三条注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本指导意见。

第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本指导意见。

第二章价值类型及其定义第五条市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

第六条市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

第七条投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。

第八条在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。

第九条清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。

第十条残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

第十一条某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。

02 按照现行的法律法规和相关规定，资产评估是一种特指的社 会中介经济活动，或者说是各种价值估算经济活动中的一个 组成部分。从这个意义上讲，资产评估可以被理解为一个狭 义的估值概念。而价值估算可以理解为一个含义更加广泛的 概念。例如，评估咨询业务、财务顾问业务等。
按照现行的法律法规和相关 既然资产评估在本质上属
02 本条款是对在用价值的定义。
03
该定义强调了两个要点：其一，评估结论适用于在用价值的评估对象只能是作为企业或整体 资产中的要素资产而不是独立发挥作用的资产，强调了评估对象的存在方式和作用方式；其 二，在用价值是由要素资产按其正在使用的方式和程度及其对企业或整体资产的贡献决定的， 强调了在用价值量的决定因素。
02
受相关法律、法规或契约约束的 评估业务包括上述评估业务但不 限于上述评估业务，凡是受相关 法律、法规或契约约束的评估业 务，其价值类型的选择都必须符 合相关法律、法规或契约的要求。
本条款是对市场价值以外的价值类型的说明。
《国际评估准则》中并没有给出市场价值以外的价值或非市场价值的定义。市场价值 以外的价值或非市场价值是指所有不满足市场价值定义的价值类型。因此非市场价值 不是个体概念，而是一个集合概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合， 主要包括在用价值、投资价值、保险价值、纳税价值、剩余价值、清算价值、特殊价 值和合并价值等。
公平交易。指在没有特定或 特殊关系的当事人之间的交 易，即假设在互无关系且独 立行事的当事人之间的交易。
资产在市场上有足够的展示时间。指资产应当以最恰
当的方式在市场上予以展示，不同资产的具体展示时
01
间应根据资产特点和市场条件而有所不同，但该展示
时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的

资产评估知识点3 资产评估价值类型⏹学习本知识点，应当理解什么是资产评估价值类型和价值形式，熟知资产评估的主要价值类型和价值形式，掌握资产评估价值类型选择应考虑的因素。

●什么是资产评估价值类型●资产评估的主要价值类型●资产评估的主要价值形式●资产评估价值类型的选择一、什么是资产评估价值类型一、什么是资产评估价值类型价值类型是指依据资产评估结果的价值属性，对资产评估价值划分的类别。

一、什么是资产评估价值类型⏹价值类型是指依据资产评估结果的价值属性，对资产评估价值划分的类别。

●价值属性是指资产评估价值本身所固有的性质和内涵。

二、资产评估主要价值类型二、资产评估主要价值类型（一）市场价值市场价值是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

二、资产评估主要价值类型（二）市场价值以外的价值市场价值以外的价值是泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值形式的统称。

二、资产评估主要价值类型（二）市场价值以外的价值⏹市场价值以外的价值是泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值形式的统称。

⏹市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

三、资产评估主要价值形式三、资产评估主要价值形式价值形式是指评估对象在特定评估条件下的具体价值，包括价值名称、定义及其内涵。

三、资产评估主要价值形式投资价值在用价值清算价值残余价值……市场价值类型市场价值以外类型市场价值公允价值……抵押价值课税价值保险价值……四、资产评估价值类型的选择四、资产评估价值类型的选择⏹资产评估目的⏹评估对象自身状况⏹资产评估的市场条件谢谢聆听！T H A N K S。

有充分的市场竞争，买卖双方没有垄断和强制， 双方都有足够的时间和能力了解实情，具有独 立的判断和理智的选择。
4.清算价值
清算价值是指在非正常市场上限制拍卖的价 格。清算价值一般低于现行市场，这是由市 场供求状况决定的。
一、价值类型分类
（二）从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型, 具体包括： 1.继续使用价值 2.公开市场价值 3.清算价值
A、被评估资产占有人
B、被评估资产
C、资产评估委托人
D、从事资产评估的机构和人员
2．资产评估价值反映的是某特定时点的价值，也就是说资产评估
价值具有（B ）。
A、现实性
B、时效性 C、预测性
D、目的性
3．决定被评估资产评估值的最基础的因素是（ B ）。
A、资产的社会必要劳动 B、资产的效用
C、资产的实际收益
D、资产的购置成本
Hale Waihona Puke 4．资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（D ）
A、前者必须高于后者 B、前者必须低于后者
C、前者必须等于后者 D、前者可以高于、低于或等于后者
5．下列不属于资产评估工作原则的是（ C ）
A、独立性
B、客观性
C、替代性
D、科学性
6. 以产权变动为评估目的的有（ B ）
A、资产抵押
B、企业兼并
C、财产纳税
D、财产担保
7．在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结果的价
值类型应与( A )相匹配。
A、评估目的
B、评估方法
C、评估原则
D、评估准则
在用价值是特定资产在特定用途下对特定使用者 的价值，是以该特定资产未来预计可实现的现金 流量，以及处置该资产可实现的变现值的折现值 表示的。

现待评资产为不动产4米高的住宅。复原重置成 本1600元/m²,而在评估基准日建筑具有同样功效的3 米高的住宅，更新重置成本1500元/m²。则：
功能性贬值 = 1600-1500 = 100元/m²
*此处说明：如果评估某资产时所用重置成本为更新 重置成本则不用考虑功能性贬值。
资产评估值＝重 置 成本－(A)实体性贬值 －(B)功能性贬值－(C)经济性贬值
－功能性贬值－经济性贬值
② 资产评估值＝重置成本×综合成新率
（一）重置成本及其计量
1.重置核算法
按资产的成本构成，以评估基准日现行市价为标准
重置成本 ＝ 直接成本 + 间接成本
设备购买支出 企业管理费
调试费
直接成本应当按评估基准日的现时成本逐项 加总。
重置成本计算：
某企业有一台设备委托评估。 同类产品的市场价60000元/台，如果购回企业需 要支付运杂费1000元，安装成本900元，试运转需要 成本600元。安装与试运转过程中发生间接费用相当 于所发生费用的50%。计算重置成本。
采用成本法评估的前提条件： ❖ 1.被评估资产处于继续（或假设）使用的状态 ❖ 2.应当具备可利用的历史资料—历史资料的真实性 ❖ 3.形成资产价值耗费是必需的—形成资产的有效耗
费
（二）成本法的评估 ❖ 评估值=重置成本-各项损耗
实体性 功能性 经济性
二、成本法的计算公式及其各项指标的计算 基本公式： ① 资产评估值＝重 置 成本－实体性贬值
4.内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。
*对于能够在市场上交易的资产，若市场 是完善的即：公允价值=内在价值
但内在价值与账面价值是不能等同的
内在 价值

第二章 资产评估旳价值类型
本章内容
价值类型理论与资产评估目旳 资产评估旳价值类型及其分类
有关价值类型选择与资产评估 目旳等有关条件旳关系
第一节 价值类型理论与资产评估旳目旳
资产评估目旳在资产评估中旳主要地位
资产评估所要实现旳一般目旳只能是资产在评估时点旳公允价值。
资产评估旳特定目旳实质上是判断特定条件下或者详细条件下资产旳 公允价值.。
资产评估旳一般目旳是要对多种条件下旳“交易”中旳资产旳 公允价值作出判断，并给出这些资产在多种条件下旳公允价值， 而资产评估特定目旳是一般目旳旳详细化，其实质是判断特定 条件或详细条件下资产旳公允价值。
资产评估中旳市场价值成为资产评 估公允价值旳坐标和基本衡量尺度
1 市场价值是正常市场条件下旳公允价值
不同属性旳价值类型所代表旳资产评估价值不但在性质上是不同旳 而且在数量上往往也存在较大差别。
第二节 资产评估旳价值类型及其分类
以资产评估旳估价标 准形式表述旳价值类型
重置成本 收益现值 现行市价 清算价格
价
以资产评估假设旳角度 来表述资产评估旳价值
值
类型
类
型 以资产业务旳性质角度即
旳 资产评估旳特定目旳来划
不是一种详细旳资产评估价值旳存在形式，而是一系列不 符合市场价值定义条件旳价值形式旳总称或组合。
例如：投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等
第二节 资产评估旳价值类型及其分类
• 市场价值以外旳价值是局部旳市场认同，只对于特定旳资 产业务当事人来说是公平合理旳。（P23） ①在用价值：企业构成部分旳特定资产对其所属企业能够 带来旳价值，而不考虑资产旳最佳用途或变现旳情形。 ②投资价值：资产对于具有明确旳投资目旳旳特定投资者 或某类投资者具有旳价值。 投资性资产价值不同于投资价值，其含义是指特定主体以 投资获利为目旳而持有旳资产在公开市场上按其最佳用途 实现旳市场价值。 ③清算价值 ④残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等旳 拆零变现价值旳估计数。

抵押价值保险价值课税价值投资价值清算价值转让价值等
1， 资产评估的价值类型 第一，以资产评估的估价标准形式表述的价值类型 包括：重置成本、收益现值、现行市价、清算价格
第二，从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型 继续使用价值、公开市场价值、清算价值
第三 从资产评估的特定目的表述的价值类型 抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值等
第四，从市场条件、使用状态划分的价值类型 市场价值、非市场价值
例题：非市场价值，包括（） A， 在用价值 B， 公允价值 C， 投资价值 D，持续经营价值 答案：ACD