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天津市宝坻区汽车城项目针对性调研报告【序】本次调研是在前一轮宝坻市场调研的基础之上，针对宝坻投资环境现状、宝坻现阶段购房需求和市场竞争情况，开展的专项调研。
【调研内容】本次调研的主要范围为以下几个方面：(一)宝坻区投资环境现状(二)宝坻区6—11月房地产市场成交情况(三)宝坻区在售项目销售现状(四)宝坻区改善型住房需求调研(五)宝坻区乡镇进城置业需求调研(六)宝坻区商贸办公用房租金调研(七)项目运作潜在风险说明：其中，第4、5项主要以问卷调查形式收集信息。
第1、6、7项主要以人员访谈和实地走访形式收集信息。
第2、3项主要以网络数据监控及实地踩盘形式收集信息。
【调研时间】2010年10月28日——2010年11月2日【调研人员】鲁广辉蒋炯信大鹏闫林徐培培【简单结论】结合本次调研及前三次调研成果，调研小组初步得出以下结论：(一)宝坻当地投资环境较为复杂，政府官员吃拿卡要作风恶劣，公关成本高昂，费用可达江苏地区的5—6倍；当地政府部门人脉关系也较复杂，公关过程中应引起高度重视。
同时，当地官员在公关成功的情况下，也较肯出力，解决障碍问题。
总体来说就是当地官员的一句名言：来宝坻投资，肯定会让投资商赚钱，但有钱要大家花。
(二)宝坻区房地产市场5、6月份受新政调控影响较大，成交量减少，且价格回落；但随后，从7月份开始，成交量稳步攀升，一、二手房均成交活跃，且房价在4个月内不断上扬，目前在售项目的商品房售价普遍比5月底上涨500—1000元/㎡，市场成交均价突破6000元/㎡大关，且上涨势头仍较迅猛。
同时，购房人群已从蓝印户口购房为主，转变为本地改善型购房为主。
出现上述情况的主要原因有三点：一是天津市的限购令中不包含宝坻地区，对当地购房起到了推动作用；二是宝坻本地的二次置业需求已被激发，改善型购房市场已逐步启动；三是当地严重缺乏投资渠道，市民抵御通胀贬值的投资型购房需求开始增加。
(三)宝坻区在售楼盘的品质，较前期有所提升，尤其是上海保集的玫瑰湾别墅项目和天津国泰融丰的龙熙帝景项目，在品质上均领先当地其他项目，并取得了良好的口碑效应和销售业绩，但上述项目的品质较华东地区的地产项目，仍有较大差距。
天津房地产市场分析报告1.引言1.1 概述概述天津是中国北方的重要城市之一，也是重要的经济、金融和贸易中心。
作为中国的一线城市之一，天津的房地产市场一直备受关注。
随着城市化进程不断加快，天津的房地产市场也呈现出日益活跃的态势。
本报告旨在对天津房地产市场进行深入分析和研究，以期为投资者和业内人士提供全面的市场情况和发展趋势，以及相关的政策影响和市场变化。
通过对市场概况、发展趋势以及政策影响的分析，我们希望能够为读者提供有益的市场展望和投资建议，以便更好地把握天津房地产市场的机遇和风险。
1.2 文章结构文章结构部分主要是介绍了本文的整体结构和内容安排，包括引言、正文和结论三个部分。
首先，引言部分概括性地介绍了本文的背景和意义，以及对天津房地产市场进行分析的目的和意义。
其次，正文部分将对天津房地产市场进行具体的概况介绍，包括市场规模、发展历程、特点等方面的内容；同时分析市场的发展趋势，包括市场预计走势、市场竞争等方面的内容；还将分析政策对市场的影响和市场变化。
最后，结论部分将对市场未来的展望进行分析，提出相关的投资建议，并对本文进行总结。
文章1.3 目的部分的内容：本报告的主要目的是对天津房地产市场进行深入分析，包括对市场概况、发展趋势、政策影响等方面进行研究，以期为投资者和相关行业人士提供准确的市场信息和发展趋势预测，帮助他们更好地把握市场机会，做出有效的投资决策。
同时，本报告也旨在为政府和相关部门提供有益的参考意见，以促进天津房地产市场的良性发展，维护市场秩序，促进经济的稳定增长。
1.4 总结通过本报告的分析和讨论，我们可以得出以下总结：首先，天津房地产市场近年来呈现出快速发展的态势，市场规模不断扩大，房地产行业成为当地经济的重要支柱之一。
其次，在市场发展趋势分析中我们发现，随着城市化进程的加快和人口增长，对房地产需求将持续增长，尤其是住房改善需求和投资需求。
另外，政策影响与市场变化的部分也表明，政府的相关政策将对房地产市场产生重大影响，投资者需密切关注政策的变化，及时调整战略。
天津房地产市场调研报告与未来预测(doc 38页)新华网天津频道２月２１日电（权超）２００６年天津房地产市场将继续保持健康稳定发展。
天津市建委预测，全市商品房需求量将达到１２８０万平方米左右，二手房需求量接近１０００万平方米，分别比２００５年增长２３％和１７％。
２００６年，天津新婚家庭购房需求２８０万平方米左右；拆迁安置型需求３８０万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比２００５年增加１０％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比２００５年增长１５％以上。
另据天津市建委统计数字显示，２００５年天津房地产空置率为７％，低于全国平均水平，供应偏紧的形势仍然很明显。
２００６年，天津为了保证市场供给，全年房地产竣工面积将达１５００万平方米，实现房地产投资４００亿元。
新开工住宅１６００万平方米，上半年开工８００万平方米。
重点推动６５个５万平方米以上住宅项目开工建设。
推进华明、双港两个新居住区开工建设，年内开工面积达到３５０万平方米以上。
继续完善住房保障体系，妥善做好中低收入群众的住房安置工作。
２００６年，天津市计划建设经济适用房２６０万平方米，年内竣工１４０万平方米。
天津市建委房地产处负责人表示，近年来天津经济增长在不断加快中位居全国前列，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。
目前天津人均生产总值达到４３００美元，城市居民年人均可支配收入达到１２６３９元，群众收入水平和消费能力明显提高，由此转化形成的房地产购买力正在逐步释放。
随着拆迁规模的稳定，市场需求正在由安置型需求向改善型需求过渡。
目前天津市人均住房建筑面积是２５．８平方米，与建设小康社会的住房指标还有一定的距离，进一步提高群众住房条件的空间还很大。
随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放。
另一方面，天津通过加快经济适用房建设，构建了以经济适用房、实物还迁房、经济租赁房和廉租房为主体的保障住房供应体系，严格控制安置对象，实行封闭运作，既缓解了低收入群体的住房困难，又避免了对房地产市场的冲击，市场机制在房地产资源配置中的基础性作用得到加强。
2008天津房地产市场年终回顾与09年预测(doc 9页)2008天津房地产市场年终回顾与2009年预测1、宏观环境分析2008年前三季度天津地区生产总值（GDP）为4623.93亿元，已经相当于2007年全年GDP （5050.40亿元）的91.6%，第一季度天津地区生产总值为1230.63亿元，第二季度为1721.25亿元，第三季度为1672.05亿元，天津市GDP增长水平仍保持平稳。
开发。
2008年1-10月天津商品住宅施工面积为2925.05万平方米，环比2007年同期的2910.3万平方米仅上涨0.51%，为2002年至今以来涨幅最低的一年。
08年由于受动荡的经济形势和国家宏观条款的影响，房地产受到波及影响较为严重，因此施工面积并未延续数年来的上涨趋势，仅与去年持平，2008年1-10月天津商品住宅竣工面积为498.14万平方米，环比2007年同期的514.26万平方米仅下降3.13%。
2008年内市场销售遇冷，使得市场目前供需不平衡，而开发商也将由于资金压力等因素放缓施工进度和减少新开工面积。
2、 2008年1-11月商品住宅市场行情2.1 市场成交量表现数据来源：中国房地产指数系统2008年1-11月天津市商品住宅共成交458.04万平方米，与去年同期相比下跌将近50%。
纵观08年天津商品住宅市场，只有3月成交量达到了50万平方米以上，11月成交量接近50万平方米，但与去年同期相比仍然减少将近一半。
2008年天津商品住宅市场进入调整期。
2008年1-11月商品住宅成交面积区域分布数据来源：中国房地产指数系统从各区域结构来看，2008年1-11月，近郊四区成交面积在全市成交量占了较大份额，自3月以后月成交量均保持在10万平方米以上，且在11月达到了08年最高月成交量17.65万平方米，数月来一直保持四区域中成交量最多；市内六区成交量相对较为平稳，3月最高达到了14万平方米以上，其他月份成交量在6-10万平方米间波动；滨海四区成交量高峰出现在3-6月份，近几月保持在6万平方米左右，但11月份有明显增幅；远郊五区县除2月成交量低于4万平方米以外，其他月份月成交量均保持在6-14万平方米，10月由于保利项目的热销使得成交较为突出，在震荡中小幅增长。
天津商业市场调研分析一、天津市宏观经济环境天津作为中国四大直辖市之一，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。
1997 年国务院明确对天津的定位，天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和中国北方重要的经济中心。
1、国民生产总值（GDP）据初步核算，并经国家统计局联审通过，2006 年全市实现地区生产总值（GDP）亿元，按可比价格计算，比上年增长%，比 2000 年增长倍（见图1）。
2007 年 1— 2 月份实现地区生产总值（ GDP）亿元，同比增长%。
人均地区生产总值为5177 美元。
2、社会消费品零售总额消费品市场趋向活跃。
全年社会消费品零售总额完成亿元，增长%。
其中批发和零售贸易业零售额亿元，增长%，住宿和餐饮业零售额亿元，增长%。
3、财政收入2006 年全市财政收入突破900 亿元，达到亿元，比上年增长%，占全市生产总值的比重为 %，比上年提高个百分点。
全市财政支出亿元，比上年增长%。
其中，基本建设和城市维护建设支出亿元，增长%；4、人口情况2006 年末全市常住人口为1075 万人，户籍人口万人。
人口继续保持低速增长。
2006年全市人口出生率为‰，人口死亡率为‰，人口自然增长率为‰。
5、金融业存贷款规模继续扩大。
2006 年末全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额亿元，比年初增加亿元。
其中储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。
年末本外币各项贷款余额亿元，比年初增加亿元。
6、人均收入与支出2006 年天津城市人均可支配收入约14200 元，人均消费支出 10500 元，恩格尔系数为 %。
综述：以上为影响当地发展的主要经济指标，从以上数据可以看出：平稳、协调、增长是 2006 天津市经济运行的主要特征，自从2000 年以来天津市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明天津市经济正处于快速的发展周期。
在良好的经济环境下，天津市的商业发展迅猛。
