资产评估学教程-第五章 房地产评估ppt5

第二节
房地产价格及其影响因素
一、房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此 它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价 格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可 由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土 地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的， 因此了解土地价格的特性很重要。
第三节
成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－建筑物贬值 步骤：1. 收集有关房地产开发的成本、税费、利润 等资料 2. 估算重新购建价格 3. 估算建筑物贬值 4. 确定评估值 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此， 首先需了解房地产的价格构成。
二、适用范围 1. 新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地 产价格评估 2. 既无收益又很少有交易的房地产评估 3. 单纯的建筑物评估 三、新开发土地评估的操作步骤 （1）新开发土地价值＝取得待开发土地的成本+土地开发成 本+管理费用+资金成本+税费+开发利润
3、建安工程费
4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费
（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算资金成本 （五）估算销售税费 1、销售费用
2、销售税金及附加
3、其他销售税费 （六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
土地重新取得价 建筑物重新 旧有房地产价格＝ 或重新开发价 购建价 建筑物贬值
4、设施完善度 5、环境质量状况 6. 规划限制 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。 （三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响 土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
1、影响土地价格的个别因素 （1）位置、面积、地势、地质 （2）形状、宽度、深度 （3）临街状况 （4）规划用途、容积率、使用年限 （5）生熟程度 2、影响建筑物价格的个别因素 （1）面积、结构（构造）、材料 （2）设计、设备 （3）施工质量 （4）楼层、朝向 （5）新旧程度
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日 重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的 全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
（一）估算重新构建价格 1.重新构建价格估算的思路（p.123）：房地分估 建筑物的重置成本 (1) 复原（Reproduction cost）重新购建价格 （复原重置全价） (2) 更新（Replacement cost）重新购建价格 （更新重置全价） 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
1、估算土地取得成本 土地取得成本＝10万元/亩＝150元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本＝2亿元/平方公里 ＝200元/平方米 3、估算资本成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地 开发成本分阶段均匀投入，则： 土地取得成本资金成本＝150×[（1＋6%）2－1] =18.54（元/平方米） 土地开发成本资金成本=200×35%×[（1＋6%）1.5 －1] ＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1] ＝6.39＋3.84 ＝10.23（元/平方米）
（二）估算土地开发成本 1、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费 （三）估算管理费用
（四）估算资金成本 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费用 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。 若土地取得成本一次投入，土地取得成本计息期为整个 开发期。 土地开发费的计息分为三种情况： a. 当期初一次性投入时，全期计息； b. 当均匀投入时，计息期=开发期1/2； c. 当分段均匀投入时（如 第一年投入30%，第二年投 入70% ），本段计息期=本段开发期1/2+剩余开发期。 （p.121改正）
（四）市场交易价格和评估价格 1. 市场价格：房地产在市场上实际成交的价格。 2. 评估价格：对市场可能交易价格的模拟。 三、房地产价格的构成 （一）土地取得成本（p.113） （二）开发成本 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 （六）开发利润
四、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、行政因素 4、自然因素 （二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度
（一）估算取得待开发土地的成本 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用， 包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助 费等。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁 费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
（2）分部分项法 以建筑物的各个独立部分的单位价格或成本为基础来估 算建筑物的重新购建价格的方法。 典型的建筑部分包括：基础、墙体、楼地面、屋面、给 排水、供暖和电气等工程部分。 作为计算成本的基本方法，分部分项法尤其适合对工业 建筑的成本先估算建筑物所需的各种材料、设备的数量和人工时 数，然后逐一乘以估价时点相应的单价和人工费标准，再 将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。
资产评估学教程
第二篇 资产评估实务
第五章 房地产评估
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 房地产评估概述 房地产价格及其影响因素 成本法在房地产评估中的应用 收益法在房地产评估中的应用 市场法在房地产评估中的应用
第五章 房地产评估
第六节 第七节 第八节 第九节 假设开发法 基准地价修正法 路线价法 在建工程评估
三、房地产评估的目的和价值类型 房地产评估的基本目的就是为涉及房地产的业务或 交易提供价值参考，其特殊目的就是要考虑房地产业务的 性质，考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和 制约。 一般情况下需要评估房地产的市场价值，但也会涉及 非市场价值的评估。
四、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 作业计划：合理安排评估的日程进度 技术方案：选择和确定评估的基本技术思路和方法 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
（二）总价格、单位价格和楼面地价 1. 总价格：房地产的整体价格 2. 单位价格：房地产的单位面积价格 3. 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是按照土地上的建筑 物面积均摊的土地价格。 楼面地价=土地总价/建筑总面积 或 楼面地价=土地单价/容积率 （三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1. 所有权价格 2. 使用权价格 3. 其他权益价格
（1）建筑物是不能脱离土地而存在的
（2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源
（二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性
4、影响因素多样性和复杂性
5、保值增值性
二、房地产评估的原则 1、合法原则：合法取得、合法使用、合法交易、合法 处分 2、最高最佳使用原则：法律上允许、技术上和经济上 可行，能给被评估对象带来最高价值的使用。 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
四、新建房地产评估的操作步骤
新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物 建造成本+ 管理费用+资金成本+销售税费+正常利润 新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+资金成本 +销售费用+开发利润
（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费
（五）估算税费 （六）估算开发利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管 理费用），也可以是开发后土地的地价。
[例题] (与p.129例似) 某市经济技术开发区内有一块土地面 积为15,000平方米， 该地土地征用费用（含安置、拆迁、 青苗补偿费和耕地占用税）为10万元/亩，开发费2亿元/ 平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占 总开发费的35%，目前市场上地产开发的投资报酬率为 10%，该地土地出让增值收益率为15%，银行贷款利率为 6%，试评估该土地经开发后的价格。 （1 公顷=10000 平方米=100 公亩=15 市亩 1 公亩=100 平 方米 1平方米=0.0015亩 ∴1亩=666.67平方米 ）
（一）土地价格的特殊性主要有： 1、土地价格构成的特殊性：地价是地租的资本化， 此外还包括另外一部分，即人类在开发利用土地的过 程中投入的物化劳动和活劳动所创造的价值。 2、价格机制决定的特殊性：地价主要由地租或收益 所决定，即由土地的使用价值决定。影响土地使用价 值的因素很多。
3、市场供求关系的特殊性：土地的供给弹性小，土地价 格主要受需求方面影响。 4、价格呈不断增长趋势 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。 （二）房地产价格的特性 1. 房地产价格构成具有复杂性：包括地价和房价两部分， 地价是使用权价格，包括土地作为自然资源的价格和对土 地开发所投入的资金。房价是所有权价格。 2. 房地产价格具有明显的区域性、个别性：房地产价格 基本上是由房地产所在的区域的需求状况所决定的。 3. 房地产价格具有较强的政策性：政府的干预
二、房地产价格的种类 （一）按基本存在形态划分的房地产价格：土地价格、建筑 物价格和房地产价格 1. 土地价格 （1）基准地价 城镇大面积土地的平均地价 （2）标定地价 政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地 市场条件下于某一时点的土地使用权的价格
（3）出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用 途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的 最低价 （4）转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格 （5）其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～ 5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 2. 建筑物价格：纯建筑物部分的价格 3. 房地产价格：土地价格和房产价格的统称