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第一章导论第一节房地产概念和特征第二节房地产法律体系构成第三节房地产法学研究的对象、内容和方法第一节房地产的概念和特征一、房地产（一）定义房地产是房产和地产的统称，包括地产和房产。
1、这里的“地产”和“房产”在法律上有特定的含义，即指在土地和房屋上所成立的支配权，包括所有权和他物权。
“土地和房屋的租赁权”，本质上属于债权，但由于具有物权化的特性，一般也将其纳入地产的范畴2、关于作为支配权客体的“土地”，必须具有特定性，即必须是具有明确四至范围的特定的地块，以土地所有权为例，其水平范围以地籍测量和土地登记予以确定；其垂直范围原则上“上至天穹，下至地心”，但受行使“利益范围的限制”，该利益范围，依土地位置、使用目的及其他情事加以认定。
（需要注意的是，尽管在所有人行使有利益范围之内，但他人之干涉，无碍其所有权者，所有人不得排除之。
这是对所有权限制问题，不属于所有权客体范围问题。
）3、关于房产之客体的“房屋”。
《城市房地产管理法》第2条规定，本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
关于建筑物和构筑物，法律没有进一步界定。
依学者解释，所谓建筑物是指定着于土地上或地面以下，具有顶盖、梁柱、墙壁，可供人居住或使用的构造物，房屋、仓库、地下室、空中走廊、立体停车厂等均包括在内。
构筑物主要指桥梁、水坝、水塔、烟囱等。
如果依上述解释，房屋等“建筑物”与“构筑物”的区分相当清楚，因此，我们认为将“构筑物”排除在“房屋等建筑物”之外，较为合理。
（二）房产与地产的关系1、立法模式各国立法处理土地与房屋等建筑物的关系有两种模式：（1）结合主义；（2）分离主义罗马法、德国民法典为结合主义。
德国民法第94条：附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。
法国、日本及我国台湾采分离主义。
《法国民法典》第518条规定，土地及建筑物，依其性质为不动产。
《日本民法典》第86条规定，土地及其定着物为不动产。
