住宅定价表(附带计算公式)

住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。

此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。

买房子和房屋价格计算公式随着经济的发展和人民生活水平的提高，越来越多的人开始关注房屋价格和购房问题。

购房是一件非常重要的事情，它不仅关乎个人的生活质量，还关系到个人的财产安全。

因此，了解房屋价格的计算公式对于购房者来说是非常重要的。

本文将从购房的角度出发，探讨房屋价格的计算公式及其影响因素。

房屋价格的计算公式可以简单地表示为：房屋价格 = 房屋面积×单价。

其中，房屋面积指的是房屋的建筑面积，单价指的是每平米的价格。

在实际购房中，房屋价格还受到其他因素的影响，比如房屋所在地的地段、房屋的朝向、房屋的装修程度等。

这些因素都会对房屋价格造成一定的影响。

因此，在购房时，购房者需要综合考虑这些因素，以便更准确地计算房屋价格。

首先，房屋面积是影响房屋价格的重要因素之一。

一般来说，房屋面积越大，房屋价格就越高。

因此，在购房时，购房者需要根据自己的实际需求来选择适合自己的房屋面积。

如果购房者需要购买的是一套小户型的房屋，那么房屋面积就会相对较小，价格也会相对较低。

相反，如果购房者需要购买的是一套大户型的房屋，那么房屋面积就会相对较大，价格也会相对较高。

因此，在购房时，购房者需要根据自己的实际需求来选择合适的房屋面积，以便更准确地计算房屋价格。

其次，单价是影响房屋价格的另一个重要因素。

单价是指每平米的价格，它是由房屋所在地的地段、房屋的朝向、房屋的装修程度等因素决定的。

一般来说，房屋所在地的地段越好，房屋的朝向越好，房屋的装修程度越好，单价就会越高。

因此，在购房时，购房者需要根据自己的经济实力来选择适合自己的单价。

如果购房者的经济实力比较有限，那么就需要选择相对较低的单价。

相反，如果购房者的经济实力比较充裕，那么就可以选择相对较高的单价。

因此，在购房时，购房者需要根据自己的经济实力来选择合适的单价，以便更准确地计算房屋价格。

最后，房屋所在地的地段、房屋的朝向、房屋的装修程度等因素也会对房屋价格造成一定的影响。

权属本案云中逸品水语青城逸景·翠华南湖郦舍万象 520林项目地段10%10010010010095100区周边配套10%10010010510095105域交通要素8%10010510510095105因素自然环境6%100100100100105100地区发展6%100100100100100100项目规模6%100105105100105105建筑规划12%1009710010510595户型规划10%10010010010010595个园林设计8%100959510010095别因社区配套5%1001001009510595素项目形象4%100100100100100100物业管理5%1001009510010095公司品牌10%100100100100100100修正指数1交易均价45004700760048004200修正价钱8559401064672462可比权重1920141411市场比较价钱参照价： 5080元/ ㎡，由于当前产品没法正式入市（参涨价↓5～10%，说明：该价钱为入市销售的净价，可理性上调3～5的优惠额度：该价钱仅为先期建议价钱，改价钱随市场改动及理性的浮动配价大盛魁文香榭蓝湾创10095105105105100100100100100100105100105100100951001001059510010010010010048005120528111110%，取中 7.5%）约 4700改动及项目状况将会产生。

定价系数表房屋定价系数表比较因素指标解析比较因素内容解析说明交易价格根据估价对象所选定的比较案例的市场交易价格交易期日根据估价对象所选定的比较案例的交易时间区域因素商服繁华度估价对象所在区域的商服繁华度是属于市级、区级还是街道交通便捷度距公交站点的距离估价对象距离周边公交车站、地铁及城铁的距离交通限制估价对象所处区域的交通线路的限制或管制，如车道单行线、禁止车辆左转（右转等）公共配套设施完备程度估价对象所在区域的公共配套状况，如：周边医院、学校、银行、以及公园等的分布状况基础设施情况估价对象所处区域的基础配套状况，是否达到“九通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力、通有线电视、通光纤宽带）环境景观估价对象所在区域的自然环境及人文环境的情况居住成熟度估价对象所处区域住宅状况，如：全部为住宅小区、住宅小区同写字楼交织、住宅小区同工厂交织等个别因素小区建筑规模估价对象的建筑规模小区封闭状况估价对象所在小区是全封闭的（有人站岗、查记人车）、半封闭的（有人站岗，只查车不查人）、不封闭（无人站岗）公共设施配套估价对象小区内会所、康乐设施、应急设施及停车设施等是否健全物业管理估价对象的物业管理状况，如有专业的物业公司管理（有资质、有执照）、一般物业管理（社区、自办）、无物业管理景观估价对象的景观状况，如小区周边的山、水、楼、阁等的情况规划管制估价对象小区内是否有人车分流等管制要求楼宇楼型估价对象分为塔楼、板楼公共设施保障度估价对象内部基础设施的维护状况，如电梯是否有专人负责、对防盗设施的日常维护等基础设施配套估价对象内部的水、电、暖等状况房屋建筑结构估价对象是钢混结构、砖混结构还是砖木结构环境因素对估价对象造成影响的其他因素，如：因临近火车道、大型娱乐场所或城市主干道所产生的噪声污染、因临近市政高压线路所产生的电磁污染等坐落朝向修正系数表（板楼）坐落朝向南北东南、西北东西西南、东北修正系数 0% -1% -1% -2%居室窗口朝向修正系数表（塔楼）居室窗口朝向南东南东西南北东北西北西修正系数 2% 2% 0% 0%-1% -1% -2% -2%层次修正系数表一（无电梯）总层数层次一二三四五六七1 0% 0% 0% -1%-1% -2% -2%2 1% 1% 0% 0%-1% -1%3 0% 0% 0%0% 0%4 -1% 0%0% 0%5 -1%-1% 0%6-2% -1%7-2%层次修正系数表二（有电梯）总层数层次一二三四五六七至高层1 0% 0% 0% -1%-1% -2% -2%2 1% 1% 0% 0%-1% -1%3 0% 0% 0%0% 0%4 -1% 1%0% 0%5 -1%1% 0%6-2% 1%7-（顶层-2）加权平均法的我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格配套、物业管理、建筑质量、交通城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。

房地产单价计算公式
计算房地产单价的公式是：
其中，总价是指房屋的售价，建筑面积是指房屋的实际使用面积，包
括房屋内部的卧室、客厅、厨房、卫生间等功能空间。

这个公式是计算单
元房地产单价的基本公式，也可以用于计算整栋楼或整个小区的平均单价。

举个例子，假设一套房屋的售价是100万元，建筑面积是100平方米，那么这套房子的单价就是：
房屋单价=100万元/100平方米=1万元/平方米
这意味着每平方米的房价是1万元。

计算房地产单价时需要注意的几个因素：
1.计算时应当使用建筑面积而非套内面积。

建筑面积包括整个房屋内
部的功能空间，而套内面积仅仅指房屋内部实际使用的面积。

由于不同区
域对建筑面积的计算标准可能有所不同，购房者应当在购房前了解清楚所
处区域的建筑面积计算规则。

2.需要注意总价与建筑面积的单位一致。

如果总价是以万元为单位，
建筑面积应当使用平方米为单位。

如果总价是以元为单位，建筑面积应当
使用平方厘米为单位。

3.房地产单价是一个参考指标，不同地区、不同楼盘之间的单价差异
很大，不应该仅仅根据单价来判断房地产的价值。

其他因素，如地理位置、周边配套设施、交通条件等也会对房地产的价值产生影响。

除了房地产单价的基本计算公式，还有其他一些衍生公式可以帮助购房者更好地评估房屋的价值，如建筑物性价比等。

购房者可以根据自己的需求和购房预算进行综合评估，选择合适的房产。

楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。

产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。

3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。

单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。

2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。

2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。

四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。

表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。

1．2房地产的概念•建筑密度%= 建筑基底总面积 ×100%建筑用地面积•容积率=总建筑面积建筑用地面积•总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数•容积率=建筑密度×建筑层数•套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积•建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格•供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量•弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化•房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比•房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比•房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比•房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比•房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比•房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比•房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类•一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格•基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

•标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

•房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。

•房地价格=土地价格＋建筑物价格•土地价格=房地价格—建筑物价格•建筑物价格=房地价格—土地价格•楼面地价= 土地总价总建筑面积•楼面地价= 土地总价 × 土地总面积 = 土地单价总建筑面积土地总面积容积率•期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿•补地价=改变后的地价—改变前的地价•补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率•补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积•补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）•补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）原容积率4．4建立价格可比基础•建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积建筑面积•建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积建筑面积•套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积套内使用面积•1公顷＝10 000平方米•1亩＝666.67平方米•1平方英尺＝0.09290304平方米•1坪＝3.30579平方米•平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000•平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67•平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304•平方米下的价格＝坪下的价格÷3.305794．5交易情况修正•采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格1±S % 或者：可比实例成交价格× 100 ＝可比实例正常市场价格100±S %上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数1±S % 100±S %•采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格•正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格•正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格•应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率•应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率•正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率•正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整•可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格•可比实例在成交日期时的价格× (100±T)/100＝可比实例在估价时点时的价格•采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数•采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格•采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在估价时点时的价格•采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整•房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法•可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R %可比实例在其房地产状况下的价格× 100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R•可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格•可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格•百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶1±S % 1±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100 100±S 100 100±R•百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数)估价对象价格×(1±S %±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1±T % 或者∶1±S %±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100±T100±S±R•差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成•开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费•计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）•计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）•计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）•计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式•成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧•新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：•开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%•新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数•求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润 =取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：•该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1—销售费用、销售税费和开发利润的比率•该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积= (取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息)(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积•新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润•新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润•旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格•旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧•建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值•剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数•直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/N＝C (1—R) /N上式中：Di——第i年的折旧额。