世联_凤凰山一号(一期)别墅区价格报告 (1)

• 专业——大量看房，从容而专业
•砍价能力高——掌握大量信息，能准确判断选购时机 •冷静——回归理性，看重长远投资 •产品要求高——自住为主，注重配套、产品效用 •维权意识强——会运用市场负面信息
市场背景
珠海市场受政策影响逐渐显现
深圳近期楼市 关键词：
量价齐跌：深圳近期客户观望情绪日盛，直接影响成交量，导致整个楼市量价
独立别墅-DH2型 独立别墅-DH3型 独立别墅-DH4型 独立别墅-DH5型 联排别墅-RH1型 联排别墅-RH1型（左端 户型） 联排别墅-RH2型 联排别墅-RH3型
382.95
366.9 293.55 295.08 286.21 254.62 268.37 255.6 258.89 269.91

各大楼盘上门量成交 量均相对政策出台前 有所回落； 市场冷淡情况下，客 户更多关注品牌开发 商项目； 品牌开发商属下楼盘 成交量相对稳定，如 万科，但个别品牌楼 盘出现较为罕见的退 房、挞定现象（如， 华发世纪城）。 为推动销售，各项目 大打折扣，变相降价

每一间
龙腾湾 中天维港 雍泉度假山庄 中山 檀香山
针对房地产市场，政府短期 对金融的手段不会放松，
淡市之中，仍然存在一批 较理性的投资客会选择在淡
08年上半年政府调控 继续，政策依旧，回 暖迹象不明显。
市购房，深圳客户仍然存在
一定挖掘潜力。
回归理性，短投转向长投，自住为主
淡市，谁买房？ 典型的探 1、长期对某一区域关注的人，比如较长时间住在某区，对区域的情况非常了解，对该区的房 子在过去几年中价格的变化以及什么样的户型更适合自己了如指掌，这些人以换楼为主，兼有 低实践者 改租为买的首次臵业者； 2、刚性的首次臵业者，这是中国人的特点，买房是为了让自己有安定感，也是对家庭责任感 的体现。一个购房者这样说：“也许这不是买房子的好时机，却是我需要买房子的时机”，他 们是目前中小户型的主要买家； 3、长期的理性投资者，这里有套股换楼的，有对未来充满信心的，有要对抗通胀的，有要赚 人民币升值的，他们是目前豪宅的主要买家。 他们的特点：
2007.10
杜栋：11320 TH：9480元/m2 独栋：14320元 /m2
2007.12
同期推售项目以高层平面单位为主，珠海范围内别墅项目仅山海一品墅及远大美域项目，但 其报价较混乱，均采取观望态度，预计在本项目推出后再进行售卖。
客户背景
展示区开放前客户分析
至展示区开放前，进线客户共1667批 ，有效上门登记客户共753批：
盘，大部分客户诚意度降低，较有诚意的客户仅36批。
本项目独栋为客户关注的重点产品,A类客户中66%关注独栋，B类32%关注独栋。 度假兼自住客为支撑本项目销售的主力，其次为投资客及自住客；深圳客户是前期储客中最大支撑，但 在现新政的影响下，深圳客户急速减少，对本项目影响极大。工程的延后也严重削弱客户的购买意愿； 客户最担心的问题在于：项目临近港湾大道的噪音问题、密度问题；客户对于现场展示非常关注，其将 构成客户是否购买的关键。另外，投资客关心市场走势下的价格空间，价格成为其购房的关键。
华发世纪城3 期 万科金域蓝 湾3期
珠海豪宅市场分析 ——同期推售项目一览
容积率
整体2 整体3.8
推售时间
2008.05 2008.05
建筑形式
高层 超高层/高层/ TH
户型面积（㎡）
高层：约150 超高层：约160
总套数
——
单价
13300元/m2 预计17000元/m2
总价范围预估
约200万 约280万
2007.10月
2007.10.3
中国人民银行决定 从 2007 年 4 月 16 日 起，上调存款类金 融机构人民币存款 准备金率0.5个百分 点。
中国人民银行发 布公告，决定从 2007年6月5日起， 上调存款类金融 机构人民币存款 准备金率0.5个百 分点
深圳市地税局副局 长章家寿16日表示， 深圳将成为开征物 业税的试点城市之 一。
2007.5.19 2007. 4.5 2007.6.5
2007.6.22 2007.7月 国家八部委联 手查中国房价 暴涨因素 深圳 是重点城市; 深圳市13个部 门联合开展的 全市房地产市 场秩序专项整 治行动；。
2007.8月 2007.7.16
2007.9月 2007.9.27
2007.10.13
客户分析结论： 客户来源以珠海私企老板、港澳商人客户为主，部分深圳及北方客户； 独栋产品为客户重点关注产品；客户多以自住和度假为目的；
客户主要对比项目为：华发世纪城、龙腾湾，部分对比聚龙溪，金域蓝湾等。
项目本体
总占地面积： 9.1万m² 总建筑面积：9.1万m² 容积率：1.0 一期容积率：0.49
价格目标——规避市场风险，满足速度下的最大利润。
报告思路
新政分析
1
价格制定背景
近期市场分析 项目本体分析
前期客户分析
认筹客户分析
2 3 4
核心均价推导 价格表生成 整体推售策略
07年政策解读：以金融政策为主,直接针对投 资客和多次置业,对市场的影响较大
行政手段
从2007年5月19日起，上 调金融机构人民币存贷款 基准利率。金融机构一年 期存款基准利率上调0.27 个百分点，一年期贷款基 准利率上调0.18个百分点， 其他各档次存贷款基准利 率也相应调整。个人住房 公积金贷款利率相应上调 0.09个百分点。
第 二 套 住房 首 付 不得低于4成，贷 款 利 率 不得 低 于 同 期 贷 款利 率 的 1.1倍
《关于加强商业性房地产信贷管理 的通知》，的第三条的规定，商业 银行不得发放贷款额度随房产评估 价浮动、不指明用途的住房抵押贷 款；对已抵押房产，在购房人没有 全部归还贷款前，不得以再评估后 的净值为抵押追加贷款。
坚定不移的宏观调控
新政分析
坚定不移的宏观调控
未来波动因素：开发商行为、 政府政策、金融/税收政策将 导致未来市场波动
波动原因1：品牌开发商“低价抛售” 行为引起市场多米骨牌效应
07年政策：以金融政策成主, 对市场的影响较大
行政手段：新增针对房地产市场二 手房交易及新房营销手法的专项整治
金融手段：针对房地产市场，银行 开始配合行政手段，紧缩银根，直接 针对投资客和多次臵业
客户背景

售楼处进场后客户情况分析



客户统计时间：2月4日-3月16日 客户类型：由于展示不到位，截至目前仅接待自然上门客户、同行及领导，未 主动邀请前期客户； 上门客户数量：有效登记187批; 总进线批次：有效登记116批,。 春节期间客户诚意度界定标准： A类客户：对购买的户型、面积、用途明确，上门1次或多次主动询问项目价 格及开放相关信息，长时间持续关注；13%，24个。 B类客户：诚意度中等，对购买的户型、面积不明确，但主动来电咨询一次或 以上的客户，对是否购买待看样板房和价格后定；30%，共56匹。 C类客户：表示随意看看，认可度低，参观性强，对本项目价格较敏感。57%
很快显现出来，但近期调控效果已显，市场观望情绪已渐形成。
本地自住客重要支撑：近期开盘的金域蓝湾、名爵观园一期一批开盘成
交统计来看，80%的客户为珠海客，自住为主，刚性需求成为市场重要支撑。
市场背景
市场冷淡，观望气氛浓厚
08年2月市场数据 城市 项目名称 华发世纪城 远大美域 万科· 金域蓝湾 珠海 恒福阁 上门量（批） — 60 85 104 成交量（套） 23 3 18 20 备注 近期挞定、退房较多 洋房数据，别墅未推 老带新为主 售价相对较低，折扣多


A类客户：对购买的户型、面积明确，主动询问项目相关信息2次以上，长时间持续关注，
占5.7%，共36批； B类客户：诚意度中等，对销售代表回访不反感，对于是否会购买待样板房和价格再定， 占 32.6%，共206批； C类客户：明确放弃或不再考虑本项目。
客户分析结论：
本项目因推后约4个月开盘，导致部分客户转移注意力或直接二期开发，
总户数： 一期87户， 二期316户
项目本体
项目本体分析
建筑形式 单位面积 （m2） 700.2 数量 （套） 1 比例 1.15% 合计
独栋与联排别墅所占比 例分别为48.28%和 51.72%；
一 期 住 宅 部 分 独 立 别 墅
楼王（独立别墅-V型）
独立别墅-DH1型
金融政策
税收政策
深圳市国土资源和房产 管理局、深圳市城市管 理局发布了《关于开展 违反社会主义精神文明 建设要求的广告专项整 治工作方案》，对深圳 市房地产广告进行全面 检查。
8月1日，新版 《二手房买卖合 同》正式实施， 以往二手房买卖 中的阴阳合同现 象将得到很大程 度的抑制。
央行于7-9月3次上 调节存款利率， 2007年，先后上调 存 款 利 率5 次 ， 上 调存款准备金利率 8次
波动原因2：相关土地政策和规划导致 土地开发加速，未来住宅供应量加大
波动原因3：后续金融/税收政策的出 台将加剧市场波动
税收政策：将继金融政策后另一项 更为长期的增加多次臵业与投资成本 的“杀手锏”
新政分析
坚定不移的宏观调控
07年以金融政策为主,直接针 对投资客和多次置业,对市场 的影响较大。
新政影响将持续，对房地 产市场影响不容低估；
凤凰山一号 （一期）别墅区价格报告
世联地产凤凰山一号项目组 2008年3月
目标沟通

开发商目标：
——开盘月（自内部解筹4.19日起一个月内）完成销 售套数50%，08年全年完成一期销售90%以上。
我们对项目一期目标的思考：
速度目标——开盘热销，开盘月销售50%（43套），
08年全年完成一期销售90%以上。