周其仁 小产权房有没有放开的可能性

周其仁经济观察报2012年2月27日星期一中国很大，不过这个很大的国家，可以说只有两块地方：一块是城市，另外一块是乡村。

中国的人口很多，不过这十数亿中国人，也可以说仅分为两部分人：一部分叫城里人，另外一部分叫乡下人。

这样看，城乡中国、中国城乡，拆开并拢，应该就是一回事。

当然，我们也可以说城乡美国、城乡德国、城乡法国或城乡日本，更可以说城乡巴西、城乡印度和城乡俄罗斯，因为除了少数例外，世界上绝大多数国家的土地人口，差不多一概都是城乡两分天下。

“城市国家（city country）”是有的，譬如新加坡，整个国家由城市组成，完全没有乡村，不过那里的城市人，不少还是从周边其他国家的乡村里来的。

倒是没有“乡村国家”这回事——整个国家全部由乡村组成，完全没有城市——不但当今没有，似乎很远久之前也从来没有过。

《乡土中国》是费孝通先生的名著，上世纪40年代发表的时候，中国早有了城市。

费老本人受教过的苏州大学和清华大学，都在有名的中国城市里；后来他到伦敦大学深造，更是地处世界大都会。

或许是城乡之间深刻的分野，才激发前辈学人认知城乡、认知中国。

这是说，一个国家分为城乡两个世界，是相当普遍的现实。

当然，普遍性总是隐藏在一个个的特殊性当中的。

概而言之，欧美日本等发达国家，城市所占比例高，城乡之间的差别不那么大，所以人们一般不取城乡角度讨论经济社会问题。

像美国和法国，今年皆大选之年，不过好像没有听说哪一党哪一派拿那里的城乡问题说事。

发展中国家特别是低收入经济体，城市部分比例小，城乡之间鸿沟大，这就决定了国家发展的基础、重点和难点，都在农村。

这也不难理解，要是绝大多数人都是农民，那么离开了农村、农业和农民状况的根本改善，国民经济是搞不起来的。

城乡中国本就是一个发展中的经济社会结构，所以无可避免地带有城市化率低、城乡差距大的特征。

可是几十年来中国在战略、体制和政策方面不断的选择与实验，也让今天的中国城乡具有若干鲜明的、不容漠视的特色。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”多地密集查处小产权房 “转正”几无可能宏观经济经济参考报[微博]高伟梁倩2014-01-07 02:40我要分享1826[摘要]两部委发声部署清查工作正是希望纠正市场错误舆论，通过对严重违规的“小产权房”项目进行处理，向社会释放明确信号。

国土部严查小产权房时长：2'41''来源：东方宽频国土部严查小产权房 收起推荐视频：自动播放下一条正在播放•国土部严查小产权房播放：2•国土部：严查小产权房 坚决查一批典型播放：41573•国土部 住建部发出紧急通知 叫停查处在建在售小产权房播放：39522•5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

小产权房确权方面存在的问题和相关建议【知乎文章】小产权房确权方面存在的问题和相关建议总结：本文将深入探讨小产权房确权方面存在的问题，并提出相关的建议。

我们将从小产权房的概念和特点、确权问题的现状、可能带来的影响以及解决的路径等多个方面展开阐述。

通过本文，希望读者能够更全面、深刻地理解小产权房确权的问题，同时也能对相关解决方案提供有益的参考。

【问题一】小产权房的现状1. 小产权房的概念和特点1.1 小产权房是指违法违规建设而形成的房屋。

1.2 小产权房在城市化进程中起到了应急安置、廉租房等重要作用。

1.3 小产权房存在土地法律制度和权属证明方面的问题。

2. 小产权房确权问题的现状2.1 部分小产权房确权难度较大，存在侵权风险。

2.2 小产权房确权过程中涉及利益相关方较多，导致复杂度提高。

2.3 相关政策频繁调整，给确权工作带来不确定性。

【问题二】小产权房确权问题的影响和挑战1. 影响经济发展和社会稳定1.1 小产权房确权问题涉及大量资金和资源，影响了经济发展。

1.2 缺乏明确的产权证明，影响了房产交易和投资环境。

1.3 不公平的确权问题可能引发社会不稳定因素。

2. 建设用地规划和城市更新困境2.1 小产权房存在城市更新难题，限制了城市规划和建设。

2.2 小产权房确权不力可能导致城市更新进程缓慢。

2.3 小产权房的存在阻碍了土地资源的高效利用。

【问题三】小产权房确权问题解决的路径和建议1. 完善相关法律法规1.1 制定小产权房确权相关法律法规，明确产权人权利和义务。

1.2 将小产权房与城市规划有机结合，形成合理合法的改造方案。

1.3 加强对小产权房的监管，确保合法合规。

2. 强化政府部门的责任和作用2.1 政府部门应加强绩效监督，推动小产权房确权工作的高效完成。

2.2 建立跨部门协同机制，加强沟通和协作。

2.3 加大宣传力度，提高公众对小产权房确权工作的认知。

3. 支持相关研究和创新实践3.1 加大对小产权房确权问题的研究力度，找到更有效的解决途径。

中共郑州市委党校学报20l O年第5期(总第107期)Jo唧al of t he P an y Sch00l《c P C zher l gzhou M l ll lic ipal c om Il l it te e N o．5，2010(s啪，107)经济学研究我国小产权房处置面临的现实困境及理性选择陈发桂(中共广西壮族自治区委党校法学部，广西南宁530022)摘要：长期游离于法律与政策边缘的小产权房，由于其成因的复杂性、数量的广泛性、管理的无序性及效应的敏感性，如何对其进行有效处置，已成为当前我国政府面临的现实难题。

对于小产权房的处置应当理性对待，不能再纠结于应该“强拆”还是“转正”这一传统的处置思路。

当前应当根据小产权房所占土地的不同用途采取区别对待的处置思路：对于占用耕地或基本农田违法违规开发建设的小产权房应坚决予以取缔；对于在宅基地或农村集体建设用地上建设的小产权房，应尽量做到合法处置和合理利用。

关键词：小产权房；现实困境；处置对策中图分类号：F124文献标识码：A文章编号：1671—6701(2010)05—0035—03城镇化是中国当前重要的经济发展战略，城镇化的实质是人口城镇化、土地城镇化和经济城镇化的三位一体的变化。

在城镇化进程中，小产权房处置问题日益成为社会共同关注的问题，对社会和谐及农村经济社会发展都产生不容忽视的影响。

小产权房，是指在农村集体用地、宅基地或农地上建设起来向社会销售的住房。

因未缴纳土地出让金等费用，其房价只有同样位置商品房价格的40％到60％。

正因为小产权房既为城市居民增加了住房供给，压低了房价，而且也为农民获取了除种田、打工之外的第三个收入来源，随着2003年以来全国房价的高速上涨，在城市郊区地带，小产权房冲破土地二元制，四处开花。

小产权房除占用宅基地和农村建设用地这部分之外，还不同程度地存在着占用耕地或基本农田的情况。

如何处置小产权房，国家有关部委之前一直未有明确的政策。

“一场不可逆转、无法阻挡的改革”周其仁：土地改革的诱饵与根子南方周末记者王小乔发自：北京2021-10-25 10:09:39来源：南方周末图为中国现行土地制度格局。

这种城乡不同的二元制度中，城市土地属于国有，通过招拍挂可自由流转；农村土地数量数倍于城市，但属于集体，要想流转此刻只能通过征地变成国有土地。

目前各地的土地试点，大多集中于实验如何流转集体土地。

（何籽 /图）标签几亿农人流动起来的土地制度，会不同于城乡隔间时期的土地制度。

中央政府、地址政府、村落农人，是这场改革曲线进程中缺一不可的力量。

但发动进程是不均衡的，无法设计，不能规定哪个先走哪个后来。

改革的平稳点，会在其中不断调整。

合起来，才能逼土地改革往正道上走。

改革的动力来自流转。

流转带来可利用的土地总量上升，土地收益上涨，会形成新的既得利益，这是推动改革的力量。

拿流转的益处诱惑人，拿确权约束人，这件情形就做成了，也能避免地址上“侵权式流转”的邪火。

确权不是形式，而是一种关系的终结，它正在倒逼集体所有制那种不断以人分地关系的终结。

不完全改变现有集体制，流转就不能进展起来。

工业化、城市化下的土地需要包括流转权的新型合作制，而不是基于地缘和人口不流动的村社制。

从小产权房到成都试点，到底哪个会成为出口，谁也不能确信，但这些可能的出口点背后的经济力量和制度动因是一样的——农村土地的相对价钱已经发生了庞大的转变，资源最终会流向出价较高的主体，这是不可阻挡的经济规律。

农村土地改革已经一江春水向东流，谁也阻挡不住了。

对土地改革的期待，最近一再升温，乃至资本市场上只要沾上“土改概念”的公司，股价就一波波演绎上涨行情。

在本轮土地改革中，最具想象空间的即是农村土地改革。

1962年的《人民公社条例》和1982年的《中华人民共和国宪法》，消灭了城乡之间一切的私有土地。

前者把农村宅基地和自留地收归集体所有，后者把城市私宅之下的土地收归国有。

两种土地，权利不同，价钱不同。

小产权房合法化，会不会天下大乱？——再答周其仁教授的批评上篇以“现代社会中的土地开发建筑权问题”质疑周其仁教授的批评，很快得到了周教授直率的系列回应。

他谴责我对小产权房的批评是“非法帽子漫天飞”，反对我关于小产权房合法化“天下终将大乱的那些推论”（当然天下大乱并非我的用语，而是其仁兄对我的总结推论）。

周教授同时旁征博引，用“真实世界的经济学”以证明我所说的建筑不自由的“荒诞不经”。

不过，真实世界存在的种种法外潜规则现象，恐怕并不能成为存在即合理的依据。

经济学家的任务需要揭示这其中哪些是随着法治的健全会逐步萎缩的东西，哪些是具有生命力和代表了新的潮流从而成为法治社会主流的产物。

就如近日媒体曝光的河北任丘地区生产伪劣大型施工机械龙门吊车的那些村庄一样，肯定也是市场经济中逐利动机的自发产物，但是可以断言的是这种劣质低价的危险龙门吊，无论今天在当地有多少村庄的农民家庭都能和都在制造，一定是随着法治健全而式微的现象。

那么，小产权房的蔓延，是这种目前普遍但必然衰亡的东西，还是如周教授及其他很多人认为的那样代表了市场经济发展的方向，确实是一个需要辨析清楚的大问题。

周教授说“认识华生很多年了，从来不知道他研究过乡下人的土地房屋问题。

”这话也对。

我虽然15岁就下乡插队当了多年农民，后来也不时做一些农村调查，但1980年代在中央农研室杜老那里与以研究农村问题见长的农村发展组的朋友们碰面，我从来有自知之明，绝不班门弄斧，讲的都是城市经济改革和发展的意见。

2001年初，我也是从农民进城打工和户籍制度改革出发，开始著文提出和研究人的城市化问题，提出农民工市民化是新型城市化的核心。

2006年以来正是因为这个研究我才逐步被深深拉进了土地和住房问题。

因为不解决土地和住房，我国几亿农民工及其家属根本不可能解决他们在就业地的安居和市民化融入，不可能解决我国城市化转型过程中所造成的普遍夫妻分居，儿童留守的困境和悲剧。

但中国作为一个后发城市化国家，解决土地和住房问题显然不能囿于自已过去主要是农业社会的经验，这就需要去认真考察先行城市化国家的经验教训，特别如欧美这样的发达国家走过的道路，以及人口资源文化背景与我们相近的东亚经济体的经验。

农地农房入市：陷阱与跨越——三答周其仁教授的批评上篇说到小产权房是违建，如同走私，只能依法处理，不能合法化。

处理的办法除了对若干严重破坏规划的建筑进行拆除以外，可以对占地建造者处罚和扣减今后的土地转用和收益分享比例或指标，对低于一定面积的小产权房自住购买者补齐与大商品房在购买时的差价，对非自住者则补齐二者在今天的差价等。

至于颁发合法的产权证，则是在此处罚之后的自然结果。

无利不起早，按照这样违法者不得利的原则去规范，小产权房市场自然就不攻自破、失去了继续扩张的动力。

周教授等人主张小产权房合法化的一大理由是，小产权房的存量数量和面积已惊人，谁也不能不面对现实。

其实存量再大也是个固定量，总是可以处理消化，关键在于你的处理方法对增量的影响。

主张小产权房合法化的人从不提及的一个更大的现实是，小产权房存量固然可观，但由于这些年来政府一再升级的禁令，全国城郊大盖小产权房的毕竟只占守法村庄和农民的百分之几，像深圳原住民和北京郑各庄宏福苑和张家湾太玉园那样盖出几十层大片高楼的更是不到万分之几，如果小产权房合法化，迄今守法的绝大多数农民（即便只是其中相当一部分人）来行使这个“合法化”的权利，城市居民也来攀比这个自己搭建房子的权利，这时周其仁教授提及的“国将不国”、“天下大乱”，恐怕就难以避免了。

因此，现代法治社会下，无论是属于什么产权的土地，搞违建都不行。

但合法的农地农房当然可以也应当入市，周其仁教授的这个观点我是赞同的。

只是魔鬼都在细节之中。

农地农房入市如何避开陷阱，走上正确的路径，也是需要认真研究设计的。

1、农地入市，入的是什么市？周教授说“化繁为简，为建立城乡统一土地市场，待革除的法律障碍只一条，那就是1998年写入《土地管理法》的‘农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设’。

改写也可，把‘不得’改为‘可以’，全盘就活了。

理由讲过了：有违宪法准则（‘土地的使用权可以依照法律的规定转让’），有违法治精神（‘法律面前一律平等’），又没有可靠经验的支持。

毫不夸张地讲，此书描绘了一幅建国以来真实世界中国家地权演变的生动画卷。

从单位图书馆借来此书时，由于并未读过周其仁教授的著作，我是打着随便翻一翻、看一看主意的，看完后，却打算买一本，权作重要资料文献以备后用。

因为，一来当下政府全额财政收入中约一半是土地财政收入，“政府征地+交易制”并存的农地入市双轨制仍在发挥效用，全国性的城乡统一土地交易市场尚未建立起来，土地这个无比重要的经济要素还未能实现市场化配置，是重要的改革领域，值得关注；二来继农村家庭联产承包责任制改革、农副产品由统购统销走向市场化、1983年国家“1号文件”允许农民自带口粮进城务工经商等重要改革后，以建立“同地同权同价”城乡统一土地交易市场为目标的改革，可以说是我认知范畴内农村最后也是最重要的一次改革，事关乡村振兴大计，不可不察。

而这些在《城乡中国》中都有追根溯源性的剖析或探究的线索。

这是我一再推崇此书的珍贵之处，它从根子上把我国土地管理体制的利弊、各地探索实践从宪法、理论和在真实世界中如何运行等都讲得比较清楚了，全面、系统、真实的特点决定了其独有的参考价值。

对党政领导而言，书中鲜活的案例有助于城乡统筹一体化发展相关决策。

对研究者而言，书中理论分析和实践案例，可以拓宽视野，深化对国家地权演变中出现诸多经济社会现象的理解。

对企业家而言，书中国家政策制度演变的脉络，也会有助于企业科学决策。

……这既是作者的作品，也是时代的赐予，需倍加珍惜，读而有思，思而有得，提高认知，益于实践。

就书中内容而言，我读完有三点具体认识，也一并写出来，与大家探讨一番。

一是我国现有土地管理体制到了闯关改革的关键时期。

我国现行1982年《宪法》从国家根本大法的角度确立了现有的土地管理体制框架，我国的土地，要么国有，要么集体所有，无论城里人还是农村人都没有土地所有权，土地入市的主要路径是国家征收征用，土地的使用权可以依法转让。

值得注意的是，一来82宪法仅保留了土地转让权，而非1950年《土地法》赋予农民的土地所有权；二来82宪法后出台的土地管理法、国务院及其职能部门的具体规定缩小了宪法“可依法转让的土地使用权”范围，只允许国有土地转让，而不允许农村集体土地自由转让。

小产权房能否合法化三中全会公报和《决定》并没有表明小产权房将合法化对比“383”方案，《决定》中与小产权房有关的表述较为保守所谓“小产权房”，是一种约定俗称的称呼，通常是指“在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅”。

在普通商品住宅价格高企的今天，小产权房因成本和价格较为低廉受到欢迎，但其存在却违反了《土地管理法》。

小产权房非常普遍，如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。

在十八届三中全会召开之前，官方高层智囊机构国务院发展研究中心首次向社会公开了其为全会提交的“383”改革方案总报告全文，备受瞩目。

土地制度改革是报告中八个改革重点领域之一。

报告建议“构建平等进入、公平交易的土地市场。

在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。

”“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的‘小产权房’，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

”按照“383”方案，则不仅是允许小产权房在一定前提下入市交易，还对现存小产权房的合法性进行了追认。

但在十八届三中全会公报和《决定》中，与此有关的表述有相当不同。

虽然“建立城乡统一的建设用地市场”是核心精神，但《决定》中具体说的是，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

”所谓“农村集体经营性建设用地”，一般理解为“农村集体经济例如乡镇企业使用的厂房等地块”，与之相对的是“非经营性建设用地”，与小产权房主要相关的宅基地就属于这种。

《决定》并没有提到“非经营性建设用地”是否允许上市，也没有提到现存的小产权房该如何处置。

住建部官员：“从未听过国家要解禁小产权房”事实上，在今年初的中央一号文件中已经明确提出，“农村集体非经营性建设用地不得进入市场”。

桂华：和网友谈谈“小产权房”以及我对华生周其仁之争的理解字号:小中大2014-09-12 10:38:08更多107关键字>> 土地小产权房农民城中村周其仁华生农地农房土地制度宅基地土地博弈前日针对周其仁教授批评华生长文，写过一篇与周教授商榷的短论，文中指出周其仁教授土地制度改革观点的自相矛盾之处。

周教授既主张“小产权房”合法化，也主张运用“地票”进行“城乡统筹”，陷入一桌菜招呼两桌客人的境地。

本文和一系列相关文章引起读者热议，观察下来，发现不少热心网友对“小产权房”等一些土地制度专门问题不是太了解，鉴于此，有必要专门说说“小产权房”为何物，它又如何“性命”攸关以至于牵动社会神经。

看过微博上华生教授转“@人文经济学会”一条评论，标题情绪溢于言表。

叫做《周其仁教授万字长言怒批华生，为九亿农民仗义执言！为农地入市恢弘正名！》，这篇评论也见于微信上。

这种标题未必就是周教授本意，而是部分积极分子的情绪表达。

传闻周其仁教授在政策主张上素有“保护农民”的情怀，两位教授近来针对“小产权房”问题发生争论，分歧也在如何保护农民上面。

既然大家都是“为生民立命”的社会好良心，又何必伤感情、费唾沫、争个你死我活呢？热闹看多了，渐渐看出点门道：原来“保护农民”在每个人那里也是不一样的，有的是货真价实，有的也许只是虚张声势。

城中村、城郊村密密麻麻的“小产权房”就这么“种”出来了“小产权房”尽管已经被国家政策认定违法违规，但民间争论一直不休。

近来这场辩论由华生教授的一篇文章引发。

去年11月华生教授发表题为《土地制度改革六大认识误区》的文章，重点批评改革征地制度、放开土地流转和增减挂钩政策等方面一些似是而非的观点主张，其中包括对“小产权房”既违法又破坏社会公正的论述。

文章引来“天则经济研究所”的批评。

华生教授以“土地制度改革焦点分歧（上）”作答后，周其仁教授也参与对华生教授批评，打响至今仍在升温的论战。

两位教授就“小产权房”问题、土地管制和建设规划问题你来我往，最新一篇是周教授长文《为什么城市化离不开农地农房入市》，以及华生教授微博上的反批评应战书。