2009年江苏常州豪宅市场分析报告_118PPT

本文由常州日报《楼市周刊》与合作奔跑的城市&奔腾的楼市――09年常州地产年度报告及后09时代地产报告2009之于常州，是一个奔跑的年份，城市和地产所有的力量，都用在奔跑上。

城市建设史无前例的大手笔，土地市场一路火爆地王频出，商品房销售高歌猛进，房价奔走上15%增幅大关，套均面积奔到113平方，套总价奔过50万元大关等，充分验证了2009年不平凡的气度。

江苏盛阳凭借长期市场调查观察所积累的市场资料，召集研展部专业团队，对09年发生的地产大事件进行回味，对06－09年地产趋势进行研究，对地产后09时代略加分析。

独家发布2009年常州地产年报，供参考！第一部分城市回味：危机中起跑一、基建大刀阔斧，格局“被战略”，价值“被提升”2008年年底，受到国际金融危机的影响，政府于2009年推出一系列经济刺激方案。

其中，通过大批量市政拆迁拉动房地产需求的政策将2009年彻底打造成了名符其实的“拆迁年”。

借助市政拆迁的东风，常州的交通配套及城市格局正逐渐被改变。

京沪高铁与城际铁路的投入使用赋予了常州极具优越的外部交通条件，将常州更彻底的融入长三角都市圈，房产价格的变动也更具区域联动性，结合目前常州在区域内价格洼地的现状，未来常州城市房产价值亦将由此获得更大的成长空间。

西绕城与龙江高架完美结合，形成常州交通内环，与两铁互动形成内外双环。

整个龙城的城市发展前景在环城高架等的建设中，也“被战略”化。

中吴大道，武宜路的建成也形成城市“三纵三横”内部骨架。

上述一系列市政举措不仅完善了常州市交通格局，也改变住区格局，更也带来了相应区域的房地产市场价值的提升，例如：中吴大道的改造带来了大批量中高端项目的开发以及品牌开发商的进驻；武宜路沿线的改造不仅提升了武进老城区的区域形象，更带动了以武宜路为中心的区域地产价值的“被提升”。

（图表一：2009年主要市政建设图示，制作：江苏盛阳）二、大鳄来，版块现，开发多元化成定局从2009年开始，各大地产大鳄开始关注二、三线城市，从企业战略的高度对二、三线城市进行市场布局，常州作为长三角一员，无论是经济发展，还是房地产投资环境都足以吸引各大开发商的抢滩，从2009年年底盘点进入常州的地产大鳄来看；以前觉得陌生，遥远的地产品牌突然就离我们这么近了，例如：龙湖、星河以及万泽等等。

2009年全省房地产市场运行情况与趋势发布时间：2010-05-10 15:02:00 作者：江苏省统计局2009年，在全省上下共同努力下，全省房地产市场总体运行平稳，开发投资保持一定增长，商品房销售呈持续强劲增长势头, “房产新政”政策效应不断显现并持续发挥积极作用。

与此同时，房地产市场运行中也存在着一些新情况和新问题，主要是商品房新开工出现下降趋势和商品房价格持续上涨且涨幅较高。

2010年，影响房地产市场健康发展的不确定因素仍然较多，要保持全省房地产市场平稳健康运行仍需积极谋划、共同应对。

一、房地产市场主要运行情况和特点(一)开发投资保持一定增长，总量规模继续扩大2009年，全省房地产开发投资增速总体偏低，但随着商品房销售的持续快速增长，房地产市场回暖势头进一步巩固，进入三季度后，企业投资信心明显提升，全省房地产开发投资增速出现明显加快趋势，自8月份后开发投资增速已连续5个月出现回升态势。

1—12月，全省房地产开发投资3338.6亿元，比上年增长9.0%，增幅比上半年加快4.7个百分点，比1—9月累计加快2.3个百分点，但同比仍回落12.8个百分点，比同期城镇投资低16.5个百分点。

房地产投资各月累计增速详见图1。

1、分商品房类型看，住宅投资完成2424.2亿元，同比增长5.6%；商业营业用房投资完成508.8亿元，增长18.3%；办公楼完成131.5亿元，增长45.0%；其它商品房投资完成274.1亿元，增长10.9%。

2、分三大区域看，苏南、苏中、苏北分别完成2185.1亿元、454.2亿元、699.3亿元，同比分别增长5.0%、7.6%、24.8%，与年初相比和上半年相比，三大地区均呈加快增长趋势，苏北地区增长继续领先。

2009年全省商品房建设总量规模和市场供应量继续扩大，1—12月全省商品房施工面积达29802.6万平方米，同比增长5.7%；竣工面积为7706.6万平方米，增长14.9%，其中住宅的施工面积和竣工面积分别增长3.1%和13.4%。

规划用途：高层、小高层、别墅、写字楼、酒店公寓主力面积：185-265㎡(联排)平均价格：12000元/㎡销售率：68.1%（别墅）开盘日期：2007.12.30交付日期：2010.4【评述】：景观建筑，项目内有天然湖泊；较高档的社区项目；法式风格常州较少见；项目处在常州在发展的新北区新软件园，未来有升值潜力；内部规划有一条新的商业街区，规划为新北区新的购物休闲新天地；顶级团队的组合，为客户带来更高的生活品质。

现项目周边配套设施也不是很齐全；本案总建面积偏大，开发周期时间偏长，分多期开发，对交付业主生活品质保障性不高；产品偏多元化，不易于管理；交通相对不便利，公交站点距本案有一定距离。

➢九洲·豪廷苑项目位置：武进区淹城南路、延政西路交界处。

开发商：常州九洲福星房地产开发有限公司营销策划：联盛咨询项目总建：18万㎡规划用途：别墅、多层洋房主力面积：350-380㎡（联排）、510-650㎡（独栋）平均价格：7000元/㎡（联排）销售率：73%（联排）、独栋已全部去化开盘日期：2007.6交付日期：2009.9【评述】：新城公馆长虹转盘的西南角，周边设施配套完善，紧邻武进区政府。

3-5联排，西班牙风格海湾式布局。

建有9000㎡私家湖泊, 650米长私家湖岸线, 10米扬程私家喷泉，是一个超大规模的低密度高绿化率的住宅小区。

户型方面：独立保姆房（地下室不赠送），独立车位、台阶步入式走廊、前庭、中庭、后庭，“泊提欧”露台花园（45㎡赠送）。

➢中央花园项目位置：晋陵北路东，外环路南开发商：中国百兴集团、江苏武房集团营销策划：易居中国项目总建：50万㎡规划用途：高层、别墅、商业主力面积：300㎡平均价格：16000元/㎡销售率：92%开盘日期：2008.10交付日期：2010.9【评述】：整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米，园区内规划有27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市区板块规模最大的项目。

2009年度我市房地产市场分析报告3月1日，市房地产市场联席办公布了2009年度我市房地产市场分析报告。

报告显示了2009年全年商品房销售、供应、价格、成交结构等总体情况：一、商品房销售情况分析：1、商品房销售创历史新高2009年全市商品房销售逐月攀升，累计成交1082。

87万平方米，同比增加106。

86%，其中商品住房成交849。

28万平方米，同比增加109。

04%。

全市二手房成交356。

26万㎡，同比增长117。

67%。

全市商品房和二手房的销售量均已超过2007年的历史最高水平，双双创下历史新高。

2、商品房成交均价明显上涨2009年全市商品房累计成交均价4969元/平方米，同比上涨7。

34%，其中商品住房累计成交均价4479元/平方米，同比上涨15。

11%。

3、商品房供应量略有下降2009年全市商品房新增供应量762。

79万平方米，同比下降4。

94%，其中商品住房新增供应量576。

45万平方米，同比上升4。

31%。

二、市区商品房住宅成交结构性分析1、成交量——中心城区（钟楼区、天宁区和戚区）是成交主力区域2009年市区商品房总成交量达886。

63万㎡，从成交区域来看，商品房成交区域集中在中心城区，成交量达到424。

24万㎡，占总成交量的48%，武进区和新北区成交量达到263万㎡和199。

39万㎡，分别占总成交量的30%和22%。

2、成交面积——90-144㎡户型是成交主力户型2009年，市区90㎡以下、90-144㎡和144㎡以上三类商品房分别成交174。

63万㎡，414。

55万㎡和106。

7万㎡，各个区域90-144㎡的都是成交主力户型，成交面积占总成交面积的比例在60%左右。

3、住宅单价——单价在3000-5000元/㎡房屋最受消费者欢迎。

商品住宅市场，市区成交房源的主力单价集中在4000-5000元/㎡的中端产品和3000-4000元/㎡的低端产品，分别成交了239。

47万㎡和211。

别墅乃地产中的顶级物业，研究区域的房地产市场，特别是顶级的别墅市场无疑具有风向标的作用。

随着别墅土地封杀令的下达，常州城市化进程的加快，常州普通住宅市场的供给一直占着主导的地位，高档别墅市场刚刚启动。

正是抱着拿捏别墅市场变化发展的角度，本报告围绕着常州别墅的市场现状、价格比性、供需状况等动态进行调研，侧重于重点楼盘的研究，以便于及时捕捉到别墅市场的变化信息，使我们更加及时的了解常州别墅市场楼盘信息及发展方向。

五音俱全，常州别墅格局多元呈现：在江南水乡宅院中长大的常州人，应该对别墅并不陌生。

别墅的本意是指一种位于乡间、风景区的离宫别业，一种带着园林的宅邸，又可供休闲、度假和休憩之用。

而现代的别墅虽然在形式、格局、设施设置等有了许多的不同，但在体现身份，追求更高档的居住环境以及偏爱自然上，古今乃是一脉相承。

从常州整体的别墅市场来看，项目目前主要集中在新北-青龙区板块和武进板块，其他区域别墅案量较少。

这两个区域拥有相对成熟的景观资源，别墅市场发展随之相对成熟，产品风格、类型多样化。

外向型经济发展的辐射及本地民营经济的飞速发展，外来高端人士、私营业主等大量的客户群体有形中加大了别墅的消化量，整体市场价格逐步上升。

当地的风景区充分的利用，开辟着居住型城市别墅和度假型别墅的天地，受到了客户的大度青睐。

其他几个板块随经济的发展，别墅市场也得到逐步发展。

城区中居住型别墅更是一格，方便的配套设施，大都市的生活氛围，引来了当地高端人群、外地生意客充当其业主角色。

作为楼市的“高价股”，常州别墅前年开始大范围的启动。

但由于受到土地规控指标的限制，产品以联排为主，使常州目前整体的别墅市场产品竞争力度弱。

产品种类、风格过于单一化，其别墅主要以联排居住型为主，客户群体则为当地高层人士为主、少量的外地客辅助而成。

但是，不免稀少的高端产品推出市场，引领着区域市场价格的加大，别墅市场也逐步呈现出发展之态。

近期常州新别墅楼盘持续推出，可以说是层出不穷，细数近年常州别墅，种类已在不经意间丰富起来了，或倚山，或傍水，或在城市中闹中取静，或在郊区一隅自成天地。