2005龙岗历年房地产市场简要分析目录第一章、宏观环境分析一、深圳市经济发展状况二、深圳市房地产市场现状与走势第二章、龙岗环境分析一、龙岗概况二、龙岗区经济发展现状三、龙岗发展思路第三章、龙岗区房地产市场状况一、龙岗区房地产经历的几个发展阶段二、龙岗区房地产市场发展现状三、城中村改造现状第四章、龙岗区房地产开发情况一、施工情况二、竣工情况三、安居房建设第五章、龙岗区二级市场发展特点一、商品房供给二、商品房买卖三、龙岗区商品房销售情况四、龙岗区房地产住宅市场客户结构分析五、热点片区分析六、二级市场走势分析第六章、龙岗区典型楼盘介绍一、介绍对象二、典型楼盘特征分析三、龙岗区近期开发楼盘统计第七章、龙岗区三级市场的特点第八章、龙岗区房地产市场发展预测[第一章——宏观环境分析]一、深圳市经济发展状况1、国民经济持续增长2004年深圳市国民经济继续保持平稳、快速、健康的发展势头,全年全市生产总值(GDP)达3422.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。
其中，第一次产业增加值 14.18亿元，下降19.8％；第二次产业增加值2108.14亿元，增长21.3％；第三次产业增加值1300.48亿元，增长11.3％。
三次产业结构为0.4：61.6：38.0。
按常住人口计算，人均GDP达59271元，增长7.8％。
按现行汇率计算,全市生产总值达到413.54亿美元，人均GDP为7161美元。
全社会劳动生产率77934元，增长4.3％。
2、固定资产投资规模继续扩大2004年全市固定资产投资增势呈现上半年较弱，三季度渐强，全年走稳趋势。
全年全社会固定资产投资额1090.14亿元，比上年增长14.9％，其中，基本建设投资458.96亿元，增长27.5％，占全社会固定资产投资比重为42.1％；更新改造投资87.57亿元，增长55.9％,占8.0％；房地产开发投资432.01亿元，增长4.7％，占39.6％，房地产开发投资所占比重比上年下降3.9个百分点。
龙岗G01037-0099项目可行性研究报告（市场、经济分析）目录一、龙岗房地产市场分析（另附报告）二、市场同类项目分析三、项目地块分析四、价格定位五、市场定位六、产品规划建议七、投资分析、计息资金分析八、经济效益分析九、不确定因素分析十、地块拍卖要点总结及项目风险提示二、市场同类项目分析 龙岗中心城典型项目分析：花半里、天健郡城、罗马公元、东方沁园此三个项目都是处于中心城内，环境优越及户型设计偏大是它们共同的特点。
花半里：定位独特，为龙岗中心城首个复式户型为主的板式建筑；本项目最大的可取之处就是创新意识，但如果从投入与产出的角度来看，这种模式相对于中小型项目而言，不值得推崇。
天健郡城本项目地块囤积时间相对较长，从项目位置上来看还是比较优越，但由于本地块存在一些历史原因，所面向的客户层面置业心理也受到很大的影响。
良性分析：● 位于龙岗中心城天然至高点，簇拥中心区繁华生活配套，真是离尘不离城； ● 具备相当规模，社区配套齐全。
抗性分析：地块是传说的“刑场”，风水不好。
东方沁园：项目位置相对较偏，虽然在规模上来说具备一定的优势，但其周边配套的不足对其制约很大，销售方面一直以来很难出现火爆局面。
罗马公元 优势● 地处龙岗中心钻事地段，周边配套完善； ● 紧邻市政公园，双园林景观达45000平方米； ● 楼间距达200米，保证了小区的高品质；花半里天键郡城●130%超高实用率；超7米宽大开间客厅，彰显豪宅品质；●二梯三户设计，户户赠送入户花园和超大露台；●多车位设计（达1：1.5），全部地下停车。
抗性：户均面积大，就龙岗而言，总价偏高。
入伙门槛高。
结论：●龙岗市场发展商主要由三类构成，一种是本地老牌开发商，如志联佳实业、新鸿进地产、宏宇地产，一种为市内大型开发企业，如建设控股、天健地产、星河等，还有一种为实力稍逊的小民营或转型企业，如永利泰实业、华园房地产、贵安炜实业。
●龙岗房地产整体营销水平一般，风格迥异。
深圳龙岗目录第一章：项目背景第二章：项目投资环境和市场研究一、深圳市投资宏观背景二、龙岗房地产发展及前景预测三、区域市场房地产市场分析及结论第三章：项目分析与评价一、地块解析二、项目SWOT分析三、项目评价第四章：项目投资及收入测定一、土地利润二、项目总投资估算三、物业销售收入估算四、销售利润第五章：项目风险及防范建议第一章项目背景一、项目基础资料根据深圳市康纳实业有限公司提供的《康纳公司龙城榕树头、圳铺岭旧改项目土地直接成本估算汇总表》资料，项目经济技术指标如下表：二、康纳公司简介深圳市康纳实业有限公司创立于1990年4月5日，是深圳市人民政府批准注册登记、具有独立法人资格的企业。
公司经营范围：房地产开发、经销，购销锌铝合金材料、RL程序控温仪、电子多功能系列报警器、船用导航仪及电子元器件；国内商业、物资供销业等。
公司自成立以来，经过近十年的创业历程，目前业务范围不断扩大，形成了以房地产开发为主，多种经营相结合的企业集团。
公司开发的龙城榕树头、圳埔岭旧改项目已完成深惠路的商业部分龙兴国际家居广场，目前处于招商阶段。
第二章：项目投资环境和市场研究一、2006深圳市房地产投资宏观背景1：角色转变，调控谋求软着陆2003年政府开始进行房地产调控，2005年3月开始推出的开征房地产销售营业税、限制期房买卖以及提高按揭利率的“强硬”调控措施，使过去5年中明显“过热”的住宅市场价格以及销售量显著下降。
2006年，宏观调控还会持续，一些新政策将会出台，目前政府计划的一系列调控措施中，业界普遍认为，最有影响力的措施是实施资本收益税、开征物业税和取消房屋预售制，但政府在政策出台前将谨慎考虑“软着陆”的目标，使调控的中国房地产市场获得均衡发展。
2：税收调控政策趋严逃税难据悉，2006年税制的变化不仅在于规范、增加税种等方面，同时在加强税收专项检查和专项整治方面，房地产业将成为重点领域。
此外，关于个人所得税也将进行专项检查，对各种违规行为进行严查。
