上海某住宅房地产项目开发前期策划案例

上海东方名品城策划陈诉目录一、市场阐发1、上海别墅阐发2、南汇别墅阐发3、上海商铺阐发二、项目阐发三、客户阐发四、告白推广筹划1、诉求点2、客户对策3、销售筹划4、媒体筹划市场阐发（一）上海别墅市场阐发据开端调研，目前上海别墅市场在建和在售楼盘约150个。

2002年上海别墅出现出供大于求的态势，市场前景令人担忧。

2003年上海别墅市场如何生长、消化，代价是否继承一路走高，这些问题都值得大家认真思考。

我们认为，高端别墅市场供给不容乐观，但经济型别墅走俏上海。

资料显示，目前上海别墅市场由前几年求过于供一下子变为会合供给格式，并在近三年内将形成供给岑岭期。

2000年上海在建别墅156万平方米，当年销售面积约为50万平方米；2001年在建别墅约400万平方米，当年销售面积在100万平方米上下；2002年在建别墅面积约800万平方米。

上市楼盘主要会合在松江、莘庄、虹桥、沪青平公路沿线等地，2003年仅佘山就有20多个别墅项目会合上市。

别墅供给量正在成倍增加。

凭据先进国度经验，一般来说，住宅消费分为4个阶段，第一阶段，人均GDP3000美元以下为解困期；第二阶段，人均GDP3000—8000美元为数量生长期；第三阶段，人均GDP达到8000—15000美元为质量期；第四阶段，人均GDP超过15000美元为本性舒适期，即别墅看法。

上海正处于第二阶段，别墅市场也处于开端生长阶段，能够消费别墅的本地客户究竟有限。

2002年上海别墅市场代价上涨幅度普遍凌驾普通住宅代价平均上涨幅度，我们认为，一旦消费能力跟不上供给量，别墅就会过剩。

因此，投资商、开发商需要谨慎入市，而对付一些在销个案应尽量快速去化以规避市场风险。

事实上，上海市别墅总开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右；以容积率0.7盘算，近两三年内，上海别墅市场的供给量将达到940万平方米，这还没有盘算近两年内新批土地的潜在供给量。

所以，要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别墅，那么平均每年必须卖掉300多万平方米，即1万套以上。

房地产案例分析范文概述：上海外滩公寓项目是一项位于上海市中心的豪华住宅开发项目。

该项目占地面积约为100亩，总建筑面积约为50,000平方米，共计300套高档公寓。

该项目的开发商是一家知名的房地产开发公司，项目预计开发周期为3年，并计划在市场推出后的2年内销售完毕。

案例分析：1.市场分析在项目启动前，开发商进行了全面的市场分析，了解了上海市中心区域的需求和竞争情况。

根据市场调研结果，开发商确定了该项目的目标客群为高净值人群，他们对住宅质量要求较高，并且有较强的购买能力。

此外，项目的地理位置靠近上海著名的旅游景点外滩，具有得天独厚的地理优势，吸引力较大。

2.设计与建筑开发商聘请了一队经验丰富的建筑师和设计师来负责项目的设计和建筑工作。

他们结合了现代化的建筑风格和传统上海元素，打造了一座具有独特魅力的建筑。

公寓内部采用了高档装修材料，提供了舒适的居住环境。

此外，项目还配备了豪华的公共设施，如健身房、游泳池和花园等，提供了全方位的生活设施。

3.销售策略为了有效推广项目并吸引目标客群，开发商制定了一套全面的销售策略。

首先，他们注重品牌宣传，通过广告、以及社交媒体等渠道将项目的独特价值和卓越品质传达给潜在购房者。

其次，他们组织了线下展示会和开放日，让潜在客户可以亲自参观公寓和了解项目的详细信息。

最后，他们提供了灵活的付款方式，并与多家银行合作，为购房者提供低息贷款，降低购房门槛，提高购房者的购买意愿。

4.售后服务一旦项目售出，开发商并没有停止对客户的关注。

他们建立了专门的售后服务团队，负责解决客户在入住后可能遇到的问题，并提供全方位的售后保障。

例如，他们提供了24小时的客户服务热线，以及定期的维修和保养服务。

这种贴心的售后服务有效地提高了项目的口碑，并增强了客户对开发商的信任感。

案例总结：通过对上海外滩公寓项目的分析，可以看出该项目在市场分析、设计与建筑、销售策略和售后服务等方面都采取了一系列有效的措施，提高了项目的竞争力和销售效果。

上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区开发前期策划住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为20 0万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/ M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表： (有关表格请参考本文末的表格,下同)从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入页脚内容1白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。

企划篇营销策划像是一座桥，连着产品与消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，美丽却不可捉摸。

我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划来源于产品，高于产品；而同时传播策划更要以产品为基础。

目录：企划篇一、企划思路二、企划缘起三、品牌策略思考建议四、区域消费者心理权重比预测及分析五、目标客户成分及消费动机分析六、推广案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、上海某住宅项目企划思路、卖点收集及提炼流程图十、建材篇十一、导视策略篇十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、样板区策略“上海某住宅项目”——企划缘起思考流程图上海某住宅项目的营销策划操作，目的是通过我们的专业服务为发展商提供独到专业的市场分析和预估，以便让发展商能够在原有的基础上可以更好地把握整个房产市场；同时也希望通过我们专业的企划策略来帮助发展商树立企业和楼盘之间的品牌效应，进而为今后的发展打下良好的口碑；而环环相扣的前期工作为我们今后能够更好地为发展商服务做了坚实的铺垫工作，更希望发展商通过“上海某住宅项目”这一起点，为今后带来更加美好的发展前景。

在销售前所做的一系列准备工作，如市场分析、市场定位、价格定位等等对于今后的销售起着至关重要的评估作用，而所有一切的前期工作其最终目的都是为了楼盘在今后的实际销售当中能够创造良好的销售业绩。

三、品牌策略思考建议（一）品牌建立思考缘起目前，随着上海整体房产市场的开发逐渐趋于成熟，以及整体房产市场的竞争环境日益激烈，使得各路房产发展商越来越注重自身品牌的市场效应和推广力度，以便吸引到更多消费者的注意；同时现今购房者的购房行为也正在日趋理性化和理智化，因此房产商的品牌宣传就尤为显得重要。

而我们的目的就在于希望通过详尽专业的策划方式或推广手段来帮助发展商确立自身形象在房产市场及消费者心中的认知度，从而通过品牌的确立来促动自身项目的销售力度，并最终达到发展商预期的销售目的。

例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。

上海房地产活动策划最新5篇（精选）
房地产策划这种能力，就是思想、智力、方略等。

智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量。

下面给大家分享一些关于上海房地产活动策划范文5篇，希望能够对大家有所帮助。

上海房地产活动策划最新精选篇1
一、前言
本案是市政府继__、__之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。

一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅___。

万兆家园“叠彩人家〞营销筹划案例兵法云：“谋定而后动〞，在日趋开展成熟的楼市销售中，楼盘要想卖得好，前期的营销筹划就必须做到位，专业的房地产营销筹划公司在销售过程中的重要性显得越来越重要。

目前，上海许多开展商开始打破“自产自销〞的开发陈规，引进专业营销公司，全程参与工程的地块评估、规划参谋、营销企划到销售执行的整个开发过程。

上海万兆地产开发的万兆家园首期“叠彩人家〞，确实是基本由具备多年房产营销专业经验的上海安瑞担任全程代理获得销售成功的范例，叠彩人家在６个月内销售５００００平方米的业绩让行业刮目相瞧，在万兆的带动下，许多开展商卖楼盘的时候，都采纳了请专业机构前期介进营销企划，全程代理的运作模式。

由万兆筹划的叠彩人家，思路清楚：其在消除市场消费延迟、排除市场竞品竞争、建立客户购置信任、制造产品需求强度方面都有独到之处。

请瞧本期万兆家园“叠彩人家〞营销筹划案例。

１市场背景★上海市大背景以市场容量为标志，上海房地产市场差不多成为全国乃至全世界最大的房地产市场，上海的房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转热。

１．土地一级市场需求回落，供求关系趋于平衡２０００年，在新土地法实施的背景下，上海市府接着对土地的需求实施严格操纵，较为有效地抑制了一级市场，２０００年一季度土地出让面积１８８万平方米，较往年同期减少６％。

其中，内销商品房出让面积较往年同期减少４９％，外销商品房较往年同期减少７６％。

从预售情况来瞧，商品房批准预售面积呈明显下落趋势，而与此对应的已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，供求比从１９９７年的４．２６１落为２０００年的１．０７１；从销售来瞧，需求增幅超过需求增幅，供求之比由１９９７年的１．６５１落至２０００年的１．０７１。

尤其是商品住宅销售，１９９９年首次出现当年销售量与当年竣工量全然持平态势。

２．市场需求增长较快新建商品房增长迅速，由１９９５年的５６７．６６万平方米的销售面积增长到１９９９年的１３２８．６７万平方米。

上海地产策划书3篇篇一《上海地产策划书》一、项目背景与目标目标：1. 在上海特定区域成功开发高品质的住宅或商业项目。

2. 吸引目标客户群体，实现较高的销售率和入住率。

二、市场分析1. 上海房地产市场整体状况持续增长的需求，尤其是中高端市场。

政策调控对市场的影响。

2. 目标区域分析地理位置、交通条件、周边配套等优势。

竞争项目情况。

3. 目标客户群体分析年龄、职业、收入水平、购房需求等特点。

消费习惯和偏好。

三、项目定位1. 产品定位明确住宅或商业的类型、户型、面积等。

突出项目的特色和优势。

2. 价格定位结合市场情况和项目成本，制定合理的价格策略。

3. 品牌定位塑造高端、品质、创新的品牌形象。

四、项目规划与设计1. 建筑设计聘请知名建筑师，打造独特的建筑风格。

注重空间布局和功能分区。

2. 景观设计营造优美的社区景观，提升居住环境品质。

3. 配套设施完善的商业、教育、医疗等配套设施。

五、营销策略1. 品牌推广线上线下相结合的宣传推广活动。

参加房地产展会等。

2. 销售策略制定灵活的销售政策和优惠措施。

专业的销售团队。

3. 客户关系管理提供优质的售后服务，增强客户满意度和忠诚度。

六、项目实施计划1. 前期准备阶段土地获取、规划审批等工作。

2. 建设阶段确保工程质量和进度。

3. 销售阶段按照销售计划推进销售工作。

4. 后期运营阶段物业管理等工作。

七、财务预算1. 项目总投资预算包括土地成本、建设成本、营销费用等。

2. 收益预测销售收入、租金收入等。

3. 风险评估与应对措施对可能出现的风险进行分析，并制定相应的应对策略。

八、团队组建1. 项目管理团队具有丰富经验和专业能力的管理人员。

2. 技术团队建筑师、设计师、工程师等。

3. 营销团队销售、策划、推广等人员。

九、项目评估与调整1. 定期对项目进行评估，根据市场变化和实际情况及时调整策略和计划。

2. 不断优化项目的各个环节，提高项目的整体效益。

篇二《上海地产策划书》一、项目背景上海作为中国的国际化大都市，房地产市场一直保持着高度的活跃和吸引力。

目录前言市场分析产品定位有效客层划分模式销售主导策略价格定位及价格分期策略各阶段深化的市场推广策略代理公司市场组织及销售管理本案针对性运作流程公司简介合作基本方案附：项目团队主要人员介绍售楼处操作规范售楼处工作制度推案计划前言中海外在上海的历史是辉煌的。

西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，但是这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差别。

一、超级大战场的竞争形势虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。

区域传统“龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。

二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层这是一个观念改变的问题，发展商不能改变客户的观念，就只能被客户改变自己。

但是以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地说明了这一点。

从理论上讲，中海完全有实力去塑造区域观念，但实际上，对于这样一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？三、80万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围这样的客层较难由经验把握，或者说，这样的客层尚需引导，引导的范围涉及全市。

这就是本案主力总价面临的挑战，如果没有突破性的推广策略，前景并不乐观。

我们建议，这样特别的个案应该与专业代理商一起探索。

而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型发展商合作的经历等。

第一部分：市场分析一、杨浦区房产市场特点1、热点集中杨浦区借助黄兴绿地效应，使环外规模楼盘成为一大热点，并注入文化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户，个别领先楼盘平均价格接近4800元/m2。

根据上海市房产交易中心成交数据，黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破4000元/ m2，其中文化佳园的成交均价高达4800元/ m2，是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。

上海某别墅项目策划随着经济的飞速发展和人们生活水平的提高，人们对高品质住宅的需求越来越高。

在上海这座国际化大都市，别墅房产市场一直备受关注。

为了满足需求，我们策划了一套完善的上海某别墅项目，旨在为购房者提供独特而舒适的居住体验。

项目概述上海某别墅项目位于市中心地段，占地面积为XX平方米。

项目总共包含XX栋别墅，每栋别墅具有独立的产权和户型设计。

别墅均为豪华装修，拥有宽敞明亮的室内空间和私人花园。

周边环境优美，配套设施完善，交通便利，是一个理想的家庭居住选择。

设计理念本项目的设计理念是融合现代风格与自然环境，创造一个和谐宜居的生活空间。

为了实现这一理念，我们选用了优质环保材料，并充分利用自然光线和绿化植被，营造出舒适、清新的居住氛围。

同时，我们注重细节设计，致力于为业主打造个性化、精致的家居环境。

户型设计别墅项目提供多种户型选择，以满足不同家庭的需求。

户型设计充分考虑实用性和美观性，以最大化利用空间，并提供多功能的生活区域。

每个别墅都配备了宽敞的客厅、明亮的卧室、设施齐全的厨房和舒适的卫生间，满足日常生活所需。

设施与服务本项目注重为业主提供高品质的设施与服务。

项目内设有健身房、游泳池、儿童活动区等共用设施，供业主休闲娱乐。

此外，还有24小时的安保和物业管理服务，确保业主的居住安全和舒适。

项目优势1. 地理位置优越：项目位于市中心，交通便利，周边配套完善，生活便利。

2. 高品质建筑：别墅均采用优质环保材料，精心打造，保证居住舒适。

3. 多样化户型：提供多种户型选择，满足不同需求。

4. 丰富的设施与服务：项目内提供多项高品质共用设施和贴心服务。

销售信息上海某别墅项目将于XX年开启销售，具体销售信息请关注我们的官方渠道或致电销售热线。

结语上海某别墅项目是我们为追求高品质生活的购房者而精心策划的住宅项目。

通过提供优质的设计、设施和服务，我们致力于为业主打造舒适、便利的居住环境，并为他们带来美好的生活体验。

（营销策划）上海徐汇°楼盘策划案起价：39万元/套最高价：66万元/套项目介绍周边配套：幼儿园：附近有地段幼儿园商场：徐家江商圈、生活繁华便利医院：第六人民医院开篇序言以奇制胜•所向披靡兵法云：“凡战者，以正合，以奇胜。

”楼盘行销策划亦是如此。

徐汇37°2所以在众多楼盘中脱颖而出，正是运用了兵法中以奇制胜的策略。

一、案例概述徐汇37°2地处中山西路、宜山路，是一遗留多年的烂尾工程，因此房型老，影响差，且周边同时上市的优质个案较多，在这样一个竞争对手林立的行业环境中，如何成为鹤立鸡群、众目所瞩的焦点是该案的重点所在。

为救活烂尾楼并在短期内盘活企业资产，以洞察市场的独到眼光以及独特的策略运用和资源整合能力在徐汇地区制造出一个新的市场亮点，使该案未卖先热。

由于本案的诸多利空因素势必导致销售抗性，因此本案不能以常规的酒店式小户型公寓来操作。

这时就需要找出本案的利好点并加以放大。

企划部认为，本案最大的优势即地段+房型小+精装修，那么用什么方法把这些优势夸大呢？就这个问题，及第企划部提出了一个“恋爱”的概念，以恋爱的独特视角来诠释徐汇37°2。

2003年8月14日，徐汇37°2甫一推出，就不断有来人来电。

据售楼处统计，当日来电近900个，有效客户为230人。

二、背景分析(一)徐汇概貌徐汇区位于上海市中心城区西南部。

东经120度26分，北纬31度12分。

东及瑞金南路、陕西南路，与卢湾区毗邻，徐浦大桥与浦东新区连接；西南至虹梅路、虹梅南路、老沪闵路和华泾镇关港村，与闵行区分界；北达长乐路、华山路、兴国路、淮海西路，与静安区、长宁区接壤。

全境东西相距7公里，南北相距13公里，占地面积54.76平方公里，其中陆地面积50.94平方公里，水域面积3.82平方公里，占全市9个中心城区总面积19.54%境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，是市中心进出闵行、奉贤、南汇、金山、青浦等区县和江、浙、闽、赣、皖等诸省的交通要道。

上海某房地产营销策划方案1. 前言本文档旨在提出一个针对上海某房地产项目的营销策划方案。

通过有效的市场营销活动和策略，提升该房地产项目的知名度、吸引力和销售额。

本方案将从以下几个方面展开：目标市场分析、竞争对手分析、品牌建设、推广渠道选择、营销策略制定等。

2. 目标市场分析在进行任何市场营销活动前，首先需要对目标市场进行全面的分析。

针对上海某房地产项目，我们需要了解目标市场的特点、需求和消费者行为。

通过深入了解目标市场，我们可以更好地定位自己的产品，满足消费者需求。

2.1 人口统计数据分析针对上海某房地产项目，我们需要关注的人口统计数据主要包括年龄、收入水平、家庭状况等因素。

这些数据可以帮助我们确定目标市场中潜在客户的特征，从而做出更精确的市场定位和营销策略。

2.2 潜在客户需求分析了解潜在客户的需求是制定有效营销策略的关键。

我们可以通过市场调查、消费者访谈等方式获取潜在客户的需求信息。

通过分析这些信息，我们可以了解客户的偏好、购房动机和购房需求，从而精确制定营销策略。

3. 竞争对手分析在制定营销策略之前，我们需要对竞争对手进行深入分析。

了解竞争对手的产品特点、定价策略和营销活动，可以帮助我们发现竞争优势和弱点，并制定相应的应对策略。

3.1 竞争对手产品分析通过对竞争对手产品的分析，我们可以了解他们的产品特点，从而更好地找到自己产品的差异化定位。

我们需要关注竞争对手的产品质量、设计风格、功能特点等方面的差异。

3.2 定价策略分析竞争对手的定价策略对我们的产品定价具有一定的参考价值。

我们需要了解竞争对手的产品定价区间和营销策略，从而确定我们自己的定价策略。

3.3 营销活动分析通过对竞争对手的营销活动进行分析，我们可以了解他们的营销策略和推广渠道选择。

通过借鉴竞争对手的优点，我们可以制定更加有效的营销策略。

4. 品牌建设品牌建设是房地产项目营销的基础。

通过打造独特的品牌形象和价值观，我们可以吸引消费者的关注并提升他们对我们产品的认知度和好感度。

目录第一章项目概况 (3)1．1 开发单位 (3)1．2 地理位置 (3)1．3 周边配套设施 (3)1．4 规划设计 (3)第二章项目地块特征分析 (5)2．1 地块特征 (5)2．2 地理特征 (5)第三章关于项目定位与产品定位 (7)3．1 市场基本面分析 (7)3．2 对***地区住宅市场发展趋势的预估 (11)3．3 项目竞争环境分析与评价 (13)3．4 目标客户描述与分析 (17)3．5 项目定位分析与评价 (18)3．6 项目规划设计的分析与评价 (19)3．7 价格策略建议 (20)3．8 ***苑项目概念设计 (21)第四章关于项目市场推广作业 (22)4．1 推广策略的设计 (22)4．2 品牌设计策略 (22)4．3 推广主题设计 (23)第五章关于项目市场导入策略建议 (24)5．1 市场导入（开盘）的条件 (24)5．2 完成卖场、案场的形象策略设计 (24)5．3 销售道具表现 (25)5．4 开盘时间建议 (26)第六章广告企划 (27)6．1 广告企划 (27)6．2 广告企划的三个阶段 (27)6．3 广告主题 (28)6．4 广告费用预计 (28)第一章项目概况1．1开发单位***苑由上海市***房地产有限公司开发；1．2地理位置***苑位于***地铁站北广场以西，北临***东路，西临***港，南面为***新村，东面为一段废弃的道路（原***路）。

基地位置即邻近***镇中心，又接近地铁站，北面隔***东路，为拟建的公园绿地，交通便利，环境优美，地理位置较好，整个基地面积为5560m2。

1．3周边配套设施邻近***镇中心，周边设施较为齐全。

政府、医院、银行、车站、菜场、邮局、幼稚园、小学、中学等一应俱全，工作生活都极为便利；1．4规划设计整个项目规划总建筑面积16299m2 ，由一栋15层小高层和一栋17层高层组成。

其中部分一层为临街商场，面积为514.8 m2 。

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。

上海某住宅房地产项目开发前期策划案例第一篇：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表：(有关表格请参考本文末的表格,下同)从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。