中国级差地租及其现实意义分析

级差地租对房地产业发展的影响分析作者：梁作鹏贾春梅葛扬来源：《现代管理科学》2014年第06期摘要：中国级差地租与资本主义级差地租有诸多的相似之处，也有明显的不同之处。

不同之处在于：中国级差地租的产生与分配受到更多地方政府权力的干预与影响。

对中国地方政府土地供给行为进行考察后发现，地方政府主导着土地要素的流动方向与交易价格，影响着土地资源的配置效率与配置方式。

地方政府对级差地租的追求推动了房地产市场的繁荣、推高了房地产价格。

因此，重塑地方政府在房地产市场中的角色与职能，理顺地方政府在土地资源配置中的职责与作用，对于构建房地产业健康可持续发展的长效机制十分必要。

关键词：房地产业发展；级差地租；土地供给行为；土地制度；长效机制一、引言住房问题既是民生问题也是发展问题，既关系到人民“住有所居”目标的实现，也关系到经济增长的健康可持续，更关系到社会的和谐与稳定。

1998年城镇住房市场化改革以来，我国房价一直处于上涨态势，尤其是2006年以来商品住宅价格逐渐偏离了城镇居民的住房支付能力。

国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》（按月）显示，2006年1月全国城市住宅销售价格同比上涨5.5%。

2007年1月～11月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅均超过5%。

房价历经2008年的短暂回落后，继续一路上扬。

截止到2013年11月，70个大中城市中，同比价格上涨的城市有69个，下降的城市仅有1个；同比最高涨幅高达21.9%，最低下降仅为1.2%。

全国房价的普遍上涨给我国经济的可持续发展带来越来越大的负面影响。

城市住房价格普遍、持续上涨的原因何在？一些民众将责任归咎于开发商，认为开发商追求暴利的行为推高了商品住宅价格。

然而，深入思考后就可以发现，彼此进行激烈竞争的开发商并不具备在全国范围内将房价持续推高的能力和条件。

也有部分学者将房价上涨的原因归于住房需求过量。

诚然，住房价格上涨部分地源于旺盛的住房需求，但是住宅价格是由需求和供给两方面的因素共同决定的。

案例13一、案例名称：我国有没有级差地租？二、案例适用：第七章第四节“级差地租”三、案例来源：1．刘家声：《制定农产品价格必须考虑级差地租因素》农业经济问题，1981年第1期。

2．蒋学模主编，伍柏麟副主编：《社会主义政治经济学》复旦大学出版社，1987年版。

3．上海市统计局：《‘98上海市房地产市场》中国统计出版社，1999年版。

四、案例内容：在社会主义初级阶段，土地虽然属于国家即全民或集体公有，但仍旧需要交给企业和个人去使用，土地的所有权与使用权也是分离的；而土地所具有不同的自然生产力仍然存在。

因此，级差地租存在具有客观必然性。

资料1：以甘肃省为例，看土地丰度以及交通位置对土地产量的影响。

从土地肥沃程度看，甘肃省1979年全省平均亩产小麦221斤，而水利灌溉条件较好的酒泉地区平均亩产584斤，中等的庆阳地区214斤，临夏自治州249斤；而干旱缺水的定西地区只有102斤。

从1979年全省农村人口人均收入的梯度，可以看出土地位置差别的影响：省会兰州市（按三县六区）平均92。

57元，陇南地区的武都县，只有27，27元。

兰州市郊各区依次排列是城关区233。

50元，安宁区201。

39元，西固区145。

80元，白银区131元，红古区125元。

表现为离市区距离递进收入递高。

资料2：在社会主义初级阶段，土地也是有限的，尤其好地更有限。

（见表一）表一：1977年中国耕地优劣构成表资料3：社会主义城市级差地租。

城市土地位置的优劣，更主要的则体现为工业、商业、金融业、服务业和人口，在特定空间区域的分布状况以及集中程度所产生的聚集经济效益上的差异。

见表二：表二上海市商业用地所提供的利税和级差收入比较表每平方米/人民币五、案例评析（1）土地的差别，包括土地丰度、地理位置等是级差地租产生的物质基础。

由于土地丰度、地理位置等的不同，等量劳动投入面积相等的土地上，会有不等量的收获；等量物品位置转移时，会消耗不等的劳动。

社会主义土地公有制的建立，虽然为土地的改良，经济位置的改善提供了条件，使土地总面积的绝对丰度有可能提高，进入市场所支付的运输费用可能会降低，但土地的等级差别、各块土地的相对丰度和位置的差别并不会因此消失。

浅析马克思地租理论及其现实意义王权堂四川文理学院【摘要】马克思地租理论是马克思经济学基本原理的重要组成部分，地租不仅存在资本社会也同样存在于社会主义社会，马克思地租理论在我国也有重大的现实意义。

【关键词】马克思地租理论现实意义一、地租理论的基本内容１．资本主义土地所有权的特点与资本主义地租。

土地所有权是土地所有者对土地的垄断。

土地所有权的垄断是资本主义生产方式的历史前提。

资本主义土地所有制的基本特征是：土地所有权同劳动者的人身依附关系相分离，又同土地的经营分离。

资本主义地租是租地农业资本家为了取得土地的使用权而交给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。

资本主义地租是超额利润的转化形式。

资本主义地租的基础是资本主义土地所有权。

资本主义地租依据产生的原因和条件分为两种基本类型，即级差地租和绝对地租。

２．级差地租。

依据土地等级不同而交纳的地租成为级差地租。

土地质量优劣的差别是产生级差地租的条件，土地的资本主义经营垄断是产生级差地租的根本原因。

级差地租的源泉是来自农业雇佣工人所创造的剩余价值。

级差地租的内容是农产品的个别生产价格低于社会生产价格而形成的超额利润。

级差地租有两种具体形式：级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。

雇佣工人在肥沃程度较高或位置较好的土地上创造的超额利润转化为的地租，这就表现为级差地租Ⅰ。

级差地租Ⅱ是指由于连续追加投资于同一块土地，而具有不同劳动生产率所产生的超额利润而转化的地租。

级差地租Ｉ与级差地租ＩＩ的本质是相同的，二者都是来源于农业超额利润，都是农业超额利润的转化形式。

二者的区别主要在于投资方式与经营方式的不同，级差地租Ｉ是一种粗放式经营，而级差地租ＩＩ是一种集约式经营；而且，级差地租Ｉ可以事先确定，而级差地租ＩＩ则会因为租约期限的长短引起土地所有者与租地农场主之间的矛盾。

但级差地租ＩＩ的基础与出发点是级差地租Ｉ，况且级差地租ＩＩ能否形成及数量确定归根到底取决于追加投资的劳动生产率与劣等土地劳动生产率的差别，从而取决于追加投资的农产品的平均个别生产价格与劣等地的农产品的起调节作用的生产价格之间的差别。

城市地租理论及其现实意义经济界对于社会主义社会是否应当存在地租一直存有争议，实际上，无论是绝对地租还是级差地租，在社会主义经济社会中都有其存在的必要性，这一点不仅符合马克思的科学地租理论也同时符合我国的基本国情。

本文接下来将从地租理论的现实意义入手，探讨其对于城市发展的重要作用。

标签：建筑地段地租垄断性所有权城市绝对地租城市级差地租现实意义“一定的人们对土地、矿山和水域等的私有权，使他们能够攫取和扣留在这个特殊生产领域即这个特殊投资领域的商品中包含的剩余价值超过利润（平均利润，由一般利润率决定的）的余额，并且阻止这个余额进入形成一般利润率的总过程。

这部分剩余价值，甚至在一切工业企业中也被拦截，因为不论什么地方，都要为使用地皮（工厂建筑物和作坊等所占地皮）付地租，因为即使在可以完全自由占用土地的地方，也只有在多少是人口稠密和交通发达的地点才建立工厂。

”按照马克思对于建筑地租（即后来的城市地租）的描述，可见他批判地认同了西方经济学家城市地租的理论。

这种作为所有权使然而存在的地租，不仅具有垄断性，而且会随着城市土地的日益稀缺而不断增强其垄断性。

一、建筑地段地租理论概述马克思在研究资本主义地租的时候，并没有明确地将城市地租列出来研究，但是却提到了建筑地段地租和矿山地租，这与当时的社会实际情况是相符的。

而在现在，我们认为建筑地段地租即是马克思对于城市地租的研究开始。

马克思认为，在建筑业中，土地是建筑的空间条件，缴纳建筑地段地租是为了获得建筑场所。

所谓的建筑地段地租，是指工商业资本家和房地产资本家为建造工厂、商店和居民住宅等使用土地面积而支付的地租。

城市土地主要便是用来作为建设用地，因为可以说建筑地租理论与城市地租理论基本是等同的，都包含着级差地租和绝对地租。

首先，工商企业因土地所有权的垄断而被拦截的绝对地租，是剩余价值超过平均利润以上的余额，也就是企业提供的总剩余价值产品的一部分，是企业超额利润的转化形式。

试谈现阶段我国农村集体经济中的级差地租
王宝琦
【期刊名称】《河北经贸大学学报》
【年(卷),期】1984(000)003
【摘要】现阶段我国农村集体经济中的级差地租，是社会主义集体农民因经营农业生产所利用的土地条件较好或在同等条件的土地上投入更多的生产资料和劳动量而引起生产率较高所取得的超额利益。

社会主义级差地租问题，是一个具有很大的理论和实践意义的问题。

这一问题牵涉到国家、集体、个人三者之间错综复杂的关系。

研究这一问题，对正确解决上述各方面的矛盾，对稳定、完善、提高联产承包制，都有重大的意义。

【总页数】5页(P6-10)
【作者】王宝琦
【作者单位】不详
【正文语种】中文
【中图分类】F302.6
【相关文献】
1.试谈现阶段社区图书馆的可持续发展 [J], 孙洪
2.试谈现阶段国际经济局势状况 [J], 刘仲骏
3.现阶段我国农村集体经济发展策略探讨 [J], 田金凤
4.试谈距离市场远近不同的土地上级差地租Ⅰ产生的问题 [J], 刘融武
5.试谈发展村级集体经济 [J], 杜安才
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《资本论》马克思的地租理论及其现实意义马克思的地租理论及其现实意义一、地租理论的基本内容（一）资本主义土地所有制的特征土地所有者对土地的垄断属于土地所有权。

土地所有权的垄断是资本主义生产方法的历史条件。

资本主义土地所有权的根本特点是：土地所有权与劳动者人身依托关系相离散，再跟土地的经营离散。

（二）级差地租级差地租，每一个所要支付的地租要去根据这一块土地属于哪一个土地等级去支付。

级差地租的来源是农业聘用工人所制造的剩余价值。

级差地租的内容是由于农产品的部分生产价格低于社会生产价格而产生的超额收益。

级差地租有两种详细模式：级差地租和级差地租。

（三）绝对地租无论耕种什么样的土地，必须支付的土地租金都称为绝对地租。

绝对地租的内容是农产品价值与生产价格之间的差额。

绝对地租造成的因素是土地所有权的垄断。

绝对地租是农业工人创造的剩余价值的来源。

（四）垄断地租在农业生产中，由特别的自然条件生产的特有产品，可以形成垄断价格，形成一种超额利润，并归土地所有者所有，形成垄断地租。

（五）建筑地段地租矿山地租。

建筑业和矿业仍然存在着土地管理和所有权的垄断，导致了建筑场地租金和矿山土地租金。

租金也有三种形式：差别租金、绝对租金和垄断租金。

（六）土地价格土地没有价值，但它有价格。

地价是地租的资本化。

土地价格决定于两个原因：土地租金和利率。

地价与地租成正比，与利率成反比，用以下公式表示：地价=地租/利率。

二、马克思地租理论的现实意义马克思对资本主义地租的分析是建立在全面发展全民私有制和商品交换的基础上的。

因此，他认为，在一个以单一社会所有制为基础的社会主义社会中，土地私有制不再存在，土地租金自然消失。

但是，社会主义实践证实，在社会主义经济中拥有地租存在的条件。

所以，马克思地租理论的普遍原则拥有现实的指导意义。

在目前的形式下，“土地使用本身支付真正的土地租金”，因此在社会主义条件下，针对不同所有人的土地经营和应用，依然需要支付土地租金（包含级差地租和绝对地租）。

正确认识级差地租量的规定及其变动趋势摘要我国学术界对马克思《资本论》第3卷中的级差地租量规定的表述，并不是马克思的最后规定，而只是马克思在论述级差地租理论行程中的中间结论；在现代农业生产中，虽然土地的改良使各种不同的等级的土地之间差距在不断地缩小，但是级差地租量的变动趋势并不是下降，而是上升；在城镇土地经济活动中，由于土地这个生产要素的稀缺性表现得更为突出，因此级差地租作为一种经济杠杆，对城镇建设用地更具有调节作用。

关键词级差地租Ⅰ；级差地租Ⅱ；量的规定；变动趋势；城镇建设用地马克思的级差地租理论，在马克思的经济理论中占有重要地位，是马克思的地租理论的重要组成部分，其理论结构和理论内容是非常完整和科学的。

然而，我们对马克思的级差地租理论的研究，还很不够深入，有些问题还须进一步研究探讨。

本文仅就马克思的级差地租量的规定和变动趋势，以及其对我国城镇建设用地的影响问题，谈点自己的粗浅看法。

以就教于理论界的同行。

一、正确认识马克思级差地租量的规定目前我国学术界对马克思的级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ量的规定表述，基本上都采用以下说法：级差地租Ⅰ在量上等于较优土地初次投资所生产的农产品个别生产价格低于社会生产价格的差额；级差地租Ⅱ在量上等于各级土地追加投资所生产的农产品个别生产价格低于社会生产价格的差额。

笔者认为，上述学术界对马克思的级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ量的规定表述，虽然均来自马克思在《资本论》第3卷中对级差地租量规定的有关论述，但是，这并不是马克思对级差地租量的最后规定，而只是马克思在论述级差地租理论行程中的中间结论。

下面，笔者就此问题稍加分析。

1 关于级差地租Ⅰ量的规定。

众所周知，马克思在《资本论》第3卷分析资本主义地租时，运用的是科学抽象法。

首先分析的是资本主义级差地租。

马克思在分析资本主义级差地租时，假定农产品在市场上按社会生产价格出售。

在这一前提下，级差地租Ⅰ计算方法确实如我国学术界所表述的那样：级差地租Ⅰ由较优土地初次投资生产的农产品个别生产价格低于社会生产价格的差额构成。

马克思地租理论的主要思想及其现实意义【内容摘要】马克思地租理论是马克思主义政治经济学的重要组成部分。

地租不仅存在资本主义社会，也同样存在于社会主义社会，马克思地租理论在我国也有重大的现实意义。

本文分析了马克思地租理论的形成背景，论述了马克思地租理论主要思想，最后从我国农业农村及土地实际分析了马克思地租理论对我国的作用。

【关键词】马克思地租理论现实意义一、马克思地租理论的形成十九世纪三、四十年代，资本主义在西欧多个国家蓬勃发展。

英国已完成产业革命，法国则正迅猛发展，德国也已经开始。

产业革命的发展带来经济的极大繁荣，但是同时又使资本主义的基本矛盾和阶级斗争日益尖锐化。

资本大量积累的背后，是无产阶级日益贫困，贫富分化日渐严重。

无产阶级开始站出来反对资产阶级，并从经济斗争逐渐转为政治斗争。

但是，无产阶级缺乏科学的革命理论依据来在经济理论上证明资本主义社会和资产阶级统治的不合理性，并进一步论证无产阶级在历史发展中的地位。

马克思在批判性继承人类思想史上的优秀成果的基础上，不断建立了一整套经济理论。

马克思吸收借鉴了威廉·配第、詹姆斯·安德森、亚当·斯密等古典经济学家的地租理论中的合理成分，尤其是批判吸收了大卫·李嘉图的地租理论。

其中，他通过对资产阶级古典经济学地租理论的研究和分析，建立了比较完备科学的劳动价值理论、生产价格理论和剩余价值理论，同时以这些理论为依托，建立了马克思主义的地租理论。

地租理论也成为了马克思主义政治经济学的重要组成部分。

从十九世纪四十年代开始，马克思在研究政治经济学的初期，就把地租看成是私有制经济中的一个范畴。

到五十年代，马克思在批判资产阶级政治经济学中获得了重大进展，创造了劳动价值论和许多其他理论。

其中，对地租理论的研究也获得了重大收获。

六十年代，马克思完成了对李嘉图地租理论的批判吸收，创立了完整的、科学的地租理论，并完全创造性地提出了绝对地租理论。