国际珠宝饰品城招商策划方案
潍坊金龙国际珠宝饰品城
招商策划方案
第一部分:招商策略
第二部分:招商进度中的比例分配
第三部分:招商付款方式
第四部分:经济分析
第五部分招商费用预算
第六部分:各楼层商品结构定位
第七部分:招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分:广告宣传策略
第九部分:开业庆典
前言
”商业地产点石成金的魅力就是能发掘到土地的潜在价值”,针对该项目,经过长达数月的深入调研,得出一致结论:如果说区域商圈的人气效应和山东昌乐”珠光宝气”、山东招远黄金产量使金龙国际珠宝饰品城定位于”珠宝专业市场”有了天然的基础,那么整个华北、东北市场类似专业批发市场的空白和潜在商机则为项目打造了一个聚宝盆。同时,比起如火如荼,创造巨额产值的南方珠宝专业市场,北方市场显然刚刚起步,相信随着人民币升值压力,各地的制造商都开始重新审视国内市场。
本着高起点、高规格的商业规划,凭借项目在山东潍坊优越的商业地理位置优势和雄厚的发展商实力,依托项目广阔的发展前景,金龙国际珠宝饰品城打造华北地区珠宝饰品零批商业巨舰可谓水到渠成。
金龙国际珠宝饰品城针对山东是全国的珠宝首饰生产加工基地和销售集散地,但缺乏集中的、规范的、上档次的专业交易市场这一现状,利用其位于潍坊市中心区的地理优势,将集中国内最有实力、规模最大、市场影响力最大的珠宝首饰品牌进驻。
金龙国际珠宝饰品城一楼是黄金珠宝品牌专卖中心,其10000多平方米的经营面积,位居山东黄金珠宝饰品卖场之首。在这个黄金珠宝零售大卖场中,来自30多个国内外知名的珠宝首饰品牌各展风采,将各大品牌的特色和服务尽展在消费者面前,最大程度地满足了消费者消费需求。金龙国际珠宝饰品城在国内珠宝首饰卖场首推”真珠宝,不二价”的经营理念,为规范珠宝首饰零售市场做出表率,为中国珠宝首饰业的国
际竞争力注入了新的活力。
金龙国际珠宝饰品城二、三楼是全国珠宝首饰厂商最集中的珠宝首饰批发市场,同时也是内地珠宝首饰产品出口海外的重要基地。经过以后的发展,金龙国际珠宝首饰专业市场将显示出饰品系列齐全、品种繁多、厂价直销、信息快捷等规模、价格和信息优势,充分体现专业市场一站式采购的特色。来自全国各地的珠宝首饰采购商家不需要再像以前那样,跑遍全国,只要在这座名副其实的珠宝首饰之城内,就能够轻松地”物取所需”。不同特色、不同品种、不同款式的齐全产品系列,都为采购商家带来了多向选择的采购便利。
金龙国际珠宝饰品城五楼是珠宝商会所,它开行业先例,为广大珠宝商和从业人员提供了一个联谊、交流、合作、学习及娱乐的良好空间,它集会议中心、推广中心、拍卖中心、信息中心、鉴赏培训中心、休闲中心为一体。今后珠宝商会所将开展系列专题活动,为国内外珠宝商之间增加相互的沟通和了解,加深了相互情意,促使达成更多的商务合作。以显示强劲的功能优势。
从当前的国际国内珠宝首饰市场发展走向看,由于中国珠宝市场的发展空间广阔,欧美及许多国家的珠宝商都力图将市场向中国拓展。在CEPA签署后,让金龙珠宝这个当前国内规模最大的珠宝首饰专业市场,成为既是国内珠宝走向国际市场的窗口,又是海外珠宝进军内地市场的通道。国内珠宝首饰厂商的珠宝产品能够经过金龙珠宝这个交易平台批量销往国外,而国外的珠宝产品也能够经过金龙珠宝在国内市场占有一席之地。不同国家的不同的珠宝首饰文化在金龙珠宝交融,国内产品的低
成本优势和国际产品先进工艺优势都得到有效发挥。使香港的珠宝首饰厂商将金龙这一黄金宝地作为进军内地市场的跳板,她们没有理由不利用CEPA下的一系列优惠政策和得天独厚的地理优势而错过进军内地市场的先机。
金龙国际珠宝饰品城将市场价值定位于高档次、高规模和高起点,力图汇集国内、香港、国际的众多知名品牌和实力雄厚的珠宝厂商,致力于构建全新的珠宝首饰国际化交易渠道,实现珠宝交易的规模化、国际化、产业化。同时,为了保证金龙国际珠宝饰品城所销售的产品质量,建议发展商方面特别邀请国家权威质量检测机构驻场,为消费者提供多项鉴定检测服务。
保障入场商户的生意兴隆是金龙国际珠宝饰品交易广场应做的一项重要工作,在为进场珠宝首饰品牌提供各项商铺租金及经营成本优惠的同时,金龙国际珠宝饰品交易广场应预算大笔的宣传费用,开业前和开业后都将投入巨资宣传金龙国际珠宝饰品交易广场及入场经营的珠宝首饰品牌。这些措施的有效实行将为金龙国际珠宝饰品交易广场的兴旺发展提供良好的保障和坚实的运营发展基础。
第一部分:招商策略
招商策略:四两拨千斤
与全国珠宝饰品行业协会、中国珠宝协会、世界黄金协会、上海市宝玉石协会、中国宝玉石协会、上海钻石交易所、上海黄金饰品行业协会、台湾珠宝工业同业工会、上海珠宝玉石加工协会、大溪地珍珠国际
宣传协会、中国金都黄金珠宝首饰城、宁波市宝玉石协会、河南省宝玉石协会、21世纪珠宝网等单位携手,以产业基地浙江、香港、深圳、广西等地为重点招商方向,强强联手打造的华北地区珠宝饰品零批巨舰。
在确保山东地区招商工作全面、顺利开展的同时,各招商部门安排出60％的招商力量,对外地(包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等)运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下,在保证山东地区招商指标的同时,随时进行调整加大外地(及国际)招商力度。
针对珠宝饰品专业市场招商推广之道和商户资源的有效挖掘,在充分结合项目定位和业态分析的基础上,走出山东,将第一个招商目标紧紧锁定在国内”执行业牛耳”的义乌饰品行业的大腕身上。经过先后考察一批义乌乃至全国顶尖饰品生产企业,并邀请义乌饰品行业协会骨干会员企业到潍坊考察项目,就经营可行性、预期性、投资成本、投资回报等方面双方进行详细调研。企业包括:其中年产值70亿元、涉及义乌和上海饰品商业地产投资的大型企业———新光饰品集团、拥有自研开发生产销售一条龙的义乌饰品出口欧美大户———富佳公司和销量排全国前三甲的金利达公司、深圳、香港各大珠宝公司及国际知名珠宝公司等。
为了保证金龙国际珠宝饰品城的专业形象,发展商方面应制定非区域主流品牌不招、非实力品牌不招、非信誉品牌不招、非特色品牌不招的四不招商原则,旨在保证金龙国际珠宝饰品城的专业化和品牌化。
第二部分:招商进度中的比例分配
招商的前期阶段,招商的比例计划为:山东地区招商占40％左右;外地招商占40％左右;国际招商占15％左右;预留出5％的比例,作为机动或炒作。
其中:山东地区招商所占比例不得超出整体的40％;外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大,扩大部分可占用本地招商份额;根据招商实际情况,如果招商出现火爆,可加大预留部分的比例(例如10％)。这样后期可经过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平,在项目只有同期推出的情况下,经过预留部分享受到商铺升值的部分利益。
第三部分:招商付款方式
一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式:
1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％;第五年
租金递增6％;第六年租金递增7％;总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
2、首期交纳5年租金的30％,正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％;第七年递增6％;第八年递增7％;总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。
首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％;第八年递增7％,总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳租金的30％,入驻前交齐租金全款。可获得实际使用权
的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选两间商铺位置的机会。
二、租金交纳及优惠政策2(备选方案):
1、同上。
2、第一段同上。
首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起(含第6年后半年)租金递增6％;第八年递增7％,总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳租金的30％,入驻前交齐租金全款。可获得实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选两间商铺位置的机会。
注:以上方式并不是机械地推出,可视市场反应情况进行穿插,也能够在尾铺招商过程中,对尾铺招商的优惠力度增加时运用。
四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由:
考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位,同时还要兼顾公司的成本回收,而且回收期越短,产生的运营财务费用支出就越少,同时,及时还贷将有利于公司信用等级的提高,对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面能够起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用(及抬高门槛),达到自然淘汰的目的。同时,根据‘现金是王’的原则,运用对我们影响极小的使用年限的优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。
另外,兼顾将来中心商铺升值,我们能够充分享受到升值的利益,方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。
第四部分:经济分析
一、交纳(三年)租金经济分析(理想价格)
1、根据可出租实际使用面积按(?)万平方米计算;
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
3、平均租金价格按每天每平方米--元人民币计算;
每层定价为: 平均租金价格为:元/㎡
第五部分:招商费用预算
招商总体费用包括人员开销、广告制作(包括印务)、媒体购买、管理费用等项,总费用预计在1830万－ (具体另议)万之间,其中广告费用是最大的一项支出,而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利,则广告投入将会进行灵活调整削减。
分析:其中广告制作费用约占8.3％;媒体购买约占66.6％;行政与管理费用约占25.1％,应占比例符合正常市场运作中的比例分配。
第六部分:各楼层商品结构定位
第七部分:招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容
一、招商准备工作(只针对配合招商部分):
1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。
2、注册中文及英文的国内域名(https://www.doczj.com/doc/784231939.html,)及国际域名(.com)。
3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
4、完成设计制作金龙国际珠宝饰品交易广场招商文告、招商楼书,包含项目功能分布及内部结构图。
5、完成设计制作项目效果图的POP,3D资料光盘。
6、完成设计制作金龙国际珠宝饰品交易广场的主体、各分体剖面模型沙盘。
7、完成招商队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配。
8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
9、确定公司组织机构和部门设置。
10、招商处的筹建。
11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。
12、制定商户准入标准、条件、和招商规则。
13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商
业管理守则等。
14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划(包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等)。
二、招商时间安排:
招商前期准备工作阶段为: /12/01—— /03/10
正式招商时间确定为: /03/18—— /12/30
后招商期暨开业庆典筹划阶段: /12/30—— /04/28
1、 /12/01—— /12/10 完成招商人员招聘(10天)及培训工作(10天),同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时
实施方案。
2、 /12/20—— /12/30完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列CI设计,更换识别系统(包括名片、信函、旗标等)。确定宣传包装概念及总体广告用语。
3、 /01/01—— /02/10 完成前期招商文告、招商楼书制作,确定招商媒体广告计划(包括广告创意、制作、媒体购买选择等)、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP、3D vision、沙盘等的制作。完成招商部筹建工作。
4、 /02/10前完成一切招商准备工作。
5、 /02/18 招商工作正式开始。
6、 /02/18—— /03/30 配合组织公关活动,针对对象为行业协会、政府部门的;针对国际招商部分的。如有香港招商计划单列。
7、 /02/18—— /05/01 招商第一阶段。
以山东为重点的招商工作,招商比例按计划控制在总体的40％以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。国际招商部经过各驻华商务参赞、外商驻华代表处、国外产品在华代理机构进行招商。
外埠招商设3个月试探期,如果反应良好,则由负责人员作出报告提交招商部,由招商部作出外埠实地设点招商计划(包括地点选择、招商规模、策划广告宣传配合、费用预算等),报请总经理审批。
8、 /05/01前完成所有外地实地招商工作准备。
9、 /05/01—— /08/01 招商进入第二阶段。在确保产业基地招商工作
按计划顺利进行,并达到预期目标、回款理想的基础上,提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵,外埠与国际商品在这一阶段列为重点。
10、 /08/01—— /11/01 招商进入第三阶段。本期工作重点是拾遗补缺,针对中心的商品结构进行微调整。做到符合金龙国际珠宝饰品交易广场的原定市场定位及功能分布设计。
根据实际招商情况制定招商收尾计划,对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。
11、 /11/01—— /12/30 招商进入尾声。所有招商目标在 /12/30前责成有关分部确实完成。根据招商阶段预先挑选商铺情况、对未决定位置的商铺策划商户抓号的准备工作(地点、方式、安全保障、公正程序)。
12、 /12/30—— /04/28 后招商期、开业庆典。
招商部人员缩编,部分人员转入商业管理编制。招商整体工作做
总结,财务情况汇总报告公司董事会。
开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。
(备选方案):
1、同上。
2、同上。
3、 /12/01—— /01/10 工作内容同上。
4、 /01/10—— /01/20 完成媒体发布前期工作,一切就绪。
5、 /01/20(阴历十二月初二,大寒) 招商正式开始。
6、 /01/20—— /02/10 春节招商工作正常进行,并针对广东、福
建、浙江沿海地区春节港澳台400万侨胞回乡省亲机会,进行春节攻势。结合韩国、日本、港台商人回乡探亲机会,其扩散力将会极有成效。
7、其它同上。
三、达成目标(设定理由及达成手段):
达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中,必须超额或提前完成此目标,否则将影响整个招商的成功。
1、 /02/18—— /05/01 第一阶段完成招商任务的20％。
此阶段主要操作方案是经过项目广告宣传及内部预登记商户,进行提炼筛选,电话及DM营销方式,从商业项目对投资者的吸引程度分析,达成此目标较有保障,之因此设定20％任务的目标,是为了保证项目招商商户质量,只假设登记客户中存在低于20％的商户是达到我们招商标准的。
2、 /05/01—— /08/01 第二阶段完成招商任务的30％。
此阶段进入招商成熟期,由于前期招入商户的口碑相传作用,会同时吸引同业或相关联商户;另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效;同时外埠招商赴当地设点的大规模展开;以及国际招商部分预计于此阶段到达见效最明显阶段;以上四方面支持本阶段完成30％的任务指标。
3、 /08/01—— /11/01 第三阶段完成招商任务的50％。
此阶段由于建筑主体出地面,结构达到封顶前阶段,商户对项目的
信任度大大加强;招商比例中设计50％的生产型商户(厂商及隶属厂商营销机构),40％的产品代理商及经销商,10％的普通经营商户,前两阶段主要针对对象为比例设计中的前50％,此阶段由于接纳其余50％类型商户,标准降低,招商难度相应减小;经过招商进展顺利、商户踊跃等方面的事件公关活动,对剩余招商起到催化作用;恰当的时机运用精品商铺拍卖会的形式,用夺标宣传刺激招商的最后阶段工作;完成最后阶段任务是具有一定可行性的。
另外,具体招商过程中,最后阶段的实际情况应该是剩余任务远远低于计划目标,实际已处于收官(围棋术语)微调阶段。
四、招商实施内容:
1、招商人员的招聘工作:
为了更好地完成项目的招商工作,需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性,以及工作进度和工作强度的实际要求,无法任用缺乏经验的人员,同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养,故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。
招聘原则:对商业专业的招商人员,必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验,优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者。
招商部人员招聘计划:总人数为28人(暂定)。按楼层分招商分部。
招商1部:B1层,4人,设招商主管一名。
负责对珠宝包装材料、仪器设备、首饰加工的招商工作。
招商2部:F1层,4人(暂定),设招商主管一名。
负责对璀璨美钻石、宝石、翡翠玉器、珍珠、黄金饰品、铂金饰
品、名品钟表、品牌专卖中心的招商。
招商3部:F2层,4人,设招商主管一名。
负责时尚银饰、人造宝石、翡翠玉器、珍珠、水晶、珠宝首饰批发市场等的招商。
招商4部:F3层,4人,设招商主管一名。
负责民间收藏、古玩字画、赌石、奇石、工艺礼品等的招商。
招商5部:F4层,4人,设招商主管一名。
名设计师艺廊、中国金都馆、中国饰品馆、拍卖中心、信息中心、展示中心等的招商。
招商6部:F5层4人,设主管一名。
负责餐饮、娱乐、珠宝商会所、餐饮的招商。
国际招商部:4人,设主管一名。负责国际商品的招商,任务是填充F1 、F4层的招商工作。
管理组织架构:
2、外埠招商计划。
外埠招商以产业基地城市为主要目标。以下为招商(及广告辐射)目标城市:深圳、浙江义乌、云南等产业基地。
汕头无语珠宝、法国法华工商联合会、新亚投资、厦门漆线雕有限公司、南非冯泉钻石有限公司、比利时扬氏钻石有限公司、韩国金东燮矿石珠宝研究所、俄罗斯钻石集团、缅甸珠宝协会、日本crossfor co.,ltd.等国际国内知名厂商和投资公司,与新疆和田玉、青海昆仑玉、缅甸翡翠、辽宁岫玉、辽宁阜新玛瑙山东蓝宝石、江苏水晶、浙江珍珠等珠宝玉石原产地。
除此之外,考虑到全国各经济区块中心城市的辐射作用,在以上城市的有针对性的招商计划以外,同时包含对典型中心城市的招商工作安排。主要有:天津;武汉;成都;重庆;杭州;南京;济南;沈阳;大连;
福州;厦门;郑州;长沙。
国际招商部分经过中国工商联、贸促会的协助联合各国驻华使馆商务参赞、外商驻华机构、有关外资企业及行业协会。主要针正确国家有:香港、台湾、韩国、日本、美国、德国、法国、意大利、英国、澳大利亚等。
3、(备选方案)外埠招商部分:
在初期由公司自行进行外埠招商工作,每月总结。同时做委托代理公司招商计划,1－2个总结期之后,若在外埠自行招商进展欠理想的情况下,全面考虑将外埠、国际部分招商进行委托,同时公司的招商计划继续进行(委托建议以松散式合作方式为主)。
4、招商人员工具书包括:<中国珠宝首饰企业名录大全>、<国际黄金珠宝首饰企业萃集>、< 中国钟表珠宝企业名录>、< 世界宝玉石进出口商名录>、<中国文具玩具工艺礼品珠宝钟表大全>、<香港珠宝玉石厂商会名录>、<深圳黄金珠宝玉石展场刊>、<珠宝设备及用品供应商名录>、< 中国金银珠宝首饰行业企业黄页>、<珠宝首饰外商企业名录>、<金银珠宝首饰企业名录光盘>等。
第八部分:广告宣传策略
广告宣传是招商中占用费用比例最大,操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的部分。广告策划得当,会取得事半功倍的效果,取得良好的招商业绩将成为顺理成章(具体策划工作视领导决定由公司进行策划,广告公司配合制作和发布,还是全权委托广告公司进行策划和实施)。
一、广告宣传准备工作:
1、 /12/01—— /01/20 由广告公司完成广告推广策划方案及创意(创意与预算由广告公司做出)。由公司决策层及相关人员审定并提出修改意见。
2、 /12/01—— /01/30 完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷。包括<招商文告>、<招商楼书>、名片设计制作、POP广告立牌、拉架、擎天柱、户外广告牌、流动广告、沙盘、3D vision光盘、礼品等。
3、 /01/30—— /03/30 DM。
4、 /01/30—— /02/01完成广告创意方案,并制作出胶片与平面创意稿。胶片分5″、15″、30″三种,分别为形象广告、主题招商广告、叙述性招商广告几种,并提前做出春节配合公关活动等的公益广告片(针对港澳台胞)。同时由广告公司做出媒体发布的方案及预算。此工作建议由几家公司同时提交,以把握广告发布的费用支出。并保证不会贻误战机。
二、广告宣传实施部分:
1、 /02/01—— /02/10 各种媒体发布准备工作就绪,
建议行业平面媒体:<世纪珠宝快报>、<中国宝石>、<中国黄金珠宝>、<中国黄金报>、<珠宝世界>、<黄金年鉴>、<珠宝科技>、<铂钯年鉴>、<香港珠宝杂志>、<香港钻石总会会刊>、<珠宝样式精选集>、<世纪珠宝快报>。
建议行业网络媒体:中国珠宝网、中华珠宝网、21世纪珠宝网、黄金珠宝网、中国饰品网等。
2、 /02/10—— /02/18 完成户外、流动广告的发布。
3、 /02/15 开始进行立体媒体投放(电视、平面、电台等)。
4、 /02/18 正式招商开始。同时配合相关的公关活动。
5、 /02/15—— /03/30 密集广告轰炸期,海陆空全面协动(包括终端支持)。
6、 /03/30—— /05/01 间歇叙述性广告投放,与形象广告穿插进行。根据招商情况调整广告发布力度,总体遵循递减投放的原则。
7、 /05/01—— /08/01 间歇性广告投放。配合公关活动。
8、 /08/01—— /12/30 根据招商进展情况,顺利的情况下调整大幅减少电视媒体的投放力度(成本控制),保留平面媒体的投放计划。
9、 /12/30 招商工作进入尾声,完成预定计划任务。
进入后招商期,完成招商工作总体总结,作出总结报告提交公司领导层。保留部分招商部功能设置,招商部其它设置解散,按公司需求,部分继续留用人员转入商业管理编制。
10、 /12/30—— /03/30根据招商过程中商铺位置分配情况(部分商铺位置已确定),策划安排其余商铺的分配按抽签方式确定。
11、 /01/01—— /03/30 策划开业庆典准备工作。
第九部分:开业庆典
开业庆典就是揭起盖头的时候,应该做到浓重、热烈,而且得到社会各界的祝贺,场面必须宏大。除了必要的广告宣传方面的支持,同时还要将公关放在极重要的位置。调动一切可利用的社会资源,包括剪彩领导的确定:国家有关领导;珠宝行业协会会长、山东省政府要员、潍坊市政府有关官员、区政府有关官员;各行业协会、行业媒体、商业组织领导;
大型购物中心招商策划及招商计划实施 一购物中心的招商原则 开发模式直接关系到招商工作的主要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，招商的重点是半主力店和中小商家。 大型购物中心招商之前，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。 购物中心统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理与业态管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐55:20:25的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店加入。 第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。核心主力零售店尽量自营一部分或全部，发展商可以与知名商业管理公司合作组建经营公司，也可以吸收优秀商业团队加盟，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度，提升经营业绩。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 第六基本原则：核心主力店招商布局原则。从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其他区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点带面，特色经营”是购物中心特别是超大型综合购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对他们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用，当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。 第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，在做生意”的原则。 第九基本原则：统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政制事物管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营销管理中，商户最渴望的是赢利。第十基本原则：购物中心要具备完善的资源信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。
会展招商策划方案 1
会展招商策划方案 【篇一：会展策划书范例】 会展策划书范例 第十五届津洽会国际车展 暨第五届天津保税区空港国际汽车嘉年华活动方案 由天津市人民政府、中国商业联合会、中华全国归国华侨联合会主办的天津第十五届投资贸易洽谈会将于 4月18开幕，天津空港国际汽车园展贸中心作为展会的三大展场之一，承担着汽车展示、交易的主要任务。为落实市委、市政府关于举办“高起点、高标准、高水平”的展会要求，我们将仔细准备，认真策划，保证圆满完成市政府交办的各项工作。车展活动方案内容如下： 一、津洽会车展会场基本情况： （一）展览时间： 4月18日—4月22日 开幕时间： 4月18日上午10点 预展时间： 4月17日 撤展时间： 4月23日 （二）地点：空港国际汽车展贸中心、配件城及园区各功能板块
（三）名称：第十五届津洽会国际车展暨第五届天津保税区空港国际汽车嘉年华 （四）主题：引领生活，驾驭梦想 （五）宗旨：展示天津形象、提高文化品味、丰富群众生活、引导时尚消费 （六）参展范围： 1、汽车整车：进口及国产汽车 2、汽车配件：进口及国产汽车配件 3、汽车用品：汽车装饰件、汽车美容件、改装用具等 4、汽车延伸产品：汽车模型、电子产品、自行车等 5、汽车服务：汽车金融、汽车保险等 （七）展区布局： 1、主展场展览面积3万平米，室内1.5万平米，室外1.5万平米； 2、展厅内以进口汽车为主； 3、展厅主通道以汽车配件、电子产品、改装用具等为主； 4、前广场以国产汽车、特种车、房车展示及互动活动为主；
5、汽配城为汽车配件展区； 6、4s店、二手车市场自有品牌展示； 7、试车道进行试乘试驾活动。 （八）参展品牌： 1、已确定参展品牌 奔驰、宝马、保时捷、奥迪、雷克萨斯、进口大众、凯迪拉克、volvo、捷豹、悍马、路虎、克莱斯勒、斯巴鲁、进口丰田、进口标致、欧宝、罗孚、雷诺、双龙、雪铁龙、现代、广州丰田、一汽丰田、jeep、三菱、日产、雪佛兰、广州本田、荣威、一汽大众、、进口起亚、国产起亚、红旗、上海大众、别克、马自达、一汽夏利、奇瑞、麦特曼通讯应急车、德福房车共39个品牌。 （2）待确定参展品牌 阿库拉、英菲尼迪、法拉利、阿库拉、英菲尼迪、菲亚特、福特、海马、华普、铃木、黄海、众泰、瑞风、长安奔奔等。 （3）计划参展新车 比亚迪f1 f6、cross polo、新凯越、日产逍客、标志307 两厢、道奇博酷、宝马 1系 6系、本田 08雅阁、荣威 1.8t、克莱斯勒铂
商业街商业策划书三篇 篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操
XX产业园招商策划方案 第一部分.XX产业园现状 XX·XXZH上海科技产业园位于上海市闵行区AB镇，占地面积 240亩，总建筑面积 87 万㎡19栋独栋办公、 37栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自然景 观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分.项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园，以 XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。 第三部分.项目策划方案 一、项目优势 1、政府主导开发项目，与XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园； 2、上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹； 入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询 服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务 3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同 时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 5、地理优势 园区周边交通四通八达，现有公交： 111路、15路；地铁：地铁N号线、 地铁N1号线、地铁N8号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里； 另有地铁N5号线(在建）-（WU路站），预计2020年建成通车；
6、区位优势 随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区； 二、项目劣势 1、目前项目2家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 2、公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 3、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 4、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 5、园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 6、园区相关配套政策无任何优势 三、项目机会 1、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 2、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 四、项目威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有 在上海本地运营多个项目已有一定知名度的运营商 2、如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛 围的营造 分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 2、充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象 3、充分发挥政府开发项目的招牌作用 4、利用孵化器及加速器功能，打造产业地产科技概念 5、尽快建立完善的生活配套设施及完善的服务平台 6、短期内提高渠道合作佣金 7、提供样板房参观
商场招商方案 篇一:商场招商策划方案(2160字) 新乡市盛润房地产开发公司于2001年8月成立，注册资金1000万，是一家集房地产开发，娱乐业、石油业为主，以房地产为龙头的企业，下设天润苑娱乐有限公司，开发的项目有黄岗别墅区、化工路营住房，盛润城市印象(3万多?)，近期的新项目有亚太广场(6万多?)，已经开发好的面积有4万多?。 二、盛润广场简介 新乡盛润广场是经2004年新乡市规划委员会第一次会议研究同意，由新乡市盛润房地产开发公司开发，武汉亚大商业策划管理公司进行策划、筹备、招商，集购物、生活休闲、娱乐多功能一 站式的购物中心。周边高档社区、政府机关单位、银行、证券汇集，经商氛围异常浓厚。扼守市规划向东南发展的咽喉之地，升值潜力巨大。 三、功能、设备配置介绍 1、广场地址:新乡市主干道人民路中段。 2、广场功能:拟定为商住综合大楼。 3、广场具备的条件:广场建筑面积16000平方米，是新乡市重点项目工程，也是人民路上的标志性建筑，在人民路中段南侧建设的一幢高层(A座16层，B座12层)的综合楼，北退人民路红线10米，东退地界6米，西距高层营住楼16米，该楼为全框架结 构东西，东西总长49054米，南北进深63.24米，地下室为停车场及设备间，一至四层为营业，建筑面积11937016平方米，A座五至十六层住宅楼住于综合楼北端，东西长49054米，南北进深19044米，高4809米，建筑面积11533066平方米;B座五层至十二层住宅楼位于综合楼南端，东西长4905米，南北进深12064
米，高40.6米，住宅建筑面积4881.03平方米，外饰要求一至四层为深驼色面砖，四层以上部分为牙白色面砖配以黄色，兰色外干墙漆。我公司将临街负一层、一层、二层、三层、四层对外招租，(每层2000平方米—3000平方米)。每层货载KG，拟定商场配置扶梯6部、观光电梯1部、广场设计停车位约3000平方米等设施。 四、投资前景分析 1、广场的位置:盛润广场雄居主干道人民路中段，道路宽敞，交通便利，临市区最高地势-龟背广场，西北接驳火车站和各大商场的庞大人流、物流，东边人民公园、体育中心近在咫尺，休闲、娱乐、经济，一触即发，适逢市规划向东南发展，预计在不短时间内，这里将代替仅一街之隔的商业繁华的平原大道，此处尚未有一家有规模的商场，但周边的配套商业网点正在形成，如酒楼、摄影、上岛咖啡、华联超市、美容美发，小型步行街、小吃类等。沿盛润广场商住楼往东，大片的住宅楼正在建设之中，此处多为高级住宅区，应有很好的发展前景。 2、广场的周边环境:盛润广场座落于商业、 文化、行政、簇拥的繁华地段，商业氛围异常浓厚，周边财政局、区委、区政府，众多行政机关单位云集，辉龙花园、金桂园、莲花园、富达花园、富达大酒店等均属于高档社区不胜枚举，这里文化氛围良好，居民消费档次高，生活品味高，是新乡市最适合做社区购物中心的地段，另外医院、学校、银行、证券公司遥相呼应，道路宽敞，出行方便，能够吸引四区八县的消费群体，是居家经商的理想之地，也是有实力、有先进管理水平的商家扩大商业网点、打造至尊旺铺的黄金宝地，盛润广场的原址被称为“龟背仙地”集天时、地利、人和为一体，是商家云集的风水宝地，可望在不久的将来，盛润广场必将成为决定全域经济发展的新的商业中心。
会展招商策划方案
会展招商策划方案 【篇一：会展策划书范例】 会展策划书范例 第十五届津洽会国际车展 暨第五届天津保税区空港国际汽车嘉年华活动方案 由天津市人民政府、中国商业联合会、中华全国归国华侨联合会主办的天津第十五届投资贸易洽谈会将于2008年4月18开幕，天津空港国际汽车园展贸中心作为展会的三大展场之一，承担着汽车展示、交易的主要任务。为落实市委、市政府关于举办“高起点、高标准、高水平”的展会要求，我们将仔细准备，认真策划，保证圆满完成市政府交办的各项工作。车展活动方案内容如下： 一、津洽会车展会场基本情况： （一）展览时间：2008年4月18日—4月22日 开幕时间：2008年4月18日上午10点 预展时间：2008年4月17日 撤展时间：2008年4月23日 （二）地点：空港国际汽车展贸中心、配件城及园区各功能板块 （三）名称：第十五届津洽会国际车展暨第五届天津保税区空港国 际汽车嘉年华 （四）主题：引领生活，驾驭梦想 （五）宗旨：展示天津形象、提高文化品味、丰富群众生活、引导 时尚消费
（六）参展范围： 1、汽车整车：进口及国产汽车 2、汽车配件：进口及国产汽车配件 3、汽车用品：汽车装饰件、汽车美容件、改装用具等 4、汽车延伸产品：汽车模型、电子产品、自行车等 5、汽车服务：汽车金融、汽车保险等 （七）展区布局： 1、主展场展览面积3万平米，室内1.5万平米，室外1.5万平米； 2、展厅内以进口汽车为主； 3、展厅主通道以汽车配件、电子产品、改装用具等为主； 4、前广场以国产汽车、特种车、房车展示及互动活动为主； 5、汽配城为汽车配件展区； 6、4s店、二手车市场自有品牌展示； 7、试车道进行试乘试驾活动。 （八）参展品牌： 1、已确定参展品牌 奔驰、宝马、保时捷、奥迪、雷克萨斯、进口大众、凯迪拉克、volvo、捷豹、悍马、路虎、克莱斯勒、斯巴鲁、进口丰田、进口标致、欧宝、罗孚、雷诺、双龙、雪铁龙、现代、广州丰田、一汽丰田、jeep、三菱、日产、雪佛兰、广州本田、荣威、一汽大众、、进口起亚、国产起亚、红旗、上海大众、别克、马自达、一汽夏利、奇瑞、麦特曼通讯应急车、德福房车共39个品牌。 （2）待确定参展品牌
龙湖花园商业街推广简案 目录 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 三、项目商业街的SWOT分析 四、项目商业街的市场定位 五、项目商业街招租与销售的初步定价 六、项目商业街的整合包装与推广 七、项目商业街的招商工作流程及招商计划 八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响 九、项目商业街的客户资源名册 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
（暂略） 周边商业物业情况分析 龙湖社区消费中心商业数据研究 龙湖花园商业业种业态分布 餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。 龙湖花园商铺面积比例图 8% 21㎡—50㎡ 51㎡—80㎡ 81㎡—120㎡ 121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡ 说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。
龙湖花园商铺租金比例图 55% 30元以下31元—40元41元—50元 说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件 （1）功能需求： ※商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。 （2）配套条件： ※便捷的交通条件 ※金融网点及休闲设施配置
X X产业园招商策划方案第一部分.XX产业园现状 XX·XXZH上海科技产业园位于上海市闵行区AB镇，占地面积 240亩，总建筑面积 87万㎡19栋独栋办公、 37栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自 然景观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分.项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园， 以XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。 第三部分.项目策划方案 一、项目优势 1、政府主导开发项目，与XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园； 2、上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹； 入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询 服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务 3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同 时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 5、地理优势
园区周边交通四通八达，现有公交： 111路、15路；地铁：地铁N号线、 地铁N1号线、地铁N8号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里； 另有地铁N5号线(在建）-（WU路站），预计2020年建成通车； 6、区位优势 随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、 服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策 优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区； 二、项目劣势 1、目前项目2家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 2、公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 3、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 4、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 5、园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 6、园区相关配套政策无任何优势 三、项目机会 1、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 2、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 四、项目威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有 在上海本地运营多个项目已有一定知名度的运营商 2、如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛 围的营造 分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 2、充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象
大型Mall招商策划及招商计划实施 一、mall招商原则 开发模式直接关系到招商工作的主要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，招商的重点是半主力店和中小商家。 大型MALL招商之前，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。 MALL统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理与业态管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐55：20：25的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。 第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。核心主力零售店尽量自营一部分或全部，发展商可以与知名商业管理公司合作组建经营公司，也可以吸收优秀商业团队加盟，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度，提升经营业绩。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 第六基本原则：核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
丁香湖国际汽车城规模项目 ——塔湾汽配城 营销推广策略 营销策划部 2010年6月 【目录】 60
第一部分丁香湖国际汽车城营销背景 第二部分丁香湖国际汽车城规模项目之塔湾汽配城项目解析 第三部分丁香湖国际汽车城规模项目之塔湾汽配城项目目标客群 第四部分丁香湖国际汽车城规模项目之塔湾汽配城总体营销推广策略 第五部分丁香湖国际汽车城规模项目之塔湾汽配城项目营销推广分解 第六部分附件（全年活动草案） 丁香湖国际汽车城规模项目——塔湾汽配城，占地11万平方米，容积率为1.0。由于项目一期为商业专业型市场，因此建议项目以事件行销活动为主要造势点，项目在市场中高调亮相，利用各种知名平面媒体、网络媒体进行软性炒作，加之招商专员点对点的DM派发。成功有效的把“118万平方米东北亚首席国际汽车城”推向市场，完 60
美打造引领汽配行业市场走向新的先驱者，随着近几年汽车行业的迅速发展，功能完善的汽配专业市场必然是具有高投资回报的优势地产之一。 关键词：造势、首席、引领、优势…… 1. 1.1 汽配行业源起 我国的汽车零部件工业源于上世纪50年代之前的检修进口汽车的小作坊。这种小作坊生产设备简陋、 制造工艺落后、生产规模小、产量少、产品质量低，但无论如何，这已形成了我国零部件产业的雏形。上 世纪50年代一汽的建设为零部件产业发展提供了契机。 20世纪90年代后期以来，为有效降低生产成本，开拓新兴市场，汽车零部件企业不但向低成本国家 和地区大规模转移生产制造环节，而且将转移范围逐渐延伸到了研发、设计、采购、销售和售后服务环节， 转移的规模越来越大，层次越来越高。与此同时，整车与零部件企业之间关系的调整，打破了原有的全球 配套体系，推动了汽车产业链的全球化发展。在此背景下，汽车零部件行业的并购重组更趋活跃。汽车零 部件企业积极实施系统化开发、模块化制造、集成化供货，汽车零部件产业集群化发展特征明显。伴随着 汽车零部件产业组织结构的变化，越来越多的整车厂将实行零部件全球化采购。 1.2 汽配行业未来发展趋势 60
商业街整体招商方 案 1
×××商业街整体招商方案 一、招商的启动时间 如按 5月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,×××商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招 商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个,现出售的1—4区铺位较小且分散,如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下:经理(××):负责统管全局,制定招商方案和进度,安排招商人员的日常工作。 招商人员(九名):由经理安排具体招商工作 其中:1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议 2
在11月底建成,前期暂时在营销中心内办公。 2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室,并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在 3月底前项目整体招商完成80%; 5月1日项目开业前整体招商完成90%,以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间( 11月1日— 4月30日),除去春节一个 月的时间,实际剩下的时间只有5个月,因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,经过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商,以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售,且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街,因此要保证功能分区具体到每一个铺位,难度势必很大,因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大致一致,如经营服装的区也能够经营皮具、化装品之类,而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上,以稳定业主的投资信心。 3
XX产业园招商策划方案 第一部分?XX产业园现状 XX ? XXZH ±海科技产业园位于上海市闵行区镇，占地面积240 W，总建筑的积87万冊 19栋独栋办公、37栋高层办公用房自带中央配套：是一个充分结合周边自然景观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分?项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX ? XXZH上海科技产业园，以XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造-个集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为■体的产业商圈。 第三部分.项目策划方案 一、项口优势 1、政府主导开发项目，与XXZ H联手打造XX ?XXZH上海科技产业园： 上海南部科技创新中心核心区及张江高科政笫辐射，联动大紫竹：2、 入驻企业可学受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管埋咨询服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅字受产业园的资源和政策同时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 地理优势5、 园区周边交通四通八达，现有公交：111路、15路：地铁：地铁N号线、地铁N1号线、地铁N8号线：毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里：另有地铁N5号线（在建）-（WU 路站），预计2020年建成通车： 6、区位优势随若城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、服务集
群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区： 二、项U劣势 1、目前项目2家运营商的局而可能会造成恶意竞争的可能 公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够2、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响3、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力捉升、 4园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及吋跟上5、 园区和关配套政策无任何优势、6 三、项U机会 1、政府开发项目、园区环境及哽件配置对招商工作有-定帮助 XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源2、 四、项U威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有在上海本地运营多个项目已有一定知名度的运营商 如在初期对企业的准入门檻过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛2、 禺的营造分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象2、 充分发挥政府开发项目的招牌作用、3利用孵化器及加速器功能，打造产业地产科技概念4、 尽快建立完善的生活配套设施及完善的服务平台、5短期内桃高渠道合作佣金6、 7、捉供样板房参观. 五、项目招商目标 1、1-3年内实现园区功能完善，业态分布合埋，集聚效应显著的短期目标： 3 -5年内实现园区规模效应大、辐射带动强、综合效益优的中期目标：2、63、一8年内实现园区产业标杆的榜样型存在： 第四部分?项目市场定位 同类园区考察情况 1、张江高科技园区 张江科技园形成以科技技术、生的物医药、文化创意、低碳环保等为重点的主导产业。 以“新经济、新技术、新业态、新模式”为主体的集成电路和生物医药产业保持年15§以上的增长。 2、漕河泾浦江科技园 漕河泾浦江科技园重点发展生物医药、汽车研发配套、节能环保、新能源等四大产业： 3、紫竹高新技术产业园 紫竹高新技术产业园以集成电路、新能源、航空、数字内容、新材料和生命科学为主导产业;
商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
当前文档修改密码：8362839 关于珠江新城新世界广场商业街区的招商策划与经营管理的初步方案
深圳市新摩尔商业管理有限公司 2008年6月18日－７月２２日 目录 一、ＣＢＤ商圈分析 ............................................. 错误！未定义书签。 二、业态设计与经营管理建议 ............................. 错误！未定义书签。 三、项目建筑策划与景观改造意见 ..................... 错误！未定义书签。 四、招商策划初步意见 ......................................... 错误！未定义书签。 五、开业推广策略 ................................................. 错误！未定义书签。附录.......................................................................... 错误！未定义书签。
一、商圈分析 图 1 广州商圈分布示意图 根据广州商业网点规划，从天河火车站至海心沙的新城区中轴线是现代零售和商务中心，这一带汇集了以天河城购物中心、时代广场、宏城购物广场、正佳购物广场等为代表的大型零售网点，以珠江新城、天河北为代表的高级商务写字楼群，以一批酒楼食肆为代表的中高档饮食网点，以琶洲岛国际会展中心为代表的会展场所，以及名车展销中心、大型的购书中心、天河体育中心等一批重要的商业和文体设施。 新城区中轴线着重突出综合功能特色、现代商业特色和高级商务特色。天河北购物主导商业区布局购物中心、百货商店、各种专业店和专卖店，以经营中高档商品为主，体现高端消费特征。正佳、天河城和时代广场等购物休闲服务主导型商业区以大型购物中心和购物广场作为现代化零售中心的支撑，以大型购书中心、天河体育中心和电脑城作为现代科技和文体中心的支撑。 珠江新城中央商务区以现代国际商务写字楼群为依托，引入金融机构、公司总部和办事机构以及高层次的中介服务机构。 琶洲岛国际会展商务区以新建的国际会展中心为依托，配套海洋科技园、信息中心、博览中心、购物中心等大型会展和商业设施，塑造会展品牌和拓展会展业务，成为会展业的核心，
XX产业园招商策划方案 第一部分.XX 产业园现状 XX- XXZHk海科技产业园位于上海市闵行区AB镇，占地面积240亩，总建筑面积87万貳19栋独栋办公、37栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自然景观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分. 项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX- XXZH1海科技产业园，以 XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个 集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。 第三部分. 项目策划方案 一、项目优势 1、政府主导开发项目，与XXZH联手打造XX- XXZHk海科技产业园； 2、上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹； 入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务 3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同 时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 5、地理优势 园区周边交通四通八达，现有公交：111路、15路；地铁：地铁N号线、 地铁N1号线、地铁N8号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里; 另有地铁N5号线（在建）-（WU路站），预计2020年建成通车； 6、区位优势
随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、 服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区； 二、项目劣势 1、目前项目 2 家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 2、公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 3、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 4、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 5、园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 6、园区相关配套政策无任何优势 三、项目机会 1、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 2、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 四、项目威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有在上海本地运营 多个项目已有一定知名度的运营商 2、如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛围的营造 分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 2、充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象 3、充分发挥政府开发项目的招牌作用 4、利用孵化器及加速器功能，打造产业地产科技概念 5、尽快建立完善的生活配套设施及完善的服务平台 6、短期内提高渠道合作佣金 7、提供样板房参观 五、项目招商目标 1、1—3 年内实现园区功能完善，业态分布合理，集聚效应显著的短期目标；
国际汽配城 招商工作管理手册 二O一二年二月十日
打造一支专业、高素质的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力和挑战。因此，招商管理制度的建立势在必行。 招商工作管理手册为加强规范招商过程中的管理及监督，促进和提高公司的招商业绩，树立公司的集体形象及招商人员的专业形象而制订。 该手册详尽阐述了各项规章管理制度，各岗位工作职责，招商环节中出现的问题及解决办法，招商政策及流程等，新进招商人员应详尽了解各章章程，以便招商工作的顺利开展。 该手册适用于招商部全体人员，为新进人员培训、日常行为准则及招商工作管理之标准，所有招商人员应严格遵守并执行。 招商人员应同心协力，为营造一个和诣、平等、友好的工作环境努力，为提高自身素质不断学习，为公司的发展作出应有的贡献。 最后，希望我们能在该招商手册的引导下逐渐成长，成为一名优秀的招商人员！
前言……………………………………………………………………………………………1-1 目录…………………………………………………………………………………………2-2 第一章组织架构图及岗位职责 一、组织架构图…………………………………………………………………………………3-3 二、部门岗位职责………………………………………………………………………………3-4 三、各岗位上岗要求、职责及规范……………………………………………………………4-10 第二章招商管理制度及行为准则 一、考勤规章制度……………………………………………………………………………10-10 二、日常工作要求……………………………………………………………………………11-13 三、培训管理制度……………………………………………………………………………13-13 四、招商费用管理制度………………………………………………………………………14-14 五、合同管理制度……………………………………………………………………………14-15 六、仪容仪表基本要求……………………………………………………………………15-19 七、辞职规定…………………………………………………………………………………19-19 第三章招商流程及奖罚方案 一、招商流程(见附表)………………………………………………………………………20-20 二、客户跟进责任及佣金分配问题…………………………………………………………21-22 三、成交后的工作……………………………………………………………………………22-22 四、招商人员佣金及奖罚方案………………………………………………………………22-22 第四章招商政策及区域规划 一、招商政策…………………………………………………………………………………23-23 二、区域规划…………………………………………………………………………………23-23