2012城市化商业地产研究

“万达广场”模式城市综合体研究王飞翔杭州华联置业有限公司【摘要】建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

万达集团历经十余年打造的以“万达广场”为品牌的城市综合体实现了快速发展，预计２０１２年实现开业７０座万达广场。

对万达模式城市综合体的研究极具现实意义。

【关键词】商业地产万达广场城市综合体综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。

随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。

创立于１９８８年大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国开业４９座。

持有物业面积９０３万平米。

万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Ｈｏｔｅｌ），写字楼（Ｏｆｆｉｃｅ），公共空间（。

ｕｂｌｉｃＳ。

ａｃｅ），购物中心（Ｓｈｏ。

ｉｎｇｍａｌｌ），文化娱乐休闲设施（Ｃｕｌｔｕｒｅ＆Ｒｅｃｒｅａｔｉｏｎ），公寓楼（Ａ。

ａｒｔｍｅｎｔ）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称ＨＯ。

ＳＣＡ。

一、“万达广场”演进过程万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店。

发展到第三代城市综合体，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

万达广场发展的三个阶段第一阶段（２００２－２００３）第二阶段（２００４－２００５）第三阶段（２００６至今）商业内容单一主力店加少量商铺多业态商业广场多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接城市综合体涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能经营模式主力店租赁；商铺销售以租赁为主住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市新开发区或ＣＢＤ代表项目长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京沈阳、武汉、南宁北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、评价业态比较单一，体量较小。

商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。

商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。

本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。

**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。

市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。

2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。

资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。

如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。

3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。

土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。

4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。

比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。

这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。

**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。

可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。

2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。

3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。

《我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例》篇一一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，商业地产行业经历了从无到有、从有到优的巨大转变。

在此背景下，万达商业地产作为行业内的领军企业，积极进行业务模式的创新与调整，其转型轻资产运营模式的研究显得尤为重要。

本文将围绕我国商业地产转型轻资产运营模式的背景及意义，以万达商业地产为例，进行深入分析。

二、我国商业地产转型轻资产运营模式的背景随着市场环境的变化和消费者需求的升级，传统重资产运营模式在商业地产行业中面临诸多挑战。

为适应市场发展，许多企业开始寻求轻资产运营模式的转型。

轻资产运营模式以品牌、管理和技术为核心，注重资本运作和价值创造，有效降低了企业的运营成本和风险。

三、万达商业地产的轻资产运营模式转型万达商业地产作为国内商业地产行业的领军企业，积极响应市场变化，开始了轻资产运营模式的转型。

其转型过程主要体现在以下几个方面：1. 品牌输出与运营管理：万达通过输出品牌和管理经验，与合作伙伴共同开发项目，实现了品牌价值的最大化。

2. 资本运作与价值创造：万达通过资本运作，如REITs（房地产投资信托基金）等金融工具，实现了资产的优化配置和价值的最大化。

3. 技术创新与数字化运营：万达积极运用互联网、大数据等先进技术，提高运营管理效率，降低运营成本。

四、万达商业地产轻资产运营模式的效果与启示通过轻资产运营模式的转型，万达商业地产取得了显著的成绩。

其品牌影响力不断提升，合作范围不断扩大，资本运作能力得到充分体现，数字化运营效果显著。

这一转型为其他商业地产企业提供了宝贵的经验和启示：1. 注重品牌建设与管理：品牌是企业的核心竞争力，通过品牌输出和管理经验的共享，可以实现企业价值的最大化。

2. 强化资本运作能力：充分利用金融工具，如REITs等，实现资产的优化配置和价值的最大化。

3. 创新技术与数字化运营：运用互联网、大数据等先进技术，提高运营管理效率，降低运营成本。

浅谈我国商业地产开发存在的问题及对策徐水泉（哈尔滨市房地产交易中心平房区房产交易管理所，黑龙江哈尔滨150060）[摘要]我国商业地产开发存在着局部投资过热、盲目投资等问题，造成土地资源浪费、环境污染，城市交通紧张。

这是由于开发商对商业地产发展特性认识不足，并在经营思路存在偏差。

同时，一些地方政府为了形象工程，不顾本地经济发展的实际情况，盲目进行建设。

政府必须发挥其宏观调控和税收杠杆作用，加强对商业地产的立法和调控力度，加强商业地产信贷控制，以及房地产执法管理部门的廉政建设，为商业地产发展创造良好的环境。

[关键词]商业地产开发；问题；对策[中图分类号]F293.3[文献标识码]B[收稿日期]2012-05-02改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机，商业地产业的发展加快了城市化和城市现代化步伐，为提升人们生活质量，促进经济发展与社会的进步做出了显著贡献。

也正因为如此，商业地产业也成为了地方政府招商引资的重点。

与此同时，由于商业地产开发投资大、利润高，是整个房地产行业高度关注的重点。

但是，长期以来，政府部门对商业地产乃至整个房地产业缺乏规范的约束和管理机制，在利益的驱使下房地产经济产生了泡沫并不断加大，带来了诸多严重的经济问题。

一、我国商业地产开发存在的主要问题1.商业地产局部投资过热在房地产业，一些头脑敏锐，有创新意识的地产商较早的将业务重点转向商业地产领域。

随后而来的是相当一批有实力的品牌地产商地产商纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。

一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，这令从中央到社会各界极为关注，不无忧虑。

2.商业地产盲目投资造成资源浪费长期以来，我国对商业地产开发的商业网点的建设情况，没有一个完整的、统一的数字，对商业地产总体形势缺乏准确的判断，直到最近，有关这方面的专业调查报告才从总体上对整个商业地产市场情况作出了一个判断：即商业网点总体不足的状况仍然没有改变，只是局部存在着过热的苗头，表象是同质化竞争；不仅存在着商业网点同质化竞争的现象，而且造成了浪费土地资源、环境污染、加剧城市交通紧张等问题。

青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。

上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。

上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。

本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。

一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。

上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。

二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。

2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。

广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。

3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。

同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。

三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。

2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。

广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。

3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。

广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。

结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。

未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。

商业地产市场现状与前景分析随着经济的发展和城市化进程的加速，商业地产市场在过去几年中呈现出蓬勃发展的趋势。

商业地产包括购物中心、写字楼、酒店、零售店铺等各类商业用地和物业，它们的发展与经济发展紧密相连。

本文将对商业地产市场的现状和未来前景进行分析。

一、商业地产市场现状1.1 购物中心购物中心作为商业地产市场的重要组成部分，近年来得到了迅猛发展。

随着人民生活水平提高和消费升级，人们对购物环境和消费体验的要求不断提高，购物中心积极满足了这一需求。

大型购物中心涵盖了包括品牌零售、餐饮、休闲娱乐等多种业态，成为人们日常出行购物的首选。

1.2 写字楼写字楼是商业地产市场的另一重要组成部分，随着城市人口规模的不断扩大和企业的集聚，写字楼市场需求持续增长。

尤其是一线城市和新一线城市，写字楼的供不应求已成为常态。

写字楼的高品质、配套设施和地理位置都是企业选择的重要考虑因素。

1.3 酒店随着旅游业的快速发展，酒店业也呈现出良好的增长势头。

短期出差和旅游消费的增加使得酒店需求稳步增长。

尤其是一些热门旅游城市和商业枢纽，酒店市场前景十分广阔。

二、商业地产市场前景分析2.1 城市化进程的加速随着城市化进程的不断加速，中国中小城市的发展潜力巨大。

这些城市需要大量商业地产的投资和建设，以满足居民的消费需求。

因此，商业地产市场有着广阔的前景。

2.2 消费升级的持续推动随着人们生活水平的提高，消费升级已成为趋势。

人们对购物环境、服务质量和消费体验的要求越来越高，购物中心、餐饮和娱乐行业面临巨大的发展机遇。

商业地产市场将受益于消费升级的持续推动。

2.3 互联网与商业地产的结合互联网的迅猛发展使得商业地产与互联网产生了密切的联系。

电子商务的蓬勃发展推动了线上线下融合的趋势，在商业地产领域推出了“新零售”模式。

商业地产的未来发展将受到互联网技术的影响，创新的商业模式将带来新的商机。

2.4 旅游业的持续增长随着人们休闲旅游需求的提升，旅游业成为经济增长的重要推动力。

城市化发展对房地产行业的影响近年来，我国城市化进程加快，城市人口不断增加，对房地产行业造成了巨大的影响。

本文将从多个角度对城市化发展对房地产行业的影响进行分析。

一、城市化对房地产需求的推动城市化带来了大量农村转城市人口，这些人口需要解决住房问题。

因此，城市化进程推动了房地产市场的需求增长。

大量城市人口的集聚，不仅刺激了住宅需求的快速增长，还促进了商业地产、工业地产等不同类型的房地产市场的繁荣。

二、城市化对房地产市场价格的影响城市化发展加剧了城市土地供给的不足，导致土地价格飞涨，进而推动了房地产市场价格的上涨。

高昂的土地成本使得开发商不得不调高房屋销售价格，购房成本增加，进而对居民生活产生一定压力。

但另一方面，房地产市场价格持续上涨也为持有房产的人群带来了巨大的财富回报。

三、城市化对房地产企业的机遇与挑战城市化发展使得房地产企业迎来了巨大的发展机遇。

城市建设需求增加，房地产企业可以通过大规模开发项目获得收益。

与此同时，由于市场竞争激烈，房地产企业需要不断提升自身竞争力，加强品牌建设和产品创新，以应对市场风险和竞争压力。

四、城市化对房地产投资的影响随着城市化进程不断推进，房地产投资成为了人们的选择之一。

相较于传统的投资方式，房地产投资在保值增值方面具有较大的优势。

因此，城市化对房地产投资需求的增加，进一步推动了房地产行业的发展。

五、城市化对房地产市场结构的调整城市化发展也对房地产市场结构产生了深刻影响。

传统的商品住宅在房地产市场中的比重逐渐减小，而创新型、精品型、特色型房地产产品成为市场消费热点。

随着城市化进程的推进，人们对于品质更高、功能更全面的房产需求逐渐增加。

六、城市化对房地产规模的扩大城市化进程带来了人口流入城市的增加，这使得房地产规模不断扩大。

伴随城市发展，城市的土地面积也在不断增加，这为房地产企业提供了更多的开发空间。

大量的人口流入和需要解决住房问题的需求，使得房地产行业成为了国民经济的重要支柱。

商业地产市场调研报告《商业地产市场调研报告》一、市场概况随着城市化进程的加速和经济的快速发展，商业地产市场正处于蓬勃发展的阶段。

商业地产包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等各种形式，其市场规模庞大，发展潜力巨大。

二、行业趋势1. 多元化发展：商业地产市场正在向多元化发展方向转变，不仅仅局限于传统的购物中心和写字楼，而是涵盖了更多新兴业态，如文化创意产业、科技园区等。

2. 体验消费：消费者对商业地产的需求正在发生转变，他们更加注重的是消费的体验和感受，而非单纯的商品购买。

因此，商业地产需要不断创新，提升消费者的体验感。

三、发展机遇1. 区域发展机遇：随着城市扩张和新兴城市的崛起，商业地产市场将迎来新的发展机遇。

一些二三线城市及新兴城市将成为商业地产市场的新蓝海。

2. 产业升级机遇：随着我国经济结构的转型升级，对商业地产的需求也将逐步发生变化，一些新兴产业的兴起将为商业地产市场带来新的发展机遇。

四、市场挑战1. 竞争加剧：商业地产市场竞争激烈，不仅面临来自同行业的竞争，还面临来自互联网和新兴业态的冲击。

因此，商业地产需不断提升自身核心竞争力。

2. 风险挑战：商业地产市场受到政策风险、市场风险等多方面因素的影响，需要及时应对各种风险挑战。

五、发展建议1. 创新发展：商业地产需要不断创新，不断提升消费者的体验感，积极拓展新的业态和业务。

2. 提升管理能力：商业地产需要加强管理能力，不断优化运营模式，提高效率，降低成本。

3. 多方合作：商业地产可以积极与互联网、新兴产业、城市规划等领域展开合作，共同推动商业地产市场的发展。

总结：商业地产市场发展潜力巨大，但同时面临诸多挑战。

只有抓住发展机遇，积极应对市场挑战，不断创新提升，才能在激烈的竞争中立于不败之地。

2012中国房地产百强企业研究报告由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了九年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

中国房地产百强企业研究百强企业整体发展特点分析(1)销售业绩稳步增长，市场份额持续提高基于对房地产市场运行趋势的准确判断，百强企业主动调整市场定位和经营模式，依托灵活的销售策略、均衡的市场布局和多年积累的品牌效应，推动业绩较快增长。

2011年销售总额16583亿元，销售面积16679万平方米，同比分别增长17.5%和11.2%，均高于全国平均水平5个百分点左右。

百强企业市场份额持续提升，内部阵营间分化继续加快，百亿阵营再度扩容，700亿以上的百强企业有5家，较上年增加了4家。

(2)资产增长注重质量，规模提升扩大布局2011年，百强企业资产规模持续增长，总资产均值为445亿元，同比增长28.7%；净资产均值为118.6亿元，同比增长26.8%。

百强企业有效控制了负债的增长速度，有效改善了资产增长质量。

2011年，百强企业布局的城市数量进一步增加，为规模化扩张打下重要基础，综合实力TOP10企业平均进入城市数量达40.5个，较2010年增长5.8个。

(3)盈利规模持续增长，高效运营保障盈利质量百强企业2011年的营业收入和净利润分别同比增长29.5%、26.2%，盈利规模不断提升。

盈利质量方面，百强企业2011年的净资产收益率(ROE)均值为19.5%，与上年相比下降0.3个百分点。

2011年，百强企业净利润率和周转率均有不同程度的下降，但部分百强企业通过积极改善成本管控、调整营销策略等运营措施保障了盈利质量的提升。

(4)成长速度回归常态，均衡布局促进发展2011年，百强企业保持了较快的增长态势，房屋销售面积增长率为11.2%，领先全国近6个百分点；同期百强企业净利润增长率为26.2%。