商业地产运营模式及法律风险防范
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房地产中介如何防范经营风险
房地产中介如何防范经营风险在房地产市场中，房地产中介扮演着至关重要的角色。
他们连接着买家和卖家，为双方提供专业的服务，促进房地产交易的顺利进行。
然而，在这个过程中，房地产中介也面临着诸多经营风险，如果不能有效地防范和应对，可能会给企业带来巨大的损失。
那么，房地产中介应该如何防范经营风险呢？一、加强法律法规学习房地产行业涉及众多法律法规，如《城市房地产管理法》《合同法》《物权法》等。
房地产中介从业人员必须熟悉这些法律法规，确保在业务操作中严格遵守，避免因违法违规行为引发法律风险。
例如，在签订合同过程中，要确保合同条款符合法律法规的要求，明确双方的权利和义务，避免出现模糊不清或不公平的条款。
二、规范业务流程1、房源信息核实对房源信息进行严格核实是防范风险的重要环节。
中介应要求业主提供真实、准确的房屋产权证明、房屋状况等信息，并通过相关部门进行核实。
同时，对房屋的实地勘察也不能马虎，要确保房屋的实际情况与业主提供的信息一致，避免出现虚假房源导致的交易纠纷。
2、客户资格审查对于买家，要审查其购房资格、资金状况和信用记录等。
确保买家有足够的资金和合法的购房资格，避免因买家无法履行合同而造成的损失。
3、交易资金监管建立规范的交易资金监管制度，确保购房资金的安全。
可以通过与银行合作，设立专门的资金监管账户，保障资金在交易过程中的安全流转，防止资金被挪用或出现其他风险。
三、提高员工素质1、专业培训定期组织员工参加专业培训，提升其业务能力和专业知识水平。
培训内容包括房地产市场动态、法律法规、业务流程、沟通技巧等，使员工能够为客户提供更优质、更专业的服务。
2、职业道德教育加强员工的职业道德教育，培养其诚实守信、保守客户机密的职业操守。
杜绝员工为了追求个人利益而损害客户利益或公司声誉的行为。
四、建立风险预警机制1、市场监测密切关注房地产市场的动态，包括政策变化、房价走势、供需关系等。
及时分析市场变化对业务的影响，提前制定应对策略，降低市场风险。
商业地产风险防范措施报告
商业地产风险防范措施报告目录一、概述 (2)二、风险防范措施 (3)三、城市化进程推动商业地产需求增长 (5)四、消费升级带动商业地产投资机会 (8)五、新政策对商业地产投资的影响 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着消费升级，人们对健康、休闲、文化等领域的需求也不断增加，相关产业成为了商业地产投资的热点。
例如，健身、游泳、瑜伽等运动健康类产业、电影院、剧院等文化娱乐类产业以及餐饮、时尚零售等品质生活类产业，都是当前商业地产投资的热门方向。
这些产业有着巨大的市场需求，可以带来高回报率和稳定的租金收益。
房产税的征收方式和税率也会直接影响商业地产市场。
高额的房产税会增加持有商业地产的成本，影响投资者的投资意愿；适度的房产税则可以促使闲置商业地产得到更好利用，提升市场供给效率。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新,包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
商业地产的细分领域越来越多，商业地产项目的多元化发展是未来发展的重要趋势。
除了传统的购物中心、写字楼、酒店、医院等类型之外，未来还将涌现出更多的商业地产项目类型，如文化娱乐、科技创新等领域。
声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。
二、风险防范措施商业地产是一个复杂的领域，涉及到大量的投资和管理，因此风险防范措施对于商业地产行业至关重要。
有效的风险防范措施能够帮助投资者和经营者规避潜在的风险，保护他们的利益并确保项目的持续成功。
商业中心及房地产开发项目社会稳定风险分析
商业中心及房地产开发项目社会稳定风险分析社会稳定风险是商业中心及房地产开发项目中一个重要的风险因素，并且在近年来越来越受到重视。
社会稳定风险指的是项目在实施过程中可能引发的社会问题，例如社会不满、抗议示威、劳工纠纷等，这些问题可能会对项目的进度、成本、计划和声誉等方面产生负面影响。
其次，商业中心及房地产开发项目可能伴随着环境污染问题，引发社会稳定风险。
大规模的开发项目往往伴随着土地破坏、水源污染、空气污染等环境问题。
当项目对周边环境造成严重影响时，可能引发当地居民的不满情绪，并可能引发环保组织的抗议行动。
这些行动可能导致项目的停工、改变甚至取消，对投资方和开发商来说是严重的损失。
此外，商业中心及房地产开发项目往往需要大量廉价劳动力，劳工纠纷也是一个社会稳定风险。
一些劳动力可能面临低工资、无社会保障、不合理工时等问题，这可能引发劳工的抗议、罢工等行动，严重影响项目的正常运行。
劳工纠纷在当地社会中引发不满情绪，并可能对项目的声誉造成负面影响，甚至导致合同纠纷等法律风险。
为了应对商业中心及房地产开发项目中的社会稳定风险，可以采取以下措施：首先，积极与当地社区、政府及居民沟通和协商，尽可能提前了解他们的关切和需求。
通过与各利益相关者的对话，能够适应地做出调整和改进，避免引发不满和抗议。
其次，加大项目的社会责任投入。
确保在项目实施过程中，对受影响的居民提供合理的补偿和安置，并切实履行企业社会责任，推动当地经济发展和居民生活水平提升，减少社会不满情绪的产生。
同时，注重环境保护，采取可持续发展的方式开发。
在项目实施过程中，严格遵守环保法律法规要求，加强环境监测和治理，避免对周边环境产生严重影响。
此外，加强劳工权益保障，确保工人的工资、工时、工作条件等得到有效保障和落实。
与工会建立良好的合作关系，及时解决劳动纠纷，确保项目顺利进行。
最后，建立有效的投诉渠道和危机管理预案。
及时响应和解决社会不满和抗议，减少负面影响的扩散。
我国房地产企业面临的法律风险及防范对策
产 品销 售 、对 外投 资 、改 制重 组 、收 购兼 并 以及 内
部规章 制 定 等 等 都 有 可 能 存 在 不 同 程 度 的 法 律 风
险 。法律 风 险是 一 种商 业风 险 ，也 是企 业 多 种 经 营
风 险 中最 容易 被 忽视 的风 险 ，如 果企 业 出现 重 大法 律 风 险 ，或者 出 现 法 律 风 险 后 处 置 不 及 时 、不 得
例 外地 要 面对 各种 法 律风 险 。 目前 ，我 国 房地 产 业 所 面临 的法 律 风险 主要 包括 外 部环 境造 成 的法 律 风
险 和企 业 内部 自身 因 素造成 的法 律 风险 。
（ ） 外 部 环 境 风 险 一
重要 但 同时又极 容 易被 忽 视 的风 险 ，对 其 防 范不利 时往 往会 给 企业 带来严 重 的 负面效应 ，有
时甚至是 颠 覆性 的后 果 。本 文着 重 分析 了 目前 我 国房 地 产 企业 所 面 临的主要 的法律 风 险 ，并 据 此提 出 了相应 的防 范对 策 和建议 。 关 键词 ：房 地产 企 业 ；法律 风 险 ；防 范对策 中图分类号 ：Ｆ９ ． ２３３ 文献标 识码 ：Ａ 文章编 号 ：１０ ９ ９ （０８ ３— １３ ６ ０７— ０２ ２０ ）０ ０２ —０
理 。 而企业 的所 有 经 营 和 管理 行 为 ，如 原 料 采 购 、
发展 的 同时 ，许多 房 地产 企业 防 范风 险 的意 识 却并 没有 随之 提 高 ，许 多风 险交 织 存 在 于房 地 产 企业 的 运 行 中 。作 为一 种 极为重 要 却 最容 易 被 忽 视 的经 营 风险 ，法 律 风 险 带 来 的 后 果 严 重 时 甚 至 是 颠 覆 性 的 ，正 如美 国通 用 电气公 司 原 总 裁 杰 克 ・ 韦尔 奇 在 回答 别人 问他最 担 心什 么 时 候 所 说 的 ： “ 实并 不 其
房地产开发企业合规管理及法律风险防范_记录
《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。
通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。
文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。
通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。
1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。
在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。
加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。
随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。
土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。
房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。
商业地产售后包租的法律风险及其防范
时代经贸 ２ ０ １ ３年 ２ 月 总第２ ６ ８ 期
商 业 地 产 售 后 包 租 的 法 律 风 险 及 其 防 范
隋 雯
（Ｉ － 海 大 学 ，上 海 ２ ０ ０ ４ ４ ４ ）
【 摘 要 】售后包租作为商业地产 融资的一种重要方式，为越来越 多的房地产开发商所采用。虽然 目前我国的法律 没有明令禁止这一销售模 式，但是该模式在实 际运作 中所存在的法律风 险仍然是开发商和购房者不可忽视的重要问题。本文将就商业地产售后包租销售模式中存在的法律风险及其防范措施进行具体 的阐述。 【 关键词 】商业地产；商一 般会 在 项 目工程 竣工 之 前获得 预售 许可 证 ，并 且 向社 会 公开 出售 房 产 ， 并且 承 诺 在 项 目竣 工 验 收之 前 或 工 程 计 划 竣 工 之时 开始 向购 房 者 回报租 金 。但 是如 果工 程不 能 够按 时竣 工验 收 ， 则无 法交 付于 承 租方 进行 使用 ，此时 开发 商则 面 临着 对承 租方 的 违 约风 险 。而此 两 种情 况下 ，开 发 商仍 需按 照合 同 约定 向购 房者 支 付 包 租 期 间 的 租 金 ， 因 此 就 会 造 成 开 发 商 的 资 金 链 紧 张 ， 有 时 甚 至 开 发 商 也无 法按 时 支付 租金 ，而 造成 对 购房 者 的违约 。由此 可见 ，房 屋 无法按 时竣工 ，将使 开发 商面 临双重违 约的风 险 。 ４ ． 租 金 水平 变化 导 致 的购 房者 违 约的 风险 由于售 后 包 租 模 式 中， 约 定 的租 赁 合 同期 限 一般 较 长 ，并 且 对 租 金 的 约定 明确 并 且 稳 定 ， 并 未随 着 市 场 经 济 的变 化 而 变 化 。 但 是 随着 时 间 的延 长 ，商 业 地产 的租 金 一 般 会发 生 较 大 的变 动 ， 如 果 租金 增 长 过 快 ，那 么购 房 者 势 必 将 要 权 衡履 约 和 违 约 的 成 本 大 小 ，如 果 违 约 的 损 失 小 于 实 际租 金 收 益 的 话 ，那 么 购 房 者 很 可 能要 求 解 除包 租 合 同 ， 收 回房 屋 而 另 行 寻租 。 由于 商 业 地 产 项 目 的购 房 者 数 量 较 多 ， 一 旦 出现 购 房 者 群 体违 约 现 象 的 话 ， 将对 开 发商 的 资金及 经 营情 况 造成 巨大 的影 响 。 ５ ． 售 后 包租 广 告 宣传 的法 律 风险 商 业 地产 促销 的手 段 之 中， 大 量 的广 告 攻 势 是 不 可或 缺 的环 节 。开 发 商 为 了更 多更 快 的 回笼 资 金 ， 常常 在 广 告 宣传 中 以 “ 投 资 回报 率８ ％ 一１ ０ ％” 、 “十年 包 租 ”等 字 眼 ，来 博 得 更 多 的 眼球 。 在商业地产销售广 告中需要注意的法律风险主要有 ： （１ ）若 销 售 广 告 的 说 明和 允 诺 具 体 确 定 ，对 商 品房 买 卖 合 同 的订 立 以及 房 屋 销 售价 格 的确 定 有 重 大 影 响 的话 ，那 么 即 使广 告 的 内容 未 载 入 销 售 合 同 ，也 会 被 视 为 合 同 的 一部 分 ，对 双 方 当事 人 均 具 有 约 束 力： （ ２ ） 售 后 包 租 行 为 具 有 一 定 的融 资性 质 ， 因此 为 了 吸 引 更 多 的 资金 注 入 ，开 发 商 通 常会 在 销 售 广 告 中承 诺 较 高 的 投 资 回报 率 、 较 低 的 投 资 风 险 等 。但 是 如 果 开 发 商 对 在 广 告 中 承 诺 的 内 容 ，例 如 质 量 、 价格 、项 目情 况 等 内容 无法 兑 现 ，那 么 该 宣传 广 告则 有 可 能 被 认 定 为 虚假 广 告 ，使 得 开 发商 面 临 着 相 应 的 民事 、 行 政甚 至 刑事 处 罚 。 三 、售 后包 租 法律 风 险 的防范 建议 鉴 于 以 上 出现 的各 种 法 律 风 险 问题 ，针 对 售 后包 租 操 作 模 式 的法律 风 险 防范 ，提 出 如下 几 点建议 ： １ ． 房 地 产 开 发 商 要 充 分 评 估 开 发 项 目的 各 种 风 险 。 这 种 评 估 应 当 是 综 合 性 的 ，不 仅 包 括 法 律 上 的 ，还 应 当包 括 商 业 上 的、 政 策上的等。【 ２ 在 评估 结果 出来 后 ，需 要 对 评 估结 果 进 行 深 入 的 分 析 考 察 ，综 合 研 究 项 目的 开 发 前景 ，为 售 后 包租 操 作 模 式 奠 定 一 个 良好 的 基 础 。 同 时 需 要 根 据 项 目所 在 地 对 商 业 地 产 的 各 种 监 管 政 策 的不 同 ，及 时 调 整 项 目的运 作 模 式 ， 以达 到 与 投 资 者 的 共赢 的风 险 目的。 在 司 法 实 践 中 ， 售后 包 租 被 法 院认 定 为 非 法 集 资 ，通 常 具有 ２ ． 开 发 商 可 以将 售 后 包 租 委 托 给 专 业 独 立 的 第 三 方 或 商 业 物 业 以下特 征 ： 公 司代 理 。这 样 不仅 使 买卖和 租 赁 的法律 关系 变 的相对 简 单 ，而且 （ １ ） 个 人 或 者 房 地 产 开 发 商 ， 以 虚 构 的 商 业 地 产 项 目 或 者 以 可 以有 效 的 为 开 发 商 隔 离 风 险 。 构 建 合 理 的 委 托 经 营 机 制 ， 走 中 介 实 际 己无 法 完成 的项 目为 幌 子 ， 以返 本 销 售 、售 后 包 租 、约 定 回 专 业化 、规 模 化 的道路 ，使得 开发 商逐 渐 退 出， 改 由专 业 的第 三方 购 、销 售房 产 份 额 等 方 式 非 法 吸 收 资 金 的 。此 时 ， 由于 并 不 存 在 或 商业 物业 公 司承 担起 物业 保值 、增 值 、正常 返租 的 责任 。［ 。 ］ 真 实 的 商业 地 产 项 目或 者 由于 开 发 商 的 经 营状 况 恶 化 而 使 项 目无 ３ ． 开 发 商应 当制 定合 理 可行 的工 程建 设进 展方 案 ，应尽 量 充分 法 完 成 ，进 而 使 合 同 中约 定 的 产权 取得 、租 赁 等 合 同 目的 无 法 实 地预 估 各种 不确 定 因素 对工 程 建设 进度 的影 响 。把 向承 租方 交付 房 现 ，那 么 合 同 中约 定 的 “高 额 回报 ”就 成 了一 纸 空 文 ，因 此 通 常 屋 的时 间与 向购 房 者支 付 租金 的 时 间衔接 起来 ， 并且 要及 时跟 进 会 被法 院认 定为 非 法集 资 行为 。 项 目的建 设进 展 ，保 证 工程 能够 在 规定 的时 间 内竣工 验 收合格 ， 以 （ ２ ） 向不特 定 对 象 筹集 资 金 。非 法 集 资 的客 观表 现 形 式 之 一 降低 因逾 期交 房而面 临 的双重违 约风 险。 便 是 面 向 不 特 定 的社 会 公众 进 行 资 金 募 集 ， 集 资 的 对 象 具有 不特 ４ ． 租 赁 合 同 中 约 定 的包 租 利 率 通 常 并 且 高 于 银 行 的 贷 款 利 定 性 。 如 果 是面 向特 定 的少 数 投 资 者 进 行 的 资 金募 集 活 动 ，不 能 率 ，但 是 该 利 率 不必 要 固 定化 ，可 以在包 租 合 同 中约 定 随着 银 行 被认 定 为 非法 集 资行 为 。 贷 款利 率 的变 化做 相 应 的 调整 。Ⅲ并且 可 以约 定 严格 （ 下转封 三 ）
商 业 地 产 售 后 包 租 的 法 律 风 险 及 其 防 范
隋 雯
（Ｉ － 海 大 学 ，上 海 ２ ０ ０ ４ ４ ４ ）
【 摘 要 】售后包租作为商业地产 融资的一种重要方式，为越来越 多的房地产开发商所采用。虽然 目前我国的法律 没有明令禁止这一销售模 式，但是该模式在实 际运作 中所存在的法律风 险仍然是开发商和购房者不可忽视的重要问题。本文将就商业地产售后包租销售模式中存在的法律风险及其防范措施进行具体 的阐述。 【 关键词 】商业地产；商一 般会 在 项 目工程 竣工 之 前获得 预售 许可 证 ，并 且 向社 会 公开 出售 房 产 ， 并且 承 诺 在 项 目竣 工 验 收之 前 或 工 程 计 划 竣 工 之时 开始 向购 房 者 回报租 金 。但 是如 果工 程不 能 够按 时竣 工验 收 ， 则无 法交 付于 承 租方 进行 使用 ，此时 开发 商则 面 临着 对承 租方 的 违 约风 险 。而此 两 种情 况下 ，开 发 商仍 需按 照合 同 约定 向购 房者 支 付 包 租 期 间 的 租 金 ， 因 此 就 会 造 成 开 发 商 的 资 金 链 紧 张 ， 有 时 甚 至 开 发 商 也无 法按 时 支付 租金 ，而 造成 对 购房 者 的违约 。由此 可见 ，房 屋 无法按 时竣工 ，将使 开发 商面 临双重违 约的风 险 。 ４ ． 租 金 水平 变化 导 致 的购 房者 违 约的 风险 由于售 后 包 租 模 式 中， 约 定 的租 赁 合 同期 限 一般 较 长 ，并 且 对 租 金 的 约定 明确 并 且 稳 定 ， 并 未随 着 市 场 经 济 的变 化 而 变 化 。 但 是 随着 时 间 的延 长 ，商 业 地产 的租 金 一 般 会发 生 较 大 的变 动 ， 如 果 租金 增 长 过 快 ，那 么购 房 者 势 必 将 要 权 衡履 约 和 违 约 的 成 本 大 小 ，如 果 违 约 的 损 失 小 于 实 际租 金 收 益 的 话 ，那 么 购 房 者 很 可 能要 求 解 除包 租 合 同 ， 收 回房 屋 而 另 行 寻租 。 由于 商 业 地 产 项 目 的购 房 者 数 量 较 多 ， 一 旦 出现 购 房 者 群 体违 约 现 象 的 话 ， 将对 开 发商 的 资金及 经 营情 况 造成 巨大 的影 响 。 ５ ． 售 后 包租 广 告 宣传 的法 律 风险 商 业 地产 促销 的手 段 之 中， 大 量 的广 告 攻 势 是 不 可或 缺 的环 节 。开 发 商 为 了更 多更 快 的 回笼 资 金 ， 常常 在 广 告 宣传 中 以 “ 投 资 回报 率８ ％ 一１ ０ ％” 、 “十年 包 租 ”等 字 眼 ，来 博 得 更 多 的 眼球 。 在商业地产销售广 告中需要注意的法律风险主要有 ： （１ ）若 销 售 广 告 的 说 明和 允 诺 具 体 确 定 ，对 商 品房 买 卖 合 同 的订 立 以及 房 屋 销 售价 格 的确 定 有 重 大 影 响 的话 ，那 么 即 使广 告 的 内容 未 载 入 销 售 合 同 ，也 会 被 视 为 合 同 的 一部 分 ，对 双 方 当事 人 均 具 有 约 束 力： （ ２ ） 售 后 包 租 行 为 具 有 一 定 的融 资性 质 ， 因此 为 了 吸 引 更 多 的 资金 注 入 ，开 发 商 通 常会 在 销 售 广 告 中承 诺 较 高 的 投 资 回报 率 、 较 低 的 投 资 风 险 等 。但 是 如 果 开 发 商 对 在 广 告 中 承 诺 的 内 容 ，例 如 质 量 、 价格 、项 目情 况 等 内容 无法 兑 现 ，那 么 该 宣传 广 告则 有 可 能 被 认 定 为 虚假 广 告 ，使 得 开 发商 面 临 着 相 应 的 民事 、 行 政甚 至 刑事 处 罚 。 三 、售 后包 租 法律 风 险 的防范 建议 鉴 于 以 上 出现 的各 种 法 律 风 险 问题 ，针 对 售 后包 租 操 作 模 式 的法律 风 险 防范 ，提 出 如下 几 点建议 ： １ ． 房 地 产 开 发 商 要 充 分 评 估 开 发 项 目的 各 种 风 险 。 这 种 评 估 应 当 是 综 合 性 的 ，不 仅 包 括 法 律 上 的 ，还 应 当包 括 商 业 上 的、 政 策上的等。【 ２ 在 评估 结果 出来 后 ，需 要 对 评 估结 果 进 行 深 入 的 分 析 考 察 ，综 合 研 究 项 目的 开 发 前景 ，为 售 后 包租 操 作 模 式 奠 定 一 个 良好 的 基 础 。 同 时 需 要 根 据 项 目所 在 地 对 商 业 地 产 的 各 种 监 管 政 策 的不 同 ，及 时 调 整 项 目的运 作 模 式 ， 以达 到 与 投 资 者 的 共赢 的风 险 目的。 在 司 法 实 践 中 ， 售后 包 租 被 法 院认 定 为 非 法 集 资 ，通 常 具有 ２ ． 开 发 商 可 以将 售 后 包 租 委 托 给 专 业 独 立 的 第 三 方 或 商 业 物 业 以下特 征 ： 公 司代 理 。这 样 不仅 使 买卖和 租 赁 的法律 关系 变 的相对 简 单 ，而且 （ １ ） 个 人 或 者 房 地 产 开 发 商 ， 以 虚 构 的 商 业 地 产 项 目 或 者 以 可 以有 效 的 为 开 发 商 隔 离 风 险 。 构 建 合 理 的 委 托 经 营 机 制 ， 走 中 介 实 际 己无 法 完成 的项 目为 幌 子 ， 以返 本 销 售 、售 后 包 租 、约 定 回 专 业化 、规 模 化 的道路 ，使得 开发 商逐 渐 退 出， 改 由专 业 的第 三方 购 、销 售房 产 份 额 等 方 式 非 法 吸 收 资 金 的 。此 时 ， 由于 并 不 存 在 或 商业 物业 公 司承 担起 物业 保值 、增 值 、正常 返租 的 责任 。［ 。 ］ 真 实 的 商业 地 产 项 目或 者 由于 开 发 商 的 经 营状 况 恶 化 而 使 项 目无 ３ ． 开 发 商应 当制 定合 理 可行 的工 程建 设进 展方 案 ，应尽 量 充分 法 完 成 ，进 而 使 合 同 中约 定 的 产权 取得 、租 赁 等 合 同 目的 无 法 实 地预 估 各种 不确 定 因素 对工 程 建设 进度 的影 响 。把 向承 租方 交付 房 现 ，那 么 合 同 中约 定 的 “高 额 回报 ”就 成 了一 纸 空 文 ，因 此 通 常 屋 的时 间与 向购 房 者支 付 租金 的 时 间衔接 起来 ， 并且 要及 时跟 进 会 被法 院认 定为 非 法集 资 行为 。 项 目的建 设进 展 ，保 证 工程 能够 在 规定 的时 间 内竣工 验 收合格 ， 以 （ ２ ） 向不特 定 对 象 筹集 资 金 。非 法 集 资 的客 观表 现 形 式 之 一 降低 因逾 期交 房而面 临 的双重违 约风 险。 便 是 面 向 不 特 定 的社 会 公众 进 行 资 金 募 集 ， 集 资 的 对 象 具有 不特 ４ ． 租 赁 合 同 中 约 定 的包 租 利 率 通 常 并 且 高 于 银 行 的 贷 款 利 定 性 。 如 果 是面 向特 定 的少 数 投 资 者 进 行 的 资 金募 集 活 动 ，不 能 率 ，但 是 该 利 率 不必 要 固 定化 ，可 以在包 租 合 同 中约 定 随着 银 行 被认 定 为 非法 集 资行 为 。 贷 款利 率 的变 化做 相 应 的 调整 。Ⅲ并且 可 以约 定 严格 （ 下转封 三 ）
商业地产的运营模式是怎么样的
商业地产的运营模式是怎么样的商业地产有什么运营的模式啊?看完店铺整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!商业地产的运营模式1、分割出租开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。
由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。
2、分割出售分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。
从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。
3、售后返租分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。
为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。
同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
4、地产开发与商业运作同步并存模式地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。
房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
商业地产售后包租的法律风险及其防范
商业地产售后包租的法律风险及其防范【摘要】售后包租作为商业地产融资的一种重要方式，为越来越多的房地产开发商所采用。
虽然目前我国的法律没有明令禁止这一销售模式，但是该模式在实际运作中所存在的法律风险仍然是开发商和购房者不可忽视的重要问题。
本文将就商业地产售后包租销售模式中存在的法律风险及其防范措施进行具体的阐述。
【关键词】商业地产；售后包租；法律风险；风险防范一、售后包租概述售后包租是一种集销售与融资为一体的特殊模式，是房地产开发商筹集资金的一种重要方法。
它通常指开发商将所出售的商品房，通过在一定期限内承租或者代为出租的方式，以承租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。
售后包租的经营模式早在20世纪60年代出现于美国，后流行于日本、香港、台湾等地。
在上世纪90年代中期传到我国海南及广东沿海地区，后传入内地等城市，为国内市场借鉴并流行。
[1]售后包租在国外原先是开发商融资的一种方式，但目前国内的操作实质上是开发商以高回报、低风险的承诺方式促销商品房，从而加快资金的回笼速度，演变为开发商用以套取现金的一种财务技巧。
二、售后包租模式中的法律风险由于售后包租涉及到房地产开发商、购房者、银行、房产经营方、承租方等多方主体签订的买卖合同、委托经营合同、租赁合同等多份合同，故其中涉及的法律关系较为复杂，一旦出现纠纷，将有可能涉及到多方利益，并产生一定的连锁反应。
我国《商品房销售管理办法》，第十一条明确规定“开发商不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
”而我国各地对售后包租的监管态度，则因地区经济形势的不同及各地房地产市场的差异，而存在变化。
[2]由于售后包租的法律关系复杂，一旦合同主体因履行合同发生纠纷，常面临着合同被法院认定无效、开发商违约、承租方违约等风险。
而房地产开发商为了达到大量吸引顾客并快速回笼资金的目的，常常通过大量的广告来宣传所售商业地产的高回报、低风险等内容，因此又涉及宣传广告的性质及效力等法律风险。
商业地产的运营管理
委托经营模式
总结词
商业地产委托经营模式是指商业地产开发商将商业地产委托给专业的商业运营管理公司 进行经营管理，按照约定的比例分配经营收益。
详细描述
在委托经营模式下，商业地产开发商通常需要选择具备丰富商业运营管理经验的专业公 司作为受托方。开发商需要与受托方签订委托经营合同，明确双方的权利和义务。受托
环境卫生管理
维护商业地产的清洁卫生，创 造良好的购物和工作环境。
客户服务
提供优质的客户服务，处理客 户投诉和需求，提升客户满意
度。
物业管理的模式与特点
专业化管理
商业地产物业管理需要专业的管理团 队和技术支持，确保管理的高效和专 业性。
个性化服务
根据商业地产的特点和客户需求，提 供个性化的服务方案，满足不同客户 的需求。
总结词
加强人才培养和引进，提升团队能力
详细描述
商业地产运营管理需要高素质的人才团队，应加强人才培 养和引进工作，提升团队的专业素质和管理能力。同时， 建立完善的激励机制和培训体系，激发员工的积极性和创 造力。
法律风险的管理与应对
总结词
遵守法律法规，规范企业行为
详细描述
商业地产企业应严格遵守相关法律法规，确保企业行为合 法合规。同时，加强法律意识和风险意识，建立健全的法 律风险防范机制，预防和化解法律风险。
合同约定
根据与客户签订的物业服 务合同，提供约定的服务 内容和标准，保护客户和 自身的合法权益。
06
商业地产的风险管理与应对
市场风险的管理与应对
总结词
了解市场趋势，及时调整经营策略
详细描述
商业地产市场变化快速，需密切关注市场动态，了解行业 趋势，定期评估市场需求和竞争状况，以便及时调整经营 策略，降低市场风险。
地产项目风险与防范措施
VS
详细描述
某地产公司在开发住宅项目时，通过对市 场进行深入调研，了解目标客户的需求和 喜好，针对性地进行产品设计和营销策略 ，成功地规避了市场风险，实现了销售业 绩的稳定增长。
政策风险防范案例分析
总结词
政策风险是指政府政策变化对地产项 目的影响，如土地政策、税收政策等 。
详细描述
某地产公司在开发商业地产项目时， 密切关注政府政策变化，及时调整项 目规划和设计方案，确保项目符合政 策要求，避免了因政策变化导致的损 失。
团队协作问题
团队内部协作出现问题，如沟通不畅 、工作不协调等，可能影响项目的顺 利进行。
03 地产项目风险防范措施
市场风险的防范措施
深入市场调研
通过市场调研了解市场需求、竞争态势和行业趋 势，为项目定位和决策提供依据。
多样化投资组合
通过开发不同类型和区域的项目，降低单一市场 风险的影响。
灵活定价策略
法律咨询与审查
在项目前期和过程中，聘请专业律师进行法 律咨询和文件审查，确保合法合规。
风险转移
通过保险、担保等方式转移部分法律风险。
人员风险的防范措施
01
02
03
培训与选拔
加强员工培训和选拔，提 高团队整体素质和能力。
激励机制
建立有效的激励机制，激 发员工积极性和创造力。
团队建设与沟通
加强团队建设和内部沟通 ，提高团队协作效率。
政策风险
总结词
政策风险是指由于政府政策、法规等因素的变化 ，对地产项目产生负面影响的风险。
税收政策变化
税收政策的变化可能增加地产项目的开发成本， 降低收益。
ABCD
土地政策调整
政府对土地政策的调整可能影响到地产项目的土 地获取和开发进度。
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三、商业地产运营中的法律风险及防范
鉴于商业地产是由多方运转的商业价值链组成，需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能实现共赢，本文将结合商业地产运营中的开发、招商销售、经营管理几个环节着重探讨其中可能涉及的法律风险。
（一）商业地产开发中的法律风险
1．宏观调控的风险
宏观调控是国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。比如上海市政府曾针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。为此，开发商在前期开发阶段应熟悉国家及地方有关商业地产的最新法律政策动态，以避免后期出于被动局面，承受巨大损失。
商业地产运营模式及法律风险防范
商业地产运营模式及法律风险防范
［摘要］商业地产在我国起步较晚,但随着社会经济的高度发展和城市化进程的加快，商业地产宛若雨后春笋得到迅猛发展。近几年,受整体宏观经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响,住宅开发商也纷纷转型进入商业地产领域,以期在商业地产市场分得一杯羹。本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式，并着重从法律角度分析了商业地产运营中需要防范的法律风险以及相应措施。
3．报批报建的法律风险
商业地产的开发中，报批报建是必经程序，报批报建过程中开发商若有违法行为的，伪造材料骗取批文，业主可因此诉请解除房屋买卖合同，要求开发商返还购房款、定金等并赔偿业主损失。另外，规划部门可据此撤销规划许可。被规划部门、房产管理部门、工商部门等行政主管机关会严厉处罚开发商的造假行为，如警告或罚款。
二、商业地产的主要经营模式
商业地产运营模式就是商业地产项目在建造之初或建造之后,拥有商业地产所有权者采取的出租或出售商业地产项目的模式，结合国内相关研究，可将商业地产的主要经营模式分为纯出售模式、只租不售模式、租售结业地产产权开发商只销售、出让产权,销售完成之后开发商不再对商业地产项目进行干预。纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用的模式。典型代表是SOHO中国早期采取的“开发-销售”的散售模式。其通过先开发商业物业,然后再散售给中小投资者和经营者,通过销售获取快速的资金回笼和开发价值。但因最后的业绩不佳，2013年,潘石屹宣布SOHO中国转型:不再做散售改为出租,SOHO中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。
（二）招商销售中的法律风险
1.广告宣传的法律风险
在商业地产的前期招商宣传中，若开发商发布虚假广告，则视为一种欺诈行为，购房者可要求退房退租，也可依据消费者保护法要求开发商承担购房款一倍的惩罚性赔偿。另外，因广告宣传侵害其他经营者的，开发商应当承担损害赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润，并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。同时开发商也会因广告内容不当涉嫌不正当竞争，会被行政机关处罚，责令改正，没收违法所得，可以根据情节处以罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照。开发商因发布虚假广告构成犯罪的，可依照虚假广告罪追究刑事责任。
2.只租不售模式
这种模式指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权,而是将商业地产项目出租给经营者经营。只租不售模式又可以分为整体出租、零散出租或是分层分片出租等的形式。
3.租售结合模式
此种模式下，地产开发商将商业地产项目一部分用于出租,一部分用于出售的运营模式。这种模式下,开发商一般是将物业的大部分出租给主力店,然后再销售剩余零散的小型商铺。如万达釆取的商业地产运营模式是其传统的订单式模式,即“出租给主力店商铺+出售零散小商铺”的模式也是租售结合的模式，在模式下,万达在项目建设之前,已确定了大部分主力店客户,在项目建成后釆取统一运营管理,通过整体打造和品牌推广,提升商业物业的知名度,然后在整合商业物业内所有商铺资源,共同进行推广。
2．选址及项目规划方案阶段的法律风险
选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是十分重要的。选址的不当或后期项目规划的失误可能使项目面临无法通过行政审批的风险。从法律风险控制的角度而言，在选址阶段，需要确定项目的选址地块是否达到相关标准，配套的市政设施是否齐全开通。另外，还要查询地方政府行政主管部门有关商业地产的规划及开发要求的规范性法律文件，进而选择商业地产开发时选用怎样的业态组合。在项目规划方案阶段，开发商需要严格遵循法律规定，在设计商场外立面、物业名称等方面要对顾客有吸引力，但是不能存在侵害他人知识产权的情况。
［关键词］商业地产运营模式法律风险防范
一、商业地产之概念界定
对于商业地产的定义，鉴于商业联合会正在修订相关术语和标准外，业界还没有一个明确的权威的说法或定义。通常认为商业地产是以商业用途为目的的地产，具体包含商业和地产两个概念，其显著特征表现为同时具有开发权益、所有权益、经营权益、管理权益。与传统的住宅地产不同，商业地产又具有商业经营性特点，主要用于办公、住宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产，表现形式多主要包括购物中心、超市、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院〉、写字楼和住宅的底层商铺等。
4.不售不租模式
这种模式是地产开发商将商业地产项目建成之后自己进行商业经营的模式,即自己建造地产、自己经营商铺的商业地产模式。在这种模式下,所有权、经营权乃至运营管理权都是集于一体的。华润置地即是这种模式的代表，2009年,华润置地根据自身多年开发实践，提出构建以“住宅开发+持有物业+增值服务”为主的差异化模式。租售策略:(1)对于一线城市、核心地段、相对成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业,采取全部持有的策略;(2)对于一些具有市场潜力,但相对不太成熟的物业,釆取部分持有的策略。华润从介入商业地产开始,就采用这种以持有物业为主模式。
因此，开发商需具有守法经营的风险意识，自觉遵守行政主管机关的规范要求，不去触碰违法违规的红线。开发商对项目的进行开发建设，须严格遵守法定流程，切实履行上报候审义务。对于规划设计变更此类重大事件，更要严格遵守行政主管部门的规定行事，需取得业主书面同意的事项，应当尽量与业主协商解决，不可伪造业主签字，骗取批文。
鉴于商业地产是由多方运转的商业价值链组成，需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能实现共赢，本文将结合商业地产运营中的开发、招商销售、经营管理几个环节着重探讨其中可能涉及的法律风险。
（一）商业地产开发中的法律风险
1．宏观调控的风险
宏观调控是国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。比如上海市政府曾针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。为此，开发商在前期开发阶段应熟悉国家及地方有关商业地产的最新法律政策动态，以避免后期出于被动局面，承受巨大损失。
商业地产运营模式及法律风险防范
商业地产运营模式及法律风险防范
［摘要］商业地产在我国起步较晚,但随着社会经济的高度发展和城市化进程的加快，商业地产宛若雨后春笋得到迅猛发展。近几年,受整体宏观经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响,住宅开发商也纷纷转型进入商业地产领域,以期在商业地产市场分得一杯羹。本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式，并着重从法律角度分析了商业地产运营中需要防范的法律风险以及相应措施。
3．报批报建的法律风险
商业地产的开发中，报批报建是必经程序，报批报建过程中开发商若有违法行为的，伪造材料骗取批文，业主可因此诉请解除房屋买卖合同，要求开发商返还购房款、定金等并赔偿业主损失。另外，规划部门可据此撤销规划许可。被规划部门、房产管理部门、工商部门等行政主管机关会严厉处罚开发商的造假行为，如警告或罚款。
二、商业地产的主要经营模式
商业地产运营模式就是商业地产项目在建造之初或建造之后,拥有商业地产所有权者采取的出租或出售商业地产项目的模式，结合国内相关研究，可将商业地产的主要经营模式分为纯出售模式、只租不售模式、租售结业地产产权开发商只销售、出让产权,销售完成之后开发商不再对商业地产项目进行干预。纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用的模式。典型代表是SOHO中国早期采取的“开发-销售”的散售模式。其通过先开发商业物业,然后再散售给中小投资者和经营者,通过销售获取快速的资金回笼和开发价值。但因最后的业绩不佳，2013年,潘石屹宣布SOHO中国转型:不再做散售改为出租,SOHO中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。
（二）招商销售中的法律风险
1.广告宣传的法律风险
在商业地产的前期招商宣传中，若开发商发布虚假广告，则视为一种欺诈行为，购房者可要求退房退租，也可依据消费者保护法要求开发商承担购房款一倍的惩罚性赔偿。另外，因广告宣传侵害其他经营者的，开发商应当承担损害赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润，并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。同时开发商也会因广告内容不当涉嫌不正当竞争，会被行政机关处罚，责令改正，没收违法所得，可以根据情节处以罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照。开发商因发布虚假广告构成犯罪的，可依照虚假广告罪追究刑事责任。
2.只租不售模式
这种模式指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权,而是将商业地产项目出租给经营者经营。只租不售模式又可以分为整体出租、零散出租或是分层分片出租等的形式。
3.租售结合模式
此种模式下，地产开发商将商业地产项目一部分用于出租,一部分用于出售的运营模式。这种模式下,开发商一般是将物业的大部分出租给主力店,然后再销售剩余零散的小型商铺。如万达釆取的商业地产运营模式是其传统的订单式模式,即“出租给主力店商铺+出售零散小商铺”的模式也是租售结合的模式，在模式下,万达在项目建设之前,已确定了大部分主力店客户,在项目建成后釆取统一运营管理,通过整体打造和品牌推广,提升商业物业的知名度,然后在整合商业物业内所有商铺资源,共同进行推广。
2．选址及项目规划方案阶段的法律风险
选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是十分重要的。选址的不当或后期项目规划的失误可能使项目面临无法通过行政审批的风险。从法律风险控制的角度而言，在选址阶段，需要确定项目的选址地块是否达到相关标准，配套的市政设施是否齐全开通。另外，还要查询地方政府行政主管部门有关商业地产的规划及开发要求的规范性法律文件，进而选择商业地产开发时选用怎样的业态组合。在项目规划方案阶段，开发商需要严格遵循法律规定，在设计商场外立面、物业名称等方面要对顾客有吸引力，但是不能存在侵害他人知识产权的情况。
［关键词］商业地产运营模式法律风险防范
一、商业地产之概念界定
对于商业地产的定义，鉴于商业联合会正在修订相关术语和标准外，业界还没有一个明确的权威的说法或定义。通常认为商业地产是以商业用途为目的的地产，具体包含商业和地产两个概念，其显著特征表现为同时具有开发权益、所有权益、经营权益、管理权益。与传统的住宅地产不同，商业地产又具有商业经营性特点，主要用于办公、住宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产，表现形式多主要包括购物中心、超市、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院〉、写字楼和住宅的底层商铺等。
4.不售不租模式
这种模式是地产开发商将商业地产项目建成之后自己进行商业经营的模式,即自己建造地产、自己经营商铺的商业地产模式。在这种模式下,所有权、经营权乃至运营管理权都是集于一体的。华润置地即是这种模式的代表，2009年,华润置地根据自身多年开发实践，提出构建以“住宅开发+持有物业+增值服务”为主的差异化模式。租售策略:(1)对于一线城市、核心地段、相对成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业,采取全部持有的策略;(2)对于一些具有市场潜力,但相对不太成熟的物业,釆取部分持有的策略。华润从介入商业地产开始,就采用这种以持有物业为主模式。
因此，开发商需具有守法经营的风险意识，自觉遵守行政主管机关的规范要求，不去触碰违法违规的红线。开发商对项目的进行开发建设，须严格遵守法定流程，切实履行上报候审义务。对于规划设计变更此类重大事件，更要严格遵守行政主管部门的规定行事，需取得业主书面同意的事项，应当尽量与业主协商解决，不可伪造业主签字，骗取批文。