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项目概述保利国际广场项目地址位于北京市，为办公楼，总共三座塔楼，地下三层，T1地上31层，T2地上16层，T3地上12层。
三个建筑物各自为独立的楼宇自控系统，分别设立中控管理站。
其中T1楼所含系统包括：空调、通风、给排水、公共区域照明、智能照明、VAV变风量控制、系统集成。
T2、T3楼所含系统包括：空调、通风、给排水、系统集成、公共区域照明。
在这样大规模的建筑中，楼控的设计使得建筑机电设备的正常运行达到最佳状态，并依靠强大软件支持下的计算机进行信息处理、数据分析、逻辑判断和图形处理，对整个系统作出集中监测和控制；通过计算机系统及时启停各有关设备，避免了设备不必要的运行，又可以节省系统运行能耗。
另外，为实现建筑设备监控系统的现代和最佳的节能需求，我公司在设计建筑设备监控系统时，充分考虑了全年不间断地运行需求、北京地区气候特点等问题。
根据保利国际广场项目自身的功能特点以及招标文件需求，建筑设备监控系统应具有技术先进、性能稳定、安全可靠等特点，并且操作简单、维护方便、扩展灵活，以满足项目管理的需要，并将大厦建设成为“绿色、环保、节能”的现代化建筑。
本着确保整个系统的安全性和可靠性，并在一定时期内保持技术的先进性，我们选用了MEA 系统架构。
该系统具有如下特点：■ 先进性：全新的概念、全新的技术、全新的系统；■ 开放性: 开放式网络、开放式协议、开放式用户界面；■ 兼容性：兼容多种通信标准及机电厂商设备；■ 经济性：易于施工、安装、操作和维护；■ 灵活性：易于扩展、升级、改造；■ 可靠性：安全、稳定、并已在全球范围成功应用；需求描述保利国际广场项目楼宇自控系统的任务是提供安全、方便、灵活与高效率的工作环境，同时保证系统运营的经济型和管理的智能化。
楼宇自控系统为楼宇设备提供自动化管理，通过多层控制网络，达到自管要求，同时该系统通过以太网，配合开放式网络协议。
需求分析保利国际广场项目建筑面积庞大、建筑功能比较复杂，为此配置了大量的机电设备，以保证整个建筑良好舒适的环境和便利的工作空间。
写字楼案例分析—新保利大厦建筑结构外立面：大厦外立面有两种不同的处理方式。
大厦东北立面采用非常开敞的网式柔索玻璃幕墙系统，南外墙、西外墙采用双层玻璃以及外置竖向遮阳百叶系统。
1.世界最大单层双向式柔索玻璃幕墙（东北外立面）新保利大厦的正立面（东北面）采用的是约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙。
这一设计是国内首次使用，其高度和面积均位列世界第一（目前已有的最大的此种玻璃幕墙高约45米，位于德国慕尼黑凯宾斯基饭店）。
幕墙颠覆了贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架的网索结构上，以柔韧的钢索巧妙穿梭于玻璃之间，采用预应力钢缆固定的方式，这一技术在民用建筑中还是首次采用，其强度之高也是国内建筑行业的首创。
幕墙的玻璃采用透性极强、同时又能有效防止紫外线射入的高效节能进口玻璃，最大限度地获取了自然光，不但使大厦中庭十分通透明亮，也给予了内侧办公空间最舒适的照明。
2.中国第一的洞石遮阳百叶（西侧、南侧外立面）新保利大厦的西侧和南侧采用了国内首例竖向石材遮阳百叶，即在西侧和南侧的双层玻璃外再设置一层与玻璃幕墙保持一定距离与角度的竖向石材百叶，使之成为一个“双立面”大厦。
百叶选用了具有沧桑质感的天然浅黄色罗马洞石，石材全部由罗马进口。
据了解，这一颜色的洞石矿开采时间仅剩约五十年，这在无形中即增加了大厦的价值内涵，更为整体建筑增添了一抹凝重的历史感。
石材百叶单体高4米（最高6米），每两个百叶的间距为0.75米至1.5米，其排列规律是依据北京四季自然光照合理计算出春分、夏至、秋分、冬至时候的日照，通过石材本身和内层封闭性极好的单元式玻璃幕墙形成一定角度，不仅能保证冬季最大限度的日照与夏季最大限度的遮阳效果，有效节约空调的运营成本，也避免了光污染给周边环境造成的危害，既节能又环保。
由于百叶的折射效果，室内空间为自然采光，因而减少了阳光直接照射带来的反光效果，让室内的工作者降低用眼疲劳程度。
同时，两块石材百叶隔出的空间，与中国园林美学中的“借景”、“移步换景”有着异曲同工之妙，将室外景观隔出一幅幅图画，为楼内的办公空间增添了一抹生动的色彩。
北京新保利大厦运营案例最新商业大厦（北京新保利）运营案例一、顶级硬件和位置不能保证出租率北京新保利大厦是一栋超甲级写字楼，位于东四十条桥西南侧，占地面积约2公顷，是中国保利集团在北京地产的倾心力作。
新保利大厦拥有世界上最大的柔索玻璃幕墙设施、国内首例竖向遮光石材百叶，集高档写字楼、博物馆及商业娱乐于一体。
保利艺术博物馆，在大厦中庭悬浮体内，在高档写字楼中兴建博物馆，这在国内尚属首次，在世界范围内也是极为罕见的。
2009年连同鸟巢、水立方、国家歌剧院等建筑被评为北京当代十大建筑。
除了硬件条件，新保利大厦更吸引客户的是它的地理位置。
●东四十条位于北京东二环，这附近集中了大量的外国使领馆，因此，很多跨国公司把驻中国办事处设立在附近●距离北京燕莎商圈、朝阳门商圈、王府井商圈、东直门商圈和CBD非常近，是金融企业、投资企业聚集的地方●楼下是北京地铁二号线，距离机场高速、地铁机场快线近在咫尺。
新保利大厦周边的这些跨国公司办事处、国内金融和投资企业有很多规模并不大，但是支付能力很强，它们对办公场所的需求主要是：●需要在CBD或使领馆区域办公，贴近客户和合作伙伴；●希望在甲级或超甲级写字楼办公，以提升企业形象；●公司或办事处只有几个或几十个员工，不需要太大的空间。
在这样的背景下，新保利大厦的第9层被作为商务中心，采用服务式办公室经营，总共有47间办公室、4个商务洽谈室、3个茶水间和1间会议室，总建筑面积为2003平方米(见图2-5) 。
新保利大厦商务中心于2006年年底正式对外营业，通过销售人员，同时也利用网络、中介门店等渠道，对外宣传并吸引客户人住，不过效果欠佳。
尽管拥有一流的写字楼硬件条件和绝佳的地理位置，而且充分满足了周边高端客户对顶级写字楼小面积办公空间的需求，但直到2009年年底，新保利大厦商务中心的出租率仅为60%。
二、策划改变命运的新保利大厦商务中心2010年年初，台湾地区一家上市公司收购了新保利大厦商务中心，原来的精装修、设施设备、雇员、客户都原封不动地保留了下来。
写字楼案例分析—新保利大厦建筑结构外立面：大厦外立面有两种不同的处理方式。
大厦东北立面采用非常开敞的网式柔索玻璃幕墙系统，南外墙、西外墙采用双层玻璃以及外置竖向遮阳百叶系统。
1.世界最大单层双向式柔索玻璃幕墙（东北外立面）新保利大厦的正立面（东北面）采用的是约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙。
这一设计是国内首次使用，其高度和面积均位列世界第一（目前已有的最大的此种玻璃幕墙高约45米，位于德国慕尼黑凯宾斯基饭店）。
幕墙颠覆了贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架的网索结构上，以柔韧的钢索巧妙穿梭于玻璃之间，采用预应力钢缆固定的方式，这一技术在民用建筑中还是首次采用，其强度之高也是国内建筑行业的首创。
幕墙的玻璃采用透性极强、同时又能有效防止紫外线射入的高效节能进口玻璃，最大限度地获取了自然光，不但使大厦中庭十分通透明亮，也给予了内侧办公空间最舒适的照明。
2.中国第一的洞石遮阳百叶（西侧、南侧外立面）新保利大厦的西侧和南侧采用了国内首例竖向石材遮阳百叶，即在西侧和南侧的双层玻璃外再设置一层与玻璃幕墙保持一定距离与角度的竖向石材百叶，使之成为一个“双立面”大厦。
百叶选用了具有沧桑质感的天然浅黄色罗马洞石，石材全部由罗马进口。
据了解，这一颜色的洞石矿开采时间仅剩约五十年，这在无形中即增加了大厦的价值内涵，更为整体建筑增添了一抹凝重的历史感。
石材百叶单体高4米（最高6米），每两个百叶的间距为0.75米至1.5米，其排列规律是依据北京四季自然光照合理计算出春分、夏至、秋分、冬至时候的日照，通过石材本身和内层封闭性极好的单元式玻璃幕墙形成一定角度，不仅能保证冬季最大限度的日照与夏季最大限度的遮阳效果，有效节约空调的运营成本，也避免了光污染给周边环境造成的危害，既节能又环保。
由于百叶的折射效果，室内空间为自然采光，因而减少了阳光直接照射带来的反光效果，让室内的工作者降低用眼疲劳程度。
同时，两块石材百叶隔出的空间，与中国园林美学中的“借景”、“移步换景”有着异曲同工之妙，将室外景观隔出一幅幅图画，为楼内的办公空间增添了一抹生动的色彩。
建厂科技交流2003 年第 4期保利大厦外装修改造工程外脚手架设计方案北京分公司钟世原1工程大要造时须将原有外墙面砖层所有剔凿掉至构造层，保利大厦坐落在东四十条路口繁华地带，中再抹灰做外墙涂料，所以需搭设备工用外脚手部是大厅和剧院（其屋面是轻型构造），周围由架。
甲方要求在装修改造施工期间一定考虑写字多栋高楼和约 20m高的裙房 , 高低参差环绕构成。
楼正常办公、剧院演出活动等营业正常进行，为A、B、C 区及其对称的 G、H、J 区为高层建筑（楼此施工期间脚手架要全封闭。
高分别为 84m、54m、41m），构造形式为框架剪力旅店及写字楼内侧的保利剧院和大厅处是墙构造，框架部分的外头为悬挑天台。
二层以上轻型屋面，外侧需考虑环大厦行车的安全通道，外立面装修为面砖，一、二层为石材，外装修改因此外脚手架内、外侧均不可以落地，只好考虑在- 1 -建厂科技交流2003年第 4 期三层以上搭设悬挑类的脚手架， 三层以下包含裙房部格外侧联合安全通道搭设一般双排外脚手架即可。
A 、J 区（见上页图 1）高度自三层起算超出 60m ，如采纳型钢悬挑，高度太高，并且一定分段悬挑这样必定会占用大楼中间两层以上外侧房间， 其他用的悬挑架、插口架等也会占用室内房间。
因为甲方要求施工时脚手架不可以影响室内办公等使用，为满足甲方要求及施工需要，并依据保利大厦的构造特色设计了一种新的高层附墙式外脚手架，主要方案以下：2 高层脚手架搭设形式框架构造悬挑天台部分二层以上层高均为，脚手架按两层为一段进行搭设， 各段之间完整断开， 每段内分成四步架，一层两步。
架体每根立杆地点处下方支顶在悬挑出的楼层构造上 （窗台为砌块， 将立杆地点处剔凿至构造楼面， 见图 2），上方靠穿过楼层悬挑板外沿的梁 （ 750mm 高）的 Φ 14 螺栓拉结（室内一侧隐蔽在吊顶内，不影响室内使用）。
在架体第二步处各跨设置一道刚性连墙件（Φ 16螺栓外侧与小横杆钢管焊上， 内侧置于吊顶内） 。
一、新保利大厦概况新保利大厦为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。
大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。
二、项目开发背景■区域市场概况——东二环写字楼总面积约355079平方米■区域竞争项目——三大竞争对手■项目地块资源分析——区位地段好、交通便利三、项目定位■产品定位——高档甲级写字楼■目标客户群定位——国外大型企业、机构四、项目楼层规划（附图）五、建筑设计■外立面设计■结构设计■办公空间设计■楼通道设计六、项目特色——系统生态节能■高效节能的建筑外立面■多重系统■系统节能七、项目配套■吊楼1—5层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心。
■大堂首层设咖啡厅。
■大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。
■地下二层设有约1,260平方米员工餐厅。
■3,210平方米健身中心。
■健身中心设标准4道25米游泳池。
■300平方米的空中咖啡厅。
八、项目精装修标准（附表）写字楼是最能体现区域经济活力和发达程度的晴雨表。
预计在2008年，东二环区域办公物业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到15－16万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。
以位于东二环核心位置的新保利大厦为例，是目前为止在东二环区域具有国际甲级写字楼标准的典代表。
新保利，新建筑——新保利大厦产品设计解析一、项目概况新保利大厦项目位于市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。
项目为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。
大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。
新保利大厦——参数指标物业类型：甲级写字楼建筑结构：钢筋混凝土的混合结构规划建设用地面积：10600 平方米（不含代征城市公共用地面积）建筑总面积：103308平方米绿化用地面积：3187平方米建筑高度：98米停位数量：地上机动车停车数量：19辆地下机动车停车数量：500辆地下自行车停车数量：300辆楼层：地下4层，地上23层，商业吊楼8层电梯数量：26部(办公区15部)均价：3000美金/平方米二、项目开发背景1、区域市场概况项目所在的东二环商务带是集高档写字楼、星级酒店、大型企业总部、商业配套为一体的立体多功能新型商务区。
东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约954484平方米，其中写字楼面积约355079平方米。
随着东二环商务带的大规模集中建设，预计在2008年区域市场将集中建成一批重点甲级写字楼项目。
2、区域竞争项目项目名称项目规模均价第五广场总建筑面积：12.4万平方米3000美金/平方米南新仓国际大厦总建筑面积：10万平方米17000元/平方米银座总建筑面积：16万平方米20000元/平方米3、项目地块资源分析（1）区位优势新保利大厦位于东二环东四十条桥西南侧，是皇城文脉与现代商务结合的区域。
该区域商务配套日臻完善，具备国际商务枢纽功能，是东二环商务带唯一集办公、银行、文化场所、各方机构的商务核心区。
（2）交通优势①地面交通◆东直门交通枢纽：距离亚洲最大的现代化立体交通枢纽——东直门交通枢纽仅2分钟车程，到机场只需约17分钟，未来可实现市区与首都国际机场的高效连接，成为京城商圈中能够最快到达机场的宝地。
◆东二环：二环路为京城最早修建，连接着东城、、西城、宣武四大最为古老的城区，新保利大厦部交通道路与东二环辅路直接连接，车辆驶出大厦即可快速进入二环主路，形成项目外一体化的交通路网。
◆东四十条桥：平安大街与工体北路的联结点，1公里分至东直门和门，与CBD的直线距离不超过3公里。
◆地铁东四十条站：新保利大厦地下一层设出入口与地铁连接，交通路网更为便捷。
◆平安大街：的第二条“长安街”，有机连接东西城区。
②地下交通东四十条地铁站与项目地下一层直接连通，去往国贸商圈、建国门商圈以及金融街十分顺畅，为企业员工提供了高效的人性化交通路线。
三、项目定位1、产品定位新保利大厦定位世界级写字楼，强调自然生态、高效节能的人性化标准，体现现代化人文办公、绿色办公的理念。
2、目标客户群定位CBD商务区是外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头的产业区域。
从行业分布来看，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。
未来外资机构在CBD 的写字楼需求一直呈上升趋势；金融街商务区是国大型金融机构聚集的最活跃区域。
因此，新保利大厦以国外大型企业、机构作为目标客户群。
四、项目楼层规划地下一层平面图首层平面图吊楼层平面图写字楼层平面图五、建筑设计1、外立面设计（1）采用柔索玻璃幕墙新保利大厦采用钢框架筒体混合结构，承托90米高、68米宽单层双向点式柔索玻璃幕墙，超越了先前世界最大的德国慕尼黑凯宾斯基饭店（其高度仅为45米）。
项目在无桁架网索结构上，以强韧钢索连接整幅玻璃幕墙，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、贯通的风。
玻璃幕墙采用高效节能进口玻璃，通透性极强，并能有效防止紫外线射入。
（2）采用铜板幕墙新保利大厦铜板幕墙位于项目南立面，面积约为1850平方米。
选材TECU—Brass（太古黄铜），此种铜可随时间和气候影响，转变多种丰富色彩，涵丰富深具历史价值感（3）金与石的搭配新保利大厦立面材质通过洞石与黄铜的搭配，创造出富于变化并极富民族风格亦国际化的视觉感受，其竖向洞石遮阳百叶和开放式铜板幕墙在国都尚属首例。
（4）遮阳百叶新保利大厦西侧和南侧的玻璃幕墙外面采用国首例竖向石材遮阳百叶，并与玻璃幕墙保持一定距离，成为“双立面”大厦。
大厦采用意大利进口罗马洞石。
大厦百叶排列遵循地区春分、夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和层玻璃幕墙形成一定角度，保证冬季最大限度日照与夏季最大限度遮阳效果，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的被遮挡于玻璃幕墙之外，节约空调运营成本，使室光线自然柔和。
外墙玻璃为双Low-E 中空玻璃，即玻璃表面涂有节能镀膜，节能环保更为深入。
2、结构设计（1）特式吊楼设计项目东北面悬挂着一座底部无支撑的8层钢结构特式吊楼，结合中国传统文化元素与现代高科技，外观设计借鉴了中国传统的叠式灯笼造型，以波浪型的外壳与横向、竖向钢结构线条组成了美仑美幻独具审美效果。
吊楼镶嵌于90米高的大堂中，高约45米，重约5000吨，顶层与写字楼11层（电梯标号15层）通过天桥连接，一侧和核心筒相连，另一侧下方则全无支撑，距离地面约7.2米，上方采用桥梁式斜拉结构。
（2）中庭设计新保利大厦独创目前最高的90米挑高摩天中庭，千余平米无立柱大堂，尺度宽敞通透，令空间独具豪阔美感。
特色小结——多维采光新保利大厦西立面50米至90米处，独创面积达480平方米的单层双向柔索玻璃幕墙“采光天窗”，为通透、轩昂、开阔的无柱式大堂及办公区域增强自然通风及采光。
南立面也设有50米高的玻璃幕墙，配合中庭及外围的多重采光，形成大尺度办公空间，整座大厦通透明亮。
3、办公空间设计（1）国际标准柱距大厦楼层由规格为9米*13.5米，9米*9米的跨钢结构构成，大跨度空间拥有更宽阔视野和更舒适的办公氛围。
客户可根据自身需要，自由规划、分割旷度空间。
（2）4米层高新保利大厦设计标准层高为4米，净高约2.9米（比普通办公楼高出0.3--0.5米），轩敞、舒适、明亮。
（3）空中流水花园以“生态商务与绿色商务”为主旨，新保利大厦采用独特的室造景手法，在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水花园。
通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。
（4）每层4—6部专梯新保利大厦在写字楼特别配备了总共15部高效电梯，分高、中、低区，电梯数量分别为6部、5部、4部，为企业提供高效、便捷的交通。
4、楼通道设计（1）人车分流新保利大厦分别有轿车道，货车道，地下一层地铁通道，步行人流通道，使进入大厦的人、车流合理自然分开，确保大厦人、车安全以及人群间相对的互不干扰。
（2）立体交通系统◆地下车库、商业与写字楼之间设计了多样化的部交通流线，共计26部德国原装进口蒂森电梯组成一个整体高效的立体交通系统。
◆商业部分：地下一层商业拥有通往首层的4部扶梯（2上2下），并设有客梯及货梯，同时设置专门的御货区；吊楼商业有独立的4部电梯，东侧有能到达大厦任意层的服务梯1部，顶部有天桥与写字楼12层相连，确保写字楼办公环境不受商业人群干扰。
◆写字楼部分：设15部高效电梯，分为高、中、低区（梯速为2.5m/s~4.5m/s，轿厢载重1T/2T），电梯数量分别为6部、5部、4部，写字楼区域候梯时间约30秒，为提高工作效率创造了良好条件。
另分别在大厦北、东西南角各设1部，共3部服务梯，兼消防梯。
六、项目特色——系统生态节能1、高效节能的建筑外立面（1）形体节能新保利大厦壮阔雄伟的三棱体造型，体形系数仅为0.1（建筑物与室外大气接触的外表面积与其包围的体积之比，即建筑物体形系数），建设部2005年7月1日颁布实施的公共建筑节能设计标准规定公建的体形系数应不大于0.4。
（2）双层窗加遮阳系统在面对最多的晒射和户外环境的南外立面墙和西外立面墙，设计双层窗加遮阳系统。
利用“生物气候缓冲层”有效防止过渡热辐射，减少室热损失，与传统幕墙相较，双层幕墙大体能够减少20-25％的能源消耗。
2、多重系统新保利大厦特别强调室的空气质量，要求建筑物具备良好的自然通风、充足的日照等条件，并严格控制使用含有害物质的建筑材料。
（1）空调设备新保利大厦采用世界一流的空调设备：美国“York”离心制冷机、“Johnson”楼宇自控、“Carrier”空调箱、美国进口湿膜加湿器、丹麦“Grundfos”进口水泵以及“斯频德”冷却塔等设备，世界一流空调设备，确保空调系统高效、节能、稳定地运行。
（2）四管制变风量空调系统系统采用四管制变风量空调系统，通过楼宇自控设定温度，自动调节室送风量，按需供冷（热）。
（3）采用变频技术，降低空调能耗大厦空调冷热水系统均采用目前世界公认的最节能的二次泵系统，二次泵系统和空调箱风机配备世界最先进的VLT6000系列空调专用变频器，水泵和风机节能效果高达20-40%。
（4）滴下浸透气化式抗菌加湿器，避免冬季静电“袭击”新保利大厦配置了空调加湿系统，空气湿度可由客户自由选定，避免嘴唇干裂和静电“袭击”。
（5）先进的光源灭菌和高效电子消毒净化技术空调系统采用当今世界最先进的光源灭菌和高效电子净化技术，该技术可快速杀死包括SARS等20多种通过空气传播的细菌和病毒，效率高达99.7%，使大厦空气品质达到医院二级净化环境标准，有效地改善室空气质量，避免有害气体对人体的侵害。
