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作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
不动产登记制度的含义1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
不动产登记制度的性质不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。
(2)证明行为说。
(3)私法行为说。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。
(一)中国古代的土地登记制度中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。
据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。
唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。
土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。
否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。
从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。
地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。
更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。
第七章不动产登记制度与政策第一节不动产登记概述一、不动产登记的概念和范围（一）不动产登记概念不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（二）不动产登记范围不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。
不动产登记的范围是：1.集体土地所有权；2.房屋等建筑物、构筑物所有权；3.森林、林木所有权；4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；5.建设用地使用权；6.宅基地使用权；7.海域使用权；8.地役权；9.抵押权二、不动产登记的基本规定（一）不动产登记载体不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。
1.不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。
不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。
2.不动产权证书和不动产登记证明是不动产登记机构颁发给权利人或登记申请人作为其享有权利或已办理登记的凭证，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。
不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
（二）不动产物权生效时间1.法定生效，即根据法律规定物权生效。
2.基于法律行为的物权生效时间为，自记载于不动产登记簿生效，如房屋买卖、房地产抵押。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。
3.基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力：（1）因法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者政府的征收决定等生效时发生效力。
（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
不动产的四种登记制度与动产交付方式一、不动产的四种登记制度1.初始登记：又称首次登记，是指在不动产物权第一次产生时进行的登记。
主要包括：不动产的建造、购买、受赠等情形。
此时，权利人在法律上取得了该不动产的所有权，有权对该不动产进行处分。
2.转移登记：又称过户登记，是指在不动产物权发生转移时进行的登记。
主要包括：买卖、赠与、继承等情形。
此时，原权利人的所有权消灭，新权利人取得该不动产的所有权。
3.变更登记：是指在不动产物权的内容发生变化时进行的登记。
主要包括：权利人姓名或名称的变化、地址的变化、面积的变化等。
此时，权利人的所有权并没有发生变化，只是权利的内容发生了变化。
4.注销登记：是指在不动产物权消灭时进行的登记。
主要包括：不动产的拆除、毁损、灭失等情形。
此时，权利人在法律上失去了该不动产的所有权，该不动产成为无主财产。
以上四种登记制度涵盖了不动产物权的产生、转移、变更和消灭的全过程，是保障不动产物权的重要手段。
二、动产交付方式1.直接交付：又称现实交付，是指将动产的占有直接移转给受让人，使受让人取得对动产的直接占有。
这是最常见的交付方式，适用于一般的动产买卖。
2.指示交付：又称返还请求权让与，是指动产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代现实交付。
这种交付方式适用于动产出卖人将标的物交付给承运人以运交给买受人、出租人将租赁物交付给承租人使用等情形。
3.简易交付：又称无形交付，是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁等方式实际占有了动产，则出让人无须再进行现实交付，只需要与受让人达成让与合意即可。
这种交付方式适用于动产的租赁、借用等情形。
4.占有改定：又称间接占有，是指出让人和受让人通过约定，使受让人取得对动产的间接占有，以代现实交付。
这种交付方式适用于动产的保管、仓储等情形。
以上四种交付方式都是动产物权转移的重要手段，根据不同情况选择合适的交付方式可以保障动产物权的顺利转移。
物权法解释：第九条【不动产物权登记⽣效以及所有权可不登记的规定】 第九条 不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。
【解释】本条是关于不动产物权登记⽣效以及依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记的规定。
本法第⼀章规定了物权公⽰的基本原则，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
本条的规定，是对不动产公⽰原则的具体体现。
不动产，即⼟地以及房屋、林⽊等⼟地附着物，对整个社会都具有重⼤的政治意义、经济意义。
不动产的物权，在各国都是物权法最重要的内容。
不动产物权的重要意义和作⽤，⼜与不动产登记制度有着紧密的联系。
本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒。
这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公⽰⼿段，是不动产物权设⽴、变更、转让和消灭的⽣效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
关于不动产物权登记对不动产物权变动的效⼒，国外基本有两种⽴法体例：⼀种是登记⽣效主义；另⼀种是登记对抗主义。
所谓登记⽣效主义，即登记决定不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭是否⽣效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不⽣效。
这种体例为德国、我国台湾地区等所采纳，如德国民法典规定，为转让⼀项⼟地的所有权，为在⼟地上设⽴⼀项物权以及转让该项物权或者在该物权上设⽴其他权利，如法律没有另⾏规定时，必须有权利⼈和因该权利变更⽽涉及的其他⼈的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。
我国台湾地区“民法”规定，不动产物权，依法律⾏为⽽取得、设定、丧失即变更者，⾮经登记，不⽣效⼒。
瑞⼠民法典规定，取得⼟地所有权，须在不动产登记簿登记。
我国⼟地管理法、担保法等法律以及⼈民法院的司法解释也是采⽤这种体例。
按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事⼈的法律⾏为，也需要登记，法律⾏为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效⼒。
论不动产登记制度【摘要】在现代市场经济社会中，法律在保护公民财产所有权的同时，更加的注重公民财产在交易时的保护。
财产体系中，不动产的比例就占到很大一个部分，基于这个原因，不动产的登记制度作为不动产所有权的公示方式，就扮演了极其重要的角色，不动产的登记制度有时很可能决定在法律行为基础上的不动产的转移行为是否可以生效。
因此，对不动产登记制度的研究，在理解物权变动方面和准确的适用法律法规，维护交易安全，保障交易秩序，都具有不可忽视的意义。
【关键词】不动产登记制度；登记模式；缺陷；完善建议一、不动产登记概述（一）不动产登记制度的概念不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
（二）不动产登记的意义1.登记是依当事人申请的行为当事人提出登记申请，是不动产登记的起始环节和必经步骤，是启动不动产登记程序的重要法律事实。
没有当事人的申请，就不会产生登记法律关系。
但是，并不是任何人都可以提出登记申请。
不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务，其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到认可。
2.登记是国家专职部门的活动不动产物权的变动必须登记，这是各国立法的通例。
然而，由于经过登记，就会产生实际的公示作用，对当事人的各种权利就会有极其重要的影响，这必然就需要国家的登记机关具有一定的权威性。
如果国家的登记机关丧失了权威，那么经过其经手办理的财产登记可能会失去公信力，登记申请人的各种权利保障也无从谈起，如此一来，便不能实现财产登记的目的了。
二、我国不动产登记制度存在的缺陷从我国不动产登记制度的各个方面来看，我国现有的登记制度还是存在很多的问题，主要表现在：（一）没有建立统一的不动产登记体制其一，不动产登记的法律规范不统一。
我国对不动产登记进行调整的一些规定，并没有一部专门的登记法的存在，而是零散的出现在一些法律法规之中，其中，既有法律和行政法规，也有建设部、国土资源部颁布的部门规章。
不动产法之物权登记房屋所有权与登记的法律规定随着社会发展和人们对房产的需求增加，不动产的交易与管理变得越来越重要。
在不动产交易中，物权登记是一项十分关键的环节，特别是对于房屋所有权的登记。
本文将从法律法规的角度，探讨不动产法中关于房屋所有权与登记的规定。
一、房屋所有权的性质与内容根据我国《不动产登记暂行条例》的规定，房屋所有权是指对土地上建造的房屋及其附属设施，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
房屋所有权的内容包括了对房屋的使用权、收益权和处分权，这意味着业主可以自由使用房屋、收取相关收益，并具有将房屋转让给他人的权利。
二、物权登记的法律依据我国的物权登记制度依据主要有《物权法》和《不动产登记暂行条例》等法律法规。
《物权法》明确了物权登记的重要性以及不动产登记的范围和制度。
根据法律规定，房屋所有权的取得、变更、转让等都需要进行物权登记，以确保不动产权利的合法性和真实性。
三、登记机构的设置与职责物权登记的实施主体是不动产登记机构，一般由不动产登记处或市土地管理部门负责。
登记机构的主要职责包括受理申请、核实登记事项、登记证明的发放等。
登记机构是保障房屋所有权登记的公正性和真实性的重要机构，在登记过程中应当严格遵守法定程序并保护当事人的合法权益。
四、登记所需材料与程序在进行房屋所有权登记时，申请人需要准备一系列材料，如有效的房产证、身份证明、相关权属证明文件等。
并且需要按照规定的程序向登记机构进行申请。
登记机构将对申请材料进行审核和核实，确保房屋所有权的真实性和合法性，最终颁发登记证明。
五、登记效力与变更登记一旦房屋所有权登记完成，其登记效力即产生。
任何单位或个人都应当尊重登记事项，不得侵犯他人合法的登记权益。
如果登记事项发生变更，业主有义务及时向登记机构办理变更登记手续，并更新房产证。
六、登记的法律效果与保护措施房屋所有权的登记具有法律效果，即对登记事项形成不可撤销的法律上的证明。
同时，登记还能够为业主提供相应的法律保护措施，如登记优先原则、优先受理原则等，确保业主的权益得到法律保障。
我国不动产登记制度我国的不动产登记制度一、不动产登记的含义与理论意义(一)不动产登记的概念关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。
王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。
孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。
梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。
综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。
不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。
（二）不动产登记的理论意义不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。
1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。
2、不动产登记具有国家公信力国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。
而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。
3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。
从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。
二、不动产物权变动模式物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。
不动产登记制度细则一、概述随着我国经济的发展和居民生活水平的提高，不动产的使用和交易越来越普遍。
因此，建立不动产登记制度，保障不动产权利的有效行使和保护，显得尤为重要。
而且，建立统一、权威、标准的不动产登记制度，是建设法治社会的必然要求，也是国际社会普遍实行的制度安排。
我国不动产登记制度已经建立了约30年的时间，此外，在2017年颁布的不动产登记法中，明确规定了全国“一账通”联网核验、将土地、房屋、林木、山地和矿山等不动产统一登记等具体规定。
为加强不动产登记管理，规范不动产登记行为，制定本细则。
二、不动产登记分类和范围不动产登记可分为土地不动产登记和房地产不动产登记，范围包括土地使用权、房屋所有权、房屋抵押权等权利。
1.土地不动产登记土地不动产登记是指对土地使用权、农村集体经济组织土地承包经营权、农村宅基地使用权等用地性质进行登记。
2.房地产不动产登记房地产不动产登记是指对房屋产权、房屋所在地上的地役权、其他用益物权（如地下室、车位）等的登记。
三、不动产登记的主体和程序1.主体不动产登记的主体是不动产主体权利人或其代理人，其代理人应当出具授权委托书。
2.程序不动产登记程序按照以下步骤进行：1.登记申请申请人应当向房地产登记或者土地登记机构提交登记申请书及其附件，申请书及附件应当详细、准确地反映所请求登记事项。
2.审查受理房地产登记或者土地登记机构受理申请后，应当按照法定程序审查申请文件，对于未达到法定要求的申请人，给出有关建议。
3.审查房地产登记或者土地登记机构对于符合要求的申请进行审核，依据法律法规和规章的要求，以及登记机构之间的约定进行审核。
4.核准登记房地产登记或者土地登记机构对于审核合格的申请进行核准登记，并向申请人发放不动产权证书。
四、不动产登记证书不动产权属证书，是房地产登记或者土地登记机构核准登记后，发放给不动产所有权人或其他人依法享有土地使用权的证明。
不动产权属证书应当包括权属单位、权属面积、权利类型、权属状态、登记机构名称、发证日期等。
不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
[①]它是不动产物权变动的法定公示方法，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。
王利明老师从不动产登记制度的历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力和登记的请求权等方面全面论述了中国不动产登记制度及其完善, 认为公示制度是中国物权法中的重要制度, 而不动产登记制度是其中最重要的制度[②]。
因此，不动产登记制度的完善对维护安全有序、公平高效的不动产交易具有举足轻重的意义。
长期以来，我国将不动产登记视为行政管理手段，有关不动产登记的法律制度不但散乱而且多有矛盾，不仅不能满足不动产进入市场交易的需要，而且也不能满足物权公示原则和物权交易公正原则对物权交易保护的需要。
近年来, 随着我国物权立法进程的加快, 制定一部“统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书”的不动产登记法已提上了立法议程[③]现在施行的《中华人民共和国物权法》虽然明确了国家对不动产实行统一登记的原则，但是至今都没有出台相应的配套制度，随着我国经济社会的不断发展，不动产交易活动也日益频繁。
因不动产交易关系到民众的最基本利益，梁慧星老师也指出: 无论物权法如何完善, 如果没有一个好的登记制度, 那你的物权法就不会有好的结果, 不会得到切实的实施。
[④]因此，健全不动产统一登记制度不仅具有现实意义，而且对发展我国物权法律制度也具有深远的历史意义。
一、不动产登记的性质不动产登记性质的明确在统一登记机关的建立、司法实践等方面为我们提供了有力的理论支撑。
理论界对不动产登记的性质众说纷纭，主要有民事行为说与行政行为说。
笔者主张应确定其双重法律属性，即不动产登记行为既具有民事行为属性，同时还具有行政行为属性。
首先，不动产登记行为具有民事行为属性。
第一，从启动登记的主体看，除非法律另有规定，不动产登记通常是由物权取得或变动的当事人提出申请，登记机关才能开展登记活动。
物权登记制度一、概述物权登记是指以权利人为主体，对不动产等财产权利的设立、变更和消灭等事实进行登记的制度。
物权登记制度是现代法律规范下的基础制度，它不仅保护了权利人的权益，也不断完善着国家公共财产管理体系的建设。
物权登记制度的建立，是为了规范不动产交易中的权益流转和保障不动产交易安全。
在物权登记制度下，所有权或者其他物权的确权手续基本都是通过登记来完成的，契约形式的备案可以视为一个附加的手续，起到了进一步明确当事人之间权利义务的作用。
二、物权登记的依据物权登记制度应依据以下法律规范：1.《物权法》《物权法》是我国物权制度的基本法律，它明确规定了不动产物权登记的原则、程序、内容等。
其中第二十一条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为公示。
”该条规定了不动产物权应由权利人申请登记，登记完毕后方能取得法律效力。
2. 清晰的产权归属产权归属即是指由于登记制度的建立，使得不动产及其利益的归属方面本来就要求明晰的法律问题更加直接明确，对不动产产权的交易确权起到了非常重要的作用。
3. 不动产登记条例该规定明确了不动产登记机构应遵循的原则、程序、内容等，为不动产登记提供了明确的法律路径。
三、物权登记的程序在物权登记制度下，不动产物权的设立、变更、转移和消灭等均需申请登记，包括以下程序：1. 权利人提出申请所有不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都是由权利人所提出的申请。
同时，申请人必须提供申请书和有关证明材料，包括不动产及其权利证书、有关公证书、仲裁书等。
2. 登记机构审批当申请人提出申请后，登记机构将对申请进行审查、审核。
审查合格后，由登记机构进行登记，并根据申请人的要求予以公示。
3. 发放权利证书当登记完毕后，权利人可以根据不动产登记情况向登记机构申请发放权利证书。
该证书是权利人得以证明其财产权益的有效凭证，具有很高的法律地位和法律效力。
四、物权登记制度的作用1. 保障权利人的权益物权登记制度的建立，保护了所有权或其他物权的权利人的合法权益。
学 术 论 坛1 我国不动产物权登记制度的涵义不动产登记制度是物权法的一个重要内容,是物权对世效力和公示原则的基本要求。
不动产登记,也叫不动产物权登记,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
也就是说,不动产物权登记首先必须要由当事人申请,还要由国家专职部门履行登记行为,再有登记的内容为不动产物权及其变动事项,例如所有权、地上权、地役权、抵押权及质权等等。
而且登记的事项必须记载于不动产登记簿上。
对于不动产物权登记的性质有两种说法,第一种是行政行为说,该学说认为登记根本不是私法上的法律行为,而是具有国家意志性的公法行为。
[1]关于该学说又有两种观点:一种观点认为是行政许可行为,另一种观点认为是行政确认行为。
第二种说法是私法行为说,该学说认为登记就是一种私法上的行为,无论登记机关是司法机关亦或行政机关,登记只是一种对事实或行为的确认,“登记性质上为私法行为当无异议,其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。
”[2]但本人认为不动产登记既具有公法行为的性质又具有私法行为的性质,但主要还是属于私法范畴,毕竟不动产物权登记行为是一种对于不动产物权权利属性及权利状态的一种确认。
2 我国不动产物权登记制度采用的效力模式不动产物权登记所采用的效力模式,各国都不尽相同。
但主要有两种模式是当今许多国家所采用的。
一种是登记对抗主义,又叫意思主义,是指法定的公示方法—登记,仅仅是物权变动的对抗要件。
即当事人一旦形成所有权变动的意思表示,即发生所有权变动的效果,只不过在具备公示手段前,所有权变动的事实不能对抗第三人。
这就意味着只要有单纯的、诺成性的合意就足以使所有权发生转移。
[3]第二种是登记生效主义,又称形式主义,是指未经公示,当事人之间根本不发生所有权所有权变动,当然更谈不上对抗第三人的效力。
[4]我国的民法一直属于大陆法系民法的范畴,而在大陆法系的发展史上,所有权变动一直沿用着登记要件主义。
简答论述一、简述不动产登记制度答：不动产登记是指权利人申请国家职能部门，将有关不动产物权及其变动事项，记载于不动产登记簿的事实。
在我国，物权法制度规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，确定了国家对不动产实行统一登记制度。
确立了我国不动产登记的种类有初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等具体形式。
二、简述不动产的几种登记制度.答:不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。
1、契据登记制度指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。
2、权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。
3、托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书，确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。
三、担保物权与用益物权的区别。
答：担保物权与用益物权都是物权，都是物权法中的他物权。
但，担保物权是指为担保债权的实现而设立的他物权，用益物权是指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权，二者又有着质的区别：首先，二者设立的目的不同。
担保物权设立的目的是为了使主债权得以实现。
用益物权设立的目的在于实现物的使用价值。
其次，二者的权利性质不同。
担保物权多为具有从属性的从权利中，因主债的设立而设立。
而用益物权多为具有独立性的主权利。
第三，标的物不同。
担保物权的标的物可为动产，不动产或者权利，但，用益物权的标的物主要为不动产。
第四，客体价值形态的变化的影响不同。
担保物权客体价值形态的变化对于担保物权不产生影响。
但，用益物权客体的价值形态变化对权利有直接影响。
不动产物权登记制度
不动产物权登记制度
不动产物权登记制度为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产物权登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
(一)不动产物权登记更正登记
更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。
更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。
根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：
(1)不动产登记事项记载错误。
(2)须权利人或利害关系人申请。
(3)须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。
(二)不动产物权登记异议登记
异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。
异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。
根据物权法的规定，异议登记应具备如下要件：
(1)不动产登记事项被认为错误。
(2)登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。
(3)须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。
异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登记事项存在异议而将异议记载于登记簿的制度。
但是该制度具有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项：(1)权利保全效力。
(2)风险警示效力。
(三)不动产物权登记预告登记
预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。
不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创，《德国民法典》加以继承，并为瑞士、日本民法和中国台湾地区“民法”所继受。
因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原则，预告登记必须具备如下要件：(1)经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项。
预告登记是为本登记作准备的，它只是一种请求权的保全，本身不具有独立
的效力，只有在进行本登记后，才能发生当事人所期待的物权效果。
(2)须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。
预告登记作成后即具有如下法律效力：(1)权利保全效力。
(2)顺位保全效力。
(3)破产保护效力。
