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试论我国不动产登记制度的完善(上)王利明摘 要:公示制度是我国正在制定的物权法所需要尽快建立的重要制度,而不动产登记制度是其中最重要的制度。
文章从不动产登记制度的历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力、登记的请求权等方面论述我国不动产登记制度及其完善。
关键词:物权法;不动产登记制度;完善中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1001490X(2001)0504706作 者:中国人民大学法学院教授,博士生导师;北京,100872 由于任何当事人设立、移转物权,都会涉及第三人的利益,因此,物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维护交易的安全和秩序。
为达成这一目的,现代民法建立了公示制度,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。
在公示方法中,最重要的是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础。
一 不动产登记制度的沿革不动产登记即经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。
①换言之,不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。
登记具有以下几个特点:第一,登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上,以备人们查阅。
即使登记的申请已经获得有关登记部门的同意但没有完成登录、记载手续,仍然不构成登记。
第二,登记的内容应能够为人们所查阅。
登记的内容都是公开的信息,而登记完成以后也意味着将登记的事实向社会公示、公开。
如果登录、记载的事实属于不宜向社会公示、公开的,也不构成登记。
第三,登记的范围仅限于不动产。
不动产登记制度是物权法中的一项重要制度,它在不同的法律规定中也不完全一样。
古代社会主要是采用交付的方式来判定所有权的移转。
罗马法最初对所有权的移转注重形式,要求采用曼兮帕蓄(M ancipatio)和拟诉弃权(Cessio in jure)②,以后逐渐采取了占有移转或交付(traditio)的方式。
王利明物权法中的基本问题王利明物权法中的基本问题首先谈一下物权的概念。
什么是物权?我们在起草物权法的时候，有不少人认为物权这个词非常的古老，而且似乎比较晦涩。
不太为一般人所接受，所以有一些学者建议将物权改为“财产权”，或者叫“产权”，更容易为一般人所理解。
我们不赞成这个看法，因为在大陆法系中，财产权这个概念指的是一切具有财产内容的。
可以移转。
可以继承等等这样的一种权利。
它是和人身权，比如说名誉权，肖像权等等相对应的。
财产权是一个范围很广泛的概念，它不仅仅包括了物权，还包括了债权。
如合同债权，合同的权利，这些都属于财产权的范畴。
如果我们用财产权这个提法，物权法就确定不了它的调整对象，没有办法和合同法以及其他的法律相区别。
而且，如果用财产权代替物权的概念。
物权与债权的区别也就不存在了。
在大陆法系，这两个概念是必须作出严格的区分的。
下面我要谈谈这种区分。
什么是物权呢?物权是民事主体依法享有的直接支配特定的物并且能够对抗第三人的财产权利。
具体来说，物权有以下几个特点，也可以说是它和债权相区别的一些表现。
首先，我们要强调物权是一种支配权。
支配权指的是权利人可以根据自己的意志直接依法占有和使用其物，不需要其他人的帮助就可以直接占有和使用其财产。
在这一点上。
它和债权是不一样的。
通常我们说，物权是一种支配权，债权是一种衣求权，即请求他人为一定行为和不为一定行为的权利。
支配权和请求权的关系看起来很难区别，实际上道理是很简单的。
举一个简单的例子，我要和某某人订立一个买卖合同，买一批货物。
在合同里面明确规定1月1日交货，那么，在没有交货之前，买受人对这批货还没有形成一种支配权，因为他没有直接占有这批货，而是由出卖人占有这批货。
在此，出卖人享有的是支配权，而对于买受人来说，则享有的是合同债权，这种合同债权就称为一种请求权。
所谓请求权，在这里就是买受人作为债权人有权请求出卖人在1月1日履行期到来以后交付货物，这是一种请求的权利。
物权行为若干问题探讨王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2001-6-13 （原载于《中国法学》1997年）我国物权法的立法工作迫在眉睫，而针对物权立法的理论研究急需深入并展开，在探讨物权立法的基本理论时，围绕我国物权立法是否应采纳德国的物权行为理论，在学术界存在激烈的争论。
鉴于许多学者将物权行为理论视为物权体系的理论基础，［①ａ］或物权法的基本原则，［②ａ］因此，对物权行为理论进行探讨，并回答我国物权法是否应借鉴这一理论的问题，十分必要。
本文拟就此谈一些粗浅的看法。
一、传统的物权行为概念物权行为的概念最早是由德国学者萨维尼在其１８４０年出版的《现代罗马法体系》一书中提出来的。
［③ａ］但实际上，物权行为制度早在罗马法中便已存在。
例如罗马法上的交付（traditio）要求当事人一方以移转所有权的意思，移交物件于另一方，才能移转所有权。
"在古典法和优士丁尼法中，对占有的转让可以通过某些隐蔽的和准精神方式加以完成，几乎是通过双方合意来宣布对所有权的转让"。
［④ａ］另外，罗马法上的要式买卖（mancipatio）也强调物权移转必须采取一定的方式，在要式买卖契约中，不得附带条件、期限或负担。
这些制度都对萨维尼物权行为理论的形成产生了重大影响，萨维尼也正是在总结和解释罗马法制度的基础上创设了物权行为理论，并对德国法的民法物权体系乃至大陆法中物权法产生重大影响。
究竟什么是物权行为？萨维尼在《现代罗马法体系》一书中写道："私法上契约，以各种不同制度或形态出现，甚为繁杂。
首先是基于债之关系而成立之债权契约，其次是物权契约，并有广泛适用。
交付（Tradition）具有一切契约之特征，是一个真正的契约，一方面包括占有之现实交付，他方面包括移转所有权之意思表示。
此项物权契约常被忽视，例如在买卖契约，一般人只想到债权契约，但却忘记Tradition之中亦含有一项与买卖契约完全分离，以移转所有权为目的之物权契约"。
物权法的热点问题王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2007-3-13浏览次数:28182字体大小：大中小内容提要: 本文是王利明教授在2006年12月在中国人民大学法学院举办的广东法官培训班上的讲座。
今天主要是想给各位介绍物权法的有关问题。
现在物权法已经经过了七次审议，可以说已经创下了法律审议之最，到明年三月份会提交全国人大代表大会通过。
本月16日我们还要在本会议室进行一场大型的关于物权法的研讨会，大家有兴趣的话可以过来参加。
我首先介绍一下什么是物权，物权简单地说是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。
所以物权首先是一种财产权，是财产权的一种类型，因为财产权在大陆法系国家是一个范围非常宽泛的概念，将一些有财产价值的权利都可以看作是财产权的内容，所以财产权又分为物权、债权、知识产权等等。
物权只不过是财产权的一种类型，所以我们说物权法就是财产权法，但是它不能包括所有的财产权法，所以合同债权、知识产权就不是物权范畴。
其次物权是一种有形财产权。
它和知识产权这种无形财产权是区分开来的，不包括知识产权等无形财产权。
具体地说物权就是针对房屋、土地、车辆等动产以及不动产。
第三，物权是一种对财产的支配权，支配的概念在法律上和请求权是相对应的。
支配权指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产，不需要借助他人的帮助就可以行使权利。
请求是指请求特定的义务人来为一定的行为或者不为一定的行为。
我们简单地举一个例子来进行区分：比如说典型的买卖，如果我要买一批货物，今天签订了合同，规定交货期在2月1日，合同一旦成立买受人就享有债权，但并不是实际占有货物，因为货物并没有交付，他享有的权利是请求债务人在规定的交货期交货的权利，这是请求权。
货物在交货前仍然是由出卖人控制，所以在法律上是由出卖人占有支配权，买受人也就是债权人享有的是请求权，到了交货期之后，出卖人交付了货物，根据物权法一个重要的规定“因交付而移转所有权”，出卖人因为交付而移转了物权、支配权，相应地取得了对价金的请求权，所以交易过程就是支配权和请求权相互转化的过程。
论物权法立法当中的不动产登记制度摘要：十届人大常委会第十二次会议对物权法草案进行了二次审议;审议当中对于我国不动产登记制度有多种意见和设想;本文拟就物权法立法当中对于不动产登记制度的若干问题提出自己的看法和建议;希望对于参与立法者有所借鉴和参考..制定物权法是为了实现财产关系基本规则的统一、完善;是落实新宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”精神的具体措施..物权法如果没有就不动产登记制度的基本原则做出规定;或者规定得不尽合理和完善;那就不能算是一部好的物权法;公民、法人及其他合法组织的物权就不能得到妥善保护..尽管专家学者对于不动产登记制度论述颇多;笔者还是不赘浅陋;就物权法起草当中涉及的不动产登记制度;谈谈自己的见解..一、关于不动产登记机构专家学者对于设立统一的不动产登记机构没有异议;全国主管房地产权属和土地使用权权属的建设部和国土资源部对于统一不动产登记的必要性也不能否认..但是;目前除了青岛、上海、重庆、深圳、大连、厦门等城市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外;绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由不同的登记机关进行登记..房屋和土地分别由不同的登记机构进行登记;其弊端主要有：1.房产管理部门和土地资源管理部门的权责不清、效率低下;不但增加了房地产交易的办事环节;且直接导致房地产的权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大;使得房地产交易的安全不能完全得到保障;已经严重影响我国经济发展软环境的改善;不利于充分保护公民、法人和其他组织的合法财产权..2.基层金融机构对改变目前的不动产登记制度的呼声强烈;因为目前的房地产双重抵押给银行的信贷资产带来巨大的隐患;甚至在局部地区影响了金融的安全..3.分离的登记制度给人民法院的执行工作带来困境..分离的登记制度极可能导致土地使用权和其上的房屋所有权被登记在不同的主体名下;人民法院在执行程序中碰到这种情况时;往往无所适从..最高人民法院与国土资源部、建设部以法发20045号文联合颁布的关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第六条规定：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的;人民法院应当同时查封;土地使用权和房屋所有权归属不一致的;查封被执行人名下的土地使用权或者房屋..”可见;人民法院对于土地使用权和房屋所有权归属不一致的房地产的查封、处置等执行工作;程序复杂;执行工作的效果堪忧;债权人受偿的可能性极低..对于出现这种情况;最高人民法院的有关负责人指出：“这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的;不可能由人民法院在执行程序中解决..”物权法立法的目的;不外乎通过保护物权来保护市场经济主体的合法财产权;保护交易安全和降低交易成本;从而激发人民创业的激情;让我们社会创造的财富如江水一般涌流..经济分析法学的科斯定理给我们的启示就是;法律保护权利的方法;“无论如何选择;都应当以降低交易成本和促进效益最大化为准则..”十年前在房地产管理法的立法当中;对于城市房地产权属的统一登记问题;学者普遍赞成统一登记;但碍于行政机关的职能调整等问题;而最终有所妥协..房地产管理法第六条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分;各司其职;密切配合;管理全国房地产工作..县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定..” 房地产管理法同时规定;经省、自治区、直辖市人民政府确定;县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的;可以制作、颁发统一的房地产权证书;依照本法第六十条的规定;将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更;分别载入房地产权证书..但历经十年;全国多数地方均采纳房地产权属登记的分离式管理模式;实践表明;其弊端显现无疑;亟待改革..立法机关创制物权法这样一部基本民事法律;就是要改革国家公权分权不尽合理、权利交叉运行的现状;改变目前房地产管理部门和国土资源管理部门的行政权力格局..建设行政、国土资源行政主管部门出于行政权力扩张的天然行政权力本性;很难就统一不动产登记机构问题达成共识..对于统一房地产权属登记机构;法学家梁慧星指出：“有专家说;现在的登记机关;都是赞成统一登记机关的;他们所反对的就是统一到其他机关去..再说我们看到上海等大城市已经统一了登记机关;上海就统一了房屋和土地的登记机关..那这一个省、一个市都能办成的事情;我们这样一个号称中央集权的国家的中央政府居然办不了;使人觉得很可笑..”因此;国家立法机关不仅要听取建设行政、国土资源行政主管部门对于统一房地产权属登记机构的意见;更要听取广大老百姓的意见;听取法院、金融机构的意见..完全实现包括城市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内的不动产统一登记;目前确有相当难度..但是;将房屋和土地的权属登记加以统一;颁发统一的房地产权属证书;应当是切实可行的..因此;对于房地产权属统一登记机构;国家立法机关听取建设行政、国土资源行政主管部门的意见;不是可不可行的问题;而是听取统一登记机构的具体操作思路和办法..物权法对于不动产当中的房地产登记制度;有这样几种选择模式：一是将在市、县设立的房产管理部门和土地资源管理部门;撤并为“房屋土地资源管理局”;统一城乡的房地产权属登记机构;颁发统一的房地产权属证书;这是上海、重庆模式..二是将城市规划范围内的房地权属登记管理统一到房地产管理部门;而将规划区外集体土地上的房地权属登记管理统一到国土资源管理部门..这样;既避免了房地分管的弊端;同时又形成在农地征收时的不同政府部门之间的有效权力制约;避免了国土资源管理部门在经营城市与耕地保护上的两难选择;有利于国家实施下一步征地制度改革..同时;城市规划区内和规划区外的房地产权属登记管理;由政府两个不同部门分别进行管理;有竞争有比较;管理得好的部门最终可以交由其履行统一不动产登记机构的职能..三是将房地产的管理职能与登记机构的职能分离;在市、县级政府部门当中设立独立的房地产登记局..借鉴国家司法考试制度;由国务院建设行政主管部门牵头国土资源行政主管部门等有关部门;联合发布房地产登记规则;出台统一的房地产登记制度;研究统一不动产登记制度的具体问题;条件成熟时实现不动产的统一登记..单独设立房地产登记局;其优点是和行政管理权脱钩;有助于理顺政府职能;国家统一房地产登记制度、登记规则;首先统一房地产权属登记;为将来统一不动产登记进行准备..二、关于登记机构的登记审查对于登记机构的登记审查;究竟属形式审查还是实质审查;在物权法起草当中亦有不同看法..目前世界上的不动产登记制度;大体上分为三种;即契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制;我国目前的房地产登记制度介于权利登记制和托伦斯登记制之间;近似于权利登记制..我国目前的国情与德国产生权利登记制的不动产登记制度时的历史背景相似;就是社会信用缺失;个人和市场经济其他主体的财产不够稳定;急需保护交易安全;强化不动产登记的公信力;增强市场主体和国家的信用..因此;我国的不动产登记制度;应采登记要件主义的权利登记制..登记机构的登记审查的性质与不动产登记制度紧密相关;契据登记制对应形式审查;而权利登记制对应实质审查..因此;我国的不动产登记机构对于不动产登记;应当属于实质审查..当然;类似于“以事实为依据;以法律为准绳”当中的事实;不应当是客观事实;而应为“法律事实”;是一种经过质证被法官采信的证据所表达的“事实”..登记机构的实质审查;绝不意味着登记机构对于所有的登记错误都应当承担责任;这种实质审查;只能是尽到作为专家的登记官应当尽到的审慎、全面、尽职的审查义务..因此;物权法出台之后;急需制定规定不动产登记官职责、申请登记人权利义务的不动产登记法;以规范申请登记人和登记机构的法律责任..三、关于登记机构的过错赔偿关于不动产登记机构的登记过错;大体有几种情形：梁慧星教授讲到两种情况;即“一是当事人故意所为;与登记机关无关;那登记机关不承担责任;二是登记机关的过错;造成了损害;应该承担责任..”以除此以外;还包括申请当事人并非故意但有过错;登记机构尽到了审查的职责;仍然出现的登记错误..追究登记机构的不动产登记错误的责任;有这样几个前提：一是登记机构有过错;即并不是所有登记错误都要追究登记机构的责任;二是这种过错给有关当事人造成了损失;三是对于当事人因登记过错带来的损失;登记机构仅按照其过错的程度承担相应的赔偿责任;因为可能遭受损失的人自身也有过错;或者第三人有过错;共同导致登记错误并造成损失..登记机构因为过错而需要赔偿;赔偿机制的建立有几种选择：一是国家赔偿;不动产登记机构造成的损害一般都较大;往往达几十万、几百万甚至更多;全部让登记机构赔偿不尽合理;根据国家赔偿法的有关规定;这个赔偿就有限制..二是登记机构赔偿;但登记机构不可能有这个赔付能力;否则就要向申请登记人收取较高的登记费用..因此;需要建立专用赔偿基金;从登记机构收取的登记费当中固定划拨一定比例纳入财政专户管理..同时;建立登记官的职业责任保险制度;借助保险机构的保险赔偿金来弥补赔偿基金的不足..登记官从事不动产登记工作虽然属于公务员性质;但其工作确属于专家工作;与医师、律师、注册会计师、评估师等专业人士的工作有相似之处;只不过前者为国家机关工作;其工作是为了赋予不动产登记以公信力;后者为自己工作;属于自由职业者..专家的侵权责任不同于普通侵权责任;普通侵权责任的归责原则是过错责任原则;损害多少赔付多少;而专家侵权责任的归责原则是故意或重大过失才需承担赔偿责任;且其赔偿决不应当是损害多少赔付多少;而应当有一个限度;比如其收费的多数倍来确定赔付限额;不足部分借助于执业职业责任保险来弥补..。
民法学博士：不动产登记让物权法走出纸面王利明新中国第一位民法学博士。
中国人民大学常务副校长，物权法起草人，国务院学位委员会法学学科评议组成员兼召集人，中国法学会副会长，中国法学会民法学研究会会长。
记者付小为15日，是《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公开征求意见的截止日，征求意见稿比原计划推迟一个半月发布，足见慎重和讨论之激烈。
关于不动产统一登记，有着诸多解读和猜测，有人说是开征房产税的“前奏”，有人说是反腐利器。
然而，站在物权公示的角度，很多人忽视了不动产统一登记制度作为物权法基础性制度的一面。
事实上，建立不动产统一登记的最重要意义，首先是对物权法“国家对不动产实行统一登记制度”规定的落实，进一步确保和维护交易秩序。
某种程度上，不动产统一登记制度的确立过程，是物权法实施近7年来，如何一步步从“纸面上的法律”变为“行动中的法律”的一个侧影。
如何理解不动产统一登记制度的物权法意义，长达7年的立法迟缓是什么原因造成的，从物权法的制定到施行，怎么看待不同阶段所面临的问题。
我们就此对物权法草案起草人、中国人民大学常务副校长王利明进行了专访。
回顾过去10年，可以用很多定语和词汇来概括这个国家和社会的变化。
而这些定语之中，如果说必将有财产权认识递增的10年，大概不会有人有异议。
从2004年《宪法》(修正案)写入“公民的合法的私有财产不受侵犯”开始，《物权法》制定步入快车道。
2007年，全国人大通过物权法草案，《物权法》正式出台。
“风能进，雨能进，国王不能进”这样的法谚早已走出法学院课堂，为越来越多的人熟知。
还有一些人则通过诉讼等渠道，捍卫自己的财产权利，让法律和法律的保障不束于高阁。
今天再来看《物权法》，可能不少人认为这部法律以及其相关规定理所当然，也有人会对物权法立法上的“遗漏”提出质疑，更有人发出《物权法》未能保护其权利的感慨。
事实上，如同物权法颁布不久，王利明接受媒体采访所言，不可能指望通过一部法律解决所有矛盾。
关于物权法立法中若干问题的建议关于物权法立法中若干问题的建议摘要：物权法是传统民法中的一个重要部门，也是我国将要制定的民法典中的一个重要部分，现在我国物权法草案已经进入二次审议的阶段。
本文将结合中华人民共和国物权法第二次审议稿，对我国物权法中所有权类型划分以及一体化保护的问题，用益物权概念的选择、典权制度的存废及宅基地使用权流转的问题，担保物权立法定位的选择及让与担保制度的存废等问题提出了个人的看法。
引言中国物权法草案的起草是从1998年开始的。
1998年第八届人大常委会委托九名专家学者作为民法草案起草工作小组。
这个工作小组在第一次会议上曾经预定了完善中国民法的三个步骤。
第一步是制定统一的合同法;第二步是起草物权法，实现财产规则的统一完善;最后制定一部科学完善的中国民法典。
现在第一步计划已经顺利实现;针对第二步，中国社会科学院梁彗星教授和中国人民大学的王利明教授受托起草的两部专家稿从1999年到2000年底相继完成。
立法机关在这两部专家草案基础上编篡、修改、删节，然后完成了一个中国物权法草案的征求意见稿。
2002年的12月人大常委会对王利明教授主持起草的中华人民共和国物权法草案进行了第一次的审议基本肯定了王利明教授的专家稿，现在物权法草案已进入二次审议的阶段。
在物权法草案起草的过程中，有关学者已经对物权立法的诸多问题展开过激烈的争论，本文在此谨对物权法草案二次审议稿中所有权、用益物权和担保物权中所存在的若干问题提出一点个人的见解。
所有权部分物权法起草过程中关于所有权立法，主要涉及两个问题：一为是否按照所有制的标准来划分所有权，二为是否坚持对国家所有权给予特别优先保护，即国家所有权是否应与其他所有权一体保护。
围绕这两个问题，形成了两种针锋相对的观点：三分法和一元论。
三分法观点坚持生产资料所有制的分类标准，在物权法中集中规定国家所有权和国有企业财产权，并坚持对国家所有权予以特别优先保护。
而一元论观点则反对以生产资料所有制为标准，而主张以所有权的客体为依据，不在物权法中规定一般国家所有权，反对对于国家所有权给予特别优先保护，而主张对合法财产一体平等保护。
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>《物权法》的不动产登记问题一、不动产登记的原则按照《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。
这就是说，设立、变更或消灭不动产物权，原则上都要登记，不登记不承认其物权，也不承认物权的任何变动。
法律另有规定的除外主要指4种情况：一是第9条第二款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
为什么可以不登记?因为登记是起一个公示作用，法律已经明确规定这些自然资源属于国家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登记手续。
这里所讲的是国家所有自然资源，是所有权可以不登记，但使用权仍然要登记。
二是第二章第三节规定的三种特殊情况，也可以不登记即产生物权。
第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
即拿着法院判决等，不办理过户登记，也承认判决书上写的权利人就是该不动产的权利人。
第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
即父亲死亡，儿子继承，儿子不去办理变更登记，也承认儿子对该不动产享有物权。
第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
农民在宅基地上建房子，该房子不登记，也承认他的物权效力。
以上三种情况都是法律规定可以不登记的，但第31条有一个特别规定，依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生效力。
举个例子说明这话什么意思，某房产原来归夫妻共有，双方离婚后，法院判决该房产归女方所有，女方可以不登记，女方拿着判决书，就能证明归她所有。
但是如果女方要求处分该房产，就必须去办理登记，否则不符合法律规定。
继承或者合法建造的房产也是如此，处分必须登记，不登记，不可以对抗善意第三人。
王利明物权法中与登记制度相关的几个问题王利明教授物权法中与登记制度相关的几个问题各位来宾、同志们，大家早上好。
非常感谢建设部房地产司的邀请，这是我第二次来和大家一起讨论有关物权法中的登记问题，大家知道正在起草的物权法草案第二章在“物权的设立、变更、转让和消灭”中规定了物权的登记制度。
在起草的时候，曾经有人提出登记制度不一定要在物权法里面规定，可以考虑由建设部制订行政规章或者最多通过行政法规的形式来规定，为什么物权法要专门规定登记制度？这是因为登记制度在物权法中非常重要，物权法主要调整有关物权的设立和变动所形成的民事关系，而不动产物权的设立和变动大都需要通过登记进行公示并完成。
登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的，没有登记，大多数物权不能有效的设立也不能有效的变动。
什么是物权？其实我们可以简单的这样理解，这就是说对于绝大多数需要通过法律行为来设定的物权而言，物权就是指一个设立物权的合同加上登记就构成物权，如果仅仅只是有设立物权的合同像土地使用权出让合同还没有完成登记那么就不能认为已经产生物权，当事人之间只是形成一个合同债权。
从这一点上讲，物权法需要靠一套完善的登记制度进行配套。
即使物权法规定的特别好，如果没有登记制度与其配套的话，物权法也是无法有效实施的。
下面我将介绍一下物权法中与登记制度相关的几个问题：一、登记的功能我们要理解什么是登记，首先必须要理解登记的功能，不动产登记，就是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。
换言之，不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。
理解登记的含义，要把握这几点：第一，“登记”这两个字的含义顾名思义就是“登录、记载”的意思，也就是说要把不动产物权设立和变动的事实登记记载在登记簿上。
所以如果当事人提出了申请，还没有经过法律的程序把它登记记载在登记簿上，还不能叫完成了登记。
比如说有一家公司申请办理抵押登记，登记机关的领导已经批准要马上登记，但是因为工作人员的原因，没有及时办理登记，在这种情况下，发生了清偿还债的问题，抵押权人能不能优先受偿呢？显然是不行的，因为登记还没有完成，抵押权还没有有效的设立。
第二，登记的事务是不动产物权设立和变动的事实。
物权法草案使用的是不动产登记的概念，这就是说它针对的对象主要是不动产，这是不是说动产都不需要登记呢？也不是这样。
比如船舶、机动车还有动产抵押等，也可以登记，但是对于动产的登记采取的是登记对抗模式，在这种模式下，登记是任意性的规范，不要求当事人必须办理登记，但是对于不动产必须要办理登记，当然也不是说所有的不动产都要办理登记，比如物权法草案就规定国家所有的自然资源的所有权就不可以不登记。
第三，仅仅把登记理解成“登录、记载”是不够的，登记作为一种公示方法，要将登记记载的事实对外公开，并且可以由不特定人来查询，假如仅仅只是登录记载的话，谁也查不到，那么就根本没有起到公示的作用，所以公示是登记的一个重要内容。
登记的功能主要体现在以下几个方面：第一，界定和保护产权（物权）的功能。
登记将物权设立和变动的事实记载在登记簿，一旦记载在登记簿之后，即向社会公布了某项权利归属于某人或者某项权利是否已经移转给了新的权利人。
一旦完成了，就界定了产权，进而就充当了定分止争、明晰产权，防止发生纠纷的功能和作用。
在登记制度没有发明之前，如何进行产权的界定和公示，主要是通过占有，英文中占有（possession），来源于sedere和por(或者pod、apud)两个词的组合，意思是“坐在土地上”或者密切接近于土地的意思。
古代的法国和英国法律中的占有saisine 和seisin最初也是指坐在土地上，这就是说在古代社会，对于土地的公示是通过某人坐在土地上显示该土地是他的，那时以占有为公示的方法，所以登记制度的发明确实是一个非常伟大的发明。
登记制度产生后，取代占有成为不动产的公示方法，发挥了非常好的公示权利的作用，其对于界定产权、防止纠纷非常重要。
从实践来看，登记制度确实发挥了界定和保护产权的重要作用，举两个例子：甲乙丙三人共有一栋房产，并且都在登记机关登记了，甲对乙提出来愿意放弃对该房产的共有权，但双方并没有办理登记，后来乙丙在卖房子的时候没有征得甲的同意，理由是甲已经表示愿意放弃该房产的共有权，但是甲事后后悔，表示不愿意放弃，实际上撤销了他的赠与，而且也没有办理变更登记，所以在这种情况下，不能说甲不再是共有人，进而在乙丙卖房的时候不分给他一部分钱款。
在这个案例中，登记起了重要的界定产权的作用，即使甲物权撤销赠与，在没有办理变更登记之前，法律上也仍然应当推定甲有法定上的权利。
第二，维护交易安全的功能。
物权不同于债权，具有绝对性、支配性和对世性的特点。
物权对第三人的利益产生重大的影响，关系到第三人利益和交易的安全，故物权的设定一定要公开才能维护交易的安全，比如说抵押权是一种物权，抵押权不同于一般的债权，在债权不能实现时，抵押权人可以优先于第三人就抵押财产受偿，享有优先的权利，此外，抵押权人还可以对抗其他除抵押权人以外的债权人，享有对世权，在某一财产上是否设立了抵押，一定要公开予以公示，否则交易不安全。
比如说现在的产权交易，其在运行的过程中遇到了一个很大的障碍是经常会出现将企业买下来之后，有人说企业的某项财产已经设定了抵押，权利人要行使抵押权，这便使该项财产成为了“不干净的财产”，使买受人的权利受损，交易很不安全。
因此，现在买受人在与出卖人进行交易时，一般要求出卖人提供财产没有设定抵押权的担保。
如果我们有完善的登记制度，这种做法就没有必要了。
抵押是一种优先权，如果设定抵押却没有登记，就会损害其他债权人的利益，交易也不安全。
故登记在市场经济社会对于维护交易的安全是非常重要的。
第三，提高物的利用效率的功能。
因为登记越完备就越能促使权利人充分的、有效率的利用物权财产，现代物权的总的发展趋势是促进对资源的有效率的利用，在一个物上设立越来越多的物权，权利的分割越来越细。
因为只有将权利设定的越来越细化和复杂，才能使得对物的使用更有效率。
比如说在一块土地上，土地的所有权可以分割出使用权，可以设定地役权、地上权、空间权等等。
土地使用权还可以按照期限进行分割。
在此种情况下，只有通过登记制度予以公示才能避免不发生权利之间的矛盾冲突。
现在欧洲一些国家有按照期限进行权利转让的规定，如将将房屋七月份的所有权或八月份的所有权进行出卖。
比如挪威，可以设定有期限的所有权，如你可以买10-12月的所有权，以更有效的利用所有权。
但必须通过登记制度予以公示出来，如果没有登记制度予以公示的话，不可能进行这种有效率的利用，必然会发生一些冲突和矛盾。
第四，公信原则。
公信原则具体表现为两方面的内容：1、权利的推定规则权利推定规则可以从动产和不动产两个方面来理解。
不动产登记的权利推定规则，也是草案第4条规定的，记载于不动产登记簿的人，是该不动产的权利人。
这就是说，在登记簿上记载的权利人，法律上就推定他是不动产的法律上的权利人。
但是有相反证据除外。
也就是说，凡是任何人你要对那个登记提出异议的话，必须要由提出异议的人去举证，证明登记记载的人不是登记的权利人。
举一个例子：甲购买了一栋房产，但是再办理过户登记时，甲把该房产登记在其女朋友乙名下。
后来，甲因为经济原因基于转让该房产，他将这房产转让给丙之后，乙提出异议。
乙称甲已经将该房产赠与给她，但除登记之外没有关于赠与的凭据。
本案在法院的诉讼中，最后法院判决该房产归甲所有。
但判决作出以后，甲一直没有办理变更登记手续，甲就将该房产交付给了丙。
乙对此在此提出异议，认为虽然判决房产归甲所有，但该房产并没有变更登记，甲怎么能够向丙交付房屋？这个案件实际上也涉及到登记的法律效力问题。
甲把该房产错误的登记在其女朋友乙门下，如果不存在买卖、赠与等合法的关系，仅仅是因为错误登记造成了纠纷，应该允许甲要求法院重新确认房产的权属，但是，在登记没有更改之前，我们只能推定登记记载的权利人是法律上的权利人。
毕竟法院的判决不能作为产权的凭证，这是因为，它和登记的权利推定规则是矛盾的。
所以，登记起到了一种界定产权的作用。
原来登记记载的权利人是法律上的权利人，所以根据权利推定规则，当事人还得必须去办理登记。
2、信赖利益的保护所谓信赖利益就是指第三人信赖法定的公示手段所表现出的相应的物权权属，无论实际上物权状态是否真实，第三人的合理信赖都受到法律的保护。
也就是说，如果完成了法律规定的公示方法以后，第三人产生一种信赖，这种信赖应当受到法律保护。
这表现为两个方面：一是对某种物权存在或不存在的信赖。
如果当事人通过合同设定某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。
例如，甲公司有一栋房产，后来交给公司办公室主任乙来管理。
公司办公室主任乙采取了各种方式把该房产登记在自己的名下，后来，办公室主任乙将该房产卖给丙。
丙在向乙购买房屋时，查阅登记簿发现登记簿的内容中该项产权就是属于乙的，那么丙就对乙享有法律上的所有权享有信赖。
如果丙基于这种信赖同乙发生了买卖关系，其信赖利益应该受到法律的保护。
这种利益就是一种信赖利益。
二是如果某种物权虽然已经发生了变动，但没有通过公示予以表彰，人们也没有理由相信此种物权已经发生变动。
这就是说，由于没有进行公示，因此不能对抗第三人。
例如，甲将其房屋出让给乙，双方订立了买卖合同，在履行期到来以后已经实际交付了房屋，但并没有在登记机关办理登记手续。
从法律效果上来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，法律便视物权变动未曾发生。
这种信赖态样，学说称之为消极信赖。
三是信赖了公示方法而进行了交易，这是信赖利益的核心内容。
凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人时，都应当推定其具有善意。
对登记的信赖。
如果依据登记方法公示以后，登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。
他人对于公示出来的权利状况产生了一种信赖，对这种信赖力的保护就是公信，对于信赖力的保护也常常用公信力来表述。
在一般情况下，登记权利人与实际权利人是一致的，但在某些情况下由于登记发生错误，也可能会出现不一致的现象，但对第三人来说，他只能相信登记而不能相信其他的证明。
所以，登记对任何第三人来讲都是正确的，这就是所谓权利的推定性规则。
如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，第三人相信登记所记载的内容，与登记记载的权利人发生交易，即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，也仍然应当推定登记记载的权利人为真正的权利人。
如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，有关当事人必须依据法定的程序向人民法院请求更正，也可以向登记机关请求更正。
