辽宁省房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试题

1 / 16 辽宁省房地产估价师《理论与方法》: 审核估价报告考试题

本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分与格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）

1、折价处置抵押房地产的, 应当参照__。

A．原购买价

B．重建价格

C．重置价格

D. 市场价格

2、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的, 共分为__。

A．四类

B．五类

C．六类

D. 七类

3、根据国家《城市区域环境噪声标准》, 3类标准适用于__。

A．疗养区

B．居住区

C．工业区

D. 大学区

4、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值, 要将在未来发生的支

2 / 16 出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元, 折现率为12%, 则需将这3000万元折现到2005年10月16日, 即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D. 2985

5、由城市规划管理部门核发的__, 主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证

D. 建设工程规划许可证

6、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。

A：新开垦荒地

B：轮歇地、草田轮作地

C：以种植农作物为主, 间有零星果树、桑树或其他树木的土地

D：耕种3年以下的滩地和滩涂

E: 房地产估价机构必须加盖公章

7、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A. 建筑物重置价

3 / 16 B. 建筑物现值

C. 土地价格

D. 房地产价格

8、误差的处理方式中, 对合同未作约定的, 面积误差比绝对值超过3％时,

买受人有权。

A：退房

B：换房

C：买房

D：卖房

E: 执行层的组织协调

9、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。

A. 等于

B. 大于

C. 小于

D. A.B、C均有可能

10、某幢大厦的总建筑面积为10000m2, 房地总价值为5000万元, 其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分, 该部分的建筑面积为100m2, 房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。

A．2.5%

B．3.5%

C．2.4%

4 / 16 D．3.4%

11、根据《房产测量规范》, 计算一半建筑面积的是__。

A．无柱的雨篷

B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊

C．房屋内高度在2.20m以上的技术层

D. 与室内不相通的装饰性阳台

12、某在建工程土地使用权年限40年, 自取得土地使用权之日起开工, 预计建成后的建筑面积为 15000m2, 年净收益为480万元, 自开工到建成的开发期为3年, 估计该项目至建成还需1.5年, 已知报酬率为8%, 折现率为12%, 该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A．4023.04

B．4074.10

C．4768.50

D．5652.09

13、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A. 街道

B. 房号

C. 幢

D. 丘

14、业主大会会议决定筹集和使用建筑物与其附属设施的维修资金, 应当经以上的业主同意。

A：专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一

5 / 16 B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一

C：专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三

D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

E: 执行层的组织协调

15、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。

A：估价方法选用恰当

B：估价基础数据和技术参数选取准确, 依据或理由充分

C：计算公式和计算过程正确无误

D：各种估价方法的测算结果一致

E: 工业用地的监测点评估价格

16、《城市房地产开发经营管理条例》规定, 房地产开发用地应当以__的方式取得。

A．转让

B．赠送

C．出让

D. 买卖

17、住房置业担保公司担保贷款余额的总额, 不得超过其实有资本的倍。

A：10

B：20

C：25

D：30

E: 执行层的组织协调

6 / 16 18、关于房地产位置固定性的说法, 错误的是。

A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

E: 工业用地的监测点评估价格

19、某建筑物已使用8年, 经实地勘察, 估计尚可使用32年, 残值率为5％, 则该建筑物的成新率为。

A：76％

B：80％

C：81％

D：84％

E: 工业用地的监测点评估价格

20、某商铺建筑面积为500㎡, 建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年．市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡, 运营费用率为租金收入的25％．该类房地产的报酬率为10％, 则该商铺的价值为．【2006年考题】

A：521万元

B：533万元

C：695万元

D：711万元

E: 工业用地的监测点评估价格

7 / 16 21、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易, 买方付给卖方297万元, 应缴税费均由卖方承担, 则该宗房地产的正常成交价格为__万元。

A．323

B．275

C．273

D. 258

22、下列关于保险职能的说法有误的一项是__。

A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险, 在危险发生之前就聚集资金, 危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人, 使损失分散给众人

B．融通资金职能发挥得越好, 保险公司的投资收益越高, 就可以弥补负债业务的不足或亏损, 为采取较低的保险费征收标准, 吸收更多的保险费收入创造条件

C．在各种保险中, 政策性保险最能体现分配职能

D. 保险人参与防灾防损活动, 可以提高社会的防灾防损能力

23、在房地产产品生产过程中, 承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的, 一般是__。

A．建筑师

B．结构工程师

C．设备工程师

D. 监理工程师

8 / 16 24、下列关于路线价法的表述中, 不正确的是。

A：路线价法实质是一种市场法, 其理论依据与市场法相同, 是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整, 两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度, 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

E: 工业用地的监测点评估价格

25、假设将两居室每套价格提高5万元, 会减少多少购买者, 如对此问题进行调查, 则属于__。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．因果性调查

D. 假设性调查

二、多项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 有2个或2个以上符合题意, 至少有1个错项。错选, 本题不得分；少选, 所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。

A：租赁合同到期, 合同自行终止

B：符合法律规定可以解除合同条款的

C：符合合同约定可以解除合同条款的

D：承租人利用承租的房屋从事非法活动的

9 / 16 E: 因不可抗力致使合同不能继续履行的

2、某宗房地产的总建筑面积为6000m2, 房地总价值为2400万元, 其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2, 该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊, 则此人应占有的土地份额为（）。

A．5.00%

B．5.25%

C．5.42%

D. 5.75%

3、建筑安装工程费用中的财务费, 属于。

A：措施费

B：规费

C：间接费

D：直接工程费

E: 执行层的组织协调

4、某幢大厦的总建筑面积为10000m2, 房地产总价值为7000万元, 其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分, 该部分的建筑面积为250m2, 房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊, 则王某占有的土地份额为（）。

A．1.67%

B．2.33%

C．2.75%

D. 3.33%

10 / 16 5、有一计算期为10年的房地产置业投资项目, 经测算, 该项目的投资收益率为10％, 银行 贷款利率为6％, 计算期内, 净现值的期望值为125万元, 净现值的期望值标准差为65万元, 则在 计算期内, 该项目的标准差系数是．(2005年试题)

A：52％

B：58％

C：62％

D：68％

E: 借款合同

6、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时, 应计息的项目包括__。

A．待开发房地产的价值

B．待开发房地产取得的税费

C．续建开发成本

D．销售费用

E. 销售税金

7、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营, 其中首付款为总价的60%, 其余为银行提供的年利率为7.5%, 期限为10年, 按年等额还本付息的抵押贷款, 若年平均经营收入为20万元, 运营费用为经营收入的30%, 则在贷款期内的税前现金回报率是__。

A．8.17%

B．13.62%

C．14.00%