辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价当事人模拟试题

1 / 16 辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价当事人模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分与格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。

A．总销量

B．价格

C．价值

D．总效用

2、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以与由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A．操作风险

B．信用风险

C．市场风险

D．法律风险

3、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。

A：15

B：30

C：45

2 / 16 D：60

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。

A：取得《土地使用证》

B：取得《施工许可证》

C：取得《商品房预售许可证》

D：取得《房屋所有权证》

E：执行层的组织协调

5、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。

A：房地产开发公司

B：房地产管理机构

C：被拆迁人

D：拆迁申请人

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、项目评估基础数据的预测和选定通常不包括__部分。

A．销售收入测算

B．成本与税金

C．借贷资金

D．利润分配

7、下列关于房地产保险估价的说法有误的是__。

A．房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估

3 / 16 B．价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定

C．价值评估宜采用成本法和市场比较法

D．损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度

8、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。

A：委托人

B：人民法院

C：拍卖师

D：竞买人

E：执行层的组织协调

9、注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为年。

A：1

B：2

C：3

D：4

E：执行层的组织协调

10、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

4 / 16 D．7124

11、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。

A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担

B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外

C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限

D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止

E：工业用地的监测点评估价格

12、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。

A．2237

B．2265

C．2346

D．3964

13、下列关于物业使用人，表述错误的是。

A：物业使用人拥有物业的所有权

5 / 16 B：物业使用人是实际使用物业的人

C：物业使用人的基本权利、义务受到租赁合同的一定限制

D：物业使用人没有对物业的最终处置权

E：执行层的组织协调

14、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。

A：逐渐降低

B：逐渐升高

C：可视为基本不变

D：为零

E：工业用地的监测点评估价格

15、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

16、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__

A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额与其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

6 / 16 17、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。

A：估价委托人

B：估价师

C：估价目的

D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

18、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是__。

A．物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B．新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C．国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

D．设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

19、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据，之间的因果关系来判定。

A：保险事故与保险标的损失

B：被保险人与保险标的

C：投保人与保险标的

D：保险人与保险标的损失

E：执行层的组织协调

20、城市详细规划分为控制性详细规划和__。

A．土地性详细规划

7 / 16 B．环境性详细规划

C．管理性详细规划

D．修建性详细规划

21、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标

22、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。

A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料

B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一

C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式

D：对未正式出具估价报告的估价项目与相关资料也应归档，保存期不得少于1年

E：工业用地的监测点评估价格

23、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段

B．第二阶段

8 / 16 C．第三阶段

D．第四阶段

24、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格

25、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为。

A：满足感

B：满意率

C：效用

D：满意度

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、取得建设用地使用权的途径包括。

A：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得

9 / 16 B：通过国家出让方式取得

C：通过房地产转让方式(如买卖、赠与或者其他合法方式)取得

D：通过土地或房地产租赁方式取得

E：通过土地抵押方式取得

2、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。

A．4400

B．4409

C．4445

D．4455

3、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，__是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．因果性调查

D．假设性调查

4、2008年7月，孙某与甲房地产开发公司签订了商品房预售合同，并在合同中约定：“房屋建筑面积为150。房屋交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理。”2008年8月，甲房地产开发公司经有关部门批准调整了原规划设计，孙某所购

10 / 16 买的该套房屋的建筑面积调整为155。并书面通知孙某。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测，孙某所购买的该套房屋的套内建筑面积为123，套内阳台建筑面积为3，分摊的共有建筑面积为31。问：在办理房屋产权登记时，孙某购买的房屋建筑面积应登记为m。

A：150

B：154

C：155

D：157

E：执行层的组织协调

5、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。

A．首席代理

B．买方代理

C．卖方代理

D．双重代理

6、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。

A：区位

B：用途

C：权利性质

D：总价

E：外观

7、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。