城市土地收益的分配与利用模式研究

城市土地利用转型的过程和模式研究

随着城市化进程的不断加速，城市土地的利用方式和功能不断发生转变，从传统的住宅、商业和工业用地向多元化的城市功能转变。城市土地利用转型是城市可持续发展的重要组成部分，对于城市的经济、社会和环境发展产生着重要影响。本文将从城市土地利用转型的过程和模式两个方面进行探讨，并针对城市发展的实践提出相应的建议。

一、城市土地利用转型的过程

1、由单一用途向多元化转变

城市土地利用由传统的以住宅为主导，逐渐向多元化转变。在城市规划中，商业、文化、娱乐等多元功能的渗透被广泛采用，大型综合体、商业街、休闲娱乐场所等不断涌现。在居住区中，公共服务、社区活动设施的配套也逐渐得到完善。城市由单一生活功能向多元化生活功能转变，提高了人们的生活质量，同时也促进了城市的经济发展。

2、由传统向创新变革

城市土地利用由以往的传统向创新变革，不断探索新的土地利用模式。新型城镇化中提出的人居环境和自然环境相协调的空间布局已经成为城市更新和发展的新趋势。该趋势下，以绿色发展为核心的城市规划逐渐得到广泛关注。大量的绿地、公园和生态系统得到保护和开发，成为城市的宝贵资源。同时，城市竖向发展也在不断深入，高楼密集、产业聚集、城市综合体体系逐渐形成，为城市提供了更多的发展空间。

3、由集中化向分散化转变

城市土地利用由传统上的集中化向分散化转变，城市规模不断扩大，城乡一体化进程逐步推进。在城市扩张和城市化进程中，城市郊区、乡村地区逐渐融入城市体系，形成城市群和城镇群，追求自然与人文更好的土地利用。以乡村地区的土地开发为例，因为乡村地区的土地利用存在巨大空间，且较为灵活，所以开展农业观光、生态康养和文化旅游等产业较为适宜，便利城市和乡村的互动。

二、城市土地利用转型的模式

1、转型发展为核心

城市土地利用转型的核心在于旧城区的更新和转型发展。转型发展有利于旧城区的更新和改造，推动城市向更合理的状态发展。与此同时，转型发展还可以改变土地功能，实现旧城区的利用价值。因此，在城市规划和土地利用中，城市转型发展可以看作是一个主要的模式。

第２７卷第３期　２００２年６月　昆明理工大学学报　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｋｕｎｍｉｎｇ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｃｇｙ　Ｖｏ１．２７　Ｎｏ．３　Ｊｕｎ．２００２　

城镇土地增值收益计算模式研究①　

杜葵，李伟　

（昆明理工大学建筑工程学院，云南昆明６５００９３）　摘要：在分析城镇土地增值原因的基础上，从理论上提出了城镇土地增值收益分配调节的计算模　式，试图为建立和完善城镇土地增值收益的调节措施提供一些理论指导．　关键词：土地增值；级差地租；地租流；资金等值计算　中图分类号：Ｆ３０１　文献标识码：Ａ　文章编号：１００７—８５５Ｘ（２００２）０３—１０６—０３　Ｏ　引　言　所谓土地增值是指在土地利用过程中土地收益不断增加，从而导致土地价格的增值，其实质就是土地　收益值（地租值）的增加．土地的增值是客观存在的，它不仅反映在土地交易中，还反映在土地利用中．随着　城市土地有偿、有限期和有流动的使用制度改革，要获得规定年限的土地使用权，就必须支付一定的土地　出让金，但是，目前土地出让金的测算，是认为在出让年限内的各年土地收益是相等的，没有考虑土地收益　在使用过程中的增值．因此，土地使用者一旦获得一定年限的土地使用权，土地在使用期内的增值收益或　转让土地剩余年限的转让增值收益就全部归土地使用者所有，从而导致国家土地收益的大量流失和土地　的非法流转．特别是目前土地的出让，以协议方式较多，由于缺乏公开、自由的竞争，导致土地出让金偏低，　这类土地在使用过程中的转让、再转让的增值收益就会更大，若不加以调节，必然会导致土地市场的混乱．　因此，正确认识土地的增值，建立健全土地增值收益的分配调节机制，不仅能防止土地增值收益流失，增加　国家财政收入，而且可以促进土地的合理流转，对规范土地市场具有重要的意义．下面就对土地增值的原　因，土地增值收益的分配调节和计算模式进行研究．　１土地增值的原因　土地增值的原因多种多样，归纳起来有以下几点：　（１）土地使用者或经营者在长期的土地使用和经营过程中，对土地的不断投资、改造而引起的土地增　值．根据土地经济学原理，因土地使用者或经营者的不断投资而带来的土地收益或超额利润，称之为级差　地租Ⅱ，在土地使用过程中，将新增加的级差地租Ⅱ资本化而得到的土地价值，就是这一部分的土地增值．　（２）因为城市建设的不断发展，政府对城市公共设施的不断投入，投资环境的不断改善，或因土地使　用者投资而产生的土地收益的扩散效应而引起的土地增值．它表现为因土地区位条件的改善而产生的级　差地租Ｉ的不断提高，提高的级差地租工资本化而得到的土地价值，就是这一部分的土地增值．　（３）土地利用类型的改变，而产生的土地增值．由于土地利用的多样性、广泛性、土地使用者常常会根　据自身的需要改变土地的用途，如由工业用地转变为商业、金融用地，由住宅用地转变为商业用地等，这时　因土地生产率、土地利用集约程度的提高而产生了土地增值．　（４）因社会经济的发展，城镇人口逐渐增多以及房地产业的发展，造成城镇建设用地供不应求而引起　的土地增值．在一定区域内，随着社会经济、房地产业的发展及城镇人口的增多，对城镇建设用地需求量越　来越大，但建设用地的供应量受各种因素制约却越来越少，因此，城镇建设用地的供求矛盾越来越严重．为　

土地资源利用效率研究

随着经济的发展和人口的增长，土地资源的利用效率成为一个日益受到关注的问题。土地资源是人类的重要生存物资之一，它不仅仅是人类生产和生活的基础，更是社会经济发展和生态环境保护的重要组成部分。如何合理利用土地资源，提高土地资源利用效率，已成为当前经济和社会发展的重要议题。

一、土地资源利用效率的概念

土地资源利用效率是指在一定单位时间内，对土地资源利用的效果与投入之比。通俗地说，就是用尽可能少的投入获取最大的利润，同时保障土地资源的可持续利用。土地资源利用效率的高低涉及到生产力的高低、资源利用的合理性和效益的实现。高效的土地资源利用能够有效地提高资源利用率和经济效益，实现可持续发展。

二、影响土地资源利用效率的因素

1、土地资源的数量和质量：数量和质量都是决定资源利用效率的重要因素。数量足够的土地资源能够满足人类社会的需求，但是质量却有可能低下，这就会影响土地资源的利用效率。

2、土地资源的开发模式：开发模式是影响土地资源利用效率的重要因素。传统的土地开发模式在一定程度上降低了土地资源的利用效率，因为这种模式的基本思想是“拓展面积，提高产量”，不注重资源的保护和可持续利用，从而浪费了很多宝贵资源。

3、科技水平：现代技术的发展和应用，对土地资源的利用效率起到了极大的促进作用。比如应用科技手段提高土地水利设施的建设和利用效率、种植技术的提高等，这些都可以有效地提升土地资源的利用效率。 4、政策环境：政策环境对土地资源的利用效率有着非常重要的影响，政府对土地资源利用效率的管理和控制，能够使得土地资源的利用更加合理化和高效化，提高社会经济效益，保障生态安全。

三、提高土地资源利用效率的途径

1、推广科技手段：应用现代科技手段，提高土地资源利用效率。

2、建立制定相应的管理制度：建立和制定相应的管理制度是提高土地资源利用效率的重要途径，这样可以规范土地资源的利用。

3、调整土地开发模式：将传统的土地开发模式调整为现代化的、可持续的开发模式，从而实现资源利用效率的提高和可持续发展。

毛蒋兴（１９７６一），男，中山大学城市与区域研究中　人文地理专业２　Ｏ　Ｏ　Ｏ级硕士研究生，研究方向为　城市地理　阎小培（１９５６一），女，中山大学城市与区域研究中　心教授、博士生导师。主要从事信息产业与城市发　展．城市化、城市内部空间结构等研究工作。　Ｅ—ｍａ１］：ｅｅｐＯＯｍｊｘ＠ｓｔｕｄｅｎｔ　ｚＳＵ　ｅｄｕ　ｃ　ｒｌ　［收稿日期］２００１－１Ｏ－２９　［基金项目］国家自然科学基金资助项目（４００７１０３４）　【义章编号Ｉ　１　００６—００２２（２００２）０７—００６９－０４　ｌｌ｛·图分类　ＴＵ９８４．１　９　１　【文献标识码】Ａ　

城市土地利用模式与城市　

交通模式关系研究　

口毛蒋兴，阎小培　（中山大学　城市与区域研究中心，广东　广州　５１　０　２　７５）　

［摘要］介绍城市土地利用模式类型与实例，阐述城市土地利用模式与城市交通模式　两者之间的相互关系，在分析影响我国大城市交通模式选择的因素基础上，提出：公共　交通优先，小汽车、自行车适度发展的高效化、节能化和环保化绿色交通模式。　［关键词］土地利用模式；交通模式；可持续交通模式　

随着我国Ｔ业化和城市化进程加快，　城市交通发展过程中所伴生的交通堵塞　问题也口趋暴露出来，许多城市政府都面　临着如何解决城市交通堵塞的难题，城市　交通系统的地位￡ｊ作用日趋重要。国外许　多研究和实践表明，七地利用和交通有着　ｌ‘分密切的联系…，是产生城市交通需求　的根源，决定着人流物流的空间分布；反　过来，城市交通的可达性也会影响城市：ｆ：　地利用。因此，研究城市十地利用模式和　城市交通模式两者之间的相互关系，对于　合理解决城市交通问题，促进城市交通可　持续发展有重要意义。　ｒ工］城市土地利用模式类型　

１．１低密度分散模式　低密度分敞模式是指城市土地利用用　途单一，开发密度低，城市布局分敞的一种　城市土地利用模式。以低密度分散土地利用　为特征的城市往往有多个中心，住宅家居、　工作地点、购物地点、学校等各自分离，整　个城市向郊区蔓延，用地分敞，ｔ地浪费，　甚至形成跳跃性开发。美国城市洛杉矶就是　未雨绸缪。因此，从现任起大城市的总体　规划就应当超前考虑其规划控制『口】题，应　定出走向、控制并保留好位置和用地，　并安排好与常规路网的衔接。即使是住‘　定时期内无力修建，只要规划控制得好，　也不至于造成被动，事实上现任不少城市　已经感到为时已晚。　另外，在城市规划与设计中要特别重　视停车场地规划与用地需要。汽车时代城　市空间结构的突出特征是道路与停车场用　地占城市总用地的比重很大。一辆小汽牟　的停放面积约为２０ｍｚ～２５ｍｚ，是我国现任　城市人口人均住宅使用面积面的两倍。美　国大城市停车场用地占城市总用地的３０％　左右，我国国情与西方发达国家相比有所　不同，汽车交通的发展不会达到这样畸形　的程度，但也应从规划设计和管理上为以　后的发展控制足够的停车场用地。　■