城市土地增值及其收益分配研究

・ｌ８・　科技论坛　城市边缘区土地增值收益分配管理研究分析　李艳丽　（富裕县地产管理所，黑龙江富裕１６１２００）　摘要：随着我国经济社会的不断发展城市边缘地区土地增值收益分配问题已经变得越来越引人关注了，城乡一体化的矛盾加深，　尤其是关于土地增值收益问题，针对我国土地增值收益分配的现状，结合了国际土地增值收益分配的成功经验，进行了不断地尝试与创　新，在改革实践中向前发展，本文就这一问题进行深入的分析研究，希望对大家有所帮助。　关键词：城市边缘地区；土地增值；收益分配；研究　１土地增值问题简述　城市边缘地区土地增值收益问题是近些年来我国比较关注的　问题，也是争论较为激烈的问题之一，人们对于目前土地增值收益　问题尚没有清楚地认识，我国自从改革开放之后，经济高速发展，人　口迅速膨胀，随着城市投资力度的不断加大，一些靠近城市边缘地　区的土地变得日益紧张起来，土地出现大幅度增值的现象，因此近　些年来，城乡居民土地增值收益问题已经成为一个重要问题，随着　城市规模的不断扩大，一些基础设施遍布城市周边，城市的综合水　平超过了以前，导致土地价值增高，所以土地增值收益问题对于政　府来说，是一个巨大的挑战，如何处理好土地增值收益分配管理这　一问题，就有重要的现实意义，在土地使用权流通转让的基础上进　行土地开发，已经慢慢成为一种潮流，与传统的土地征用模式不同　的是，开发商与农民都能在增值收益上获取最大利益，并不影响土　地的所有权性质，但结合目前的大部分情况来看，好多农民还是在　利益分配问题上吃了亏，在土地增值收益问题上，加大研究，探讨出　一种新的增值收益分配管理模式变得极为重要，我国也不断在引进　国外成功的土地增值收益分配管理方案经验，结合自身的实际情　况，加以改进，并在很多方面已经取得成功，本文就相关问题进行详　细的解剖，并提出一些适当性的意见和方法。　２研究方法与对策分析　２．１增加土地增值赋税　目前随着城市边缘地区土地的不断增值，很多人开始变得垂涎　欲滴，他们迫切希望使自己的土地利益最大化，因而不择手段抬高　地价，违反国家的法律法规，给政府拆迁和城市总体规划造成极大　的难度，根据这种实际情况我们应该借鉴外国的管理模式，将土地　的自然增值跟政府投资导致的土地增值区分开来，对土地增值税的　征收，可以按照土地的使用性质，使用年限以及增值额度的不同加　以制定，不能够按原来的一刀切方式，传统的土地开发使用权增值　税及土地权使用增值税具有明显的投机性质，所以在这些方面国家　应该，加以重税对于中期投资者应该加大税率，而对于投资者可以　适当采取优惠政策，此外，我们还可以根据土地的性质价格，灵活调　整税率，充分显示政府的宏观调控功能。在目前的阶段，应该将开发　商开发土地并首次转让获得的利益也加入到土地增值税里面，这样　有利于提高房地产企业的投资欲望，加快城市的开发与改造；还有　对于一些炒房者应该加大土地增值税率，防止开发商牟取暴利，除　此地方政府还应该增大税收的范围，使土地增值收益税覆盖的范围　更广，增加不同的收益税方式，像土地转移税，租赁税，分期土地增　值税等等。　２．２改变不合理的地税体系　我国目前地税体系存在极大地不对称性，赋税结构设置不合　理，现行的土地制度主要是重视流通转让税收，将主要的几大税收　都设置在流通转让环节上，而土地保有期间税收过轻，赋税偏低，现　在土地增值税又使土地流通转让税税收加重，导致土地交易成本增　高，所以加重土地保有期间的税收有利于改变土地不合理的税收体　系。还有好多的税收计算不合理，缺乏相应的税收依据，房地产我们　都很清楚，如果仅以原房产值计算税收不能够很好地反应该房屋现　有的价值，房产价值是由很多的历史经济条件决定的，我们不能够　对它的未来现值作有效地评估，随着经济的不断发展，按原值计税　的依据已经不能反映房地产的市场价值了，房地产的税收也应该根　据市场运行的规律进行调整，避免国家的房地产税费流失，城镇土　地使用税的计税方式上存在很大漏洞，因为土地价值和收益的不断　增加，不会导致税率的变化，因而不能够发挥税收的调控作用，阻碍　了土地市场的正常运行，造成大量的逃税者免除了重税。拓宽税收　的征收范围，加大税收的多样性，我国目前的税收征收范围比较狭　窄，基础比较薄弱，本来作为后备耕地资源的树林应该加以收税的，　但是在我国完全忽视了这种情况，直接导致林地等后备资源的大量　锐减，好多人大量砍伐森林开荒种地，造成大量的政府税收流失，也　对我国自然资源和生态平衡造成极大威胁。在我国税收体系中还存　在了好多其他漏洞，税种设置方面出现重复或空缺。没有对不劳而　获的人进行必要的干涉，导致我国资源在这些人中的流失，呈现一　种不公平的态势，不利于我国实现共同富裕的宏伟目标，土地税位　的空缺直接导致大量的土地闲置，荒芜现象比较严重。　２．３共同负担公共设施的投入实现利益共享　我们如果想要在土地收益问题上处理好政府与人民的关系，就　必须加大共同资金投放力度，实现土地增值政府与人民共享的利益　模式，在土地开发的外部效益方面，我们可以采取正负效益共同分　担的方法，正效益土地增值我们可以通过利益比例进行利润分配，　对于负效益我们要和政府分担成本，按照政府与人民分担风险的比　例进行成本分担，保证政府与人民的公平性，比如在开发地铁这一　问题上我们可以通过转让一部分地铁沿线的土开发权来募集资金，　这样以来既满足了城市地铁建设的需要，又解决了政府资金严重缺　乏的问题，可谓相得益彰，我国目前这种共同资金投入方式大部分　都借鉴了国外的做法，并结合当地的实际情况正向着统一标准的步　伐迈进。政府可以通过参考外国的做法，对辖区内的土地进行统一　综合管理，确定实际容积率的大小，还要对低于或高于容积率的部　分收取相应的税费，容积率过低会浪费国家的资源，因此应该收取　一定量的费用用于城市基础设施建设，对于土地利用程度及获得的　利益水平高于基准项目的，要把这部分费用归还城市，容积率过高　的后果是直接导致了建筑物周边的采光，通风受到影响，破坏了城　市的光线，造成负面效应，因此理应承担这部分费用。　２．４完善土地储让制度　城市的土地储让制度是指政府部门依据法律程序，灵活运用市　场机制，按照土地规划和城市规划的总要求，通过收购，换取等手　段，取得土地的使用权，进行前期项目开发，以公开招标，竞价拍卖　等方式有偿出让土地，来调控各类建设用地的需求，城市土地储让　制度的完善不仅有利于城市土地增值收益的分配，而且强化了政府　宏观调控的职能，有利于资金的筹措和基础设施建设的不断完善，　对社会的资金分配保障具有重要的意义。　结束语　综上所述，城市边缘地区的土地增值收益分配问题，是一个重　要问题，它关系到人民生活的稳定和社会的发展，如果不能够很好　处理这一问题势必会激起矛盾，所以政府方面在处理这个问题上具　有重要的地位，我们除了要保证人们的既定利益外，还要尽快实行　城市与乡村的相互结合，早日促成城乡一体化建设的进程。　参考文献　『１］张立谚．土地税费征收所存在的问题解析『Ｊ１．改革与探索，２０１１．８．　ｆ２１钟伟，冯维江．土地增值收益分配中外国制度的引进借鉴［Ｊ］．税务　研究报告，２０１２．３．　ｆ３１徐依萍．税费基础评估思路体系的构建［Ｊ】．房地产市场税费研究，　２０１０．４　『４１刘植才．提高和完善土地增值税制度『Ｊ１．人文社会经济学，２０１０．９．　［５］－Ｊ－芸．我国财产税制的比例研究ｆＪ】．公共经济评论，２０１２．３．

城市土地收益与经济增长分析

城市是经济活动的中心，也是土地收益的重要来源。随着城市化进程的加速，城市土地收益逐渐成为许多城市经济的重要支柱。本文将探讨城市土地收益与经济增长之间的关系，并分析其中的影响因素。

一、城市土地收益与经济增长的关系

城市土地收益是城市经济增长的重要来源之一。城市土地的市场价格会随着城市经济活动的增长而增长，这也同时促进了城市经济的进一步发展。而城市土地的收益来源主要是土地的开发和出售，这就需要有足够的市场需求和有力的政策支持。

一方面，城市经济的增长将为土地的需求提供强大的支撑。城市经济活动的扩张需要更多的土地空间来支持新建筑和基础设施的建设。随着城市人口的增加和城市化的加速，人口的聚集和住房需求的增加都会对土地的需求产生巨大的推动力。在此过程中，土地的价格也会随着城市经济发展的步伐而逐步提高。

另一方面，城市土地收益的增加也会促进城市经济的增长。城市土地收益来源的增加将增加地方政府和企业的财政收入，这也为城市经济的投入和发展提供了充足的资源保障。同时，土地的收益来源也包括土地租金、产业税收和企业所得税等多个方面，这些收益将促进城市经济的多元化发展，推动城市经济进一步提高整体竞争力和经济水平。

二、土地市场和政策环境的影响

土地市场和政策环境是影响城市土地收益和经济发展的重要因素。在土地市场不断发展和政策环境不断优化的过程中，城市土地收益和经济增长也会得到有效地促进和支撑。

首先，土地市场的供求关系直接决定了土地价格的高低和城市经济的活力。在市场需求相对不足的情况下，土地价格将受到较大的压力，这将导致土地开发和经济投入的减少，进而影响城市经济的增长。相反，在市场需求充分发挥的情况下，土地价格将得到有效支撑，这将为城市经济的发展提供更为有力的保障。

其次，政策环境的改善也是推动城市经济和土地收益增长的重要因素。在政策环境的支持下，土地的开发和利用将得到更为有效的保障。比如，政府可以出台鼓励住房建设的政策措施，包括住房贷款支持、税收激励等，这将促进城市住房需求的增加，也会增加土地收益来源。

第２７卷第３期　２００２年６月　昆明理工大学学报　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｋｕｎｍｉｎｇ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｃｇｙ　Ｖｏ１．２７　Ｎｏ．３　Ｊｕｎ．２００２　

城镇土地增值收益计算模式研究①　

杜葵，李伟　

（昆明理工大学建筑工程学院，云南昆明６５００９３）　摘要：在分析城镇土地增值原因的基础上，从理论上提出了城镇土地增值收益分配调节的计算模　式，试图为建立和完善城镇土地增值收益的调节措施提供一些理论指导．　关键词：土地增值；级差地租；地租流；资金等值计算　中图分类号：Ｆ３０１　文献标识码：Ａ　文章编号：１００７—８５５Ｘ（２００２）０３—１０６—０３　Ｏ　引　言　所谓土地增值是指在土地利用过程中土地收益不断增加，从而导致土地价格的增值，其实质就是土地　收益值（地租值）的增加．土地的增值是客观存在的，它不仅反映在土地交易中，还反映在土地利用中．随着　城市土地有偿、有限期和有流动的使用制度改革，要获得规定年限的土地使用权，就必须支付一定的土地　出让金，但是，目前土地出让金的测算，是认为在出让年限内的各年土地收益是相等的，没有考虑土地收益　在使用过程中的增值．因此，土地使用者一旦获得一定年限的土地使用权，土地在使用期内的增值收益或　转让土地剩余年限的转让增值收益就全部归土地使用者所有，从而导致国家土地收益的大量流失和土地　的非法流转．特别是目前土地的出让，以协议方式较多，由于缺乏公开、自由的竞争，导致土地出让金偏低，　这类土地在使用过程中的转让、再转让的增值收益就会更大，若不加以调节，必然会导致土地市场的混乱．　因此，正确认识土地的增值，建立健全土地增值收益的分配调节机制，不仅能防止土地增值收益流失，增加　国家财政收入，而且可以促进土地的合理流转，对规范土地市场具有重要的意义．下面就对土地增值的原　因，土地增值收益的分配调节和计算模式进行研究．　１土地增值的原因　土地增值的原因多种多样，归纳起来有以下几点：　（１）土地使用者或经营者在长期的土地使用和经营过程中，对土地的不断投资、改造而引起的土地增　值．根据土地经济学原理，因土地使用者或经营者的不断投资而带来的土地收益或超额利润，称之为级差　地租Ⅱ，在土地使用过程中，将新增加的级差地租Ⅱ资本化而得到的土地价值，就是这一部分的土地增值．　（２）因为城市建设的不断发展，政府对城市公共设施的不断投入，投资环境的不断改善，或因土地使　用者投资而产生的土地收益的扩散效应而引起的土地增值．它表现为因土地区位条件的改善而产生的级　差地租Ｉ的不断提高，提高的级差地租工资本化而得到的土地价值，就是这一部分的土地增值．　（３）土地利用类型的改变，而产生的土地增值．由于土地利用的多样性、广泛性、土地使用者常常会根　据自身的需要改变土地的用途，如由工业用地转变为商业、金融用地，由住宅用地转变为商业用地等，这时　因土地生产率、土地利用集约程度的提高而产生了土地增值．　（４）因社会经济的发展，城镇人口逐渐增多以及房地产业的发展，造成城镇建设用地供不应求而引起　的土地增值．在一定区域内，随着社会经济、房地产业的发展及城镇人口的增多，对城镇建设用地需求量越　来越大，但建设用地的供应量受各种因素制约却越来越少，因此，城镇建设用地的供求矛盾越来越严重．为　

一文章编号：１６７２—５３２８（２００８）０５—００２７－０３　城市交通Ｕｒｂａｎ　Ｔｒａｎｓｐｏｒｔ　ｏｆ　Ｃｈｉｎａ　第６卷第５期２００８年９月Ｖｏ１．６Ｎｏ．５Ｓｅｐｔ．２００８　

北京市轨道交通沿线土地开发增值收益分配研究　

Ａｌｌｏｃａｔｉｏｎ　ｏｆＡｄｄｅｄ　Ｖａｌｕｅｓ　ｆｒｏｍ　Ｌａｎｄ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｓ　ａｌｏｎｇ　Ｒａｉｌ　Ｔｒａｎｓｉｔ　Ｌｉｎｅｓ　ｉｎ　Ｂｅｉｊｉｎｇ　

盖春英　（北京市城市规划设计研究院，北京１　０００４５）　

Ｇａｉ　Ｃｈｕｎｙｉｎｇ　（Ｂｅｉｊｉｎｇ　Ｍｕｎｉｃｉｐａｌ　Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆＣｉｔｙ　Ｐｌａｎｎｉｎｇ＆Ｄｅｓｉｇｎ，Ｂｅｉｊｉｎｇ１０００４５，Ｃｈｉｎａ）　

摘要：探讨如何为轨道交通建设提供可行的资金来源。首先　通过总结国内外研究概况说明了轨道交通对沿线土地开发的　影响，提出不合理的土地开发增值收益分配制度是挫伤轨道　交通建设投资主体的积极性、加重政府公共交通投资负担的　重要原因之一。分析了轨道交通沿线土地开发增值收益合理　分配的意义，根据土地增值的地租原理，提出了轨道交通沿线　土地开发增值收益合理分配的原则。在此基础上，结合北京　市的实际情况和需要，提出对北京市轨道交通沿线土地开发　增值收益进行合理分配的３种方法：提取部分土地出让金和土　地增值税、完善代征代建制度及相关配套政策、尝试土地与交　通一体化开发模式　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｎ　ｏｒｄｅｒ　ｔｏ　ｐｒｏｖｉｄｅ　ｆｅａｓｉｂｌｅ　ｓｏｕｒｃｅ　ｏｆ　ｆｕｎｄｓ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｏｆ　ｒａｉｌ　ｔｒａｎｓｉｔ，ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ，ｆｉｒｓｔｌｙ　ｉｌｌｕｓｔｒａｔｅｓ　ｔｈｅ　ｅｆｆｅｃｔｓ　ｏｎ　ｌａｎｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ａｌｏｎｇ　ｒａｉｌ　ｔｒａｎｓｉｔ　ｌｉｎｅｓ，ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔｏ　ｒｅ—　ｓｅａｒｃｈ　ｂｏｔｈ　ａｔ　ｈｏｍｅ　ａｎｄ　ａｂｒｏａｄ．Ｔｈｅ　ｐａｐｅｒ　ｐｏｉｎｔｓ　ｏｕｔ　ｔｈａｔ　ｕｎｒｅａ—　ｓｏｎａｂｌｅ　ｓｙｓｔｅｍ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ａｌｌｏｃａｔｉｏｎ　ｏｆ　ａｄｄｅｄ　ｖａｌｕｅｓ　ｄｅｒｉｖｅｄ　ｆｒｏｍ　ｌａｎｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｉｓ　ｏｎｅ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｉｍｐｏｒｔａｎｔ　ｒｅａｓｏｎｓ　ｏｆ　ｄａｍｐｅｎｉｎｇ　ｉｎｖｅｓｔｏｒｓ’ｅｎｔｈｕｓｉａｓｍ　ａｎｄ　ｉｎｃｒｅａｓｉｎｇ　ｔｒａｎｓｉｔ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｂｕｒｄｅｎ　ｏｎ　ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ．Ｔｈｅｎ　ｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｃｅ　ｏｆ　ｒａｔｉｏｎａｌ　ａｌｌｏｃａｔｉｏｎ　ｏｆ　ａｄｄｅｄ　ｖａｌｕｅｓ　ｆｒｏｍ　ｌａｎｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ａｌｏｎｇ　ｒａｉｌ　ｔｒａｎｓｉｔ　ｌｉｎｅ　ｉｓ　ｉｌｌｕｓｔｒａｔｅｄ．　Ｍｅａｎｗｈｉｌｅ，ｔｈｅ　ｐａｐｅｒ　ｄｉｓｃｕｓｓｅｓ　ｐｒｉｎｃｉｐｌｅｓ　ｏｆ　ｒａｔｉｏｎａｌ　ａｌｌｏｃａｔｉｏｎ　ｏｆ　ａｄｄｅｄ　ｖａｌｕｅｓ，ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｒｅｎｔ　ｔｈｅｏｒｙ．Ｅｖｅｎｔｕａｌｌｙ，ｉｎ　ｌｉｎｅ　ｗｉｔｈ　ｒｅ—　ａｌｉｔｙ　ａｎｄ　ｎｅｅｄｓ　ｉｎ　Ｂｅｉｊｉｎｇ，ｔｈｅ　ｐａｐｅｒ　ｐｒｏｐｏｓｅｓ　ｔｈｒｅｅ　ｍｅａｓｕｒｅｓ　ｔｏ　ａｌｌｏｃａｔｅ　ａｄｄｅｄ　ｖａｌｕｅｓ　ｒａｔｉｏｎａｌｌｙ，ｉ．ｅ．ｗｉｔｈｄｒａｗｉｎｇ　ｐａｒｔ　ｏｆ　ｌａｎｄ　ｌｅａｓｉｎｇ　ｆｅｅｓ　ａｎｄ　ｉｎｃｒｅｍｅｎｔ　ｔａｘ　ｏｎ　ｌａｎｄ　ｖａｌｕｅ，ｉｍｐｒｏｖｉｎｇ　ｔｈｅ　ｓｙｓ・　ｔｅｒｎ　ｏｆ　ｌａｎｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇ　ａｎｄ　ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇ　ｐｏｌｉｃｉｅｓ，ａｎｄ　ｅｘｐｅｒｉ—　ｍｅｎｔｉｎｇ　ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　ｌａｎｄ　ｕｓｅ　ａｎｄ　ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ．　关键词：交通政策；轨道交通；土地开发；增值收益；回哺　Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ　ｐｏｌｉｃｙ；ｒａｉｌ　ｔｒａｎｓｉｔ；ｌａｎｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ；　ａｄｄｅｄ　ｖａｌｕｅｓ；ｂａｃｋ－ｆｅｅｄ　中图分类号：Ｕ４１２．１＂４　文献标识码：Ａ