不动产估价课件

包括土地用途、容积率、建筑密度、土地使用权年限等，这些参数的选择和确定直接影 响土地价值的评估结果。
建筑物评估参数
包括建筑结构、装修标准、成新率等，这些参数的选择和确定对建筑物的价值评估具有 重要影响。
04
不动产评估的应用领域
房地产市场分析
总结词
通过不动产评估，可以对房地产市场进行深 入分析，了解市场供求状况、价格走势和投 资潜力。
绿色建筑和节能减排对评估价值的影响
绿色建筑和节能减排设施可以提高不动产的价值，在评估中需充分考虑其价值。
绿色建筑和节能减排对评估风险的影响
在评估过程中需考虑绿色建筑和节能减排设施的可持续性和维护成本，以降低评估风险。
新经济形势下不动产评估的挑战与机遇
01
经济形势变化对不动产评估的影响
经济形势的变化，如利率、汇率、市场需求等因素，对不动产评估产生
详细描述
不动产评估应遵循合法性、公正性、专业性和科学性等原则。评估方法包括比较法、收益法、成本法等，根据不 同的情况选择合适的方法进行评估。同时，还需要考虑市场变化、政策调整等因素对评估结果的影响。
02
不动产评估的程序
评估准备
明确评估目的和范围
在开始评估前，需要明确评估的目的和范围，例如是为抵押 贷款、保险赔偿、遗产分配等目的进行评估，以及评估的具 体范围，如特定的不动产或一组不动产。
国际化交流与合作
各国不动产评估机构加强了国际交流与合作，共 同推动不动产评估的国际化和标准化进程。
3
标准化对评估行业的影响
标准化促进了不动产评估行业的规范化和专业化 ，提高了评估的质量和公信力。
绿色建筑与节能减排在不动产评估中的影响
绿色建筑和节能减排理念的普及

3、交易情况修正的方法 正常价格=可比实例的成交价格*（100/100+S）
五、进行交易日期修正
1、交易日期修正的概念
2、交易日期的修正方法
采用分区分类房地产价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格
*交易日期修正系数
1）采用价格指数进行修正 定基价格指数：以某个固定的时期为
基期编制的价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*
Pi 100 * b0 *100 *100 ai bi ci di
2、修正的规则
差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少
差异修正的规则 1）以待估不动产为基准 2）以市场为尺度 3）修正的顺序要恰当
例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价
格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格
修正为
。若实例的区域因素比待估房地产
劣5％，实例价格为PB时，待估房地产价格PD＝？
四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件
（一）特点 1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说服力 4、在比较实例的选取上，既要选择比估价
对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣 的交易实例。
2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易
三、建立价格可比基础
1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵
建筑面积和使用面积 4、统一面积单位
平方米、平方英尺 5、统一采用单价
（二）适用范围 1、有广泛市场交易的房地产类型 2、常见的房地产类型

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章节
教学大纲
第三章 第四章 第五章
授课教案
综合练习
第六章 第七章 第八章 第九章
导航条
第六章 不动产评估
收益法
基本原理
收益法是指通过估算被评估资产未来预期 收益，并折算成现值，借以确定被评估资产价 值的一种资产评估技术方法。
前提基础
被评估土地必须是能用货币来衡量未来期
土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受 任何人为因素或社会经济因素的影响，因此， 它是无弹性的。
土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的 土地供给，土地经济供给数量会受人类社会活 动的影响。土地的经济供给是有弹性的，既可 以是直接变化，也可以是间接变化。
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第九章 不动产评估
第二节 土地使用权评估 四、评估技术方法 1、成本法
土地增值收益
土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率 =（土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息 +投资利润）×土地增值收益率
注意不同情况下土 地价格的计算
VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
不动产的特性 房地不可分割性 投资大额性 区域性
价格互动性
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第一节 不动产评估概述 一、定义与特点 二、基本原则与程序

劳动二重性决定商品二因素
具体劳动
特定具体形式
具体劳动是指生产一
定使用价值的具体形式 的劳动，反映人与自然 的关系。（自然属性）
使用价值 (不同质)
劳
对立
动 二
统一
重性Βιβλιοθήκη 抽象劳动是指撇开一切具商 品 二 因 素
体形式的、无差别的一般
人类劳动。（社会属性）
抽象劳动
无差别人类劳动
价值 (相同质)
3、价值量的决定
2、效用价值论
以物品满足人的欲望的能力或人对物品效用的主观心理评价解 释价值及其形成过程的经济理论。即价值是人对物品能满足人 的欲望的主观估计。它同劳动价值论相对立。在19世纪60年代 前主要表现为一般效用论，自19世纪70年代后主要表现为边际 效用论。
3、其内容如下：
第一，效用价值论认为，一切生产都是创造效用的过程，人们 获得效用却不一定非要通过生产，通过大自然的赐予也可以获 得。效用是价值的源泉，仅仅是形成商品价值的必要条件，而 充分条件则是物品的需缺性，只有物品的效用和物品的稀缺性 相结合才能形成价值。
使用价值是交换价值的物质承担者。
交换价值首先表现为一种使用价值同另一种使 用价值相交换的量的关系或比例。
价值是凝结在商品中的无差别的一般人类劳动，即人
类脑力和体力的耗费。价值是商品所特有的社会属性。
使用价值不同的商品之所以能按一定比例相交换，就是 因为它们都具有价值。任何有用物品都具有使用价值， 但只有这种有用物品是劳动产品并作为商品时，它才具 有价值。
商品的价值包括质的规定和量的规定两个方面。价值 的质的规定回答的是价值的实体是什么，价值的量的 规定则回答价值的大小有什么决定和怎样决定。