房地产估价概述ppt课件

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房地产评估PPT课件

1.1.3 房地产的分类 1）按房地产用途分类
（11）特殊用地房地产；（12）军用房地产；（13）综合房地产。
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30
1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类 2）按房地产实物状态分类
（1）按处于不同区位、地段划分，可分为城市中心、城市边缘、城市郊区、农村等房地产；
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31
1.1 房地产及其特征
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25
1.1 房地产及其特征
1.1.2 房地产的特征 5）价值较大 6）用途多样 78）相保互值影增响值（邻避设施）
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26
习题
房地产具有供给有限特性，本质在于（B）
A.土地总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大
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27
1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类
学习目标
本章学习目标是使同学们掌握房地产的基本概念、特性和分类；了解房地产价值与价格的关系；掌握影响房地产价值的各个因素。
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第1讲房地产概述
1.1 房地产及其特征 1.2 房地产价值与价格 1.3 房地产价值的影响因素
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上海环球金融中心
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台北标志性建筑
广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。
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1.1 房地产及其特征
1）房地产的定义土地是指地球陆地表面上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
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补充
• 房屋和构筑物的区别
• 房屋：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。一般指有基础、墙、顶、门、窗，可以遮风避雨、保温隔热。

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第三节房地产的特性
从房地产估计和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有１０个：１、不可移动性；２、独一无二性；３、寿命长久性；４、数量有限性；５、用途多样性；６、相互影响性；７、易受限制性；８、价值高大性；９、难以变现性；１０、保值增值性。
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第四节房地产的类型
２、商业房地产３、办公房地产４、旅馆房地产５、餐饮房地产６、娱乐房地产７、工业和仓储房地产８、农业房地产９、特殊用途房地产１０、综合房地产
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第五节房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估计目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价概念中的一些关键术语（1）专业估价人员（2）估价目的（3）估价原则（4）估价程序（5）估价方法（6）影响
ppt课件 8
6未来状况下的房地产；7已经消失的房地产；8现在的状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修； 9房地产的局部，如某栋公寓中的某套房； 10包括有其他资产的房地产；11作为企业整体的一部分的房地产。（5）本课程对房地产的用词
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为明了起见，本书主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下：１、“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。２、“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地产价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。３、“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。４、“建筑物” ：仅指建筑物部分。 10 ppt课件

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面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积。
练习：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？
难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
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第二节房地产的特性和类型
4. 按经营使用方式来划分的类型房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类：（1）出售型房地产。（ 2 ）出租型房地产。（ 3 ）营业型房地产。（ 4 ）自用型房地产。这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。
练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（） A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的供求状况
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第二节房地产的特性和类型
2.寿命长久性可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样
具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。

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• 在地球表面，该宗土地的边界范围由人为划定的形状、面积及方位所决定。即使在美国，由于飞机、宇宙飞船和人造卫星的出现，土地所有者的空间权利同样受到了限制。
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2、建筑物
建筑物包括房屋和构筑物。 • 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一
般不能在其内直接从事生产和生活等活动，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。
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3、其他附着物（fixtures)
其他附着物由相关的法律予以界定。
美国法律为例：
• 如果动产被视为土地的一部分，无论该动产原来属于谁，都将归土地所有者所有。
• 如庭院、花园、假山、栅栏等为提高不动产的价值和功能的，也是附着物。
• 给排水管道、电力、热力系统等，这类动产是依附于土地或建筑物，移动时必然会对土地、建筑物或该动产本身造成很大损害，所以不论该动产所有人是否有此意愿，都被视为附着物。
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（二）、房地产权益
房地产权益指由法律设定的房地产各种权利（包括各自权能及范围界定）以及享有这些权利所能获得的利益或收益。
这是房地产最重要的部分，是由国家制定的法律、法规来保障的。各国法律涉及到房地产权利的，主要是民法中对物权创设的规定。
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• 随着经济的发展和社会分工深化，人们的交易范围越来越广泛，使得同一财产的权利不断细分，新的权利不断出现，同一财产物中产生出不同权利之间的复杂关系。
3、房地产，既可指土地，也可能指建筑物，还可指土地与建筑物整体。在对房地产估价时，如未特别指明，则指既包含土地又包括建筑物在内的整体价格。
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房地产的特性
（一）、自然特性（二）、社会经济特性
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（一）、自然特性
• 重点讨论在一定社会经济条件下由这些自然特性所衍生的房地产其他性质。

第八章房地产估价PPT课件

第八章房地产估价程序
• §8-1．房地产估价程序概述
• 一、房地产估价程序的内容（12项）
•
获取估价业务
•
受理估价委托
•
制定估价作业方案
•
搜集估价所需资料
•
实地查看估价对象
•
分析估价对象价值
•
测算估价对象价值
•
判断估价对象价值
•
撰写估价报告
•
内部审核估价报告
•
交付估价报告
•
估价资料归档
• 二、房地产估价程序的作用 • 估价程序的作用 • 一是规范估价行为 • 二是避免估价疏漏 • 三是保障估价质量 • 四是提高估价效率 • 估价程序在估价鉴定中的作用
•
明确估价类型
•
估价类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由估价师决定，
而是由估价目的决定
•
不同的估价类型，即使使用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取
值也可能不同
• 【重点】估价时点的确定
•
一般项目以房地产估价师实地查看估价对象期间或者
估价作业日期内某个日期为估价时点
•
国有土地上房屋征收估价的估价时点，一般为房屋拆
•
封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的
假设和限制条件、估价结果报告、
估价技术报告、附件。
• 重点－估价报告使用期限
•
概念:估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价
报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得
超过的时间
•
பைடு நூலகம்
致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期
•
明确估价报告使用期限的意义

房地产估价第七章假设开发法2课件

第二节假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法）静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节假设开发法的估价步骤
第七章假设开发法课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进行折现，然后再相加减。采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发利润，而是隐含在折现过程中。
第七章假设开发法课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）
第三节假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价见教材 P116-117。案例二：静态方式估价见教材 P117-118。
第二节假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费该项税费通常是根据当地的规定，按待开发对象价值的一定比率测算。

《房地产估价》课件8收益法

的方法。
假设开发法适用于那些具有潜在开发价值的房地产，而收益法则更适用于已经开发完成的房地产
。
假设开发法需要考虑开发周期、建设成本等因素，而收益法则更注重未来收益和折现率的确定。
谢谢您的聆听
THANKS
搜集房地产市场的有关资料，包括市场供求情况、竞争情况、同类房地产的价格水平等。
搜集有关收益的资料，包括房地产的租金水平、出租率、空置率等。
预测未来收益
根据搜集的资料，预测房地产未来收益，包括租金收入、其他收入等。
预测未来收益时要考虑市场变化、政策调整等因素的影响。
预测未来收益时要考虑风险因素，进行风险评估。
使用注意事项
合理预测未来收益
在使用收益法进行房地产估价时，应合理预测未来的收益和现金流，并考虑各种可能的影响因素
。
谨慎选择折现率
折现率的选择对评估结果的影响较大，应根据市场环境和风险因
素合理选择折现率。
考虑市场比较因素
在采用收益法进行评估时，应综合考虑市场比较因素，如供求关系、竞争状况等，以更准确地反
计算公式
V = A / r * [1 - (1 + r)^(-n)] / r + S / (1 + r)^n
注意事项
在计算过程中，要充分考虑市场环境、政策因素等对未来收益的影响，合理预测未来收益；同时，资本化率的选取也要根据市场状况、风险等因素综合考虑。
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收益法的操作步骤
搜集有关资料
搜集房地产的有关资料，包括房地产的地理位置、周围环境、建筑结构、用途、面积、使用年限等。
确定折现率
根据预测的未来收益和风险评估，确定适当的折现率。
折现率的确定要保持相对稳定，避免频繁变动。

房地产估价ppt课件完整版

1. 房地产基本状况描述
（1）名称（2）坐落（3）范围（4）规模（5）用途（6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一房地产
10．保值增值性保值增值原因：
对房地产的投资改良通货膨胀外部经济条件的改善对房地产需求的增加
课题一房地产
构筑物是指人们一般不直接在其中生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附属于或结合于土地或建筑物，成为土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物。
课题一房地产
2．实物、权益和区位实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述（1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情况 ⑦其它特殊情况

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估价程序估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，
按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。房地产估价的一般程序是：①获取估价业务；②受
理估价委托及明确估价基本事项；③拟定估价作业方案； ④搜集估价所需的资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法计算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨ 出具估价报告；⑩估价资料归档。
第2节房地产估价的原则
时点原则
估价时点过去现在将来
估价时点的情形
估价对象状况过去过去现在将来将来
房地产市场状况过去现在
将来
第2节房地产估价的原则
公平原则公平原则要求房地产估价人员必须站在中立的立场上，
遵循房地产价格形成理论及其运动规律，运用科学方法客观公正地评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
第1节房地产估价的概念与必要性
专业估价人员专业估价人员是指经房地产估价人员相应职业资格
考试合格或认定，取得相应职业资格证书并经注册生效，专门从事房地产估价活动的人员。
第1节房地产估价的概念与必要性
估价原则估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论
探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。
主要有5项基本原则：合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则，公平原则。
第1节房地产估价的概念与必要性
房地产专业估价人员包括房地产估价师，房地产估价员，土地估价师、注册资产评估师、价格鉴证师等。
一名合格的房地产专业估价人员应具备两个方面的条件：第一是执业能力，第二是良好的职业道德。
第1节房地产估价的概念与必要性
估价目的估价目的是指对一个具体估价项目的估价结果的期
望用途。估价目的不同，估价结果可能不同。
房地产估价
本课程讲授内容及考核
讲授内容第一章：房地产估价概述；第二章：市场法；第三章：成本法；第四章：收益法；第五章：假设开发法；第六章：长期趋势法；第七章：路线价法；第八章：基准地价系数修正法；第九章：高层建筑地价分摊。
本课程讲授内容及考核
参考书籍王家庭.房地产估价.东北财经大学出版社,2001 艾建国.不动产估价.中国农业出版社,2002
三个体现
最佳规模
最佳状态
第2节房地产估价的原则
替代原则根据替代原理，在同一市场上具有相同效用的商品，
其价格趋于一致。市场上有很多类似房地产。这些类似房地产价格的
价格在某种程度上也应该是趋于一致的。替代原则对于具体的房地产估价，指明了以下两点：
第，可以通过类似房地产的价格来推算出估价对象的价格；第二，不能孤立地思考估价对象的价格。
第3节房地产估价的程序
获取估价业务被动接受
三种途径
主动争取
自有自估
第3节房地产估价的程序
明确估价基本事项明确估价目的
三个方面
明确估价对象
明确估价时点
第3节房地产估价的程序
拟定估价作业方案
估价作业方案
拟定估价技术路线和估价方法拟调查搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间、人力、经费估价作业步骤和时间进度安排
本课程讲授内容及考核
考核笔试：占70％。平时：占30％，由出勤情况、课堂表现及作业组成。
第1章房地产估价概述
第1节房地产估价的概念与必要性第2节房地产估价的原则第3节房地产估价的程序
第1节房地产估价的概念与必要性
房地产估价的概念房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循
影响因素房地产价格是众多的影响因素综合作用的结果。在
评估一宗房地产价值时，要对这些影响因素加以分析。在分析时，并不是所有的因素都要分析，主要是对一些主要因素加以分析。
第1节房地产估价的概念与必要性
估价时点在评估一宗房地产价值时，一定有一个日期与之相
对应，否则，你所评估的价格没有什么意义。这个日期就是估价时点。
第2节房地产估价的原则
合法原则合法产权合法使用合法处分
以房地产权属证书和有关证件为依据
以城市规划、土地用途管制为依据
以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据
第2节房地产估价的原则
最高最佳使用原则
四条标准
法律上许可技术上可能经济上可行价值最大化
第2节房地产估价的原则
最高最佳使用原则最佳用途
通常用公历年、月、日表示。如估价时点为2008年 6月30日是指房地产价格是2008年6月30日这一时点的价格。
第1节房地产估价的概念与必要性
客观合理价格或价值的估算和判定客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特
定条件下形成的正常价格。在估价时，误差是允许的，但必须在一定的范围内。
一般认为误差在上下15%以内是允许的。
第1节房地产估价的概念与必要性
估价方法基本方法：市场法、成本法、收益法；派生方法：
假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价系数修正法子。
每一种估价方法都有它适用的范围和条件。同时为了提高估价结果的精度，在评估一宗房地产价值时一般要求同时采用两种或两种以上的方法。
第1节房地产估价的概念与必要性
第1节房地产估价的概念与必要性
房地产估价的必要性理论上的必要性
独一无二性价值量较大
第1节房地产估价的概念与必要性
现实中的必要性房地产交易的需要房地产抵押的需要房地产典当的需要房地产保险和损害赔偿的需要房地产税收的需要
第1节房地产估价的概念与必要性
现实中的必要性房地产征用拆迁补偿的需要房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要企业发生有关经济行为的需要房地产管理的需要其他方面的需要
第2节房地产估价的原则
搜集估价所需资料估价所需的资料主要包括四个方面：①对房地产价格
有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映估价对象状况的资料。
搜集资料的渠道主有：①委托人提供；②实地查勘获得；③到政府有关部门查询；④询问有关当事人、咨询公司等。⑤查阅有关报刊或登陆有关网站。