城市土地增值原理与收益分配分析

土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。

土地增值收益==(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋投资利润)×土地增值率土地增值率的大小往往遵循以下规则：(1)用途不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：商业——住宅——工业(2)级别不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：一级——四级土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其他级别的土地增值率。

土地增值收益及其管理——理论基础、实践经验与政策启示日期：2012年05月29日陈伟内容摘要：本文旨在从历史演进的角度介绍土地增值的源泉及政府管理的措施，从而为我国下一步土地制度改革提供方向指导。

文章首先对土地增值内涵进行了解释，指出土地增值是历史发展的必然规律。

在土地增值收益归属和分配方面，依据涨价归公归私程度的不同，大致有三种思路，具体采用哪种取决于各国的历史承继及现实条件。

征地制度是土地增值收益管理的核心环节，此外还有税收管理和政府直接干预土地市场运作。

最后，本文建议将“维护农民合理土地权益”作为我国土地制度改革的宪政原则，并对其内涵进行了解释。

一、土地增值归功于谁（一）土地增值释义从人类开始思考价值的那一刻起，土地价值就是一个备受关注的重要命题。

对土地价值的探讨首先要回归到“价值”这个基本问题上来。

对于价值，总的来看，有两种属性，即自然属性和社会属性。

前者是指物品的使用价值或效用，后者是指物品的交换价值。

近代以来，影响较大、体系完整的价值理论有三种，即劳动价值论、新古典价值论、斯拉法价值理论。

但是，所有的理论都必须回答两个基本问题：一是土地在价值创造中发挥什么作用；二是土地自身是否具有价值。

前者又可以细分为三个问题：第一，土地是否创造价值；第二，土地是否单独创造价值；第三，土地如何与其他要素共同创造价值。

房地产开发土地增值收益分配及相关利益主体行为分析一、引言房地产开发是一个涉及多方利益关系的行业，土地作为房地产开发的重要要素之一，其增值收益的分配涉及到房地产开发商、政府、土地使用权等相关利益主体之间的权益分配和利益博弈。

本文将从这些主体的行为角度进行分析。

二、房地产开发商的行为1.土地购置行为房地产开发商通常通过竞拍、协议转让等方式购置土地，其购置行为会对土地增值收益分配产生重要影响。

通过竞拍购置土地的开发商，往往需要支付高昂的土地出让金，这将直接对土地增值收益的分配造成影响。

同时，对于通过协议转让土地的开发商，他们通常会从土地持有者手中购得低价土地，这将带来较高的土地增值收益。

2.市场化决策行为3.项目管理行为三、政府的行为1.土地出让行为政府作为土地使用权的出让者，其出让行为对土地增值收益的分配具有重要影响。

政府通过土地出让金的征收，可以直接获得土地增值收益的一部分，这是政府主导的土地增值收益分配的重要方式之一2.政策制定行为政府在制定相关政策时，也会考虑土地增值收益的分配问题。

政府可以通过调整土地出让金比例、限制房价上涨幅度、实施土地增值税等手段，来影响房地产开发商的土地增值收益和分配。

3.督导监管行为政府在土地增值收益的分配过程中，也会进行相关的督导和监管工作，以确保开发商和其他利益主体的权益得到保护。

政府可以制定相关规章制度，加强对土地增值收益分配的监管力度，避免滥用权力或侵害其他利益主体的权益。

四、土地使用权的行为1.土地开发行为土地使用权人可以将其所拥有的土地用于房地产开发，开发出具有较高增值潜力的项目。

通过开发土地可以获取较高的土地增值收益，以及与开发商签订的合同约定分配。

2.土地转让行为土地使用权人也可以将其拥有的土地进行转让，从而获得一定的土地增值收益。

土地的转让行为往往涉及到土地增值收益的分配协议，土地使用权人可以通过转让土地获得一部分增值收益。

五、总结房地产开发土地增值收益的分配涉及到多个利益主体的行为。

城镇化背景下土地增值收益分配机制的探讨
张翔晖
【期刊名称】《浙江农业科学》
【年(卷),期】2016(057)001
【摘要】通过对土地增值收益来源、农民财产权益损失进行理论分析,结合江苏省南京市和南通市的调查情况发现,土地增值收益主要来源于社会公共物品投入、土地稀缺性和土地价格扭曲,但由于土地征收强制性及相关政策制度不完善,农民财产权益受到损失.为了合理分配土地增值收益,保障农民财产权益,应当从提高农民增值收益分配比例、完善农地转用市场、实行实物性补偿等方面构建土地增值收益分配机制.
【总页数】6页(P135-140)
【作者】张翔晖
【作者单位】南京农业大学公共管理学院,江苏南京210095
【正文语种】中文
【中图分类】F301
【相关文献】
1.城镇化背景下农地非农化的土地增值收益分配机制研究——基于吉林省的实证分析 [J], 郄瑞卿;石强;窦世翔
2.新型城镇化背景下枣庄乡村旅游发展探讨——基于法国普罗旺斯地区乡村旅游发展的启示 [J], 潘琦
3.新型城镇化背景下美丽乡村规划与建设探讨 [J], 冯璟
4.新型城镇化背景下失地农民市民化问题探讨
——以青海省东部城市群建设为例 [J], 鲁临琴
5.基于城镇化背景下农村经济发展的探讨 [J], 陶丽
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房价涨了，土地增值收益如何分配房价涨了，土地增值收益如何分配作者：桂华从利益主体角度看，在现行制度下，土地增值收益的主要获益者分别是城镇居民与城郊农民，前者通过城镇房产升值获益，后者获得高于农地地租的征地补偿。

【每年两会，政府工作报告中，关于土地的议题都成为许多人关注的焦点，今年也不例外。

正在人大审议的《政府工作报告》显示，加快农业结构调整。

深化农村改革始终是重点工程。

报告指出：要“积极发展多种形式农业适度规模经营，完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策，鼓励农户依法自愿有偿流转承包地，开展土地股份合作、联合或土地托管。

深化农村集体产权、农垦、集体林权、国有林场、农田水利、供销社等改革。

”城乡土地流转问题之下，本文作者重点分析了土地增值收益如何分配这一关键性问题。

】土地自然增值的来源城乡建设用地的显著市场价值差异是推动制度改革的基本动力。

农村集体建设用地蕴含巨大财富的话语弥漫于当前社会中。

曾媒体报道，有专家估算出我国农村建设用地的价值为130万亿，具体算法为，通过2012年全国土地出让面积和合同成交价款计算出建设用地价格为每亩56万元，再以此推算全国2.46亿亩的农村建设用地总价值。

我国2013年GDP总值约为56万亿，放开农村建设用地市场竟然可带来相当于当前国内生产总值两倍多的社会财富，这必然是不可能的。

按照城镇国有建设用地出让平均价格估算农村建设用地市场价值，表明包括部分专家在内的社会公众陷入土地财富“幻觉”。

上述估算方法的明显错误之处是忽视总量概念。

商品市场价格由供求关系决定，供给缺乏弹性而需求旺盛则会推动商品价格快速上涨。

近年来我国城镇建设用地出让价急剧上升由快速城镇化用地需求增加与建设用地供给不足造成。

为了节约土地资源和促进城镇合理建设，我国采用偏紧建设用地供给政策。

国土部近年来每年批准建设用地计划指标约50万公顷左右，低于地方政府需求。

在国有建设用地供给中，剔除掉公共基础用地一类划拨供给之外，每年政府出让土地占全部不足60%。

Research on the distribution mechanism of value-added income from Shenzhen land rearrangement
and case analysis
作者： 张佳欣[1]
作者机构： [1]深圳市龙华区更新整备事务中心,广东·深圳518107
出版物刊名： 上海国土资源
页码： 18-22页
年卷期： 2020年 第4期
主题词： 存量土地;土地整备;增值收益;土地确权;留用土地;用地规划;分配机制
摘要：深圳市建设开发强度在世界城市中居于前列,以小土地面积撬动大发展的模式正面临瓶颈。

深圳土地整备是由政府主导的存量土地再开发的重要模式之一,其目的是实施规划并解决原农村土地的历史遗留问题。

本文通过回顾深圳土地整备政策的变迁,指出深圳土地整备的实质是整备成本和整备后的土地增值收益在政府、原农村社区、权益人三者之间进行公平合理地分配和分担,并在过程中充分发挥原农村社区的作用。

同时结合下围土地整备利益统筹项目实施案例,通过综合运用土地确权、用地规划、地价规则和补偿资金等多种政策手段,对土地整备利益统筹机制进行解析,对进一步完善利益统筹分配机制提出建议,也为全国农地入市土地增值收益分配提供样本。

土地增值收益分配机制：文献综述作者：吴苇来源：《经济研究导刊》2014年第36期摘要：随着中国全面建设小康社会的不断推进和城市化进程的不断深入，有关中国土地增值收益及其分配问题的讨论逐步升温，由于国情具有自身的特殊性，国内的相关研究文献居多，且有较好的针对性和实效性。

针对近年来国内的相关文献予以综述评析，对探讨中国当前土地增值收益及其分配的适用机制，让农民公平合理地分享工业化、城市化所带来的利益将有所裨益。

关键词：土地增值；收益分配；分配机制中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）36-0186-04一、引言当前，中国城市化已步入加速推进阶段，人口、产业和经济活动的城市化正迅速向农村地区辐射。

城市化大大促进了劳动力的自由流通和城乡资源的整合，推动了城市的发展。

然而，由于中国城乡土地市场呈现典型的二元分割特征，城乡土地在产权、用途、价格、规划、管理等方面有着截然不同的特征。

在城市化这一经济社会结构变动的过程中，原本割裂的城乡二元经济结构在城乡空间的连接中出现了更深层次的矛盾，因对土地增值收益分配不合理引发的负面影响也逐步凸显，土地征用已成为农民利益流失最为严重的途径，其利益分配问题已影响到国家及社会的和谐与稳定。

因此，在农地转用过程中，如何通过改革现有土地收益分配机制，公平合理地让农民分享工业化、城市化所带来的利益，已经成为当前理论和实践中迫切需要研究和解决的问题，也是土地资源可持续发展的关键和中国土地政策改革的突破点（刘小红等，2011）。

现阶段，对土地征用过程中产生的增值收益分配问题进行深入研究，有着极其重要的现实及长远意义。

为此，有必要对国内外的相关研究文献加以综合分析。

由于国内的相关文献居多，且针对性和实效性相对较好，故侧重对国内的相关研究成果予以回顾和梳理，以期为探讨相关的研究方向及方法提供可能。

二、研究综述国外关于土地增值收益的研究主要基于土地私有制。

土地增值收益分配问题研究共3篇土地增值收益分配问题研究1土地增值收益分配问题研究在国内，城市土地的增值收益分配问题是一直备受关注的话题。

由于城市化进程的加速以及土地资源的稀缺性，土地资源的增值收益日益成为城市管理和社会发展的重要问题。

然而由于土地所有权和使用权的不同性质，加之相关法律法规尚不完善，土地增值收益的分配权责归属问题日益凸显。

土地增值收益，指的是土地的价格超过了原来的买入成本，即地价增值的部分。

事实上，土地增值的收益来源有很多，如自然增值、经济增值和政策增值等。

不过无论增值的来源，土地增值的收益都是由多种因素共同作用产生的，其中包括城市化进程、基础设施建设、交通设施、土地用途改变等等。

土地增值收益的分配问题，主要涉及到国家政策、土地管理部门、城市开发企业、购买使用者以及农民等多方的利益。

对于土地管理部门而言，其主要职责是在地价增值时对土地进行出让和划拨。

这一过程中，土地管理部门应优先考虑城市规划、土地资源保护和合理利用等问题，同时也要重视土地所有权问题。

有时当地政府为了收取更多的土地出让金或税收，会将土地出让价格虚高，导致土地增值收益分配不公。

因此，土地管理部门应在土地供应和出让时把握好公平和合理原则，避免这种情况的出现。

对于城市开发企业而言，其主要是将土地出让来的用途与市场需求结合起来，开展房地产开发、城市基础设施建设等项目，赚取收益。

由于市场的不确定性和房地产行业的周期性，城市开发企业在进行土地竞拍时会对土地的未来价值进行一定的预估和评估。

而当土地增值时，城市开发企业应该遵守相应法律法规，明确土地出让的用途、土地成本和对农民的补偿等问题，合理分配土地增值收益。

对于购买使用者而言，其通常是为了自住或者租赁而购买房屋，希望通过房价的增长提高房产价值。

一方面，购买房屋的人应该明确房价上涨的原因和后果，不要过度追求房产升值；另一方面，政府还应该引导社会资金投向其他领域，促进经济多元化发展，减少过度依赖土地增值收益的趋势。

何　芳　王小川 同济大学武田艳 上海应用技术学院摘要：据我国现行法律，城市存量土地再开发必须通过土地储备制度完成。

实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，盘活城市存量建设用地，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用，也是实现城市更新的最重要途径。

但土地能否完成收储，其关键问题是对增值收益如何分配。

关键词：土地收储增值；收益分配；储备制度中图分类号：F293.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)020-000018-01根据土地储备制度，存量土地必须先土地储备中心收储，开发成熟地后，以招拍挂的方式出让给开发商完成城市存量土地再开发。

然而，该制度的合理性和公平性在理论和实务界已倍受质疑。

首先，城市土地储备制度的实施将越来越面临法律困境。

依据《物权法》第四十二条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要才可以进行房屋征收决定。

此法律规定下，以征收方式储备地块用于经营性用地出让的阻碍必将越来越大；其次，土地储备制度体制上存在设计缺陷。

该制度让政府扮演着运动员和裁判员的双重角色，致使市场机制失效，土地一级市场完全垄断，寻租现象普遍，土地资产配置效率低下；其三，土地储备制度的利益分配缺失公平。

土地收储时仅给予产权人原土地利用状态的房地产补偿，土地规划条件改变后的巨大价值增值被政府全部攫取，有失公平。

也因此导致实践中府与原土地使用权人常常合谋打政策擦边球，运用各种特殊方式或特批政策，变相让原土地产权人自行开发。

这虽然推进了土地再开发的进程，却造就了制度不公平。

由此，一些城市政府开始尝试土地再开发制度创新，试点推行土地自行重建模式，突破土地收储制度。

如深圳《深圳市城市更新办法》第三十二条： 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。

深化土地要素改革实现土地增值收益合理分配作者：童华东来源：《今日财富》2022年第05期在快速城市化进程中，如何合理分配土地增值收入是深化我国现行土地制度改革需要解决的重要问题之一。

土地增值收入的公平分配是我国土地管理体制改革的重点和难点。

为了进一步引导和推动改革，我们应该摒弃私有制理论与国有土地发展权理论之间毫无意义的争论，正视中国国有体制下发展权的现实，承认其法律依据。

同时，将土地开发权的概念和制度与土地使用脱钩，使集体和农民在分配中实现增值，实现区域划分更加公平。

一、土地增值收入分配现状中国实行土地公有制，但土地集体所有制问题多种多样，包括村建设者的集体所有制和城市建设者的集体所有制。

虽然土地的集体所有制代表地方利益，征收耕地，必须保护农业集体组织和农民个体的生存和财产利益。

另一方面，从公平和效率的角度构建土地增加收入分配制度。

除原有的农村环境外，农业增加值收入应由经济组织（即集体土地所有者）按比例分配，为土地使用者预留一定比例的土地增值。

在现有制度框架下，我国土地价值收入分配主要由五个主体组成：政府、房地产企业和涉及征地拆迁的法人、不为被征收房地产企业服务的法人、银行和中介机构。

在中国现行的土地和物业管理体制下，政府征收土地购置税、建筑税和土地销售税的价值，费用包括：一是新建土地出让金、支付的土地使用费、土地复垦费、重大农业发展资金、征地补偿费等;二是房地产企业负责土地开发建设，销售房地产产品获利，参与物业增值收益分配;三是被征收人获得征地拆迁补偿，参与土地增值分配;第四，未取得任何财产的法人为财产所有人，财产价值创造间接取得财产的，增值在交易时实现，允许农村居民使用国家缴纳的土地使用费和土地开垦费用于农业。

农村土地整治间接参与土地增值的分配;第五，本服务以银行利息或代理费的形式参与房地产公司土地增值收入的分配。

二、土地要素改革进展80年代初期农村土地家庭联产承包责任制改革，实质上是农地所有权与使用权两权分置，给中国带来几万亿元财富。

Research on the Steps of Land Incremental Value Formation and Its Relationship with Revenue
Distribution
作者： 林瑞瑞 朱道林 刘晶 周鑫
作者机构： 中国农业大学土地资源管理系,北京100193
出版物刊名： 中国土地科学
页码： 3-8页
年卷期： 2013年 第2期
主题词： 土地经济 土地收益分配 土地增值 征地制度 土地出让
摘要：研究目的：探讨土地增值产生环节及收益分配关系,为改革和完善土地收益分配制度提供参考。

研究方法：演绎推理法,实证分析法。

研究结果：省级层面及城市层面的土地收益分配比例表明,集体（农民）、政府和开发商所得增值平均比例分别为3.70∶22.32∶73.98和
4.21∶26.01∶69.78,三者差异悬殊;从区域间关系看,呈现＂经济发展水平高、土地增值高＂的特征。

研究结论：城乡二元土地制度和征地制度导致由征地、出让、房地产开发环节引起的土地增值收益差异巨大,应严格界定＂公共利益＂征地,发挥政府＂行政人＂职能;采取征税手段,缩小开发商的过度利益空间。

第1篇一、引言土地增值税作为一种针对土地增值收益的税收，在我国房地产市场中具有重要地位。

近年来，随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税问题日益凸显。

为了规范土地市场秩序，合理调节土地收益分配，我国对土地增值税的征收方式进行了多次调整。

本文将探讨按评估价计算土地增值税的原理、实践及存在的问题，并提出相应的建议。

二、按评估价计算土地增值税的原理1. 土地增值税的定义土地增值税是指对土地转让、出租等行为中，土地增值收益所征收的税收。

在我国，土地增值税的征收对象主要是土地所有权、使用权、租赁权等权益的转让。

2. 按评估价计算土地增值税的原理按评估价计算土地增值税，是指以土地转让、出租等行为发生时，土地的实际价值为基础，计算土地增值税。

具体计算方法如下：（1）确定土地的评估价值：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，土地评估价值应当由具有相应资质的评估机构进行评估。

（2）计算土地增值额：土地增值额是指土地转让、出租等行为中，土地实际价值与原取得成本之间的差额。

（3）确定土地增值税税率：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，土地增值税税率为30%-60%，具体税率由省、自治区、直辖市根据实际情况确定。

（4）计算土地增值税税额：土地增值税税额=土地增值额×土地增值税税率。

三、按评估价计算土地增值税的实践1. 评估机构的选择为了确保土地评估价值的客观、公正，我国要求土地评估机构必须具备相应的资质。

在实际操作中，土地转让、出租方应当选择具有相应资质的评估机构进行土地评估。

2. 评估价值的确定评估机构在确定土地评估价值时，应当充分考虑土地的地理位置、用途、周边环境、市场行情等因素。

3. 土地增值税的计算土地转让、出租方在计算土地增值税时，应当根据评估价值、原取得成本等因素，按照上述计算方法进行计算。

4. 土地增值税的申报与缴纳土地转让、出租方应当在土地转让、出租行为发生之日起30日内，向主管税务机关申报缴纳土地增值税。