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目录一、关于划拨土地的价值评估分析 (1)二、工业划拨土地价格评估 (3)三、关于完善划拨土地使用权委托评估、拍卖法规的探讨 (4)四、划拨土地能否用于抵押贷款 (6)五、土地出让协议重现是开倒车 (6)六、如何把工业用地转成商业用地 (8)七、商业用地，为何难出高溢价？ (9)八、商业用地都会有什么问题？ (10)九、土地补偿费标准及计算方法 (11)十、土地补偿费分配代理词 (12)十一、划拨土地的价格评估 (15)一、关于划拨土地的价值评估分析来源：作者：佚名日期：10-06-19对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，按照企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以措置。
不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其布局，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。
按照《中华人平易近民主国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不低于标定地价的40%。
标定地价由所在地市、县人平易近政府土地管理部门按照基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。
出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。
是以，需要估价师按照具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。
本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法阐发的基础上，联合具体案件的例子进一步会商。
1划拨用地的基本估价方法新的《城镇土地估价规程》明确提出了"划拨土地使用权价格"的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。
划拨土地使用权增值收益分配探究摘要:针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成本法中争议较多的土地增值收益的确定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上，通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律，从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。
关键词:划拨土地使用权价格; 土地增值；土地增值收益分配Abstract: in view of the current land use rights transfer price assessment of the cost method widely used in dispute more land appreciation income set, this paper based on the land value increment in income distribution of the algorithm is based on the analysis of the factors of land value increment land value increment the change rule of the income distribution, so as to put forward to land appreciation income distribution coefficient method to determine the.Keywords: transfer land use right price; Land value; Land value-added income distribution目前，划拨土地使用权进入市场已是普遍现象，但是划拨土地使用权权益价格评估仍是当前我国土地估价行业中的面临的一项重要难题。
对于其评估方法，理论上可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法，对于各种评估方法的应用困境也有许多学者进行了分析研究。
土地出让金、划拨土地及土地增值收益分析一、土地出让金土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。
对于住宅、商业、工业等项目，采用招标、拍卖、挂牌等方式进行交易的，可通过市场定价，土地出让金就是地价。
可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金实际上包含两种含义：1.出让土地的全部价款，即地价；2.划拨土地补缴的土地价款。
二、划拨土地（一）定义划拨土地也指划拨土地使用权。
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
”划拨土地的取得实际上有两种：1.支付土地必要的成本（如集体土地转为国有土地时需要补偿给原土地使用者（如农民）的取得土地费用（如土地补偿费、青苗补偿费、安置补充费用、开发费用等相关费用））；2.无偿确定土地使用权，不支付任何土地价款。
（二）含义根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：1．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。
2023-11-06contents •划拨土地使用权概述•划拨土地使用权转让•划拨土地使用权出租•相关政策和法规•结论和建议目录01划拨土地使用权概述划拨土地使用权是指土地使用权由国家无偿授予给土地使用者，使用者取得土地使用权时仅需支付少量的土地补偿费与安置补助费。
在城市规划区范围内，对从事城市基础设施建设和公益事业建设的单位，经县级以上人民政府批准，可划拨土地使用权。
根据土地的用途，划拨土地可分为公益事业用地、市政基础设施用地、国有企事业单位用地等。
根据土地的性质，划拨土地可分为国有划拨土地和集体划拨土地。
划拨土地的用途和限制未经县级以上人民政府批准，任何单位和个人不得擅自改变土地用途。
若需改变土地用途，必须符合城市规划要求，并重新办理用地审批手续。
划拨土地主要用于公益设施、市政基础设施、科教文卫体等社会事业的建设，其用途受到严格限制。
02划拨土地使用权转让条件划拨土地使用权转让需满足一定的条件，如土地达到一定的成熟度、地上建筑物达到一定的建设进度等。
具体条件可能因地区和政策差异而有所不同。
程序划拨土地使用权转让需经过申请、审批、公示等程序。
申请人需提交申请材料，包括土地使用权证、划拨土地使用权转让申请书等。
审批通过后，需进行公示，公示期满无异议后方可办理土地使用权转移手续。
转让的条件和程序转让的收益分配土地出让金划拨土地使用权转让时，需按照规定缴纳土地出让金。
土地出让金的数额通常根据土地的评估价值、用途、区位等因素确定。
收益分配划拨土地使用权转让的收益主要由受让方和出让方按照一定比例分配。
具体分配比例可能因地区和政策差异而有所不同。
转让的限制和违规责任限制划拨土地使用权转让时存在一些限制条件，如受让方需具备相应的资质、出让方需保证土地无权属纠纷等。
违规责任若划拨土地使用权转让过程中出现违规行为，如未经审批擅自转让、擅自改变土地用途等，将承担相应的违规责任，可能面临罚款、收回土地等处罚措施。
《协议出让国有土地使用权规范》于2006年8月1日起实施。
为了使地价评估工作尽快适应《规范》要求，结合地价评估的技术性问题，有必要对划拨土地协议出让补交土地出让金，涉及的土地使用者“划拨土地使用权权益价格”的问题进行探讨。
“划拨土地使用权权益价格”涉及到划拨土地协议出让时的两种类型四种情形(一)原划拨土地使用权人申请协议出让1.原划拨土地使用权人申请协议出让，但不改变土地用途应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格2.原划拨土地使用权人申请协议出让，同时改变土地用途应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格(二)划拨土地使用权转让中的协议出让1.转让后不改变土地用途应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格2.转让后改变土地用途应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格对“划拨土地使用权权益价格”的理解以上四种情形都涉及到土地使用者“划拨土地使用权权益价格”的问题。
“划拨土地使用权权益价格”究竟是个什么样的价格？我们是这样理解的，“划拨土地使用权权益价格”是指土地使用者在取得划拨土地使用权时和取得划拨土地使用权之后，所支付的各项费用、税费及增值收益。
它包括：①土地取得费(或征地费或拆迁补偿费)。
②因取得土地所支付的各项税费如耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、管理费和宗地勘测费等税费。
③土地改良费，即使用者对划拨土地进行场地平整，包括平山、填海等费用。
④土地增值收益，即使用者在划拨土地上进行投入和经营而使土地的增值，比如建造工业厂房，建造住宅和商业用房及其他构筑物并进行经营等。
做“划拨土地使用权权益价格”的评估，那就是上述内容的积算价格，但在实际的评估操作中是很困难的，尤其对增值收益的确定就是一个最大的难点，对不同情形下的土地开发费也是很难确定的。
土地增值收益分配问题研究共3篇土地增值收益分配问题研究1土地增值收益分配问题研究在国内，城市土地的增值收益分配问题是一直备受关注的话题。
由于城市化进程的加速以及土地资源的稀缺性，土地资源的增值收益日益成为城市管理和社会发展的重要问题。
然而由于土地所有权和使用权的不同性质，加之相关法律法规尚不完善，土地增值收益的分配权责归属问题日益凸显。
土地增值收益，指的是土地的价格超过了原来的买入成本，即地价增值的部分。
事实上，土地增值的收益来源有很多，如自然增值、经济增值和政策增值等。
不过无论增值的来源，土地增值的收益都是由多种因素共同作用产生的，其中包括城市化进程、基础设施建设、交通设施、土地用途改变等等。
土地增值收益的分配问题，主要涉及到国家政策、土地管理部门、城市开发企业、购买使用者以及农民等多方的利益。
对于土地管理部门而言，其主要职责是在地价增值时对土地进行出让和划拨。
这一过程中，土地管理部门应优先考虑城市规划、土地资源保护和合理利用等问题，同时也要重视土地所有权问题。
有时当地政府为了收取更多的土地出让金或税收，会将土地出让价格虚高，导致土地增值收益分配不公。
因此，土地管理部门应在土地供应和出让时把握好公平和合理原则，避免这种情况的出现。
对于城市开发企业而言，其主要是将土地出让来的用途与市场需求结合起来，开展房地产开发、城市基础设施建设等项目，赚取收益。
由于市场的不确定性和房地产行业的周期性，城市开发企业在进行土地竞拍时会对土地的未来价值进行一定的预估和评估。
而当土地增值时，城市开发企业应该遵守相应法律法规，明确土地出让的用途、土地成本和对农民的补偿等问题，合理分配土地增值收益。
对于购买使用者而言，其通常是为了自住或者租赁而购买房屋，希望通过房价的增长提高房产价值。
一方面，购买房屋的人应该明确房价上涨的原因和后果，不要过度追求房产升值；另一方面，政府还应该引导社会资金投向其他领域，促进经济多元化发展，减少过度依赖土地增值收益的趋势。
《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》解读为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，自然资源部办公厅于2019年5月31日印发了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》)的通知。
本文结合该《指导意见》以及中国土地估价师与土地登记代理人协会在北京召开的培训会中对其的讲解，对划拨土地估价发展过程、《指导意见》应用范围、评估要点进行阐述。
一、划拨土地价格定义及内涵地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
1、明确了划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，在评估授权经营、作价出资、划拨土地补办出让时核算两种价值类型的差额确定转增资本金或出让金时，划拨土地评估可以与出让等价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。
2、除上述规定内容外，估价时地价定义仍应按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。
3、价格内涵是否为市场价格。
取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。
需要区分评估方法和价格内涵的关系，不是说成本逼近法评估的结果就一定不是市场价格。
如同出让土地评估一样，是靠多种方法结果综合分析确定最终市场价格。
在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和发现划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格。
若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有价格水平。
二、指导意见的应用三、划拨土地评估要点（一）评估方法指导意见已经明确，划拨土地评估应当采用两种以上方法，一种方法不可行。
《城镇土地估价规程》中规定对评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途的土地估价，或评估划拨土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证意见。
随着全民所有自然资源资产有偿使用制度的深入改革，土地市场已成为我国市场经济的重要组成部分，主要包含土地一级市场和二级市场。
其中，土地二级市场包括国有建设用地使用权转让、出租、抵押等三种形式，在增加土地供给、促进集约节约用地、优化土地资源配置等方面发挥了积极作用。
2017年，重庆市被列入全国28个国有建设用地二级市场试点城市之一，充分发挥先行先试的政策优势，积极探索、大胆实践，取得了初步成效。
本文在解读重庆市国有建设用地使用权二级市场制度建设基础上，通过分析存在的问题，提出推进二级市场建设对策和建议。
一、二级市场相关制度建设1.总体情况2016～2018年期间，重庆市陆续出台了《重庆市国有建设用地使用权转让规定》《重庆市主城区国有建设用地使用权转让出租抵押暂行规定》《2018年主城区国有建设用地使用权转让出租抵押二级市场改革试点工作方案》及与市高级人民法院、市财政局分别联合出台了《关于加强重庆市主城区国有建设用地使用权司法处置管理的通知》《关于规范主城区涉地国有资产转让交易办理程序的通知》。
至此，重庆市国有建设用地使用权二级市场制度体系基本建立。
2020年6月，为贯彻落实国务院办公厅34号文件精神，重庆市出台了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》，进一步细化了土地二级市场相关规定，为土地转让、出租、抵押良性发展创造了有利条件。
2.政策创新（1）理顺部门管理职能，多方合力规范土地二级市场。
土地二级市场涉及多个管理部门，理顺部门之间职能职责，加强沟通协调尤为重要。
为切实做好涉地司法处置管理工作，重庆市出台了《关于加强重庆市主城区国有建设用地使用权司法处置管理的通知》，明确涉地司法处置前，司法处置土地为划拨土地、土地使用性质或用途不明确的或权属证书上记载有其他限制信息的，人民法院应就司法处置物信息向属地规划自然资源主管部门进行查询，最大程度保障被处置土地资产转让的合法合规性。
随着国有企业、事业单位改革的深入，大量涉地国有资产面临处置。
划拨土地使用权评估技术路线和评估方法应用划拨用地评估一直是个难题，常有网友询问划拨土地评估问题。
以往多采用“倒算法”进行测算，国土部20号文出台后，倒算法已多不适用，而“正算法”由于各种原因，可操作性不强。
广东省不动产登记与估价专业人员协会曾受省内10家评估机构委托，对相关机构提出的有关广州市国有建设用地使用权地价评估问题进行了整理、归纳，并形成了有关技术援助意见，其中有对划拨土地使用权评估技术路线选择与技术难题的解决思路给出了较为详细的指引，现摘录该部分与大家分享，供参考。
划拨土地使用权价格评估问题（一）一般性问题1、划拨土地内涵是什么？权能有哪些？答：国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有明确的土地使用年期限制。
划拨土地使用权所具有的土地权能不全面，只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权及非常有限的土地处分权。
2、划拨土地使用权价格内涵是什么？其构成包括哪些？答：划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在受限权利状态下的价格，它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。
划拨土地使用权的市场价格应该是划拨土地在市场上最可能形成、能为大多数人所接受的价格，是以模拟市场交易为基础的。
根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44 号）和《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）相关规定，划拨土地使用权价格由土地平均取得成本和土地开发成本两部分构成。
土地取得成本为无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的各项客观费用。
土地开发费用是土地使用者为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。
划拨土地使用权权益基准价评估划拨土地使用权的市场化改革是我国当前乃至未来相当长一段时期内土地市场及评估管理所要面临的一项重要工作。
划拨土地使用权市场化改革必然涉及划拨土地使用权的价值和价格问题，明晰其价值属性和内涵构成，对于推进划拨土地市场化改革，提高土地集约水平，合理分配土地收益具有重要意义。
但当前对于划拨土地使用权是否有价以及价格内涵构成、评估确定等问题，理论界和实践部门尚缺乏统一定论，给实践操作带来诸多困难。
以下我们通过对划拨土地使用权的价值属性、价格内涵探讨为基础，分析划拨土地使用权价格评估确定方法思路，供萧县实践参考。
一、划拨土地使用权权益价格的内涵分析（一）关于划拨土地使用权的价值属性分析根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号）第二条，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
目前关于划拨土地使用权的价值属性已经得到社会基本认同。
首先1994年颁布的《城市房地产管理法》明确规定划拨土地使用者要支付土地补偿费、劳动力安置补助费和青苗补助费、拆迁安置费等，因此划拨土地使用权并非都是“无偿”取得的，认为划拨土地使用权是“无偿”取得因此无价值可言的论点是缺乏根据的。
其次，1999年《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，指出：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平”；2001年国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）不仅明确提出“划拨土地使用权价格”的涵义，并对企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异等问题进行了明确，表明划拨土地使用权的价值属性已经得到部门规章层面的明确认可。
划拨土地使用权入市增值测算方法探讨--以山东省龙口市东城区为例王瑷玲;李波;田启霞;李方方【摘要】在划拨土地使用权入市增值分析和测算方法研究的基础上，以山东省龙口市东城区为例，按类型、用途及区位测算划拨土地使用权以不同用途入市的增值。
研究结果表明：龙口市东城区划拨土地入市平均增值率为26.61%。
征收农用地形成的新增划拨土地入市增值最大，增值率达142.69%，其次是存量公共用地和工业用地，征收宅基地形成的新增划拨土地、存量商业和住宅划拨用地入市增值平均为负值；总体上高级别增值大于低级别，划拨土地入市转为商业用地增值最大，而转为工业用地增值平均为负值；存量工业、公共划拨土地及宅基地入市转为商住用地是可能的，也是经济的。
%On the basis of the value increment analysisand valuation method research of allocated land use-right enterring the market, taking Dongcheng District of Longkou City as the study area, the paper calculated the value increment of the allocated land use-right enterring the market with different use distinguishing type, use and location. The results indicated that the average value increment rate of allocated land enterring the market was 26.61%. The biggest value increment was newly increased allocated land from farmland levying enterring the mar-ket, and value increment was 142.69%, then the stock public land and industrial land. The stock business land, residential land and newly increased allocated land from rural homestead levying was negative value averagely. The value increment of high grade was bigger than that of the low grade. The value increment of allocated land enterringthe market in business use was the biggest, but was negative value averagely in industrial use. The stock industry land, stock public land and rural homestead land entering the market in residential and commercial use is possible and economic.【期刊名称】《地域研究与开发》【年(卷),期】2016(035)003【总页数】5页(P114-118)【关键词】划拨土地;使用权;入市增值;龙口市【作者】王瑷玲;李波;田启霞;李方方【作者单位】山东农业大学资源与环境学院，山东泰安271018;龙口市国土资源局，山东龙口265700;山东农业大学资源与环境学院，山东泰安271018;山东农业大学资源与环境学院，山东泰安271018【正文语种】中文【中图分类】F293.2中国1990年开始实行国有建设用地使用权出让，但新增建设用地供应中划拨方式仍占较大比重[1]。
自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》的通知文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2019.05.31•【文号】自然资办函〔2019〕922号•【施行日期】2019.05.31•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》的通知自然资办函〔2019〕922号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源主管部门，中央军委后勤保障部军事设施建设局：为科学合理评估划拨国有建设用地使用权地价，部组织研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》，现印发实施。
附件：划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）自然资源部办公厅2019年5月31日附件划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）前言为规范国有划拨建设用地使用权地价（以下简称“划拨地价”）评估行为，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，制定本指导意见。
本指导意见由自然资源部提出并归口。
本指导意见起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本指导意见由自然资源部负责解释。
1. 地价定义本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
2. 引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指导意见中引用而构成本指导意见的条文。
本指导意见颁布时，所示版本均为有效。
使用本指导意见的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）3.评估方法（1）成本逼近法（2）市场比较法（3）公示地价系数修正法（4）收益还原法（5）剩余法划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。
划拨土地使用权增值收益分配探究摘要:针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成本法中争议较多的土地增值收益的确定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上，通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律，从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。
关键词:划拨土地使用权价格; 土地增值；土地增值收益分配Abstract: in view of the current land use rights transfer price assessment of the cost method widely used in dispute more land appreciation income set, this paper based on the land value increment in income distribution of the algorithm is based on the analysis of the factors of land value increment land value increment the change rule of the income distribution, so as to put forward to land appreciation income distribution coefficient method to determine the.Keywords: transfer land use right price; Land value; Land value-added income distribution目前，划拨土地使用权进入市场已是普遍现象，但是划拨土地使用权权益价格评估仍是当前我国土地估价行业中的面临的一项重要难题。
对于其评估方法，理论上可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法，对于各种评估方法的应用困境也有许多学者进行了分析研究。
关于划拨土地的价值评估分析摘要：划拨土地的价值评估是一种特殊的宗地,它还应明确被评估宗地的使用年限。
现行划拨用地使用权的使用年限划分,主要有两种情形：一是依据相关法规,将划拨土地的使用年限设为无限期;二是以所评估土地的规划用途为基准,确定土地使用权的最高使用年限。
文章从划拨土地的基层概念，特点，以及评估分析方法三大方面进行分析解决了部分划拨土地的理论问题。
关键词：划拨土地；特点；价值评估方法引言：在我国城市规划中，国有土地使用权的取得可以分为出让和划拨两种类型，那么，通过划拨取得的国有土地使用权能否在收回时获得其所有权的价值进行补偿？能否免费收回土地的使用权？怎样对所分配的土地进行估价？以下是答案。
一、划拨土地的基本概念划拨土地是指依法经县级以上人民政府批准，由土地使用者以补偿、安置、无偿等形式取得的国有土地使用权。
其土地使用权的有关权能不完整，仅包含土地使用权、土地占有权、以及部分土地收益权，而土地处分权的权力十分有限。
二、划拨土地价值的特点1、划拨土地具有无偿性根据我国的土地法律，经政府核准，使用人无需缴纳出让金，只需缴纳征收补偿安置费用即可获得使用权。
相关法规对其分配的方式并不严格，但各种途径和方法都是无偿的。
2、土地划拨使用权具有无年期限制除法律明文规定的在外,划拨土地使用权没有使用年限的限制,3、划拨土地使用权受一定程度的限制划拨土地使用权在收益权和处分权都存在一定的限制,根据我国房地产管理法规定,在划拨的土地上面建造的房产进行出租所带来的收益应该把其中所包含的土地收益上缴给国家[1]。
三、划拨土地的价值评估方法为了规范国有划拨用地使用权地价评估行为，自然资源部根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，组织研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》（自然资办函〔2019〕922号）。
1、市场比较法最常用和最基础的评估方法是市场比较法,也是目前国际上普遍采用的评估方法。
划拨土地使用权增值收益分配探究摘要:针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成
本法中争议较多的土地增值收益的确定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上，通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律，从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。
关键词:划拨土地使用权价格; 土地增值；土地增值收益分配abstract: in view of the current land use rights transfer price assessment of the cost method widely used in dispute more land appreciation income set, this paper based on the land value increment in income distribution of the algorithm is based on the analysis of the factors of land value increment land value increment the change rule of the income distribution, so as to put forward to land appreciation income distribution coefficient method to determine the.
keywords: transfer land use right price; land value; land value-added income distribution
中图分类号：f301.0文献标识码：a 文章编号：
目前，划拨土地使用权进入市场已是普遍现象，但是划拨土地使用权权益价格评估仍是当前我国土地估价行业中的面临的一项
重要难题。
对于其评估方法，理论上可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法，对于各种评估方法的应用困
境也有许多学者进行了分析研究。
目前，形成普遍共识且应用最广泛的方法主要为基于土地增值收益分配的成本法( 也称正算法)，该方法的难点在于土地增值收益在国家和划拨土地使用权权益人
之间进行合理分配的问题。
本文通过对土地增值因素的分析，揭示土地增值收益分配的规律，供业界相互交流和相关部门参考之用。
一、基于土地增值收益分配的正算法
成本法( 又称成本逼近法) 是一种按照开发成本发生的构成要素来求取的价格，故俗称“正算法”。
依据2001 年国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金来确定土地价格。
在测算过程中不需要考虑土地增值收益，是因为土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。
由此，成本法评估的基本公式为:划拨土地使用权价格= 土地取得费用+ 土地开发费+税费+ 投资利息+ 投资利润。
对于正算法，由于土地使用者已经对土地进行了一定时期的资金投入和管理，且这种若干年的投资和使用也会产生“正的外部经济效应”。
这种“外部性”会促进城市经济发展，进而导致土地的增值。
这部分土地的增值收益未能在划拨土地使用权价格中体现出来，其客观合理性则难以体现。
所以，划拨土地使用权价格构成应包含土地取得成本、开发成本、投资利息、利润和土地增值收益。
二、基于土地增值收益分配的正算法的基本公式
鉴于正算法未考虑相应的土地增值收益，因此提出”基于土地增值收益分配的正算法”的评估方法及其思路，其基本公式如下: p划拨= c + t + i + kδm
其中: p划拨为划拨土地使用权价格，c 为划拨土地取得成本及后续开发费用，t 为相关税费( 征地或拆迁中发生的相关税费) ，i 为投资利息和开发利润，k 为增值收益分配系数，δm 为土地增值收益。
上述基本公式中，划拨土地取得成本、开发费用、相关税费、投资利息和开发利润的确定应坚持“客观性原则”，即按照评估基准日的市场客观数据而确定。
可见，上述公式评估思路的核心是如何确定土地增值收益（△m）和划拨土地使用权增值收益分配系数（k）。
三、土地增值收益分配的确定
根据上述公式，其中土地增值收益的测算一般较多的采用成本扣减法。
该方法类似于剩余法的过程，以土地目前市场价格扣除土地取得成本、开发成本、利息、利润后余额来确定土地增值收益额。
即：
土地增值收益额＝土地市场价格－土地取得成本－开发成本－利息－利润
由此，难点就落到了划拨土地使用权增值收益分配系数上，目前虽然对这个数值没有具体的定论，但是普遍认为这个系数是有规律的，从城市土地增值的因素不难分析这些规律。
1、城市土地增值的本质
城市土地增值是指在城市化过程中，伴随着社会经济发展和土地投资改良，土地利用过程中获得的土地收益的不断增加。
其经济本质为地租的增值和土地资本的增加，其直观的表现形式是土地价格的上涨。
土地增值的过程既是土地价格的上涨，也是土地价值的增加，两者本质上是一致的。
2、城市土地增值的因素
城市土地增值因素概括起来有五个方面：一是社会经济发展导致土地利用效率提高及土地需求量增大造成地价上涨；二是人口增加导致土地利用集约化程度提高及需要量增加造成地价上涨；三是对城市基础设施如交通、供电、供水和公共设施如学校、医院、文化及商业设施等投资，使各类城市用地更符合城市经济发展需要，土地开发利用能获得更高的开发收益，从而导致地价支付能力增强，地价上涨；四是由于城市规划变化等，使土地利用条件发生变化，在变化方向有利于土地高度化利用时，地价将上涨，并且可能产生价格数倍甚至数十倍的增长；五是土地使用者对土地进行资金和劳动力的投入，把物化劳动和活劳动凝结在土地中，增加土地效用的同时也使土地增值。
从地租理论和土地收益分配理论看，上述的土地增值可分为地租增值和土地资本增加两部分，地租增值部分应归国家所有，土地资本投资收益中，属于国家的应归国家所有，属于土地使用者的应当土地使用者所有。
就以上五个方面来看，第1、2方面增值是自
然增值，非个人因素带来的，应属于全社会公共所有，即为国家所有；第3、4方面增值主要是由于地方政府对土地的投资与规划条件改变，其增值收益理论应归属于当地政府所有；第5方面增值主要是由于土地使用者的追加投入带来的增值，这部分应归属于土地使用者。
3、划拨土地使用权增值收益分配率变化规律分析
根据上述分析土地增值主要包括5个方面的因素，其中第1至4个因素的增值属于国家和政府所有，而第5个因素增值属于土地使用者所有，为划拨土地使用权价值范围，因此划拨土地使用权增值收益分配率相当于就是第5个因素引起的增值在这5个因素引起的增值中占的比例。
从中不难分析出这个比例也就是划拨土地使用权增值收益分配率变化的一些规律：一是对于城市化进程发展迅速、人口增加快速、城市基础设施改善条件良好的大城市，土地的自然增值和政府投入增值更快，相反划拨土地使用权增值收益分配率就低；二是对于同一个城市而言，在城市中心区要比边缘区地租增值及政府土地资本投入带来的增值更快，即划拨土地使用权增值收益分配率就低；三是随着城市发展越来越成熟，各项规划、基础设施投入等都定局后，土地的增值主要依靠土地使用者的追加投入，故划拨土地使用权增值收益分配率会相对提高。
4、划拨土地使用权增值收益分配系数确定
根据上述分析，划拨土地使用权增值收益分配系数与城市的发展速度、距离城市中心的距离远近及城市化进程的阶段都有密切联
系。
同时收益分配系数k 的取值区间应在( 0，1) 上，这里不包括0 和1 两个值，是因为: k = 0 时，土地增值收益全归属于政府; k = 1 时，土地增值收益全归属于土地使用者。
显然这都是不合理的。
因此，具体确定时，可以首先采用比较法，根据与周边城市之间的发展、城市化进程等比较，按周边城市的取值情况确定所在城市的取值区间；其次采用直线法，即k = 估价对象到城市中心的距离/城市边缘到城市中心的距离，再结合具体情况( 如城市规划、土地用途与级别、民生安置、政策导向等) 而确定。
四、结论
针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成本法中争议较多的土地增值收益的确定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上，通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律，从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。
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注：文章内所有公式及图表请用pdf形式查看。
