下载文档原格式
第八节长期趋势法【长期趋势法适用的估价对象和具备的条件】（二级考点）1．长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。
（）（2011年题库）【答案】×【题库解析】长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律，推测、判断房地产的未来价格的方法。
2．在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。
（2006年题库）A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料C．房地产在过去无明显的季节变动D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A【题库解析】A项是长期趋势法运用的假设前提，B项是长期趋势法估价需要具备的条件，C项是长期趋势法适用的估价对象。
2017年教材将长期趋势法适用的估价对象的说法调整为：长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。
【直线趋势法】（二级考点）1．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。
（2010年题库）A．甲类房地产比乙类房地产强B．乙类房地产比甲类房地产强C．该两类房地产强弱程度相同D．该两类房地产强弱程度不可比【答案】A【题库解析】i前常数b是直线的斜率，斜率越大则直线越陡，故甲类房地产比乙类房地产的价格增长潜力强。
可以通过画坐标轴图进行直观分析和判断。
2．利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。
经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/㎡。
（2014年题库）A．5447B．5832C．6987D．7757【答案】D年份时间X2004 （1）－92005 （2）－72006 （3）－52007 （4）－32008 （5）－12009 （6）12010 （7）32011 （8）52012 （9）72013 （10）9总计0【题库解析】∑X＝0，n=10为偶数，以中间两项相对称，取X的间隔为2，前者依次为－1，－3,－5，…，后者依次为1，3，5，…。
1确定型决策:是指决策的自然状态是一种既定的情况，即在已知未来可能发生的情况的条件下，根据每一个行动方案只能产生的唯一的结果，选择最优方案。
2风险性决策:是指决策的自然状态是非确定的，但各种自然状态可能发生的概率是可以客观地确定的情况下，选择最优方案。
3非确定性决策:是指决策的自然状态是非确定的，并且各种自然状态可能发生的概率无法确定的情况下，选择最优方案。
4定量决策:是决策者将有关经济问题模型化，通过数学模型加以分析、判断，对未来行动所作出的决定。
5趋势比率法:是根据历史上各期的实际值，首先建立趋势预测模型，求得历史上各期的趋势值，然后以实际值除以趋势值，进行同月（季）平均，计算季节指数，最后用季节指数和趋势值结合来求预测值的方法。
6平均数趋势整理法:是根据时间序列建立趋势变动模型；然后根据时间序列值与趋势值的比值计算各年同月（季）平均数，据此求出季节指数；最后根据趋势变动模型和季节指数建立趋势季节模型进行预测。
7指数平滑法指借助平滑技术消除时间序列中高低突变数值,得出一个趋势数列,据此对未来发展趋势的可能水平做出评估.8移动平均法:用一组最近的实际数据值来预测未来一期或几期内公司产品的需求量等的一种常用方法.9长期趋势:是指伴随着经济的发展，在相当长的持续时间内，单方向的上升、下降或水平变动的趋势10数学模型:是关于部分现实世界和为一种特殊目的而作的一个抽象的简化的结构11回归分析预测法:是根据一元线性回归模型中单一自变量的变动来预测因变量平均发展趋势的方法。
12专家评估法: 在定量和定性分析的基础上，以打分等方式做出定量评价，其结果具有数理统计特性。
其最大的优点在于，能够在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以做出定量估计。
13定量经济预测:一非确定型决策问题一般需要具备什么条件?1.存在决策者希望达到的一个明确目标（收益最大或损失最小）；2.存在两个或两个以上的自然状态；3.有两个或两个以上的行动方案可供决策者作出选择；4.不同的行动方案在不同状态下的损益值可以计算出来。
什么叫趋势法
趋势法是一种统计分析方法，用于分析时间序列数据中的趋势和周期。
它可以帮助我们了解数据的长期趋势，预测未来的发展和变化。
趋势法的基本原理是通过识别和拟合数据中的趋势线来描述数据的演变过程。
其中，趋势是指数据在长期内呈现的持续上升或下降的倾向，而周期是指数据在短期内呈现的重复性变化。
趋势法的具体步骤如下：
1. 数据收集：首先，收集和整理相应的时间序列数据，确保数据的准确性和连续性。
时间序列数据可以是经济指标、销售数据、气象观测数据等。
2. 数据分析：接下来，对数据进行分析，包括描述性统计和图表分析。
通过绘制数据的散点图、折线图或柱状图，可以看出数据的趋势和周期性变化。
3. 趋势线拟合：然后，使用适当的数学方法来拟合趋势线。
常用的拟合方法有最小二乘法和指数平滑法。
最小二乘法通过最小化观测值与拟合值之间的差异来确定趋势线的参数，而指数平滑法则通过加权平均的方式来估计趋势线。
4. 趋势分析：接着，对拟合的趋势线进行分析。
通过判断趋势线的斜率和拟合程度，可以确定趋势的方向和强度。
如果趋势线是上升的，则数据呈现增长趋势；如果趋势线是下降的，则
数据呈现减少趋势。
5. 预测未来：最后，利用趋势线对未来的数据进行预测。
根据趋势线的方向和拟合程度，可以推断未来数据的发展趋势。
然而，预测结果可能存在误差，因此需要结合其他因素来进行综合判断。
总之，趋势法是一种常用的统计分析方法，用于分析时间序列数据的趋势和周期。
通过拟合趋势线和预测未来数据，可以帮助我们更好地理解数据的演变过程，并做出相应的决策和规划。
长期趋势的测定方法长期趋势的测定方法是分析和预测某一现象、市场或经济指标在较长时间段内的变化趋势和方向。
长期趋势的测定方法主要包括趋势线分析、回归分析、时间序列分析和结构性分析等。
首先，趋势线分析是一种常见的长期趋势测定方法。
它通过绘制价格或指标的趋势线来揭示长期趋势。
趋势线分析的基本原理是利用价格或指标的历史数据，找到关键的高点和低点，然后以直线或曲线的形式描绘出来。
通常，趋势线可以分为上升趋势线、下降趋势线和横向趋势线三种类型。
通过观察趋势线的斜率和方向，可以判断价格或指标的长期趋势。
其次，回归分析也常用于长期趋势的测定。
回归分析可以通过统计方法，建立一个数学模型来描述价格或指标与其他相关变量之间的关系，从而预测长期趋势。
回归分析的基本原理是在已知的数据集上，寻找最佳的回归方程，通过拟合曲线来确定长期趋势。
回归分析通常会考虑多个因素的影响，如市场供求关系、宏观经济因素等。
通过回归分析，可以量化各个变量的影响程度，并用来预测长期趋势的变化。
第三，时间序列分析也常用于测定长期趋势。
时间序列分析是通过分析一系列时间上连续的数据，揭示数据的长期趋势和季节特征。
时间序列分析一般包括自相关性分析和移动平均法。
自相关性分析通过计算价格或指标的自相关系数，识别出长期趋势的变化。
移动平均法使用滑动窗口的方法，计算一定时间范围内的平均值，从而得到长期趋势的变化。
时间序列分析在金融市场和经济领域有着广泛的应用，可以有效地识别长期趋势。
最后，结构性分析也是测定长期趋势的一种方法。
结构性分析是通过研究市场或经济系统中的内在结构和关联关系，揭示长期趋势的形成机制和规律。
结构性分析的基本原理是将市场或经济系统分解为不同的因素和因子，通过研究各个因素之间的关系，来理解长期趋势的变化。
结构性分析通常需要借助于宏观经济学的理论和模型，以提高对长期趋势的理解和预测。
综上所述，长期趋势的测定方法可以通过趋势线分析、回归分析、时间序列分析和结构性分析等多种方法来实现。
测定长期趋势的方法测定长期趋势是一种用来预测未来发展趋势的方法。
通过对历史数据的分析和对当前情况的评估，可以对未来可能发生的变化做出一定的预测。
下面将介绍几种常用的测定长期趋势的方法。
一、趋势线分析法趋势线分析法是一种基于历史数据的方法，通过绘制趋势线来揭示出长期趋势的变化情况。
首先，需要收集一段时间内的相关数据，并将其进行整理和归纳。
然后，根据数据的变化趋势，画出相应的趋势线。
通过对趋势线的斜率、方向和交叉点等进行分析，可以推断出未来趋势的走向。
二、移动平均法移动平均法是一种用于消除季节性和随机因素影响的方法。
其基本原理是选取一定时间段内的数据进行平均计算，以消除短期变动对长期趋势的影响。
通常，移动平均可以分为简单移动平均和加权移动平均。
通过对移动平均线的观察，可以发现长期趋势的变化。
三、指数平滑法指数平滑法是一种用于预测趋势的方法。
它基于过去数据的加权平均计算，通过不断调整权重来反映最新数据的变化。
通过将指数平滑应用于历史数据，可以得到一个趋势曲线。
根据趋势曲线的走势，可以推断出未来的长期趋势。
四、灰色系统理论灰色系统理论是一种用于探测和预测系统演化规律的方法。
它基于少量的数据进行建模和预测，适用于具有不完全信息的情况。
通过建立灰色模型，可以将未来的发展趋势进行预测。
通过对模型的检验和修正，可以逐步提高预测的准确性。
五、时间序列分析法时间序列分析法是一种使用时间序列数据来测定长期趋势的方法。
它包括分解、平稳性检验、模型建立和预测等步骤。
分解是将时间序列数据分解为趋势项、季节项和随机项等组成部分。
平稳性检验是确保数据具有恒定的均值和方差的性质。
模型建立是基于历史数据建立一个合适的模型，以描述未来的发展趋势。
预测则是通过模型进行未来数值的估计。
总之，测定长期趋势的方法可以从多个方面进行，包括趋势线分析、移动平均法、指数平滑法、灰色系统理论和时间序列分析等。
通过对历史数据的统计分析和建立合适的模型，可以揭示出长期趋势的变化，从而对未来的发展趋势进行预测。
