物业管理实务案例分析题
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第一章：物业服务企业设立和组织机构
1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管30万㎡的商品房(中等偏高端)居住小区的物业服务公司。按上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标(ISO9000)。请说明：
(1)影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？
(2)按直线职能制组织形式思路，设立公司职能部门，并确定各部门的职责。
(3)直线职能制的主要优缺点。
【答案】
(1)主要因素有①企业战略因素；②外部环境因素；③技术因素；④组织规模和所处阶段。
(2)应设立的职能部门及职责如下：
①总经理室：一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。
②人力资源部：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作。
③行政管理部：编制实施日常行政管理，企业文化建设，品牌管理和信息化建设规划和预算，建立相关规章制度，管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文件建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。
④财务部：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度，编制财务计划，做好核算、成本控制、预算和决策管理、财务分析和财务管理等工作，督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产安全运作，增收节支，定期向总经理汇报财务收支情况。
⑤品质管理部：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。
2013年《物业管理实务》案例分析题
一、某小区物业收费面积是10万平方米，经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理，物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%，营业税及附加为物业服务费的5.65%。（25分）
问题：
1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）？
2、物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？
3、由于成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？
二、某物业公司和开发建设单位达成如下协议：（20分）
1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？
2、由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？
3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？
4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？
三、某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年5月-10月集中供冷，物业公司按面积收取定额能源费，包干经营，自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案（仅供实验室论证成功）：如把现有的空调设备换成它们的空调，所有的安装费用均由节能公司出，安装期限为2个月 如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同，节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。
1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?
2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利?
3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？
四、某小区11号楼2000年交付使用，物业公司已购买公众责任险。到2010年时物业公司发现自来水主管道漏水，物业公司用管箍将管道紧固好。过了一段时间后自来水管道漏水严重，经物业公司检查后确定需要全部换管道。但是由于维修方案没有确定下来此事搁置。到了2011年 张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。需要将王某家的墙砸开换管道。经协商李王同意。
1、居住在阳光小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是阳光小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。
请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？
答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题：
1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。通过耐心的说服教育，争取让居民主动拆除小棚。
2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。
3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。
4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。
5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。
6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极陈述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。
7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。
2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些内容。
物业管理实务案例分析题附答案
### 物业管理实务案例分析题附答案
案例一：小区停车管理问题
案例背景：
某小区由于停车位紧张，业主之间经常发生停车纠纷。物业管理公司为了解决这一问题，决定重新规划停车位，并引入停车管理系统。
问题：
1. 物业管理公司应如何合理规划停车位？
2. 引入停车管理系统有哪些潜在优势和可能面临的挑战？
答案：
1. 物业管理公司首先应进行车位需求调查，了解业主的停车需求。然后根据小区的实际情况，合理划分固定车位和临时车位。可以考虑设置访客车位，以及为残疾人预留专用车位。此外，还可以通过调整车位大小、设置双层车位等方式增加车位数量。
2. 引入停车管理系统的优势包括提高车位利用率，减少业主纠纷，以及方便物业管理。挑战则可能包括系统成本、业主对新技术的接受度，以及系统维护等。
案例二：小区绿化维护问题
案例背景：
某小区的绿化带由于长时间未得到妥善维护，出现了植物枯死、杂草丛生等问题，影响了小区的整体环境。
问题：
1. 物业管理公司应如何制定绿化维护计划？
2. 在实施绿化维护时，应注意哪些问题？
答案：
1. 物业管理公司应制定详细的绿化维护计划，包括定期修剪、施肥、浇水、病虫害防治等。计划中应明确维护周期、责任人、所需物资和预算。
2. 在实施绿化维护时，应注意选择适宜的植物种类，避免使用对环境有负面影响的农药和化肥。同时，应考虑业主的意见和需求，确保绿化维护工作得到业主的支持。
案例三：小区安全问题
案例背景：
某小区近期发生了几起盗窃事件，业主对小区的安全管理提出了质疑。
问题：
1. 物业管理公司应采取哪些措施来提高小区的安全性？
2. 如何建立有效的安全预警和应急响应机制？
答案：
1. 物业管理公司应加强门禁管理，确保非业主不得随意进入小区。同时，可以安装监控摄像头，增加夜间巡逻频次，提高保安人员的专业性和责任心。
2. 建立安全预警机制，如通过小区广播、业主微信群等方式及时发布安全信息。制定应急预案，一旦发生安全事件，能够迅速响应，减少损失。
