20141004_北京_和成璟园_新政策对项目的影响(A)

房贷新政对和成璟园项目影响
一、政策内容
1、9月28日，央行与银监会联合发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》
为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：
（1）加大对保障性安居工程建设的金融支持
鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。

对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。

进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。

（2）积极支持居民家庭合理的住房贷款需求
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

（3）增强金融机构个人住房贷款投放能力
鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

（4）继续支持房地产开发企业的合理融资需求
银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。

扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。

中国人民银行银监会
2014年9月29日2、9月30日，北京市住建委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享
受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》
（1）本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。

实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

（2）前条所称的所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。

全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。

区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。

调整后，北京普通住宅新价格标准为：5环内，单价39600元/平米，总价468万；5-6环，单价31680元/平米，总价374万元；6环外，单价23760元/平米，总价281万。

符合任一标准都可享税收优惠。

（3）自2014年10月8日起，住房交易纳税人申报缴纳税款，符合上述规定的，可享受相关税收优惠。

二、政策解读
2.1政策细则
1．对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍
解析：目前央行并未大规模放水，这种情况下，贷款利率的7折不可能出现，但是松绑已经出现，预期后续出现9折左右的首套房利率可能性是非常大的，购房者的压力将明显降低。

2．对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

解析：本条政策影响非常非常大，实际执行影响，不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。

不仅事实上可以使得改善型客户全面回归，不收信贷政策影响。

而且对于银行来说，这部分客户也将是优质客户。

3．对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

解析：在本政策之前，针对第三套房以上贷款是禁止的，本条政策实施上将配合全国各地松绑的政策，在实施效果上将明显发挥之前松绑的效果。

对于投资需求的促进影响将非常大。

2.2政策解读
1．首套房认定标准放宽，综合来看，二套改善住房人群将会享受首套购房优惠，首套房认定进行调整后，将导致首付由六成变成三成，贷款利率执行首套房标准，相当于购房门槛降低一半。

二套房对于现阶段的中国人来说，更多是改善型住房需求，而非投资投机需求。

房地产信贷政策要在抑制投资投机需求的同时，满足自住及改善型需求；2．多城市在新政之前已陆续放开限购，央行适度放开限贷，将在二三四线城市形成明确的鼓励买房态势。

而四大一线城市—北上广深，目前都未放开限购，所以拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭可申请贷款购买住房新政对北上广深影响不大。

3.普宅标准调整后市场更合理，变相救市措施
在旧标准下，不少本应属于普宅范畴的房屋“被豪宅”化，新的普宅认定标准发布后，普宅占比将超九成。

此次普宅标准的调整不同于信贷政策与限购的松动，属于正常的调整，调整后更贴近市场现状，保障刚需购房。

虽然并不属于直接的调控松动，但普宅标准作为配套的税收政策，也起到了带动二手房市场预期、撬动需求的作用。

2.3政策调整释放三大信号
信号一：支持居民改善型自住型住房需求
国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆认为，对于首套房认定标准放松，可降低改善型需求的购房成本，利息成本估计会降低20%左右。

“这次调整的亮点是，首套房的认定更加明确，范围有所扩大，从而支持改善型住房需求。

”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。

信号二：稳定房地产市场预期
房贷政策调整，从某种意义上说，也是回归常态。

交通银行首席经济学家连平指出，之前的限购限贷政策，主要是针对前几年房价持续猛涨、泡沫不断加大的特殊情况采取的特殊对策，带有明显的行政色彩。

信号三：定向调控稳增长惠民生
需要明确的是，这次房贷政策调整，并没有实施根本性转向和强烈刺激。

只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。

三、政策利好对项目影响
和成璟园项目组
2014-10-5。