浅析上海房地产市场现状

浅析上海房地产市场现状

篇一：浅析上海房地产市场现状 摘要：文章描述了上海近年楼市状况，通过 科学 的统计和 分

析 ，寻找上海房地产价格居高不下的根本原因。为保证房产市场

的健康、持续、稳定的 发展 ，文章建议采取多种措施进行宏观调控，抑制投机活动，最终目的是使上海楼市走上可持续发展道

路。 关键词：房地产；泡沫 经济 ；宏观调控上海房地产市场从1999

—2003年回暖，到2003—2005年初房价的“疯涨”，2005年6月

—2007年4月其间出现短暂“停滞”，2007年5月以来，房价又开始缓步上扬，虽然期间政府陆续出台了限制房价过快上涨的信

贷、土地和税收政策，但效果都不明显。上海房产市场存在两个现状：涨得快、涨幅高。上海房地产价格居高不下的根本原因是

什么？房地产的未来是否能走上可持续发展道路？防范房地产泡

沫有何良策？本文对此进行探讨。一、房地产的特征所谓房地产，即房产与地产的合称。房地产同其他商品一样，既有商品的一般

属性，又有其特殊属性。具体可从物理、经济和 社会 三个角度来分析房地产所具有的特征。（一）房地产的物理特征1、固定性。

房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固

定性是不变的。2、单件性。由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量

复制。3、耐久性。房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。（二）

房屋的经济特征房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结

合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产

开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地

产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。（三）房地产的社会特征房地产的社会特征是指房地产在 法律 ，制度等

方面表现出来的特征。房地产的社会特征为：房地产在开发过程

中涉及到复杂的法律关系；房产往往受到福利制度和社会保障制度的 影响 。二、上海房地产市场的现状（一）房屋建造市场持

续发展据国家统计局网站近日发布的数据显示，一季度，上海市建筑业生产保持较平稳增长。本年完成建筑业总产值373.06亿元，

增长10.4%；房屋建筑竣工面积636.07万平方米，增长8.6%。总

体上反映出房屋供应量在增长。（二）2007年上半年住宅价格及成交量均缓步上扬上海2007年上半年的房价呈缓步上升的趋势，

据上海易局 研究 院提供的研究报告显示，4月上海楼市的成交量245万平方米，其中商品住宅成交面积170万平方米，明显呈

上升态势。根据焦点网的统计资料，4月全市至少有20多个楼盘

出现不同幅度的上涨，其中部分楼盘涨幅如表1所示：（三）预计2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬首先，土地供

应越来越紧张，土地成本费用在成倍增加，国家税收的增加等；其次，房屋建设周期长，供求格局短期内不会改变；第三，保障

性住房供给不足；第四，从需求角度看，经济的发展和城市化进

程加快，将产生大量房屋需求。（四）上海房地产存在一定的泡沫

现象上海房产市场将稳步发展，房价将持续上涨，但也反映出上

海房地产存在一定的泡沫，表现在商品楼盘内的空房率相当的高，入住率很低，据香梅花园的物业部统计数据显示，香梅花园2007

年的入住率只有50%，而盛世年华的入住率更低，仅40%左右。三、上海房产居高不下的原因上海是一个国际性大都市，也是 中

国 的经济中心之一，随着许多有实力的大型房地产公司进入上海

房产市场，国际资本继续看好上海，投资上海，加快上海经济的发展，加上各方市场参与者的心理预期，最终导致上海房产价格

居高不下的现状。（一）大与小：行业调整，垄断性增强2005年以来，调控政策通过提高土地出让金、开发 企业 自有资本金等

门槛，尤其是2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企

集中，房产行业越来越呈现规模性、垄断性和资本加速聚集的特性。（二）堵与疏：一手硬，一手软导致房价居高不下的第二个原

因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。在2006年出台的政策中，“90/70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租

房的相关措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房

贷、外资购房设限政策则重在“堵截”投资型需求。总体上“堵截”型政策执

行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面，经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国

住宅投资同比增长30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%。

另一方面，开发结构仍不合理。在房地产开发投资明显反弹的情

况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90/70”政策远未完全

落实。而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季度，全国新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.9倍。同时，商

品住宅空置面积同比下降1.2%。发展改革委固定资产投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛

盾更加突出。

篇二：上海房地产市场分析 上海房地产市场分析

2016年上海房地产市场表现抢眼，地价、新房均价皆创历史新高，同时，上海住宅市场供不应求，住宅库存量下降。此外，

上海二手房市场持续火爆，房价不断攀升。预计2016年上海楼市

将保持上行态势。 1 开发投资和建设：增速均明显下降

（一）房地产开发投资：增速继续回落 回顾2015年上海房地产开发投资3469亿元，同比增长8.2％，

相比2014年增速回落5.5个百分点。与全国2015年房地产开发

投资增速相比，高出7.2个百分点，连续两年高于全国增速。 从投资增速长期变化看，最近15年上海房地产开发投资增速大

起大落，受国家宏观调控政策影响大。2004年投资增速升至30.4％的高位后，在中央房地产政策趋紧的干预下，一路下跌至2006年

2.3％的谷底。2008年全球金融危机爆发，中央房地产调控政策松

绑，上海房地产投资增速反弹回升，到2010年攀升至35.3％的历

史最高值。在2011年“国八条”等严控政策影响下，上海房地产

投资增速急剧下跌，2013年虽然出现短暂回升，但从2014年开始再度下滑，2015年投资增速创近6年新低。上海近几年房地产

投资增速的变化反映出：一方面我国房地产业进入“新常态”，高增长投资时代结束；另一方面我国宏观经济形势严峻，下行压力

大。预计2016年上海房地产开发投资将延续2015年的态势，增

速继续收窄。 图1 2001-2015年上海房地产开发投资额及全国、上海投资年度

增速变化 数据来源：上海市统计局、易居研究院

（二）商品房新开工面积：同比大幅下降6.4%

2015年上海商品房新开工面积2605万平方米，同比下降6.4％，相比2014年增速回落9.2个百分点，与全国2015年商品房新开

工面积增速相比，高出7.6个百分点。 从新开工面积增速长期变化看，上海与全国趋势基本一致，二

者皆在2010年创下最高的年度增幅，分别为21.7％、40.7％，随

后出现回落，2012年上海新开工面积增速跌至-25.2％的低谷，2013年反弹回升，但仍在负增长区间。从2014年开始，上海新

开工面积增速与全国出现不同变化，上海继续升高至2.8％，全国增速则大幅回落至-10.7％，2015年，上海新开工面积转升为跌，

增速回落至-6.4％，而全国增速则继续回落。由于土地购置面积大

幅萎缩，预计2016年上海商品房新开工面积增速将继续低位运

行。

图2 2004-2015年上海商品房新开工面积及全国、上海新开工面积年度增速变化

数据来源：上海市统计局、易居研究院 （三）商品房施工面积：增幅明显收窄

2015年上海商品房施工面积15090万平方米，同比增长2.8％，

增幅与2014年相比回落5.9个百分点，与全国2015年商品房施工面积增幅相比，高出1.5个百分点。

从商品房施工面积增速长期变化看，上海经历了“上升-下跌-上升-下跌”的过程。上海商品房施工面积2003年增速创下20.6％

的历史最高值后一路下滑，至2009年跌至-4.1％的谷底，随后反

弹回升，2011年攀升至14.9％的高位后再度下跌，2015年下降至2.8％的历史低位。2008年之后，全国商品房施工面积增速变化与

上海基本一致，二者目前均处于下行通道，但上海增速略高于全国平均水平。预计2016年上海商品房施工面积将保持低速增长。

图3 2001-2015年上海商品房施工面积及全国、上海施工面积年

度增速变化 2 土地市场：成交继续回落，地价再创新高

（一）土地成交建筑面积：降幅扩大 2015年上海土地成交建筑面积1938万平方米，同比下降39.3％，

相较2014年降幅扩大了13.9个百分点。从土地成交建筑面积规

模变化看，上海从2006-2011年一直处于增长态势，2011年土地

成交建筑面积达到4938万平方米的历史最高值，随后开始下滑，

2015年降至1938万平方米，降幅为60.8％。从土地成交建筑面积增速变化看，上海于2007年实现73.4％的最大增幅后开始波浪

式下行，尤其2014-2015年，连续两年上海的土地成交建筑面积为负增长，且降幅呈现扩大趋势。上海土地成交建筑面积无论规

模还是增幅均表现出下行趋势，反映了上海土地的稀缺性。

图4 2006-2015年上海土地成交建筑面积及其年度增速变化 数据来源： CRIC、易居研究院

（二）土地出让金：降幅明显收窄 2015年上海市土地出让金1647亿元，同比下降6.8％，相比2014

年的降幅收窄14.4个百分点。从土地出让金长期变化看，上海土

地出让金总额呈增长态势，2013年成交金额达2242亿元的历史最高值，2014-2015年出现回落，2015年降至1647亿元，降幅为

26.5％。从土地出让金增幅变化看，上海近十年土地出让金增幅波动较大，2009、2013年的增幅超过100％，而2014-2015年的

增幅为负，但幅度逐渐收窄。

图5 2006-2015年上海土地出让金总额及其年度增速变化 数据来源： CRIC、易居研究院

（三）土地成交价格：创历史新高 2015年上海土地成交均价为8499元/平方米，同比增长53.4％，

与2014年增速相比，提高47.7个百分点。从近十年土地均价变