上海房地产市场形势及政策建议

ｔ海房地产市场　

形势及政策建议　文／杨红旭　

在　新国八条”的严厉调控之下，全国房地产市场出　

孥温．上海房地产市场成交量继续显著下滑，成交价格　丑现了小幅下滑。２０１　２年　两会　再次强调，中央继　

固控政策不放松，而部分地方政府却忍不住地进行微调　

公动。在这种状态下，究竟如何看待上海房地产走势７　

一、房地产调控政策动态　（一）继续推进保障性安居工程建设．注重管理与制　

善　

２０１２年中央经济工作会议提出：继续加大对保障性　

的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营　管　

［作．逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工　

主房困难。住建部部长姜伟新表示，今年新开工建设保　

生住房和棚户区改造住房７００万套以上，基本建成５００　

妻以上　采取有效措施，确保资金和土地落实．抓好工　

最量，完善准入分配机制，落实基础设施配套建设等住　

果障政策和机制，保障房建设的重点开始由追求规模逐　

专向健全制度。　

（二）调控政策整体从紧，２００８年的宽松状态难以再　

今年３月５日．温家宝总理在十一届全国人大五次会　议所作的政府工作报告中指出　要继续搞好房地产市场调　控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措　

施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。可见中央　

继续执行房地产调控政策基调不变，目标是促使房价合理　回归。与２００８年形势不同，经济只是稳中有落，ＣＰＩ虽已　

下行，但仍处偏高水平，存款负利率现象仍然存在。即便　

考虑到今年经济形势还将有所下滑，经济政策和楼市政策　放松的程度也明显小于２００８年。　

（三）调控政策将先紧后松，有望逐步地小幅松动　去年四季度“政策底　就已出现，今年的调控政策不　

可能进一步加码，会一点点放松。一方面，今年国内外经　

济形势复杂而严峻，经济存在很大的不确定性，如果下滑　幅度超过预期，自然会放松对重要支柱产业房地产的调　

控。另一方面．今年房价将继续下跌至下半年，调控效果　

会趋于显著，调控目标接近实现．具备了放松调控的条件。　

（四）将适度放松对自住房贷的需求　

从去年二季度开始，在信贷额度持续紧缩的情况下．　

不少银行要求首套首付比例高达４０％～５０％，甚至对首　

套不发放贷款、首套房贷利率的基准利率上浮１　Ｏ％左右。　这有悖于国家差异化房贷政策，明显误伤了刚性购房者。　

住建部姜伟新部长表示，要优先保证首次购房家庭贷款需　

Ａｐｒｉｌ

　２０１２　１５　（二）地方政策调整的特点　

上述１　７个城市中，有５个城市放松了非户籍人口购房、　购房入户的限制；有４个城市放松了公积金额度上限、购　

二套房的限制；有４个城市调整了普通商品住房标准；有　

３个城市对购房进行契税减免、个税退税甚至直接按购房　

面积进行补贴　有３个城市放松了普通住宅的契税标准；　

有１个城市放松了商品房备案的限价标准；有３个城市直　

接放松了限购。主要呈现以下６个特点。　

１．政策优惠对象为自住需求．体现了保护合理自住　

需求，尤其是首次购房的优惠政策。　

２．人才成为政策关照的重要对象。非本市户籍人群、　

高学历专业人才、符合产业引进政策的企业员工，成为最　

容易受益的对象。　

３．佛山、成都、象山等城市放松限购的行为被叫停，　

至少表明在今年上半年．中央不愿看到地方政府明显放松　

的迹象。　

４．以契税减免　个税退税、按购房面积直接补贴为　

主要手段，对象多为９Ｏ平方米以下、单价符合政策要求　

面向自住需求的房源。　

５．总体上，一、二线城市政策松动力度较小，三　

四线城市政策放松力度较大，东中部地区较为活跃。　

６．去年四季度第二个月和今年一季度第二个月为微　

调政策的多发期。去年１　１月有７个地方政府推出微调政策　

占了总数的近一半。　

三、上海房地产业市场变化　

（一）房地产业对地区经济的贡献　

１．房地产增加值占ＧＤＰ比重呈下降趋势　

近十年来，上海市房地产业增加值在生产总值中的比　

重总一直在５％～８％之间，明显超过全国水平，２００４　

年达到历史最高点８．２５％，之后经历了四年的连续下滑　

２００８年达到十年内最低点５　３１％，２００９年复苏再次飚升　

到历史高位。由于遭遇　史上最强的调控政策　，两年内　

跌到了十年来的最低点（见图１）。　

２０００　２００１　２００２　２００３　２００４　２Ｏ０５　２００６　２００７　２ＯＯ８　２００９　２Ｏ１０　２０１１　一房地产业增加使（左帕）　一虏地产业增由Ｄ擅占生产总僵的比重（右轴）　

图ｌ上海房地产增加值占ＧＤＰＩ；Ｐ，重变化　２房地产开发建设情况　

（１）房地产开发投资增速下滑　１　２年来，上海市房地产开发投资额一直呈上升趋势，　

可分为三个阶段：第一阶段，２０００－２００４年高速发展期，　

年均增长率在９％以上，２００４年高达３０．４３％；第二阶段　

２００５—２００９年平稳发展期。２Ｃ０５年增速急跌，在２％～７％　

的低位区间；第三阶段，２０１０年以来，暴涨至３５．２８％，　

再创新高，２０１　１年受调控影响大幅下降（见图２）　

２０００　２０ｏ１　２００２　２ｏ０３　２００４　２００５　２００６　２００７　２００８　２００９　２ｏｌ０　２ｏ１ｌ　－一上海市房地产开发授瓷额（左轴）—－－一增长奉（右轴）　

图２上海房地产开发投资额变化　

（２）住宅施工面积增幅平稳　

施工面积：在２０３０—２００３年间高速增长。２００４年开　

始回落，２００６年开始负增长持续了四年，２０１０年开始强　

劲反弹，近两年都在１　１％以上（见图３）。　

２０００　２ｏｏ１　２００２　２００３　２００４　２００５　２００６　２００７　２００８　２００９　２０１０　２０１１　ＢＯＢ上海甫住宅麓工面积（左轴）—一增长睾（右轴）　

图３上海住宅施工量变化　

（３）住宅竣工面积增幅超升　１２年间经历了两次大起大落。２０００年比上年减少　０．４３％，２００１年开始增长．２００２－２００４年是高速增长期，　

２００４年大涨４３．９％。从２０３５年开始逐步下滑，但２０３７　

年迎来一波小反弹．之后持续三年下滑，始终保持在　

２０００万平方米以下的低位（见图４）。　

Ａｐｒｉｌ　２０１２　１７　惴姒撕涨麟雠揣　矾　螂　揣　辨　懈　拙　嚣咖　姗舢ｉｌ抛姗。

　ｎ３９　，　Ｉ　●＿●　ｌｌ　２　９．４引　／　●－　●　ｌ　－７．０　‘　＿。　７．８ｊ　｜　●－４：１　／　－２．５　＊　＿＊…＿４３・’ｔ　Ｉ＿●＿●●＿　●

２Ｏ０ｏ　２ｏ０ｌ　２ｏ０２　２００３　２ｏｏ４　２００５　２∞６　２００７　２００８　２００９　２０１０　２０１１　１上海市往常蟾工箍税（左轴）　－４．－增长率（右轴）　

图４上海住宅竣工量变化　

（二）住宅市场成交情况　

１．统计局的住宅销售情况　

（１）住宅成交量下滑　

按统计局口径（包括安置房和经济适用房），上海市　

的商品住宅销售面积近１　２年来出现过三次大起大落，其　中２００７年以后波动较大．且周期都很短（见图５）。　

２０ｏＯ　２ｏｏｌ　２ｏ０２　２ｏｏ３　２ｏｏ４　２ｏｏ５　２Ｏｏ６　２ｏｏ７　２ｏ０８　２ｏｏ９　２０１０　２０１１　ＩＩＩＩＩＩＩＩ上海市商品往事年度饷售面积（左轴）　一增长奉（右轴）　

图５上海商品住宅成交量变化　

（２）住宅成交价格下滑　

与销售面积节奏基本一致，只在２０１　１年出现面积上　升但价格下跌的分化。与销售面积不同的是，价格只出现　

过两次下跌．一次是２００８年．一次是２０１　１年．首次出现　了历史上幅度最大的下跌，但跌幅也仅５．４％，房价仍保　

持在较高水平（见图６）。　

２０００　２００１　２００２　２ｏｏ童２ｏｏ４　ｚ０ＯＳ　２ｏｏ６　２ｏ０７　２。０８　２０ｏ９　２０１０　ｚａｌ１　Ｉｌｌｌｌｌ上ｉＩ市ｌ膏晶住宅年度销售均价＜左轴）　一增长率ｌ右轴）　

图６上海商品住宅销售均价变化　

１８　Ａｐｒｉｌ　２０１２　２．交易中心的新建商品住宅结构变化　交易中心口径的数据，是剔除安置房和经济适用房后　

市场化的商品住宅，更能反映市场变化。　

（１）商品住宅销售面积下跌　

２０１０年以来．成交量连续两年明显减少，尤其是　

２０１　１年只有７２０多万平方米，远远低于近几年平均成交　

量。预期２０１　２年不会继续明显下滑．出现反弹的可能性　

很大（见图７）。　

图７上海商品住宅销售面积变化　

（２）商品住宅销售均价微涨　２０１　１年，新建商品住宅成交价格增幅回落，由２０１０　

年的３２％，大幅回落至２　８％，反映出调控效果趋于明显。　

预计．２０１　２年有可能出现ＪＪ，ｒＮ的负增长（见图８）。　

图８上海商品住宅销售均价变化　

（３）商品住宅销售均价微涨　

９０平方米以下的中小套型所占比重　从２００８年起大　

幅提高．并保持在２７％以上高位；９０～１　４５平方米的户　

型，２００８年以前占据主要比重，２００９年以后开始下降，　

但２０１１年又有所提升；１４５～２００平方米的户型，近６　

年来基本保持稳定．２０１　１年略有下滑：２００平方米以上的　

户型．所占比重总体平稳（见表２）。　珊　荤曼　揣　枷　嚣咖螂　螂咖　。　

，｝§２　２　１　ｌ　表２新建商品住宅成交面积户型比重变化　年份　９０平方米以下９ｏ～１４５平方米１４５～２００平方米２００平方米以上　

（４）商品住宅销售均价微涨　

各类户型的价格，近５年中的前４年均处于上升态势　

２０１　１年各户型的价格出现分化（见表３）。　

表３上海新建商品住宅成交均价增幅户型比较　

（５）新建商品住宅销售均价微涨　

近５年，除了郊环外，其余环线均保持价格上涨的趋　

势。其中内环内２００８年涨幅最大　２０１　１年涨幅有明显收　

窄（见表４）。　

表４上海新建商品住宅成交均价增幅区域比较　

（三）上海房地产政策思考和建议　

１．加强对于自住需求的保护　

关于自住需求，可细分为两类：一类是首次置业需求，　

另一类是二次改善需求。对于首次置业需求要优先满足，　

关键是给自住型普通住宅以契税等政策优惠，今年上半年　

要尽快落实，下半年视楼市情况而定。如果市场依然低迷，　

房价下跌不止，则应保护改善型需求。对于首置需求　主　

要在房贷和税收（如契税）方面扶持。对于普通住宅，首　

付不超过３０％　贷款利率不超过基准线，其中对于９０平　

方米以下的普通房．首付２０％，利率不超过基准利率九折。　

２．区别对待本地户籍、持有居住证、外来人口的购　房政策　

拥有本地户籍．以及持有三年以上居住证且有一年以　

上纳税纪录或社会保险缴纳纪录的居民．首套购房可享受　

最优惠政策；第二套住房也可享受优惠政策。　

持有三年以下居住证且有纳税纪录或社会保险缴纳纪　录的居民．首套购房只享受基本的购房优惠政策；购买第　

二套及以上住房不享受优惠政策，从严征收。　

既无本地户口，又无居住证的人员，但有一定年限纳　

税纪录或社会保险缴纳纪录者，首套购房无优惠政策．税　

收和贷款皆按正常条件办理。　

３．对新落户高校毕业生等特定群体优惠措施　

对于新沪籍的大学毕业生（毕业１～５年内），除享　

受首次购房的各项规定外．还可享受更为优惠的贷款利率　

（购买９０平方米以下的最低可享受基准利率的５折优惠）　

或政府财政购房贴息政策。对于暂时不准备购房的毕业生，　

可以优先考虑纳入公共租赁房体系。　

４．加强对外来人才购房的扶持力度　去年以来，上海已对产业人群和外来人才．在临港新　

城等区域推出限价商品房。一方面加大相关住房的建设和　

供应；另一方面给予契税补贴　价格补贴、贷款贴息等。　５．房产税的小幅调整