北京房地产市场分析报告

目的在于研究北京房地产市场的发展现状以及发展趋势， 结合多

方面的数据，采用专业的分析手段对北京房地产市场的价格、供求、

优劣以及前景进行研究，从而让北京市房地产市场业态更加透明 ,广

大民众能够更加了解这个大市场。房地产业做为国民经济中的支柱性

产业， 其每一个变化都能触动多方面的变化， 通过研究北京市房地产

业的发展，能使我们对全国的地产信息有个初步的认识。

本文彩用了大量的数据对房地产市场所存在的问题做比较分析、

定性以及定量的研究， 并结合相关的实例做多方面的分析， 最后得出

结论。 研究北京市房地产业的发展历程以及目前整体的市场状况、 影

响价格的三个主要方面(产品的价值、成本、供需)对北京市房地产

进行价格分析， 其中主要从地理方位角度分析了北京四大板块的价值

所在以及不同的亮点。 在此基础上， 根据北京现在的情况以及各方面

的条件等对北京市房地产业发展做 SWOT 分析，包括软硬件、 2022 年

奥运会所带来的商机与挑战等等。

随着市场经济的逐步发展， 房地产市场也逐步成熟起来， 从投资

领域到消费结构都发生了根本性的变化， 投资资金来源多元化， 个人 购房比重越来越大， 房地产一级市场和二级市场也发展起来， 城镇住

房体制改革也逐步深化。

房地产业务涉及到房地产产业链中所有的环节： 市场研究、 产品

定位、土地获得、规划及设计、融资、市场营销、销售、物业管理。

除了这些以项目开辟为中心的业务管理， 还包括不少的管理职能。 通

常， 一个房地产开辟项目是一个复杂的系统工程， 从工程立项到概预

算的编制、招投标的管理以及施工、监理等涉及面极广，参预单位和

人员多，因此，房地产业是公认上下产业链长，数据量大，投资周期

长，不确定性和投资风险高的行业。

2022 到 2022 年房地产投资呈平稳增长态势， 2022 到 2022 年房

地产投资猛增，随后进入逐步平稳的增长态势。

随着市场经济的逐步发展， 房地产市场也逐步成熟起来， 从投资

通过对国内房地产市场分析研究，我们有以下观点：

1、房价下降是一个趋势

目前一些地方的房价虽然仍处于较高水平，在一段时间内还伴随一定的反弹和攀升，但是房价下降的趋势难以改变。其原因主要有以下几点：

（1）供给将会进一步加大

从政府角度来看，前面分析表明，保证商品住宅的有效供给是国家政策的长期走向。例如，国家为了让低收入人群能够安居，各地政府纷纷出台政策扩大经济适用房和廉租房建设， 限制别墅、大户型商品住宅的开发，90/70政策，打击屯地、加速土地开发等等，这些政策必然会导致在未来一段时间房屋住宅供应量的增加。从房地产开发商来看，房地产属于资金密集型行业，房地产开发主要是靠银行贷款来完成，而目前贷款利息的不断提高，必然会加大开发企业的还贷压力。只要楼盘销售不出去，只要土地还没有开发，就需要向银行支付巨额的利息。最重要的是央行一直实行货币紧缩政策，房地产开发贷款越来越困难，房地产企业资金的周转速度大大下降，从而会造成资金链的紧张。所以，房地产企业为了维持正常的开发经营，只能尽快销售楼盘，否则资金链将会断裂，而加快销售的唯一办法就是降价。从投资客来看，银行不断加息和紧缩性的信贷政策，加大了投资的成本，再加上不明朗的市场前景，所以，投资客也需要尽快出售手中的楼盘，以便减少风险，这也会进一步加大楼市的供应。

（2）短期需求受到抑制，长期需求下降

对自主型购房者来说，高房价使得越来越多的人买不起房子，虽然可以向银行贷款，但是需要背负几十年的还款压力，同时，房贷利息的提高还增加了还贷的额度，这在很大程度了抑制了消费者的购房需求。此外，人们对租房居住越来越习惯，包括结婚买房子的观念也在逐渐改变，这既是人们适应市场的结果，反过来又影响了市场的需求。对投资客来说，投资房屋的收益率在不断下降，风险越来越大，购房已不再是一项有太大价值的投资。一方面，房价已上升到一个前所未有的高位，上涨的空间明显变小；另一方面，贷款利率上升，贷款成本和风险都日益增加，所以投资客需求大大减少。总之，市场供求关系的变化、销售价格和成交量的走势都已经表明房价在今后一段时期内下降是一个趋势。

７月的北京商品住宅市场成交量　

出现了回升，根据北京市房地产交易　管理网统计数据显示．本月北京住宅　

（含经济适用房　两限房）签约套数　

为５７２６套，较６月的４９６１套，大幅上　涨ｌ　５．４２％，这是继调控政策出台以来　

成交量首次出现回升。７，ｑ住宅期房成　交量为４９６０套，较６月的４２４１套增加　１６．９５％，而现房全月成交套数为７７６　套，相对于６月的７２０套呈现出小幅上　

升。经过几个月的观望，成交量终于　走出低估开始反弹。开发商通过降价　

推动更多的成交，部分消费者也因为　

价格降至心理价位选择入市。　另一方面，成交均价和开盘均　

价连续两个月回落，成交均价降至　◎中国不动产研究中心王姗黄蕾　

ｌ８８７７元／平方米，跌幅为３．２２％：开盘　

均价也回落至２２５００元／平方米，下跌　３．６１％。可见，新政的后续效果逐步显　

现，入市项目大多适应低迷的市场行　

情，采用低价入市的策略。　从本月的数据可以看出。经过几　

个月的观望，政策影响已被市场部分　消化。在短期内不会出台政策的预期　

表１　２０１　ｏ－＇７－７月北京商品住宅市场主要数据一览表　

１４　ｄＳＸＸ０８／２０１０　

数据来源：北京市房地产交易管理网，中国不动产研究中心，亚豪机构，远洋经纪　下，开发商和消费者都针对市场行情　做出了决策。我们认为，本月成交量　

出现回升，正是市场回暖的开始，而　成交均价和开盘均价的下跌，更是促　

进了下一阶段成交量企稳回升。在市　

场各方的高度关注下，本次复苏或以　平稳回升为主。　（见表１）　

一、行业政策　１．二季度宏观经济数据　

国家统计局７月１６日发布的数据显　示，二季度中国国内生产总值（ＧＤＰ）同　

比增长７．９％，增速比一季度加快１．８个　百分点。这是中国经济自２００７年三季　

度以来同比增速连续七个季度回落后　

的首次加速。规模以上工业增加值同　比增长９．１％，增速有所减缓，４ｆｌ份增　

速比３月份小幅回落了０．３个百分点，５　月份的增速比４月份的增速回落了１．３　

当今房地产市场调控现状与北京城南发展态势分析　何谊　摘要：当今的中国房地产市场无疑是世界上最大的房地产市场，不管是实现“住有所居”的目标，还是保持国家经济的平稳较快增　长，都离不开房地产市场的长期稳定健康地发展。　关键词：房地产市场；调控政策；城南发展；分析　随着国家出台的一系列整改措施，不断对房产市场进行调控，陆续　取得了一定的成效，但是由于房地产市场不尽如人意的局面早已显露，　住房难让愈来愈多的人们逃离北上广，而拥有一所属于自已的房子更是　成为无数人心中隐隐的痛。在我们为全面建成小康社会而努力的今天，　如何切实贯彻房地产市场调控，成为当今热议的话题。　一、中国房地产市场发展分析和国家调控政策分析　１、中国房地产市场近年发展情况分析　２０１２年全国各行各业的大踏步发展，我国房产市场更得到了快速有　效地推进。有数据显示，仅２００６年至２０１０年间，我国城镇房地产竣工　面积总量为３１．５９亿平方米，住宅竣工面积总量为２５．７７亿平方米，　房地产销售总量为３９．６９亿平方米，年均销售７．９４亿平方米，其中　住宅销售总量为３５．７７亿平方米，年均销售７．１５亿平方米。这组庞　大的数字，可以使我们看到中国经济发展的迅速，房地产经济发展的惊　人。但同时我们也从另一面看到了由于我国房价的节节攀升，导致房地　产市场泡沫大量存在的现状，恶性循环下的岌岌可危，因此如何让房价　与民众收入相适应，如何让房地产市场沿着科学合理的轨迹发展是现阶　段最值得我们思考的首要问题。　近年来面对严峻的房地产形势，为了实现人们住有所居的目标，国　家实施了一系列的政策措施，先后出台了“国十一条”、“新国十条”　等。２０１１年１月国务院办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调　控工作有关问题的通知》，全国各地结合当地实际情况，积极推出调控　房地产市场细则，综合运用经济、行政等手段不断地对房地产市场进行　干预和调控，加大落实力度。仅在一年多的时间内，我国有４９个地级　以上大中城市出台“限购令”，６００多个城市出台房价控制目标，上海　和重庆两市更是推行了房产税政策，大大抑制了高端住房消费和房价上　涨过快的势头，对住房结构的优化起到了积极的作用，投机投资性需求　得到了大幅度的遏制。　２、国家政策调控的出台对北京房地产市场的影响　同时，我们还可以从国家其他的政策措施中看到政府对稳定房地产　市场所做的努力：２０１１年７月国务院常务会议强调坚持调控方向不动　摇；２０１１年１Ｏ月国务院常务会议再次强调要坚定不移地搞好调控，国　家对二套房贷严格执行差别化信贷政策；２０１２年３月，政府工作报告强　调。严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，进一步巩固　调控成果；２０１２年５月，国务院常务会议指出，要稳定和严格实施房地　产市场调控政策。　北京市场作为房地产领域的龙头地区，更是在“限购令”的落实中　取得了成绩。根据资料显示，自２０１１年起非京户籍的购房比重快速下　降，北京居民家庭购买第二套及以上住房面积所占比重同比２０１０年降　低了７．１％。随着控制力的加大，曾经波涛汹涌地流入房地产市场的资　金正在逐渐减速，２０１　１年房地产开发企业的投入资金为８３２４６亿元，同　比２０１０年降低１２．１％，这些数据表明，房地产市场正在逐渐地走向平　稳、健康。　二、北京提出城南发展计划的意义及发展态势分析　１、“城南行动”推动区域房地产市场利好发展　２００９年北京市政府提出（２０１０—２０１２年促进南城加快发展行动计　划》的重大举措，力争促使城市南部地区相对滞后的发展面貌得到较为　明显的改善。２０１１年房地产市场遇到了前所未有的严厉调控，全国楼市　普遍遇冷狼狈不堪，然而在调控趋势持续收紧，市场态势始终低迷的情　况下。随着“城南行动”的不断升级，加快落实了以功能提升为重点改　善城南地区发展形象、以基础设施提升为重点优化发展环境、以产业集　聚和业态创新为重点带动区域经济、以公共服务提升为重点促进民生改　善四个重大要素，从而有步骤、分时序地推动了崇文、宣武、丰台、房　作者简介：何谊（１９８３一），女，北京人，中国社会科学院产业经济学。　山以及大兴五个区域的建设发展，随着首都商圈逐渐向南扩充，南城整　体的居住环境、就业环境不断优化，交通日趋便利，这些都吸引了人们　到南城置业安家，各种利好促使城南的前景具备了更加广阔的发展空　间。截止到２０１１年底北京城南地区固定资产投资同比增长１９．４％，　ＧＤＰ同比增长１０％，财政收入同比增长２８％，于是“城南计划”完成　总量已远远超过原定目标的７０％。历时１９０５天，北京“城南计划”便　从一纸蓝图到腾空出世，以更有力的加速度不断地呈现着昔日理想中的　计划。　随着城南改造的进一步大力推动，南部城区的土地供应量也逐年上　升，为房地产市场发展带来更多契机。从２００９年至２０１２年，北京市出　让的住宅及配套用地中，大兴区与丰台区两区出让的合计土地面积在北　京市整体土地供应中占比具有十分明显的优势比例，并且呈现逐年增加　的趋势。因此从南部地区在北京市未来的住宅供给中扮演着非常重要的　角色，其中大兴区更加是房地产市场的活跃分子，成为整个市场的“领　头羊”。　２、“新城南计划”续写区域房地产市场发展　２０１２年是“城南计划”的收官之年，但也是新的三年城南计划的　开启之年，北京市委市政府将继续追加１３００亿的投资实施新城南计划，　首都第二国际机场、大兴宜家大型家居广场等等相继落户。届时，更加　科学合理的产业布局、打造新兴服务业深度发展、完善基础设施建设及　生态环境的建设将作为北京南城重点改造工作推动发展，使南城成为一　座宜居宜业的优美之城，从而迎来新一轮的发展机遇。　３、国家政策进一步带动城南地区大步向前　在党的十八大会议上，十八大报告全篇提及城镇化多达七次，更重　要的是其两次主要出现的位置：第一次出现在全面建设小康社会经济目　标的相关章节中，工业化、信息化、城镇化和农业现代化成为全面建设　小康社会的载体；第二次出现在经济结构调整和发展方式转变的相关章　节中。从局限“区域协调发展”一隅，到上升至全面建设小康社会载　体，上升至实现经济发展方式转变的重点。哪怕用最挑剔的眼光，依然　可以看出城镇化在实现全面建设小康社会的实践中占据越来越重要的地　位，中国城镇化的发展仍在迅猛前进。　《北京城市总体规划（２００４年一２０２Ｏ年）》确定大兴区为南部区域　发展的重要节点，是先进制造业和新兴产业的重要聚集区。《大兴新城　规划（２００５年一２０２０年）》确定大兴立足于京津冀增长及核心的空间条　件，发挥“联接一轴、横跨两带、关联多中心”的区位优势，发展成为　北京面向环渤海经济圈和南部广大腹地的桥头堡。　４、中国房地产市场始终保持可持续发展道路　民生问题、住房问题一直是社会关注的热点，房地产市场从最初的　云淡风轻到人们投资房地产意识的觉醒，发生了“过山车”似的市场起　伏，人们疯狂地购买导致市场混乱不堪；而后又从人们毫无目的的盲目　追逐到国家的合理布局、有效调控，才能够发展到今天逐渐实现房地产　业的可持续发展。　中国房地产市场的未来发展之宏伟始终是不容小觑的，城市化建设　的不断改造和扩建，全国每年拆迁住房的家庭住房数量达到１亿平方　米。但是中国仍有半数以上的居民对现有住房条件不满足，目前中国城　市的人均住房面积约为２６平方米，到２０２０年全国城镇人口将达到８　亿。因此当人均居住面积每提高１平方米时，全国就会增加８亿平方米　的住房需求，因此中国房地产业具有无可限量的发展空间。老百姓生活　的真实性必须是建立在实现有粮可食、有衣可穿、有屋可居的平凡安逸　之态，从而更好的实现“安得广厦千万间”，始终让房地产市场保持可　持续发展的道路进程。（作者单位：中国社会科学院产业经济学）　Ｂｕｓｉｎ