北京市房地产市场分析报告

北京市房地产市场分析报告

一、北京市城市规划的未来情况

2020年1月12日，《北京城市总体规划(2020—2035年)》在国务院常务会议上获得原则通过，该规划将北京未来15年的发展目标确定为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”，同时全面实现现代化，确立具有鲜明特色的现代国际城市的地位。

1.四大发展目标： 国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市

2.三大发展阶段：2008年率先实现基本现代化

（1）2020年至2028年，率先在全国基本实现现代化，构建现代国际城市的基本框架

（2）2020年至2029年，全面实现现代化，确立具有鲜明特色的现代国际城市的地位

（3）2021年至2050年左右，将建设成为经济、社会、生态全面协调发展的可持续的城市，进入世界城市行列

3.人口规模：新规划提出，2020年，中心城人口控制在850万人以内，城镇建设用地规模控制在778平方公里，人均建设用地控制在92平方米。中心城应从外延扩展转向调整优化，严格控制中心城地区城市建设规模。中心城规划分为三个层次，即以旧城为核心的中心地区、围绕中心地区的10个边缘集团以及绿化隔离地区。

4.空间布局：两轴—两带—多中心 新规划提出构建“两轴—两带—多中心”的新城市空间格局，实施多中心与新城发展战略，合理引导城市功能布局，将全市各类分散的资源和功能整合到若干联接区域的交通走廊上，实现城市的集约化发展。

规划中的“两轴”指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。“两带”指包括怀柔、密云、顺义、通州、亦庄、平谷的“东部发展带”和包括延庆、昌平、门头沟、房山、大兴的“西部发展带”。“多中心”指在北京市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力。其中，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区等8大城市职能中心区

5.城镇结构：中心城—新城—镇

在构建“两轴—两带—多中心”城市空间结构的基础上，北京计划形成“中心城—新城—镇”的市域城镇结构，其中重点发展东部3个新城。中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。其范围包括原规划中心城范围加上回龙观与北苑北地区，面积约为1085平方公里。新城是在原卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、聚集新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性新城共规划11个，分别是通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟其中，北京重点发展的3个新城分别是位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄，这3个新城将成为中心城人口和职能疏解及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益

6.交通规划：2020年3月9日，《北京市城市总体规划》修编工作启动，强调北京将建成570公里的快速轨道交通网，另外启动市区南北快速路建设，打通二环至四环的联络线、放射线；抓好立交桥等交通节点的改造，打通城市微循环，改善重点区域如望京、中关村等地区交通状况。实施好地铁4号线、5号线、10号线、奥运支线和机场线等轨道交通工程，支持通向郊区的快速路建设。预计，今年北京市政府对交通基础设施建设的投入将达到350亿元人民币，比去年增长了近40%，而这大笔资金主要用于综合治理北京目前的交通拥堵。

二、行业状况

1．房地产行业概述

作为中国国民经济的支柱产业，房地产已经持续了6年多的旺销。虽然经历了2020年宏观调控下的“政策市”，房地产市场仍然保持了较高的增幅。2020年房地产业保持较快发展。全年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。

商品房市场需求活跃。全年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。

2．现行法律及政策对房地产市场的影响

2020年，对于房地产行业可以说是一个“政策年”，３月１６日，央行调整房贷利率及３月２６日到４月２７日新旧国八条的先后出台，对房地产市场都产生了不小的影响。虽然从宏观上来看，新政似乎是起到了抑制房价的作用，并且直接影响了房地产市场的交易量。但是细细解读却又发现并非如此。

首先来看房贷利率调整。自3月17日央行调整房贷优惠利率以来的不足1个月内，京城楼市连续举办了3届房展会，从四月份落下帷幕的春季国贸房展来看，4天意向成交住宅1653套，成交金额为10.2亿元左右，相比前两届春季房展最终统计数据有一定比例的下滑，但数据同样显示，房展会参观人数不但丝毫不减当年，还有所增加。据分析成交比例、金额较低的一个主要原因是，区域新盘相对不多，而老盘新开二、三期项目占据一定比例，减少了购房人的挑选范围，此外城市周边新楼盘由于需要投资人现场勘验，所以一定程度上减低了展会即时成交记录。当然，一系列规范房地产市场政策的出台，也使得消费者更理性谨慎。许多购房者坦言，目前还是以改善居住条件为首要考量，关键的问题在于能否找到适合自己居住的物业，增加的一些贷款利息仍在可承受范围之内。

再来看被各方关注并炒得沸沸扬扬的“国八条”。2020年春，在一个月多一点的时间里，国务院先是提出“八条”要求，接着出台“八条”措施来调控全国房地产市场，这在以前是很少见的。从内容来看，新旧国八条都是通过具体实际的措施，来达到打击开发商自我炒作，减少市场投机行为，抑制房价上涨过快等目的的。但是逐一分析，又发现新政其实更多是通过宏观调控、土地调整、及金融、税收、法律、监测等手段来规范市场，从而达到稳定房价，促进房地产市场健康发展的目的，而非刻意打压房价。

再者说，北京的住房需求是刚性的，不可改变的，而市场经济条件下，是需求决定市场。短暂的宏观调控会像水库蓄水一样，使需求暂时蓄积，但是，一旦开闸，需求则会更加旺盛。

3．2020年前期市场交易情况

北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委根据北京市房地产市场信息及预警预报系统运行结果，在2020年８月１５日联合发布了北京市2020年1－7月房地产市场运行情况。

1－7月，全市商品期房买卖平均价格7308元／平方米，同比上涨了1312元／平方米，涨幅为21．9％。在全部商品期房中，商品住宅期房买卖价格为6599元／平方米，上涨970元／平方米，涨幅为17．2％。

业内已经注意到，2020年6月以来，北京新开高档楼盘取得了超过预期的不俗业绩。

另外在郊区县29个监测区域中，昌平区小汤山区域预售均价最高，为5545元/㎡，这一点也充分说明了本项目所在区域的价值潜力。

再从供应量看，前７月，全市期房批准预售面积1607.1万平方米，成交面积1300.1万平方米。商品期房预售成交面积占当期批准预售面积的80.9％，比上年同期高6.4个百分点。 北京市房地产交易管理网公布的8月份“商品房预售登记统计”数据中显示，全市共登记套数13769套，登记面积1801399平方米，其中商品住宅预售登记数量为13379套，登记面积为1601479平方米，比7月份的统计数据多出209套。

4．短期内房地产市场预期

市场供应方面，结合今年上半年别墅市场供应态势，从今年计划上市的别墅项目供应情况来看，今年全市将涌现出不少新别墅项目，预计全年总供应量将超过300万平方米，北部别墅带依然是京城别墅市场最热的区域。另外，由于交通条件的改善，北京各区域别墅板块化集结特征明显，代表性的别墅板块有：西山板块、潮白河板块、温榆河板块、小汤山板块、京昌高速板块、亦庄板块、通州板块以及后起之秀房山、密云和怀柔等区域。

市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征，经济型别墅满足城市中坚阶层的需求；高端别墅依托自身的贴身化个性服务和定制化路线，以稀缺、经典等卖点吸引了不少富有阶层的关注。并且诸多别墅项目开发商在产品诉求方面已经开始注重投资概念，虽然新的房贷政策一再打压，购房首付比例提高，但仍有部分投资客的热情依然高涨，经济型别墅越来越受到他们的欢迎，加之别墅市场原有的需求，今年整体的市场需求仍将稳中有升。

另外，在市场价格方面，由于北京别墅市场经济型产品和高端产品多元化的新格局，且经济型别墅一再占主导地位，2020年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归，与2020年相比呈现平缓下降趋势，但由于今年推出的高端别墅项目品质提升较快，区域环境及配套也更加完善，整体上会减缓市场价格下滑的趋势，所以今年下半年整体市场价格与上半年相比波动将不会太大。

近期来看，“金九银十”的房地产传统销售旺季即将到来，经过上半年的沉寂和观望，相信在开发商打折、促销和秋季房展等市场活动刺激下，9月份的商品房预售将有望掀起一波小高潮。

三、奥运经济利好影响，北京房地产业增速发展

自1984年洛杉矶奥运会以来,举办奥运会已成为推动主办国和主办城市发展的一个有力手段,而房地产业又是举办奥运会、发展奥运经济直接受益的产业之一。奥运对北京房地产市场的影响是深刻、深远、全面的。 首先，奥运使亚奥京北地区成为最适宜人居的区域。在未来5年中，北京市将投入1800亿元人民币进行城市基础建设，重点建设142个项目,以全力缩短与国外同等地位大城市的差距。其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等,450亿元用于环境治理，300亿元用于数字化建设，150亿元用于水电气热等生活设施的建设和改造。巨大的基础设施投入将使北京的城市面貌和居民生活条件得到彻底改善,城市竞争力大幅提高。尤其是空气质量,1135公顷的国家奥林匹克公园和13000亩的国家森林公园的建设,将使北京亚奥京北地区成为北京重点建设区域和最适宜居住的地区,奥运村将成为北京住宅建设新的亮点和里程碑,4~5星级酒店也得到巨大发展。

申奥并取得成功，使北京成为世界关注的热点，蕴藏巨大商机。在2008年奥运会和加入世贸组织双重因素的促进下，政府部门职能在快速转变，办事效率和服务水平进一步提高，使北京的投资软环境和贸易软环境得到巨大改善，蕴含着巨大商机的首都市场将使北京更具吸引力。对跨国公司，特别是世界500强企业的吸引力将显著增强。世界著名跨国公司在京设立企业总部和分支机构的数量会有较大幅度提高，总部经济得到巨大发展。预计到2008年，著名跨国公司在京设立地区总部将由目前的21家增加到40家左右。

然而，北京城市总体规划布局的改变是2008年奥运会对北京房地产市场最大的影响。

1．城市中心北移，亚奥京北重新定位 中国房地产市场是一个政策性很强的市场，政府政策导向和规划起着决定性的作用，比如，1979年深圳经济特区的设立，1993年浦东新区的设立，北京中关村、CBD的形成等。

随着奥林匹克公园的建设，北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个集体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区———奥林匹克公园中心区，并将在市区形成新的以奥林匹克公园、中关村科技园区、CBD商务中心区三大城市功能区为主的布局结构,将改变原有城市布局,使北京城市中心从天安门北移至奥林匹克公园中心区。整个区域交通、基础设施、商业环境及房地产市场(定位、产品、价格、客户等)都将重新定位,该区域面临着千载难逢的发展良机。

纵观北京市区三大城市功能区,CBD和中关村已初具雏形,建设正如火如荼地进行，奥林匹克公园中心区位于中轴线北端、CBD商务区和中关村科技园区之间，大规模建设刚刚开始,可规划空间、可塑性良好,成长空间巨大。从功能划分,CBD以商务为主，中关村以高科技为主,而奥林匹克公园中心区则是集体育、文化、会展、休闲等为一体。从商务氛围看,CBD最好,是北京最有价值办公楼的集中繁华地带，而从居住舒适度看,奥林匹克公园中心区无疑将优于CBD和中关村,将成为北京最适宜居住的城市中心区,其住宅价格有理由、也理应高于CBD和中关村。