泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司、丁长雄商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】福建省泉州市中级人民法院【审理法院】福建省泉州市中级人民法院【审结日期】2020.12.15【案件字号】(2020)闽05民终5420号【审理程序】二审【审理法官】林锡平陈美雅蒋秀华【审理法官】林锡平陈美雅蒋秀华【文书类型】判决书【当事人】泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司;丁长雄【当事人】泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司丁长雄【当事人-个人】丁长雄【当事人-公司】泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司【代理律师/律所】李耿佳福建一脉律师事务所;柯婉君福建一脉律师事务所;林进辉福建德和联盟(泉州)律师事务所【代理律师/律所】李耿佳福建一脉律师事务所柯婉君福建一脉律师事务所林进辉福建德和联盟(泉州)律师事务所【代理律师】李耿佳柯婉君林进辉【代理律所】福建一脉律师事务所福建德和联盟(泉州)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司【被告】丁长雄【本院观点】《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条第二款规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。
【权责关键词】欺诈撤销代理违约金过错无过错支付违约金合同约定第三人反证自认诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，一审判决查明事实正确，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条第二款规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。
通常情况下，当事人反诉的目的旨在抵消或吞并本诉的诉讼请求，或者使本诉的诉讼请求失去意义。
世茂公司以丁长雄违约为由起诉请求解除《商品房买卖合同》，并请求判令丁长雄承担支付违约金、律师费等违约责任。
丁长雄反诉认为双方签订的《商品房买卖合同》系草签合同，对双方没有约束力。
世茂公司存在合同欺诈的严重违法行为，导致《商品房买卖合同》无法最终签订，据此其反诉请求解除《商品房认购书》，并请求判令世茂公司承担违约责任。
故丁长雄提起反诉请求与世茂公司的本诉请求基于相同事实，其反诉目的旨在抵消或吞并本诉的诉讼请求，一审受理丁长雄的反诉，程序并无不当。
世茂公司与丁长雄于2018年3月20日签订《商品房认购书》，该认购书系商品房买卖双方当事人在签署预售契约之前所订立的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其性质属于商品房买卖预约合同。
《商品房认购书》第13条亦约定，“自《商品房买卖合同》生效之日起，本认购书即行失效，以《商品房买卖合同》为准。
”双方已于2018年4月22日签订了《商品房买卖合同》。
丁长雄称涉案《商品房买卖合同》未经备案，系草签合同，对双方当事人不产生约束力，理由不能成立，不予采纳。
鉴于涉案《商品房认购书》已履行完毕，丁长雄反诉请求解除《商品房认购书》，于法无据，一审予以支持不当，应予纠正。
涉案的认购书虽无郑丽静的签名，但录音等证据可证明丁长雄系与刘格立、陆书来等人组成购房团，共同与郑丽静商谈购买房屋相关事宜。
郑丽静亦作为世茂公司的营销顾问在刘格立与世茂公司签订的《商品房认购书》上签字。
丁长雄有理由相信郑丽静系代表世茂公司作出赠送露台等事项的承诺。
经查原审卷宗，2018年4月28日晚上18：01微信聊天记录，郑丽静仍对购房团成员之一陆书来承诺有赠送露台等。
世茂公司起诉请求解除涉案《商品房买卖合同》及附件，丁长雄亦主张世茂公司实际无法兑现承诺，其不愿意购买诉争商品房，涉案《商品房买卖合同》及附件应予解除，一审判决解除，并无不当。
《商品房买卖合同》及附件解除后，世茂公司因该买卖合同取得的购房款(含定金)应予返还，一审判决其返还购房款并支付相应的资金占用利息，并无不妥，予以维持。
因世茂公司对涉案《商品房买卖合同》的解除有过错，世茂公司请求判令丁长雄承担违约责任，依据不足，不予支持。
综上所述，世茂公司的上诉请求合理部分，予以支持；一审判决部分有误，予以纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、维持福建省泉州市洛江区人民法院(2020)闽0504民初854号民事判决第二项；二、撤销福建省泉州市洛江区人民法院(2020)闽0504民初854号第一项、第三项、第四项；三、解除泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司与丁长雄于2018年4月22日签订的《商品房买卖合同》及附件；四、驳回泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司一审的其他诉讼请求；五、驳回丁长雄一审的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1780元，减半收取计890元，由泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司负担840元，丁长雄负担50元；一审反诉案件受理费3489元，由泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司负担2564元，丁长雄负担925元；二审案件受理费1780元，由泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司负担1680元，丁长雄负担100元。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 01:41:15【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年3月20日，丁长雄与世茂公司签订《商品房认购书》，认购世茂公司开发的泉州世茂·璀璨天城一期11幢1单元201号房产。
认购书载明：预测建筑面积41.12平方米，总房款547334元(其中首付款277334元，乙方应于本协议签订后7日内支付，按揭贷款27万元)；双方同意上述面积和楼价计算若有误差和错误，以双方最终签署的《商品房买卖合同》中所列为准；乙方按照付款方式约定支付首期房款或全部房款(一次性付款情况下)后，应在当日前往售楼处与甲方签署《商品房买卖合同》以及相关文件；为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金10万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方交付的意向金等(如有)在本协议生效后自动转为定金，签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款；如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金……。
截止至2018年4月19日，丁长雄向世茂公司支付了认购款271861元。
2018年4月22日，丁长雄与世茂公司签订《商品房买卖合同》及附件，该合同除了约定定金为5万元与认购书有别外，还对总房价、首期付款做了调整，总房价调整为541861元，同时买受人应于2018年4月22日前支付首期房价款271861元，其他基本事项如房号、建筑面积、总房价、首期付款同《商品房认购书》，双方还对其他事项进行了约定。
当世茂公司要求丁长雄签署一份《温馨提示》时，丁长雄方知一层商铺空调机位设置于二层涉案房外的露台上，房外露台并非完全由丁长雄自主使用。
为此，丁长雄当即拒绝签署该份《温馨提示》。
【一审法院认为】一审法院认为，虽然《商品房认购书》没有丁长雄的签名，但是双方对该认购书均无异议，故该认购书应予确认。
《商品房买卖合同》及附件有双方当事人签名、盖章(捺印)，丁长雄反诉称该合同系世茂公司伪造的，因缺乏反证，不予采纳。
世茂公司与丁长雄签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
在世茂公司与案外人刘格立签订的《商品房认购书》尾部可见，郑丽静系世茂公司的营销顾问，郑丽静在从事与世茂公司开发的商品房买卖活动有关的行为应视为世茂公司的行为，所产生的责任由世茂公司承担。
即便郑丽静是世茂公司所称的厦门市聚贤庄房地产营销代理有限公司的员工，基于开发商与营销公司之间的代理关系，根据代理的法律规定，因此产生的法律后果也是由世茂公司承担。
从郑丽静与陆书来的微信聊天记录及郑丽静与丁长雄、杨忆青的通话记录，可以认定郑丽静对赠送露台等事项有作出承诺。
该承诺虽然在商品房认购书和买卖合同中没有体现，但也是合同内容的一部分，当事人违反了，应当承担违约责任。
世茂公司未能兑现承诺，丁长雄的购房目的不能实现，其请求解除《商品房认购书》，予以支持。
世茂公司请求解除其与丁长雄签订的《商品房买卖合同》及附件，予以支持。
《商品房认购书》《商品房买卖合同》解除后，世茂公司应返还丁长雄已支付的购房款271861元(含定金)及相应的资金占用利息。
双方仅在《商品房认购书》第三条第4款约定“如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金”，并无约定一方违约则适用定金罚则。
依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。
但法律另有规定或者当事人另有约定的除外……”的规定，本案应当从其约定，不再适用定金罚则。
本案中，丁长雄购房余款27万元尚未支付，且世茂公司并未将涉案房产另售他人，根据认购书的约定，其反诉请求世茂公司支付相当于一倍定金的违约金10万元，不予支持。
世茂公司未能兑现承诺，过错在于自身，其请求丁长雄支付违约金54186元和律师费21000元，不予支持。
综上所述，世茂公司的诉讼请求和丁长雄的反诉请求，本院予以部分支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第二十六条、第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除世茂公司与丁长雄之间签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》及附件；二、世茂公司应于判决生效后十日内返还丁长雄购房款(含定金)271861元及资金占用利息(自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回世茂公司的其他诉讼请求；四、驳回丁长雄的其他反诉请求。
