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从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
《城市空间发展自组织研究——深圳为例》篇一城市空间发展自组织研究——以深圳市为例一、引言随着中国城市化进程的深入推进，城市空间发展的自组织现象愈发凸显。
城市自组织是指城市发展过程中自然形成、自下而上的空间组织和结构调整过程。
深圳作为中国改革开放的先行示范区，其城市空间发展历程具有鲜明的时代特征和代表性。
本文以深圳市为例，探讨城市空间发展的自组织现象、影响因素及其未来发展趋势。
二、深圳城市空间发展概述深圳市位于中国南部，珠江三角洲地区，经历了从一个小渔村发展成为国际一线大都市的巨变。
其城市空间发展主要经历了以下几个阶段：改革开放初期的农业用地扩张、工业化和城市化的快速发展、到如今的经济、文化、科技等多方面的高度发展。
这一过程中，自组织现象显著，多种空间结构和功能的重组不断涌现。
三、深圳城市空间发展的自组织现象1. 经济驱动下的自组织：深圳作为经济特区，吸引了大量企业和资本的集聚，形成了以高新技术产业为主导的产业集群，推动了城市空间的自组织发展。
2. 社会文化驱动的自组织：随着人口流动和文化交流的增加，深圳形成了多元包容的社会文化环境，促进了城市空间的多元化发展。
3. 空间结构自组织：随着城市化的推进，深圳的城市空间结构不断调整和优化，形成了以中心城区为核心，多中心、网络化的空间结构。
四、影响深圳城市空间发展自组织的因素1. 政策因素：政府的政策导向和规划对城市空间发展具有重要影响。
例如，深圳的经济特区政策、城市更新政策等。
2. 经济因素：经济发展水平和产业结构对城市空间发展具有决定性影响。
深圳的高新技术产业、金融业等的发展推动了城市空间的自组织发展。
3. 社会文化因素：社会文化和人口结构的变化影响了城市空间的功能和形态。
深圳的移民文化和多元文化环境为城市空间的自组织发展提供了动力。
五、深圳城市空间发展自组织的未来趋势1. 绿色发展和生态优先：未来深圳将更加注重绿色发展和生态保护，推动城市空间的可持续发展。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
规划引领和政策管控双视角下的更新实施路径探索 ——以深圳城市更新为例缪春胜，王旭，谭艳霞摘要：深圳作为全国城市更新走在前列的特大城市，经过六年多的快速更新实践和探索，过程中取得了很 大的成绩，成为众多兄弟城市调研和学习的对象。
但是，更新实施过程中也遇到了比较棘手的问题，之前 一直在通过政策管控的思路去解决问题。
自今年开始，恰值城市更新专项规划编制的开篇之年，深圳市更 新主管部门便积极探索通过规划引领和政策管控“两只手”来共同完善城市更新的管理。
目前，规划和政 策提出的解决思路与路径设计已经逐渐在更新实施过程中得到很好应用，并初步取得了良好的市场效果， 此规划引领和政策管控的探索经验可为全国其他城市提供借鉴和参考。
关键词：城市更新，问题导向，规划引领，政策管控，实施路径1．背景与研究综述1.1 背景短短 30 来年间，深圳就从一个小渔村发展成为超大型的现代化城市，创造了人类城市 发展史上的奇迹。
作为率先发展地区，深圳在社会经济、城市建设等各方面取得巨大成就的 同时，也最先遇到转型发展的瓶颈问题，受到土地和空间、能源和资源、环境、人口等方面 的制约，城市发展面临诸多困难和挑战，产业升级和空间布局优化的任务十分艰巨，城市内 部发展不均衡的问题仍然突出。
特别是经济社会快速发展与土地供给急剧下降的矛盾、 城市 功能在空间上的“二元”结构及原特区内外服务水平、环境质量差异较大的问题，已成为制 约城市快速发展的最主要因素。
全面推进城市更新，向存量土地要效益，已成为深圳挖掘用地潜力、拓展发展空间、优 化城市结构、促进特区一体化建设的必然选择。
此外，城市更新还是深圳高举“创新引领” 大旗，加大产业结构调整力度、加速淘汰落后生产力、加快转变发展模式，实现“保增长、扩内需、抓创新、优结构、重民生”方针的重要抓手。
自 2004 年深圳市启动城中村改造， 特别是 2009 年以来， 深圳城市更新充分利用广东省 《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》政策，解决了存量用地协议出让和 更新范围内历史遗留用地产权处理的问题，建立了利益共享机制，走在了全国的前列。
面向高质量发展的重点更新单元规划研究——以深圳新桥东片区为例摘要：随着深圳城市更新的政策机制不断优化，城市更新在节约集约利用土地、保障城市发展空间、完善城市公共服务等方面发挥了重要作用，已成为新时代促进城市高质量可持续发展的重要规划政策手段。
本文通过对深圳重点更新单元政策背景、纳入条件与实施机制的分析，阐述了试点重点更新单元开发的必要性和重要性。
同时，以新桥东片区重点更新单元规划实践为例，针对新桥东片区面临土地权属复杂、外部交通割裂及地质灾害风险等挑战，提出从工作模式创新、城市设计提升、交通系统优化及公共利益优先四个方面出发，探索重点更新单元开发的规划路径。
关键词：重点更新单元；新桥东片区；规划路径；城市更新；高质量发展1研究背景改革开放以来，深圳肩负着制度创新、扩大开放等方面试验和示范的重要使命，城市发展取得了开创性、全方位的成就。
当前，粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区的建设，要求深圳高质量发展，打造社会主义现代化强国的城市范例。
城市更新作为促进新时代深圳城市发展的重要规划政策手段，也必须对标国际一流城市，向高质量发展转变。
2019年深圳在《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》中提出规划先行，引领城市更新高质量发展的要求，并且强化政府主导作用，综合运用城市更新等二次开发模式，推进工业区连片改造升级，打造产业转型升级的先行示范样本。
近年来，深圳城市更新的政策机制不断优化，在提高用地效益、促进经济增长、完善城市结构、保障生态安全以及解决历史遗留问题等方面发挥了重要作用，是政府调控城市发展强有力的政策手段。
然而，随着城市更新进入深水期，市场主导的开发模式一方面带来了深圳市城市更新的繁荣，另一方面由于其经济利益导向性导致城市更新面临以下主要问题：（1）更新规划缺乏整体统筹，影响城市功能结构的完善；（2）申报更新单元呈现小型化、碎片化趋势，大型公共服务设施无法落地；（3）更新需求与更新动力脱节，难以提供集中连片的产业空间；（4）更新规划配套统筹不足，公共基础设施难以支撑。
第1篇一、综合分析题1. 当前我国城市规划面临的主要挑战有哪些？结合深圳的实际情况，谈谈你的看法。
2. 请结合深圳的地理位置、经济状况和发展规划，谈谈你对未来城市发展的预测和规划建议。
3. 近年来，我国城市化进程加速，但也出现了诸多问题，如交通拥堵、环境污染等。
针对这些问题，你作为规划局的一员，认为应该如何应对？4. 请谈谈你对“以人为本”的城市规划理念的理解，并举例说明如何在规划实践中体现这一理念。
5. 在规划过程中，如何平衡经济效益、社会效益和环境效益之间的关系？请结合具体案例进行分析。
二、应急应变题1. 假设你负责的一个规划项目在实施过程中遇到了严重的资金问题，你该如何解决？2. 在一次城市规划讨论会上，有专家对某一规划方案提出了尖锐的批评，你作为项目负责人，如何应对？3. 在规划实施过程中，发现原设计方案与实际情况存在较大差异，你将如何调整方案以确保项目顺利进行？4. 面对城市规划中的群体性事件，你作为规划局的一员，将如何处理？5. 在规划实施过程中，遇到政府部门、企业、居民等多方利益冲突，你将如何协调？三、组织计划题1. 如果你负责一个大型城市规划项目，需要组织一次专家论证会，你将如何制定会议议程和安排？2. 请谈谈你如何制定一个城市规划项目的进度计划，并确保项目按时完成。
3. 在规划实施过程中，如何进行有效的项目监督和评估？请提出具体措施。
4. 针对一个即将启动的城市规划项目，如何进行前期调研和资料收集？5. 请谈谈你如何组织一个跨部门、跨地区的城市规划项目团队，并确保团队成员之间的有效沟通和协作。
四、人际关系处理题1. 在规划工作中，如何与政府部门、企业、居民等各方建立良好的沟通和合作关系？2. 面对工作中的冲突和矛盾，你将如何处理与同事、上级、下属之间的关系？3. 在规划实施过程中，如何处理与周边居民的利益关系？请提出具体措施。
4. 请谈谈你如何处理与上级领导在意见分歧时的沟通策略。
A Research on the Urban Regeneration Mechanism of Multiple-Stakeholder Collaboration:A Case Study
of Shenzhen
作者： 林辰芳[1,2];杜雁[1];岳隽[1];王嘉[1,2]
作者机构： [1]深圳市城市规划设计研究院有限公司;[2]城市更新规划研究中心
出版物刊名： 城市规划学刊
页码： 56-62页
年卷期： 2019年 第6期
主题词： 城市更新;治理机制;多元主体;协同合作;深圳
摘要：城市更新治理机制是城市更新顺利实施的重要保障,我国的城市更新治理模式从政府
一元主导到政府与市场共同推进,开始面向多元主体协同合作进行探索。
通过对不同治理模式下城市更新过程中多元主体的参与和制衡机制进行比较分析,梳理演进的趋势脉络与潜在问题,并结合深圳在多元主体协同合作型城市更新治理模式上的探索实践,探讨城市更新治理机制的优化方向。
认为在多元共治的城市更新模式运作过程中,需要建立以开放性和全程性为特征的多元主体参与机制,同时通过制度规则对多元主体间的利益博弈进行规范和约束,通过制定更新规则、明晰角色定位、寻求利益平衡、促进平等协商等方式,形成多元主体的制衡机制,以促进多元主体的良性互动协同。
