商业地产销售运营中的五种方式干货

商业房地产销售技巧和话术销售世界上第一号的产品不是汽车，而是自己。

在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。

以下是店铺为大家整理的商业房地产销售技巧和话术相关内容，希望对读者有所帮助。

商业房地产销售技巧和话术：一. 来电接听礼仪：1. 响铃三声内必须接听。

2. 自报家门“你好，功夫堂”3. 不能讲“喂”!4. 不能打断对方说话。

5. 接听中，随时保持对方的称谓(如×先生，X小姐)二. 来电接听重点：1. 对客户认知媒体的了解。

(为后期媒体投放做好准备)2. 对客户面积需求的了解。

(为现场销控及价格调整提供依据)3. 对客户房型需求的了解。

(为现场销控及价格调整提供依据)4. 对客户购房动机的了解。

(为媒体寻找诉求点)5. 对客户询问重点作登记。

(修正现场说辞、为媒体提供诉求点)6. 尽力留下客户的联系电话。

(为后期清盘时追踪客户做准备)7. 化被动为主动，力邀客户来现场。

控制时间(三分钟)，保留客户的一个问题，留下悬念。

三. 询问技巧：1. 认知媒体：可以比较直接的询问;“您是怎样知道我们‘功夫堂’的”。

2. 面积及房型需求：因为客层的不同，所以同样面积上房型会有很大不同。

3. 购房动机：对销售中的付款方式、媒体诉求点有极大帮助，可以比较直接的询问。

4. 询问重点：仅做主要的三至四个询问重点的登记。

5. 留电：这是比较考验语言技巧的一项，也是业务员考评的参考项。

主要方式有一下以下几种：1)“××先生，您可以把您的联系方式留给我吗?这样公司有优惠或促销活动我就可以及时通知您。

”2)“××先生，我们的电话现在比较忙，请把您的电话留下来，稍后我打给你解答你的问题。

”3)“××先生，麻烦您，我们现在在搞一项调查，请您配合我们一下。

”四.注意事项：1.销控2.价格(除均价、起价)3.个人全名4.已购客户姓名五.来电表填写注意事项：不能空项目，注意数据的合理性。

商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。

地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。

这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。

2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。

招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。

合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。

3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。

物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。

物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。

4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。

特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。

这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。

5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。

联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。

各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。

6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。

商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。

商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。

在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。

同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。

房地产营销十大经典模式一、“坐销”模式特点：通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。

优势：一般顺利，交易较快。

劣势：一次广告投放后难以达到预期的销售目标。

二、渠道销售模式特点：投入部分资金与金融机构整合，将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购，通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。

优势：分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。

劣势：门店资源多，管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。

三、“案场--门店--项目中心”的销售模式特点：1.对项目中心的业务员进行系统培训；2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的经纪人进行项目培训3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。

优势：减少广告推广成本2.保证现场充足的人气，促进项目成交3.化解市场风险。

劣势：成本较大。

四、自产自销模式特点：开放商和销售商合二为一。

优势：1.掌握客户需求2.维护开发商的品牌3.对销售节奏和价格走向进行有效控制4.为消费者省钱。

劣势：1.成本高2.不符合社会分工的特点和要求3.直销渠道一般较窄。

五、委托代理模式特点：开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。

优势：分散开发商风险2.跟多的业务员和客户关系3.新产品更快推向市场劣势：开发商对市场的敏感度降低2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。

六、网络营销模式特点：企业――信息――网络媒介――信息――用户。

优势：信息传递更直接2.较低成本3.信息传播更快、更广4.信息回馈收集更快。

劣势：网上浏览信息后还是要去现场看房，没有节约时间和体力2.我国网络基础设施建设滞后3. 网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。

七、内部认购模式特点：其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。

商业地产5种运营方法自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。

优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。

注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。

同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。

缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。

注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。

返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。

然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。

优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。

在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。

这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。

商业地产运营模式商业地产运营模式是指在商业地产开发、建设和运营过程中，为了实现商业地产资产的最大化收益和持续增值，通过制定合理的商业规划和运营策略，对商业地产进行有效管理的一种方式。

商业地产运营模式的设计和实施对于商业地产的成功与否具有重要的影响，因此在商业地产项目开发之初，应该进行全面的市场调研和综合分析，结合市场需求和竞争情况，设计出适合商业地产的运营模式。

1.定位和策划：商业地产运营模式的第一步是确定商业地产的定位和策划。

这需要依据市场需求和竞争情况，分析目标客户群体、人口基数、消费能力、购物习惯等因素，确定商业地产的功能定位和业态组合。

同时还需要考虑商业地产的品牌定位和定位市场的差异化策略，以提高商业地产的竞争力和市场占有率。

2.租户招商：商业地产的租户结构是商业地产运营中的重要环节。

通过招商租户，可以为商业地产带来稳定的租金收入，并提升商业地产的知名度和影响力。

租户招商的关键是根据商业地产的定位和策划，确定招商方向和目标租户群体，制定招商计划和招商策略，积极与潜在租户进行洽谈和合作，达成租约。

3.商业运营：商业地产的商业运营是商业地产运营模式的核心内容，包括商业地产的日常管理、运营和推广。

商业地产的日常管理涉及到物业维护、租金管理、人员管理等方面，需要建立健全的管理制度和运营流程。

同时，商业地产的运营还需要制定相应的推广策略和活动，吸引消费者，提升商业地产的影响力和市场份额。

4.金融支持：商业地产的运营模式中，金融支持是一个重要的方面。

在商业地产项目开发和运营中，通常需要大量的资金投入，包括土地购置、建设投资、租金补贴等。

因此，商业地产运营模式需要与金融机构建立紧密的合作关系，获取足够的融资支持，确保项目的可持续发展。

5.社区互动：商业地产的运营模式还需要注重与周边社区的互动和合作。

商业地产作为综合性的商业设施，在社区的发展和繁荣中扮演着重要角色。

可以通过与周边居民、企业和社区组织的合作，举办社区活动、志愿者活动等，提升商业地产的社会责任感和品牌形象。

商业地产销售方法返租一直是商业地产领域的热门话题。

开发商为了回笼资金，往往会选择返租销售方式。

然而，如果开发商想要长期持有物业，就应该选择租赁而非售卖。

很多开发商陷入了误区，盲目追求销售利润而不顾及长远利益。

虽然XXX等大型企业在初期销售时未采用返租方式，但现在绝大多数商业地产销售仍然采用返租方式。

虽然回报率平均为9%，但返租仍然存在弊端，投资者也会因此蒙受损失。

商业地产的市场流向主要有直接销售、租赁、合作经营、自营和托管经营五种方式。

作为投资行为，最希望的是最短时间内的收回投资并取得利润。

然而，很多开发商在一开始并未考虑后期的回报方式，导致投资风险增大。

直接销售商业地产要实现100%的销售几乎是不可能的，因为投资者需要一个安全、合理的投资理由。

而且，产权分割并转移后的后期管理也是一个难题，商业需要规模效应，如果没有一个管理商，小店做任何促销都是在无形中为别人做贡献。

因此，开发商应该更加理性地选择合适的销售方式，而不是一味地追求销售利润。

同时，开发商也应该更加注重后期的管理和经营，以保证投资的回报。

在商场的开发中，专业管理公司的介入变得越来越重要。

由于卖场的统一规划，开发商被迫将物业反租给管理商。

然而，这种做法也存在问题：管理商的品牌、市场号召力和生命力能够持续多长时间？反租回报率的8%-10%又有谁能够保证？经过多年的检验，只有少数品牌名企能够存活下来。

对于成百上千的开发商来说，这是一个无解的难题。

随着消费者对市场的认知度提高，他们不会轻易被忽悠了。

因此，如果开发商想要开发大框架物业，整层出售的概率较低。

如果要分割售出，就必须考虑如何管理，否则，即使开业了，也很快就会夭折。

如果开发商想要反租，就必须仔细计算回报率。

实际上，这种方法在90年代很流行，但进入本世纪后，大多数开发商不再采用这种方法了。

那么，应该采取何种方法呢？其次是租赁。

这是考验开发商底气的时候了。

如果开发商从一开始就有前瞻性，拥有充足的开发资金，有良好的商业信誉，并找到一个可信任的物业管理机构，那么他的商业物业就一定会有出路。

商业地产运营模式1.商业租赁模式：商业租赁模式是商业地产运营的基本模式。

地产开发商拥有物业，将其租赁给商家、酒店等运营商，收取租金。

商业租赁模式的关键是选取合适的商户和定期评估租金水平，以确保租金回报率和资产价值的提高。

2.自持经营模式：自持经营是指地产开发商自行经营商业地产项目。

开发商自行运营商业地产，可以更好地控制成本和运营质量，提升利润和品牌形象。

自持经营模式需要开发商具备专业的管理团队和运营经验。

3.招商引资模式：招商引资模式是指地产开发商通过招商，引入新的商户进入商业地产项目，并收取招商费用或一定比例的营业额。

这种模式可以增加商业地产项目的业态多样性，提高租金回报率和资产价值，但也需要开发商有一定的市场招商能力。

4.物业管理模式：物业管理模式是指将商业地产项目的物业管理权委托给专业的物业管理公司，由其负责维修、保养、安全和租户管理等工作。

物业管理模式可以减轻开发商的运营负担，提升租户满意度，但也需要选择信誉良好的物业管理公司。

5.品牌运营模式：品牌运营模式是指通过引入具有知名度和品牌影响力的商户进入商业地产项目，提升项目形象和吸引力。

开发商可以与知名连锁店、品牌酒店等达成合作，借助其品牌溢价效应提升租金水平和资产价值。

除了以上几种常见的商业地产运营模式，还有其他多种创新模式，如同业合作、商业地产投资信托等，在不同的商业地产项目中可以根据实际情况选择适合的运营模式。

在商业地产运营中，还需要重视与租户、供应商、政府等各方的合作与沟通，加强市场营销和品牌推广，提升项目的知名度和竞争力。

同时，还需重视消费者需求的变化，定期进行市场调研和业态调整，以适应市场的变化和提供更好的商业体验。

总之，商业地产运营模式是商业地产项目运营的基本策略和管理模式，通过选择合适的运营模式，合理配置资源，加强与各方的合作与沟通，可以最大化地提高商业地产项目的效益和利润。

商业地产销售技巧
1.建立并维护有效的客户关系。

与客户建立信任和合作关系，了解他们的需求和目标，以便为他们提供适当的物业解决方案。

2.深入了解市场和竞争对手。

了解市场趋势、物业价格和竞争对手的优势和劣势，以便能够为客户提供准确的市场信息。

3.提供专业的建议和解决方案。

作为商业地产销售人员，你应该具备丰富的专业知识，并能够根据客户的需求提供专业的建议和解决方案。

4.做好市场营销。

利用各种渠道来推广你的物业，包括在线广告、社交媒体、传单等，以吸引更多的潜在客户。

5.提供优质的客户服务。

为客户提供快速、准确的回应和支持，确保客户的需求得到满足。

与客户保持良好的沟通，并随时提供更新的市场信息。

7.利用数据和技术来支持销售。

使用最新的数据分析和销售技术，提高对市场和客户的洞察力，并发现潜在的商业机会。

8.与其他专业人士建立合作关系。

与地产经纪人、建筑师、律师等专业人士建立良好的合作关系，以便能够为客户提供全面的服务。

9.发展自己的品牌。

树立良好的个人品牌形象，通过建立专业网站、发表文章、参与行业讨论等方式，提高自己在业内的知名度和信誉。

10.持续学习和提高自己的销售技巧。

商业地产行业在不断变化，你需要持续学习和提高自己的销售技巧，以适应不同的市场需求。

通过运用这些商业地产销售技巧，你可以提高销售业绩，赢得更多的客户，并建立良好的商业关系。

记住，成功的销售不仅取决于你的产品或物业的质量，还取决于你与客户的关系和能否满足他们的需求。

有效的商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目的经营策略和管理模式，它涵盖了项目的定位和战略、租赁管理、物业运维、市场宣传等各个方面。

一个有效的商业地产运营模式能够帮助地产开发商实现项目的长期稳定收益，提升项目的价值和品牌形象。

以下是几种有效的商业地产运营模式。

1.多元化租户组合模式一个成功的商业地产项目需要有吸引力和多样性的租户组合。

开发商可以通过吸引不同类型的租户来满足不同消费者的需求，提供多种选择和服务。

例如，在购物中心中，可以吸引国际品牌零售商、本地小型店铺、餐饮服务商以及娱乐设施，实现小型店铺与大型连锁品牌的混合经营。

这种模式利用了不同租户之间的互补关系，形成租户之间的联动效应，提升整个商业地产项目的吸引力和竞争力。

2.社区型商业综合体模式社区型商业综合体是指将商业、居住、休闲娱乐等多种功能融合在一起的综合性项目。

这种模式通过提供便利的购物、餐饮、娱乐、医疗等服务，吸引周边居民和消费者，形成良好的消费氛围和社区文化。

同时，社区型商业综合体还可以配套住宅、写字楼、公园等不同类型的用地，提供全方位的生活和工作体验，满足多样化的需求。

这种模式使商业地产项目成为社区的中心，实现商业和社区的双赢。

3.O2O模式O2O（Online to Offline）模式是指利用互联网和移动互联网技术，将线上和线下的商业活动相结合的经营模式。

商业地产项目可以通过建设电子商务平台、线上预约服务、优惠券等方式，引导消费者在线下商业空间进行消费。

同时，商业地产项目还可以通过线上宣传和推广，吸引更多的消费者到线下进行购物和服务体验。

这种模式可以提高商业地产项目的曝光度和吸引力，并实现线上线下的联动效应。

4.创客空间模式随着创业热潮的兴起，创客空间成为了一个新兴的商业地产运营模式。

创客空间是为创业者和创新型企业提供办公、研发和交流的共享空间。

商业地产项目可以将部分空间划拨给创客空间，吸引创业者和企业入驻。

创客空间提供高品质的办公设施和服务，为创业者提供资源共享、交流合作的平台，促进创新和创业的发展。

商业地产的销售方法1第一部分商业地产的各种销售方法返租,一直是商业地产永恒的话题。

开发商是不是急于回笼资金，如果是，就得卖，卖就返租，如此循环而已。

如果是想长期持有物业，就是租了，也就是说只租不售。

这样，也就是进了一个误区，明知山有虎，偏向虎山行！谁让销售能解开发商的燃眉之急呢！万达不也挺过来了吗，不过万达先期销售可没用返租（用沃尔玛等五百强和投资者玩——和沃尔玛同店经营你能得到什么，这是所有投资万达店铺的投资者都记得的一句广告词，因为做的早，投资都还没意识到），然而很多店由于经营不下去，只得给投资者返租回报，回报率平均9%（含税），也不低啊！现在没有返租不好使，用了也不太好使了！投资者也吃亏吃出经验来了！现在，商业地产销售绝大多数还是在采用返租销售的办法,初期开发商还认可,现在弊端也已显尔易见,但是现在的投资客又都认准返租这个理,有的就是返租还卖不动呢,那么有没有更好的办法来解决这个事呢?让我们来看看商业地产的市场流向：开发企业（投资人）是商业行为------以盈利为目的（当然有社会效益）-------所以，他想得最多的是回报，那么商业地产的回报从哪里来？A、直接销售（如果你是开发的小铺面，可行，如果你是做的大开间，面积过大，总价过高，很难销售）；2B、租赁；C、合作经营；D、自营；E、托管经营；这五种方式是商业地产的主要流向，作为投资行为，最希望的是最短时间内的收回投资并取得利润，可往往不是这个结果，为什么呢？其实，从一开始，他就没想透其后期的回报方式，不是吗？做策划的都清楚，有多少开发商在一开始就特别重视此问题？甚至是房子修好了才想到招商、请策划。

这类现象可谓“中国特色”！让我们再来细化一下吧：第一类：直接销售，商业地产要实现100%的销售如果是在一个不成熟的商圈里几乎是很难的一件事，原因是：给不出为各投资者一个安全、合理的投资理由，其二，产权分割并转移后的后期管理更是无可谈起，我们讲，商业需要规模效应，如果没有一个管理商，面对一万、甚几万、几十万平米的卖场，我一个其中几十平米的小店做任活促销都是在无形的为别人做。